창원지방법원 2021타경2894. 밀양시 하남읍 수산리 동촌아파트 1동 4층 408호입니다. 등기상 말소기준권리는 1996.06.15. 한국주택은행 근저당권으로 채권최고액은 2,138,500,000원입니다. 이 근저당권은 2015.12.21. 주식회사국민은행으로 이전됐고, 2021.12.23. 국민은행이 임의경매개시결정을 받았습니다. 말소기준일이 매우 앞서 있어 전입일이 확인된 임차인들은 모두 그 이후 전입으로 판정됐지만, 전입일 자체가 확인되지 않는 4명은 별도 확인이 필수입니다.
가격 쪽은 분명한 장점이 있습니다. 감정가 49,000,000원에서 한 번 유찰돼 현재 최저가는 34,300,000원, 감정가의 70%입니다. 동일면적 39.2㎡ 최근 12개월 거래 3건은 모두 43,000,000원이고, 최근 12개월 평균 역시 43,000,000원입니다. 따라서 현재 최저가는 최근 시세의 79.8%입니다. 다만 이 가격 메리트는 미상 임차인에게 인수되는 금액이 없다는 사실이 확인될 때 비로소 그대로 인정할 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2021타경2894 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 밀양시 하남읍 수산동촌3길 24, 1동 4층408호 (동촌아파트) |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 동일면적 실거래 기준 39.2㎡ · 10층 건물 중 4층 |
| 소유자 | 주식회사청오건설 |
| 감정가 / 최저가 | 49,000,000원 / 34,300,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 1,047,282,930원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 등기 발행일 | 2026.08.30 |
① 권리 흐름 — 1996년 근저당이 기준
② 임차인 — 대부분 후순위, 하지만 4명은 대항력 미상
현황조사에서 확인되는 명의자는 48명이며 보증기관 대위·승계로 표시된 명의자는 없습니다. 전입일이 확인되는 임차인은 모두 1996.06.15. 말소기준권리 이후 전입으로 대항력 없음으로 판정돼 있습니다. 반면 김선영·조영늠·김상근·박우현은 전입신고일이 확인되지 않아 대항력 가능·미상입니다. 확정일자와 우선변제 여부도 확인되지 않았으므로 이 4명의 보증금을 매수인이 인수하지 않는다고 단정해서는 안 됩니다.
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 우한용 | 본건전체 | 2019.10.01 | 20,000,000원 / 150,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 신순봉 | 미상 | 2017.06.05 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최재춘 | 미상 | 2004.04.17 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김형곤 | 본건전체 | 2022.01.10 | 19,000,000원 / 170,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김원덕 | 미상 | 2018.05.10 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 황찬형 | 미상 | 2009.10.26 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 설소조 | 미상 | 2008.04.22 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 황철두 | 본건전체 | 2017.07.21 | 32,000,000원 / 50,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 손지영 | 본건 전체 | 2015.06.01 | 10,000,000원 / 250,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 유갑례 | 본건전체 | 2018.11.05 | 35,000,000원 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 오선연 | 본건전체 | 2021.01.07 | 35,000,000원 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김재선 | 미상 | 2019.09.10 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최양선 | 본건전체 | 1999.10.16 | 30,000,000원 / 150,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박수진 | 본건전체 | 2011.09.20 | 25,000,000원 / 70,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김정자 | 미상 | 2017.05.24 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이민아 | 미상 | 2014.05.12 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조혜미 | 미상 | 2020.05.15 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이경순 | 미상 | 2017.03.28 | 35,000,000원 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 유성호 | 미상 | 2019.09.27 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 윤정영 | 본건 전체 | 2015.08.28 | 10,000,000원 / 250,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이재길 | 미상 | 2021.03.31 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김삼열 | 본건전체 | 2005.02.03 | 18,000,000원 / 70,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김선영 | 본건전체 | 미상 | 5,000,000원 / 200,000원 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 이정호 | 본건전체 | 2020.12.29 | 30,000,000원 / 50,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 권재영 | 본건전체 | 1997.03.29 | 20,000,000원 / 150,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조병관 | 미상 | 2011.06.28 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조영늠 | 본건전체 | 미상 | 5,000,000원 / 200,000원 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 최진식 | 미상 | 2012.04.24 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박점이 | 본건전체 | 2020.06.15 | 3,000,000원 / 300,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김상근 | 본건전체 | 미상 | 15,000,000원 / 150,000원 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 조희태 | 본건전체 | 2020.08.10 | 20,000,000원 / 150,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 진옥자 | 본건전체 | 2010.11.30 | 28,000,000원 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김만금 | 미상 | 2020.07.30 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박인순 | 미상 | 2010.01.25 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조월제 | 미상 | 2014.05.19 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 전선미 | 본건전체 | 2021.02.15 | 5,000,000원 / 250,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 홍종락 | 미상 | 2015.04.28 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최정욱 | 본건전체 | 2006.08.10 | 18,000,000원 / 70,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이옥선 | 미상 | 2022.01.05 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 윤종목 | 본건전체 | 2021.02.22 | 2,000,000원 / 300,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 신칠선 | 본건전체 | 2015.01.09 | 30,000,000원 / 50,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이일심 | 미상 | 2011.12.22 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이철희 | 미상 | 2020.10.06 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박우현 | 본건전체 | 미상 | 30,000,000원 / 50,000원 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 임무섭 | 미상 | 2013.05.27 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김종원 | 본건전체 | 2017.04.05 | 30,000,000원 / 50,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박형임 | 미상 | 2000.01.24 | 19,000,000원 / 100,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 임부욱 | 미상 | 2010.10.19 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 시세 비교 — 34,300,000원 자체는 낮다
동촌아파트 동일면적 39.2㎡의 실거래 자료는 12건입니다. 전체 평균은 42,583,333원이지만 가격 판단에는 최신 흐름을 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래는 3건이며 평균이 43,000,000원, 최신 2026.08 거래도 43,000,000원입니다. 최근 구간은 이전 구간 대비 +1.3%로 집계돼 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 39.2㎡ | 7 | 43,000,000원 |
| 2026.08 | 39.2㎡ | 2 | 43,000,000원 |
| 2026.05 | 39.2㎡ | 5 | 43,000,000원 |
| 2025.04 | 39.2㎡ | 1 | 43,500,000원 |
| 2024.03 | 39.2㎡ | 8 | 45,000,000원 |
| 2023.09 | 39.2㎡ | 1 | 43,500,000원 |
| 2023.09 | 39.2㎡ | 8 | 40,000,000원 |
| 2023.08 | 39.2㎡ | 5 | 45,000,000원 |
| 2023.04 | 39.2㎡ | 6 | 40,000,000원 |
| 2023.01 | 39.2㎡ | 6 | 40,000,000원 |
| 2022.12 | 39.2㎡ | 8 | 40,000,000원 |
| 2022.09 | 39.2㎡ | 6 | 45,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 39.2㎡ | 3건 | 43,000,000원 |
현재 최저가 34,300,000원은 최근 12개월 평균 43,000,000원의 79.8%입니다. 감정가 49,000,000원보다도 낮고, 실거래 최저 40,000,000원보다 낮은 가격입니다. 따라서 권리관계가 정리된다는 전제에서는 현재 회차의 가격 경쟁력은 있습니다. 문제는 가격이 아니라 미상 임차인의 실질 인수 여부입니다.
④ 예상배당표 (매각가 34,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,017,400원 |
| 근저당 · 한국주택은행 | 2,138,500,000원 | 33,282,600원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 34,300,000원을 기준으로 집행비용 1,017,400원과 근저당권 배당 33,282,600원으로 매각대금이 모두 소진되는 시뮬레이션입니다. 근저당권 미배당액은 2,105,217,400원, 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 대항력 미상 임차인의 실제 인수 여부도 별도 확인 대상입니다.
⑤ 유찰 시나리오
| 현재 회차 | 1회 유찰 · 감정가 70% · 34,300,000원 · 근저당 예상배당 33,282,600원 |
|---|---|
| 2회 유찰 시 | 감정가 49% · 24,010,000원 · 근저당 예상배당 23,177,820원 |
| 3회 유찰 시 | 감정가 34.3% · 16,807,000원 · 근저당 예상배당 16,104,474원 |
가격만 보면 추가 유찰 시 더 내려가지만, 이 사건은 최저가 하락 자체보다 인수 위험을 먼저 확정하는 것이 우선입니다. 대항력 있는 임차인이 실제 확인되는 경우에는 낙찰가가 내려가는 만큼 미배당 보증금이 인수될 수 있으므로 단순히 낮아진 최저가만 보고 가격 메리트가 커졌다고 판단해서는 안 됩니다.
⑥ 입지·건물 상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 하남읍 행정복지센터 북서측 인근으로 중소규모 공동주택·단독주택·근린생활시설·교육시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근 가능하며 제반 교통이용상황은 보통으로 조사됐습니다.
- 이용상태. 구분건물은 아파트로 이용 중이며, 철근콘크리트조 슬래브지붕 10층 건물입니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 개별난방설비, 소화전설비와 승강기가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 대지권 목적 토지는 남동측 왕복 2차로 도로와 북동측 약 8미터 도로에 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역 · 평지 · 가로장방 · 공시지가 456,000원/㎡입니다.
- 단지. 동촌아파트는 99세대이고 사용승인 관련 준공일은 1996.05.23으로 확인됩니다.
- 건물 상태. 일부 호수에서 누수, 발코니 페인트 탈락, 화장실·주방 타일 탈락·돌출·파손, 벽체 균열, 세면대 배수관 분리·파손 등이 조사됐으므로 대상 호의 실제 상태를 확인해야 합니다.
- 외부 표찰. 일부 호수에는 외부 표시가 없는 상태가 확인돼 현장 확인이 필요합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없는 것으로 조사됐고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 전입일 미상 4명 최우선 확인. 김선영·조영늠·김상근·박우현의 실제 전입시점과 점유관계를 매각물건명세서·전입세대 자료 등 원본으로 대조해야 합니다.
- 보증금 인수 여부. 배당 시뮬레이션상 인수액 0원을 확정값으로 사용하지 말고, 대항력 미상 임차인의 미배당 보증금 승계 가능성을 먼저 제거해야 합니다.
- 토지 별도등기. 국민은행이 2026.6.10.자 확인서로 말소신청 의사를 밝혔으므로 실제 말소 절차와 매각조건을 확인하세요.
- 금지사항등기. 갑구의 국민주택기금 관련 금지사항등기 처리 여부를 원본 등기와 매각물건명세서에서 확인하세요.
- 가격 기준. 최근 12개월 평균과 최신 거래는 모두 43,000,000원, 현재 최저가는 그 79.8%입니다. 권리위험이 해소될 때만 이 할인폭을 그대로 가격 메리트로 평가하세요.
- 내부 하자. 감정평가에서 여러 호수의 누수·균열·타일 및 배수관 문제 등이 언급됐으므로 대상 호 내부 상태를 별도 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·토지 별도등기와 실거래 원본을 입찰 전 다시 확인하세요.
맺으며 — 가격은 합격권, 권리는 확인 후
이 물건의 숫자만 보면 매력적입니다. 감정가 49,000,000원에서 1회 유찰돼 34,300,000원까지 내려왔고, 최근 12개월 실거래 평균과 최신 거래가 모두 43,000,000원인 데 비해 현재 최저가는 79.8%입니다. 말소기준권리 역시 1996.06.15. 근저당으로 명확합니다.
하지만 이번 사건의 승부처는 할인율이 아닙니다. 현황조사상 실제 임차인 명의 48명 중 4명의 전입일이 미상이고 이들의 대항력도 판정할 수 없습니다. 시뮬레이션상 인수액 0원이라는 숫자만 믿고 입찰하면 안 되는 이유입니다. 이 4명의 대항력과 보증금 인수 가능성, 토지 별도등기의 실제 말소, 금지사항등기를 원본으로 확인해 위험이 제거된다면 현재 가격은 최근 실거래보다 낮습니다. 가격은 긍정적, 권리는 조건부 — 확인이 끝난 뒤에야 최종 판단할 물건입니다.
