🏷 최근시세 43,000,000원 💰 최저가 32,900,000원 ⚠ 전입일 미상 4명 📈 최근추세 1.3%
32,900,000원
창원지방법원 2021타경2894. 밀양시 하남읍 수산리 동촌아파트 1동 3층 306호, 전용 39.2㎡ 아파트입니다. 현재 감정가는 47,000,000원이고 1회 유찰되어 최저매각가는 32,900,000원까지 내려왔습니다. 가격만 보면 최근 12개월 동일면적 실거래 평균 43,000,000원과 최신 거래 43,000,000원보다 낮아 현재 회차에서 가격 메리트가 존재합니다.
다만 이 사건은 가격표만 보고 끝낼 물건은 아닙니다. 등기상 말소기준권리는 1996.06.15. 한국주택은행 근저당권이고 이후 2015.12.21. 국민은행으로 근저당권이 이전됐습니다. 전입일이 확인된 현황조사 기재자는 전부 1996.06.15. 이후 전입이어서 대항력이 없지만, 전입신고일 자체가 확인되지 않은 4명이 남아 있습니다. 이 4명은 ‘대항력 있음’이 아니라 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2021타경2894 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 밀양시 하남읍 수산동촌3길 24, 1동 3층306호 (동촌아파트) |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 39.2㎡ · 10층 건물 중 3층 |
| 소유자 | 주식회사청오건설 |
| 감정가 / 최저가 | 47,000,000원 / 32,900,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 1,047,282,930원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 단지 / 준공 | 동촌 · 99세대 · 1996.05.23 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 1996년 근저당
말소기준권리는 1996.06.15. 접수된 한국주택은행의 채권최고액 2,138,500,000원 근저당권입니다. 이 근저당권은 2001.11.01. 회사합병을 원인으로 2015.12.21. 주식회사국민은행에 이전됐습니다. 2021.08.24. 국민은행을 채권자로 한 임의경매개시결정도 말소기준권리보다 뒤입니다.
② 임차·점유 — 대부분 후순위, 4명은 대항력 미상
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 우한용 | 본건전체 | 2019.10.01 | 20,000,000원 / 150,000원 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 신순봉 | 미상 | 2017.06.05 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최재춘 | 미상 | 2004.04.17 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김형곤 | 본건전체 | 2022.01.10 | 19,000,000원 / 170,000원 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김원덕 | 미상 | 2018.05.10 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 황찬형 | 미상 | 2009.10.26 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 설소조 | 미상 | 2008.04.22 | 미상 | 2022.04.08 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 황철두 | 본건전체 | 2017.07.21 | 32,000,000원 / 50,000원 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 손지영 | 본건 전체 | 2015.06.01 | 10,000,000원 / 250,000원 | 2022.01.06 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 유갑례 | 본건전체 | 2018.11.05 | 35,000,000원 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 오선연 | 본건전체 | 2021.01.07 | 35,000,000원 | 2022.01.06 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김재선 | 미상 | 2019.09.10 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최양선 | 본건전체 | 1999.10.16 | 30,000,000원 / 150,000원 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박수진 | 본건전체 | 2011.09.20 | 25,000,000원 / 70,000원 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김정자 | 미상 | 2017.05.24 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이민아 | 미상 | 2014.05.12 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조혜미 | 미상 | 2020.05.15 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이경순 | 미상 | 2017.03.28 | 35,000,000원 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 유성호 | 미상 | 2019.09.27 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 윤정영 | 본건 전체 | 2015.08.28 | 10,000,000원 / 250,000원 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이재길 | 미상 | 2021.03.31 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김삼열 | 본건전체 | 2005.02.03 | 18,000,000원 / 70,000원 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김선영 | 본건전체 | 미상 | 5,000,000원 / 200,000원 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 이정호 | 본건전체 | 2020.12.29 | 30,000,000원 / 50,000원 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 권재영 | 본건전체 | 1997.03.29 | 20,000,000원 / 150,000원 | 2022.04.06 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조병관 | 미상 | 2011.06.28 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조영늠 | 본건전체 | 미상 | 5,000,000원 / 200,000원 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 최진식 | 미상 | 2012.04.24 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박점이 | 본건전체 | 2020.06.15 | 3,000,000원 / 300,000원 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김상근 | 본건전체 | 미상 | 15,000,000원 / 150,000원 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 조희태 | 본건전체 | 2020.08.10 | 20,000,000원 / 150,000원 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 진옥자 | 본건전체 | 2010.11.30 | 28,000,000원 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김만금 | 미상 | 2020.07.30 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박인순 | 미상 | 2010.01.25 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조월제 | 미상 | 2014.05.19 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 전선미 | 본건전체 | 2021.02.15 | 5,000,000원 / 250,000원 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 홍종락 | 미상 | 2015.04.28 | 미상 | 2022.01.05 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최정욱 | 본건전체 | 2006.08.10 | 18,000,000원 / 70,000원 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이옥선 | 미상 | 2022.01.05 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 윤종목 | 본건전체 | 2021.02.22 | 2,000,000원 / 300,000원 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 신칠선 | 본건전체 | 2015.01.09 | 30,000,000원 / 50,000원 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이일심 | 미상 | 2011.12.22 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이철희 | 미상 | 2020.10.06 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박우현 | 본건전체 | 미상 | 30,000,000원 / 50,000원 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 임무섭 | 미상 | 2013.05.27 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김종원 | 본건전체 | 2017.04.05 | 30,000,000원 / 50,000원 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박형임 | 미상 | 2000.01.24 | 19,000,000원 / 100,000원 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 임부욱 | 미상 | 2010.10.19 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
확정일자는 모두 확인되지 않아 우선변제 여부를 단정하지 않았습니다. 배당요구 접수가 확인된 사람은 설소조(2022.04.08), 손지영(2022.01.06), 오선연(2022.01.06), 권재영(2022.04.06), 홍종락(2022.01.05)입니다.
③ 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 시세보다 낮다
동촌아파트 전용 39.2㎡의 실거래 12건 전체 평균은 42,583,333원입니다. 다만 가격 판단은 과거 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래는 3건이고 평균은 43,000,000원, 최신 거래도 2026.08. 43,000,000원입니다. 현재 최저가 32,900,000원은 이 최근 평균의 76.5%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 39.2㎡ | 7 | 43,000,000원 |
| 2026.08 | 39.2㎡ | 2 | 43,000,000원 |
| 2026.05 | 39.2㎡ | 5 | 43,000,000원 |
| 2025.04 | 39.2㎡ | 1 | 43,500,000원 |
| 2024.03 | 39.2㎡ | 8 | 45,000,000원 |
| 2023.09 | 39.2㎡ | 1 | 43,500,000원 |
| 2023.09 | 39.2㎡ | 8 | 40,000,000원 |
| 2023.08 | 39.2㎡ | 5 | 45,000,000원 |
| 2023.04 | 39.2㎡ | 6 | 40,000,000원 |
| 2023.01 | 39.2㎡ | 6 | 40,000,000원 |
| 2022.12 | 39.2㎡ | 8 | 40,000,000원 |
| 2022.09 | 39.2㎡ | 6 | 45,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 39.2㎡ | 3건 | 43,000,000원 |
최근 거래 흐름은 과거 거래군 대비 1.3%로 소폭 높은 수준입니다. 따라서 하락장이라서 최저가가 싸 보이는 구조는 아닙니다. 감정가 47,000,000원은 최근 실거래보다 높지만, 1회 유찰된 현재 최저가 32,900,000원은 최신 거래 및 최근 평균 43,000,000원보다 분명히 낮습니다.
④ 예상배당표 (매각가 32,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | 미상 | 992,200원 |
| 1. 근저당 · 한국주택은행 | 2,138,500,000원 | 31,907,800원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | 미상 | 0원 |
현재 회차 가정에서는 근저당 채권 2,138,500,000원 중 31,907,800원이 배당되고 2,106,592,200원이 미배당됩니다. 소유자 잔여는 0원, 산출상 매수인 인수는 0원입니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 전입일 미상 4명의 실제 대항력 여부도 별도로 확인해야 합니다.
⑤ 회차별 가격·미배당
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 32,900,000원 | 31,907,800원 | 2,106,592,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 23,030,000원 | 22,215,460원 | 2,116,284,540원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 34.3% | 16,120,999원 | 15,430,821원 | 2,123,069,179원 | 0원 |
근저당 채권액이 2,138,500,000원으로 매우 커서 어느 회차에서도 소유자에게 돌아가는 잔여는 없습니다. 다만 이 거액 채권의 미배당 자체가 매수인에게 승계된다는 의미는 아닙니다. 제공된 배당 산출에서는 매수인 인수액이 각 회차 모두 0원입니다. 핵심은 오히려 임차인 4명의 전입일 확인입니다.
⑥ 입지·건물 상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 하남읍 행정복지센터 북서측 인근이며, 주위는 중소규모 공동주택·단독주택·근린생활시설·교육시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 제반 교통이용상황은 보통입니다. 대지 남동측은 왕복 2차로, 북동측은 폭 약 8미터 내외 도로에 접합니다.
- 구조·설비. 철근콘크리트조 슬래브지붕 10층 건물이며, 위생·급배수·개별난방·소화전·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 용도. 감정평가상 구분건물은 아파트로 이용 중입니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며 공시지가는 456,000원/㎡, 토지는 2,209.3㎡의 가로장방형 평지입니다.
- 규제. 공장설립제한지역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역·상대보호구역에 포함되고, 중로2류와 소로2류에 접합니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다.
- 하자 확인. 구분건물 일부 호에서 누수, 발코니 페인트 탈락, 타일 탈락·돌출·깨짐, 벽체 균열, 세면대 배수관 분리·파손 등이 조사됐습니다. 306호의 해당 여부는 현장에서 재확인해야 합니다.
- 표찰. 일부 호수는 외부 표시가 없는 상태로 조사돼 응찰 시 호수 식별 확인이 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 전입일 미상 4명 확인. 김선영·조영늠·김상근·박우현의 주민등록 전입일과 실제 점유관계를 확인해 말소기준일 1996.06.15.보다 앞서는지 반드시 대조해야 합니다.
- 대항력과 인수액 분리. 현 산출은 인수 0원이지만, 미상 임차인에게 선순위 대항력이 확인되면 실제 취득비용이 달라질 수 있습니다.
- 확정일자·배당요구 확인. 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상입니다. 문건접수와 매각물건명세서를 다시 대조해야 합니다.
- 토지 별도등기 말소 확인. 국민은행의 2026.06.10.자 확인서가 제출됐지만 실제 말소 진행 여부를 확인해야 합니다.
- 금지사항등기 확인. 갑구 금지사항등기의 경매 후 처리 및 잔존 여부를 원본 등기에서 확인해야 합니다.
- 현장 하자 확인. 일부 호에서 누수·균열·타일 파손 등이 조사됐으므로 306호의 내부 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 가격 기준. 최근 12개월 평균과 최신 거래가 43,000,000원이므로 현재 최저가 32,900,000원은 가격상 할인 구간입니다. 다만 임차관계 확인 전까지 할인폭을 순수한 매입차익으로 확정하지 않는 것이 안전합니다.
맺으며 — “가격은 합격, 권리는 확인 후”
이 물건의 장점은 분명합니다. 최근 12개월 동일면적 실거래 평균과 최신 거래가 모두 43,000,000원인데 현재 최저가는 32,900,000원으로 76.5% 수준입니다. 최근 거래 추세도 과거 대비 1.3% 높아, 하락장 착시 때문에 싸 보이는 구조도 아닙니다.
하지만 권리분석을 완전히 닫기에는 확인할 것이 남아 있습니다. 말소기준일 이후 전입으로 확인된 점유자는 대항력이 없지만, 김선영·조영늠·김상근·박우현 4명은 전입일이 없어 대항력 가능·미상입니다. 여기에 토지 별도등기와 갑구 금지사항등기의 최종 처리도 확인해야 합니다. 따라서 이 사건은 가격 메리트는 인정하되, 미상 임차인과 별도등기를 확인한 뒤 응찰 여부를 결정하는 C등급 보수형 물건으로 보는 것이 적절합니다.
