34,300,000원
창원지방법원 2021타경2894. 밀양시 하남읍 수산리 동촌아파트 1동 8층 807호, 동일 면적 실거래 비교 기준 전용 39.2㎡ 아파트입니다. 권리의 기준점은 1996.06.15. 설정된 한국주택은행 근저당권(채권최고액 2,138,500,000원)입니다. 이 근저당권은 2015.12.21. 주식회사국민은행으로 이전됐고, 2021.12.23. 국민은행이 임의경매를 개시했습니다.
확인된 전입일이 있는 점유신고자들은 모두 1996.06.15. 이후에 전입해 말소기준권리보다 후순위입니다. 문제는 전입일 자체가 확인되지 않은 네 사람입니다. 이들은 보증금이 확인돼도 전입일을 알 수 없으므로 대항력 ‘有’가 아니라 ‘가능·미상’으로 봐야 합니다. 배당표의 인수액 0원은 유용한 기준값이지만, 이 네 사람과 807호의 실제 점유관계를 확인하기 전까지 실질취득비용을 34,300,000원으로 고정해서 판단하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2021타경2894 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 밀양시 하남읍 수산동촌3길 24, 1동 8층807호 (동촌아파트) |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(아파트) · 동일 면적 실거래 비교 기준 39.2㎡ · 10층 건물 중 8층 |
| 소유자 | 주식회사청오건설 |
| 준공 / 세대수 | 1996.05.23 · 99세대 |
| 감정가 / 최저가 | 49,000,000원 / 34,300,000원 (1회 유찰·70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 1,047,282,930원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 기준은 1996년 근저당
말소기준은 1996.06.15. 한국주택은행 근저당권입니다. 해당 근저당권은 2015.12.21. 주식회사국민은행으로 이전됐으며, 2021.12.23. 국민은행의 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 현재 배당 시나리오에서는 매수인 인수액을 0원으로 계산합니다.
또한 감정요항표에는 구분건물 54개 호가 함께 기재되어 있고, 점유 부분이 ‘본건전체’ 또는 ‘미상’으로 적힌 신고가 다수입니다. 따라서 아래 점유신고가 807호와 어떻게 대응하는지는 매각물건명세서와 현황조사 원문에서 호수별로 특정하는 과정이 필요합니다.
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 우한용 | 본건전체 | 2019-10-01 | 20,000,000원 / 150,000원 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 신순봉 | 미상 | 2017-06-05 | 보증금 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최재춘 | 미상 | 2004-04-17 | 보증금 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김형곤 | 본건전체 | 2022-01-10 | 19,000,000원 / 170,000원 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김원덕 | 미상 | 2018-05-10 | 보증금 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 황찬형 | 미상 | 2009-10-26 | 보증금 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 설소조 | 미상 | 2008-04-22 | 보증금 미상 | 2022-04-08 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 황철두 | 본건전체 | 2017-07-21 | 32,000,000원 / 50,000원 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 손지영 | 본건 전체 | 2015-06-01 | 10,000,000원 / 250,000원 | 2022-01-06 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 유갑례 | 본건전체 | 2018-11-05 | 35,000,000원 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 오선연 | 본건전체 | 2021-01-07 | 35,000,000원 | 2022-01-06 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김재선 | 미상 | 2019-09-10 | 보증금 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최양선 | 본건전체 | 1999-10-16 | 30,000,000원 / 150,000원 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박수진 | 본건전체 | 2011-09-20 | 25,000,000원 / 70,000원 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김정자 | 미상 | 2017-05-24 | 보증금 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이민아 | 미상 | 2014-05-12 | 보증금 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조혜미 | 미상 | 2020-05-15 | 보증금 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이경순 | 미상 | 2017-03-28 | 35,000,000원 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 유성호 | 미상 | 2019-09-27 | 보증금 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 윤정영 | 본건 전체 | 2015-08-28 | 10,000,000원 / 250,000원 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이재길 | 미상 | 2021-03-31 | 보증금 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김삼열 | 본건전체 | 2005-02-03 | 18,000,000원 / 70,000원 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김선영 | 본건전체 | 전입일 미상 | 5,000,000원 / 200,000원 | 미확인 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 이정호 | 본건전체 | 2020-12-29 | 30,000,000원 / 50,000원 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 권재영 | 본건전체 | 1997-03-29 | 20,000,000원 / 150,000원 | 2022-04-06 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조병관 | 미상 | 2011-06-28 | 보증금 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조영늠 | 본건전체 | 전입일 미상 | 5,000,000원 / 200,000원 | 미확인 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 최진식 | 미상 | 2012-04-24 | 보증금 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박점이 | 본건전체 | 2020-06-15 | 3,000,000원 / 300,000원 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김상근 | 본건전체 | 전입일 미상 | 15,000,000원 / 150,000원 | 미확인 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 조희태 | 본건전체 | 2020-08-10 | 20,000,000원 / 150,000원 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 진옥자 | 본건전체 | 2010-11-30 | 28,000,000원 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김만금 | 미상 | 2020-07-30 | 보증금 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박인순 | 미상 | 2010-01-25 | 보증금 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조월제 | 미상 | 2014-05-19 | 보증금 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 전선미 | 본건전체 | 2021-02-15 | 5,000,000원 / 250,000원 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 홍종락 | 미상 | 2015-04-28 | 보증금 미상 | 2022-01-05 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최정욱 | 본건전체 | 2006-08-10 | 18,000,000원 / 70,000원 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이옥선 | 미상 | 2022-01-05 | 보증금 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 윤종목 | 본건전체 | 2021-02-22 | 2,000,000원 / 300,000원 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 신칠선 | 본건전체 | 2015-01-09 | 30,000,000원 / 50,000원 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이일심 | 미상 | 2011-12-22 | 보증금 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이철희 | 미상 | 2020-10-06 | 보증금 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박우현 | 본건전체 | 전입일 미상 | 30,000,000원 / 50,000원 | 미확인 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 임무섭 | 미상 | 2013-05-27 | 보증금 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김종원 | 본건전체 | 2017-04-05 | 30,000,000원 / 50,000원 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박형임 | 미상 | 2000-01-24 | 19,000,000원 / 100,000원 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 임부욱 | 미상 | 2010-10-19 | 보증금 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
확정일자는 모든 점유신고에서 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상으로 표시했습니다. 배당요구가 확인된 신고는 설소조(2022-04-08), 손지영(2022-01-06), 오선연(2022-01-06), 권재영(2022-04-06), 홍종락(2022-01-05)입니다.
② 시세 비교 — 최근 12개월 기준으로는 할인 구간
동촌아파트 동일 면적 39.2㎡ 실거래 표본은 12건입니다. 전체 평균은 42,583,333원이지만 가격 판단은 더 최근의 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래는 3건, 평균 43,000,000원이며 최신 2026.08 거래도 43,000,000원입니다. 최근 구간과 이전 구간의 추세는 +1.3%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 39.2㎡ | 7 | 43,000,000원 |
| 2026.08 | 39.2㎡ | 2 | 43,000,000원 |
| 2026.05 | 39.2㎡ | 5 | 43,000,000원 |
| 2025.04 | 39.2㎡ | 1 | 43,500,000원 |
| 2024.03 | 39.2㎡ | 8 | 45,000,000원 |
| 2023.09 | 39.2㎡ | 1 | 43,500,000원 |
| 2023.09 | 39.2㎡ | 8 | 40,000,000원 |
| 2023.08 | 39.2㎡ | 5 | 45,000,000원 |
| 2023.04 | 39.2㎡ | 6 | 40,000,000원 |
| 2023.01 | 39.2㎡ | 6 | 40,000,000원 |
| 2022.12 | 39.2㎡ | 8 | 40,000,000원 |
| 2022.09 | 39.2㎡ | 6 | 45,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 39.2㎡ | 3건 | 43,000,000원 |
현재 최저가 34,300,000원은 최근 12개월 평균의 79.8%입니다. 전체 실거래 평균 대비 비율도 80.5%지만, 여기서는 과거 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래 43,000,000원을 우선 기준으로 봅니다. 최근 추세도 -가 아니라 +1.3%입니다.
③ 예상배당표 (매각가 34,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,017,400원 |
| 2. 근저당권 · 한국주택은행 | 2,138,500,000원 | 33,282,600원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 근저당 채권 중 33,282,600원만 배당되고, 미배당액은 2,105,217,400원입니다. 하지만 제공된 배당 시나리오상 이 미배당 근저당 채권은 매수인 인수로 계산되지 않으며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 이 배당추정에 반영되지 않았습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 34,300,000원 | 33,282,600원 | 2,105,217,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 24,010,000원 | 23,177,820원 | 2,115,322,180원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 16,807,000원 | 16,104,474원 | 2,122,395,526원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 용도. 감정 이용상태는 아파트입니다. 철근콘크리트조 슬래브지붕 10층 건물이며 위생·급배수, 개별난방, 소화전, 승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 입지. 밀양시 하남읍 수산리 하남읍 행정복지센터 북서측 인근으로, 주위는 중소규모 공동주택·단독주택·근린생활시설·교육시설 등이 형성되어 있습니다.
- 교통. 본 건까지 차량 접근이 가능하며 제반 교통이용상황은 보통으로 평가됐습니다. 대지 남동측은 왕복 2차로, 북동측은 폭 약 8미터 내외 도로에 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며 토지는 가로장방형 평지의 주상용 건부지입니다. 공시지가는 456,000원/㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역, 상대보호구역, 배출시설설치제한지역, 공장설립제한지역에 해당하며 중로2류와 소로2류에 접합니다.
- 건물 상태. 구분건물 일부 호수에서 방·거실·발코니 천장 및 벽체 누수, 변기 내부 누수, 발코니 페인트 탈락, 화장실·주방 타일 탈락·돌출·파손, 벽체 균열, 세면대 배수관 분리·파손 등이 조사됐습니다. 807호 해당 여부는 현장에서 재확인해야 합니다.
- 표시·내부 확인. 일부 호수에는 외부 표찰이 없고, 이해관계인 부재로 내부를 확인하지 못한 호도 있어 건축물현황도와 외부관찰에 따라 평가된 경우가 있습니다.
- 환금성. 99세대 단지로 동일 면적 실거래 표본은 12건, 최근 12개월 거래는 3건입니다. 최근 12개월 평균과 최신 거래는 모두 43,000,000원이고 최근 추세는 +1.3%입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 807호 임차인 특정. 현황조사에 기재된 48명 중 실제 807호 점유자가 누구인지 매각물건명세서·현황조사 원문에서 호수별로 특정하세요.
- 전입일 미상 4명 우선 확인. 김선영·조영늠·김상근·박우현은 전입일 미상이라 대항력 판정이 불가능합니다. 이들의 807호 해당 여부와 전입일을 확인하기 전에는 인수 0원을 확정값으로 보지 마세요.
- 토지 별도등기. 국민은행의 2026.6.10.자 말소신청 확인서 제출 사실과 실제 등기 처리 상태를 입찰 직전 확인하세요.
- 물리적 하자 확인. 일부 호수에 누수·타일 파손·벽체 균열·배수관 파손 등이 조사됐으므로 807호에 해당하는지 현장 확인이 필요합니다.
- 가격 기준은 최근 거래. 최근 12개월 평균과 최신 거래는 43,000,000원이고 현재 최저가는 그 79.8%입니다. 전체 평균 42,583,333원보다 최근 거래를 우선 기준으로 보세요.
- 회차 시나리오. 현재 최저가 34,300,000원, 2회 유찰 시 24,010,000원, 3회 유찰 시 16,807,000원으로 시나리오가 제시돼 있습니다. 각 회차에서도 배당모형상 매수인 인수는 0원입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 입찰 직전 등기 상태를 직접 대조하세요.
맺으며 — “가격은 좋다, 권리는 확인 후”
이 물건은 가격만 보면 분명 눈에 들어옵니다. 1회 유찰된 최저가 34,300,000원은 최근 12개월 동일 면적 평균 43,000,000원의 79.8%이고 최신 거래도 43,000,000원입니다. 최근 가격 추세 역시 +1.3%입니다.
권리도 확인된 범위만 보면 구조가 나쁘지 않습니다. 1996.06.15. 근저당이 말소기준이고, 전입일이 확인된 44명은 모두 그보다 뒤에 들어왔습니다. 배당모형의 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 전입일 미상 점유자 4명이 남아 있고, 감정요항표에는 54개 호가 함께 나타나 점유신고와 807호의 연결관계를 따로 확인해야 합니다. 토지 별도등기 역시 국민은행의 말소신청 확인서가 제출됐지만 실제 처리 상태는 확인 대상입니다.
따라서 이 물건의 결론은 “가격 메리트는 확인, 인수 0원은 아직 조건부”입니다. 임차인 특정과 토지 별도등기 확인이 끝나 807호에 선순위 대항력 점유자가 없다는 점이 확인될 때, 현재 가격 할인폭을 온전히 평가할 수 있습니다.
