창원지방법원 2021타경2894. 밀양시 하남읍 수산리 동촌아파트 1동 10층 1001호입니다. 감정가는 47,000,000원, 한 차례 유찰된 현재 최저매각가는 32,900,000원입니다. 동일 면적 39.2㎡의 최근 12개월 실거래 평균과 최신 거래가 모두 43,000,000원이라 가격만 보면 최근 시세 아래에 위치합니다. 최근 거래와 그 이전 거래의 추세도 1.3%로 하락 추세가 아닙니다.
하지만 이 사건의 승부처는 단순한 할인율이 아닙니다. 말소기준권리는 1996.06.15. 설정된 한국주택은행 근저당권이고, 이후 2015년 국민은행으로 이전되었습니다. 전입일이 확인된 현재 임차인·점유자들은 모두 말소기준 뒤에 전입해 대항력이 없지만, 전입일 자체가 확인되지 않은 4명은 같은 방식으로 정리할 수 없습니다. 현황조사상 보증기관 대위·승계 신고는 없어 실제 임차인·점유자는 48명으로 집계됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2021타경2894 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 밀양시 하남읍 수산동촌3길 24, 1동 10층1001호 (동촌아파트) |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 동일 면적 실거래 비교 기준 39.2㎡ · 10층 1001호 |
| 소유자 | 주식회사청오건설 |
| 감정가 / 최저가 | 47,000,000원 / 32,900,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 1,047,282,930원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 단지 | 동촌 · 99세대 · 1996.05.23. 준공 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 1996년 근저당
말소기준은 1996.06.15. 한국주택은행 근저당권 2,138,500,000원입니다. 이 근저당권은 2015.12.21. 국민은행으로 이전됐고, 경매로 소멸하는 권리로 정리돼 있습니다. 2009년 박상길 명의의 주택임차권 15,000,000원이 등기됐지만 2010.05.03. 이미 말소됐습니다.
② 임차인 — 44명은 후순위, 4명은 전입일 미상
현황조사상 임차인·점유자는 48명입니다. 전입일이 확인된 사람은 모두 1996.06.15. 말소기준 이후 전입이라 대항력이 없습니다. 다만 김선영·조영늠·김상근·박우현은 전입신고일이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 보수적으로 다뤄야 합니다. 확정일자도 확인되지 않아 우선변제 여부 역시 확정할 수 없습니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 우한용 | 2019.10.01 | 20,000,000원 / 150,000원 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 신순봉 | 2017.06.05 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최재춘 | 2004.04.17 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김형곤 | 2022.01.10 | 19,000,000원 / 170,000원 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김원덕 | 2018.05.10 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 황찬형 | 2009.10.26 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 설소조 | 2008.04.22 | 미상 | 2022.04.08 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 황철두 | 2017.07.21 | 32,000,000원 / 50,000원 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 손지영 | 2015.06.01 | 10,000,000원 / 250,000원 | 2022.01.06 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 유갑례 | 2018.11.05 | 35,000,000원 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 오선연 | 2021.01.07 | 35,000,000원 | 2022.01.06 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김재선 | 2019.09.10 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최양선 | 1999.10.16 | 30,000,000원 / 150,000원 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박수진 | 2011.09.20 | 25,000,000원 / 70,000원 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김정자 | 2017.05.24 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이민아 | 2014.05.12 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조혜미 | 2020.05.15 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이경순 | 2017.03.28 | 35,000,000원 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 유성호 | 2019.09.27 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 윤정영 | 2015.08.28 | 10,000,000원 / 250,000원 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이재길 | 2021.03.31 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김삼열 | 2005.02.03 | 18,000,000원 / 70,000원 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김선영 | 미상 | 5,000,000원 / 200,000원 | 확인 없음 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 이정호 | 2020.12.29 | 30,000,000원 / 50,000원 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 권재영 | 1997.03.29 | 20,000,000원 / 150,000원 | 2022.04.06 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조병관 | 2011.06.28 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조영늠 | 미상 | 5,000,000원 / 200,000원 | 확인 없음 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 최진식 | 2012.04.24 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박점이 | 2020.06.15 | 3,000,000원 / 300,000원 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김상근 | 미상 | 15,000,000원 / 150,000원 | 확인 없음 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 조희태 | 2020.08.10 | 20,000,000원 / 150,000원 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 진옥자 | 2010.11.30 | 28,000,000원 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김만금 | 2020.07.30 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박인순 | 2010.01.25 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조월제 | 2014.05.19 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 전선미 | 2021.02.15 | 5,000,000원 / 250,000원 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 홍종락 | 2015.04.28 | 미상 | 2022.01.05 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최정욱 | 2006.08.10 | 18,000,000원 / 70,000원 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이옥선 | 2022.01.05 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 윤종목 | 2021.02.22 | 2,000,000원 / 300,000원 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 신칠선 | 2015.01.09 | 30,000,000원 / 50,000원 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이일심 | 2011.12.22 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이철희 | 2020.10.06 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박우현 | 미상 | 30,000,000원 / 50,000원 | 확인 없음 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 임무섭 | 2013.05.27 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김종원 | 2017.04.05 | 30,000,000원 / 50,000원 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박형임 | 2000.01.24 | 19,000,000원 / 100,000원 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 임부욱 | 2010.10.19 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 시세 비교 — 할인은 분명하지만 권리확인이 먼저
동촌아파트 동일 면적 39.2㎡의 최근 12개월 실거래는 3건이고 평균은 43,000,000원입니다. 최신 2026.08 거래도 43,000,000원입니다. 현재 최저매각가 32,900,000원은 최근 12개월 평균의 76.5%입니다. 전체 12건 평균 42,583,333원보다도 낮습니다. 최근 거래와 이전 거래의 비교 추세는 1.3%로, 하락 추세로 해석할 데이터는 아닙니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 39.2㎡ | 7 | 43,000,000원 |
| 2026.08 | 39.2㎡ | 2 | 43,000,000원 |
| 2026.05 | 39.2㎡ | 5 | 43,000,000원 |
| 2025.04 | 39.2㎡ | 1 | 43,500,000원 |
| 2024.03 | 39.2㎡ | 8 | 45,000,000원 |
| 2023.09 | 39.2㎡ | 1 | 43,500,000원 |
| 2023.09 | 39.2㎡ | 8 | 40,000,000원 |
| 2023.08 | 39.2㎡ | 5 | 45,000,000원 |
| 2023.04 | 39.2㎡ | 6 | 40,000,000원 |
| 2023.01 | 39.2㎡ | 6 | 40,000,000원 |
| 2022.12 | 39.2㎡ | 8 | 40,000,000원 |
| 2022.09 | 39.2㎡ | 6 | 45,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 39.2㎡ | 3건 | 43,000,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 32,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 992,200원 |
| 1. 근저당 · 한국주택은행 | 2,138,500,000원 | 31,907,800원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당모형상 근저당 채권 미배당액은 2,106,592,200원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 근저당 채권의 미배당 자체는 매수인에게 승계되지 않습니다. 다만 임차인 최우선변제·당해세는 이 배당모형에 반영되지 않았고, 전입일 미상 임차인의 권리는 별도 원본 확인이 필요합니다.
⑤ 유찰 시나리오
| 현재 회차 | 1회 유찰 · 감정가 70% · 32,900,000원 · 배당모형상 인수 0원 |
|---|---|
| 2회 유찰 시 | 감정가 49% · 23,030,000원 · 채권자 예상배당 22,215,460원 |
| 3회 유찰 시 | 감정가 34% · 16,120,999원 · 채권자 예상배당 15,430,821원 |
추가 유찰 시 입찰가는 더 낮아지지만, 임차인 권리의 불확실성은 가격과 별개입니다. 대항력 있는 임차인이 확인되는 경우에는 낮아진 낙찰가만큼 미배당 인수액이 커질 수 있으므로, 유찰 자체가 권리위험을 없애주지는 않습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 하남읍 행정복지센터 북서측 인근이며, 주위는 중소규모 공동주택·단독주택·근린생활시설·교육시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 제반 교통이용상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 10층 건물이며, 위생·급배수·개별난방·소화전·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 대지 남동측은 왕복 2차로 도로, 북동측은 폭 약 8미터 내외 도로에 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며 공시지가는 456,000원/㎡, 대지권 목적 토지는 2,209.3㎡의 가로장방형 평지입니다.
- 상태 확인. 감정조사에서는 일부 호수에 누수·페인트 탈락·타일 파손·벽체 균열·배수관 파손 등의 문제가 조사됐습니다. 해당 문제가 1001호에 존재하는지는 현장에서 별도로 확인해야 합니다.
- 표찰. 일부 호수는 외부 표시가 없는 상태로 조사돼 응찰 시 실제 호수 확인이 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 전입일 미상 4명 최우선 확인. 김선영·조영늠·김상근·박우현의 실제 전입일, 점유개시일, 계약서, 확정일자를 확인해 말소기준 1996.06.15.보다 앞서는 권리가 있는지 검증해야 합니다.
- 배당요구 확인. 설소조·손지영·오선연·권재영·홍종락은 배당요구 접수 사실이 확인됩니다. 실제 배당순위와 금액은 매각물건명세서와 배당요구 종기 관련 원본을 대조해야 합니다.
- 토지 별도등기. 국민은행의 2026.06.10. 확인서 제출만으로 말소 완료를 전제하지 말고 입찰 직전 최신 등기와 명세서를 확인해야 합니다.
- 가격 기준. 최근 12개월 동일 면적 평균과 최신 거래는 모두 43,000,000원이고 현재 최저가는 그 76.5%입니다. 가격 메리트 판단은 이 최근 거래 기준을 우선해야 합니다.
- 내부 상태. 일부 호수에서 누수·균열·타일 및 설비 손상이 조사된 만큼 1001호의 실제 수리 범위를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·임대차 관련 서류를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “가격은 합격권, 권리는 확인 전 보류”
현재 32,900,000원은 최근 12개월 실거래 평균 43,000,000원의 76.5%로, 가격만 놓고 보면 분명한 간격이 있습니다. 전입일이 확인된 임차인은 모두 1996년 말소기준 뒤에 들어와 대항력이 없고, 오래된 박상길 임차권도 이미 말소됐습니다.
그러나 이 사건을 곧바로 ‘인수 0원 안전형’으로 분류하기에는 남은 확인사항이 큽니다. 전입일 미상 4명의 대항력 여부가 아직 열려 있고, 토지 별도등기도 국민은행의 말소신청 확인서가 제출된 단계이므로 실제 정리 상태를 확인해야 합니다. 따라서 결론은 가격은 합격권, 권리는 원본 확인 전 보류입니다. 이 두 가지가 해소될 때 비로소 32,900,000원의 할인율을 온전히 가격 메리트로 평가할 수 있습니다.
