34,300,000원
창원지방법원 2021타경2894. 밀양시 하남읍 수산리 동촌아파트 1동 4층 401호입니다. 감정가 49,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 34,300,000원입니다. 등기상 핵심은 1996.06.15 설정된 한국주택은행 근저당권 2,138,500,000원으로, 공동담보가 붙은 이 권리가 말소기준입니다. 이후 근저당권은 2015.12.21 회사합병을 원인으로 주식회사국민은행에 이전됐고, 2021.12.23 국민은행이 임의경매를 신청했습니다.
알려진 전입일을 가진 점유자들은 모두 말소기준일보다 뒤에 들어와 대항력이 없습니다. 문제는 김선영·조영늠·김상근·박우현입니다. 이 4명은 보증금이 각각 확인돼 있지만 전입일이 확인되지 않아, 정확도 규칙상 ‘대항력 없음’이라고 처리할 수 없습니다. 따라서 이 사건은 가격은 낮아졌지만 권리확인은 아직 끝나지 않은 물건으로 보는 것이 맞습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2021타경2894 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 밀양시 하남읍 수산동촌3길 24, 1동 4층401호 (동촌아파트) |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 거래 비교면적 39.2㎡ · 철근콘크리트조 슬래브지붕 10층 건물 중 4층 |
| 소유자 | 주식회사청오건설 |
| 감정가 / 최저가 | 49,000,000원 / 34,300,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 1,047,282,930원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 단지 | 동촌 · 99세대 · 1996.05.23 준공 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 임차인 4명은 확인 필요
말소기준은 1996.06.15 한국주택은행 근저당권입니다. 등기상 해당 근저당권과 2021.12.23 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 근저당 채권최고액이 2,138,500,000원으로 현재 최저가를 크게 웃돌지만, 배당 부족분 자체가 매수인에게 승계되는 구조는 아니며 배당모델의 매수인 인수액도 0원입니다.
임차인·점유 신고 — 대항력/우선변제/승계 확인
알려진 전입일은 모두 1996.06.15 이후라 대항력이 없습니다. 다만 전입일 자체가 확인되지 않은 김선영·조영늠·김상근·박우현은 대항력 가능·미상으로 남겨야 합니다. 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부도 확정할 수 없습니다. 보증기관 대위·승계 신고는 없습니다.
| 이름 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 우한용 | 본건전체 | 2019.10.01 | 20,000,000원 | 150,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 신순봉 | 미상 | 2017.06.05 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 최재춘 | 미상 | 2004.04.17 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김형곤 | 본건전체 | 2022.01.10 | 19,000,000원 | 170,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김원덕 | 미상 | 2018.05.10 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 황찬형 | 미상 | 2009.10.26 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 설소조 | 미상 | 2008.04.22 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 황철두 | 본건전체 | 2017.07.21 | 32,000,000원 | 50,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 손지영 | 본건 전체 | 2015.06.01 | 10,000,000원 | 250,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 유갑례 | 본건전체 | 2018.11.05 | 35,000,000원 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 오선연 | 본건전체 | 2021.01.07 | 35,000,000원 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김재선 | 미상 | 2019.09.10 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 최양선 | 본건전체 | 1999.10.16 | 30,000,000원 | 150,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박수진 | 본건전체 | 2011.09.20 | 25,000,000원 | 70,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김정자 | 미상 | 2017.05.24 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이민아 | 미상 | 2014.05.12 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 조혜미 | 미상 | 2020.05.15 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이경순 | 미상 | 2017.03.28 | 35,000,000원 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 유성호 | 미상 | 2019.09.27 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 윤정영 | 본건 전체 | 2015.08.28 | 10,000,000원 | 250,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이재길 | 미상 | 2021.03.31 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김삼열 | 본건전체 | 2005.02.03 | 18,000,000원 | 70,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김선영 | 본건전체 | 미상 | 5,000,000원 | 200,000원 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 이정호 | 본건전체 | 2020.12.29 | 30,000,000원 | 50,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 권재영 | 본건전체 | 1997.03.29 | 20,000,000원 | 150,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 조병관 | 미상 | 2011.06.28 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 조영늠 | 본건전체 | 미상 | 5,000,000원 | 200,000원 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 최진식 | 미상 | 2012.04.24 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박점이 | 본건전체 | 2020.06.15 | 3,000,000원 | 300,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김상근 | 본건전체 | 미상 | 15,000,000원 | 150,000원 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 조희태 | 본건전체 | 2020.08.10 | 20,000,000원 | 150,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 진옥자 | 본건전체 | 2010.11.30 | 28,000,000원 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김만금 | 미상 | 2020.07.30 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박인순 | 미상 | 2010.01.25 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 조월제 | 미상 | 2014.05.19 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 전선미 | 본건전체 | 2021.02.15 | 5,000,000원 | 250,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 홍종락 | 미상 | 2015.04.28 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 최정욱 | 본건전체 | 2006.08.10 | 18,000,000원 | 70,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이옥선 | 미상 | 2022.01.05 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 윤종목 | 본건전체 | 2021.02.22 | 2,000,000원 | 300,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 신칠선 | 본건전체 | 2015.01.09 | 30,000,000원 | 50,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이일심 | 미상 | 2011.12.22 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이철희 | 미상 | 2020.10.06 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박우현 | 본건전체 | 미상 | 30,000,000원 | 50,000원 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 임무섭 | 미상 | 2013.05.27 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김종원 | 본건전체 | 2017.04.05 | 30,000,000원 | 50,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박형임 | 미상 | 2000.01.24 | 19,000,000원 | 100,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 임부욱 | 미상 | 2010.10.19 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
② 시세 비교 — 최근 거래는 43,000,000원으로 모였다
동촌아파트 비교면적 39.2㎡의 실거래 12건입니다. 전체 평균은 42,583,333원이지만 가격 판단에서는 최근 자료를 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래는 3건이고 평균이 43,000,000원, 최신 2026.08 거래도 43,000,000원입니다. 최근 구간은 과거 구간보다 1.3% 높은 흐름이라 하락 추세로 보기는 어렵습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 39.2㎡ | 7 | 43,000,000원 |
| 2026.08 | 39.2㎡ | 2 | 43,000,000원 |
| 2026.05 | 39.2㎡ | 5 | 43,000,000원 |
| 2025.04 | 39.2㎡ | 1 | 43,500,000원 |
| 2024.03 | 39.2㎡ | 8 | 45,000,000원 |
| 2023.09 | 39.2㎡ | 1 | 43,500,000원 |
| 2023.09 | 39.2㎡ | 8 | 40,000,000원 |
| 2023.08 | 39.2㎡ | 5 | 45,000,000원 |
| 2023.04 | 39.2㎡ | 6 | 40,000,000원 |
| 2023.01 | 39.2㎡ | 6 | 40,000,000원 |
| 2022.12 | 39.2㎡ | 8 | 40,000,000원 |
| 2022.09 | 39.2㎡ | 6 | 45,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 39.2㎡ | 3건 | 43,000,000원 |
현재 최저가 34,300,000원은 최근 12개월 평균의 79.8%이고, 전체 실거래 평균 대비로는 80.5%입니다. 순수 가격만 보면 감정가 49,000,000원보다 현실적인 구간으로 내려왔습니다. 다만 이 사건은 대항력 미상 임차인의 실제 인수액을 아직 확정할 수 없기 때문에 “시세보다 싸다”라고 결론 내리는 것은 이릅니다.
③ 예상배당표 (매각가 34,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | 미상 | 1,017,400원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 한국주택은행 | 2,138,500,000원 | 33,282,600원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | 미상 | 0원 |
근저당권 채권최고액 기준 미배당액은 2,105,217,400원입니다. 이 미배당 채권 자체는 매수인 인수액으로 잡히지 않습니다. 다만 이 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았고, 임차인 4명의 대항력도 확정되지 않았으므로 실제 배당과 인수관계는 달라질 수 있습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 근저당 예상배당 | 미배당 | 모델상 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 34,300,000원 | 33,282,600원 | 2,105,217,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 24,010,000원 | 23,177,820원 | 2,115,322,180원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 34.3% | 16,807,000원 | 16,104,474원 | 2,122,395,526원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 입지. 하남읍 행정복지센터 북서측 인근이며, 주위는 중소규모 공동주택·단독주택·근린생활시설·교육시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 제반 교통이용상황은 보통입니다. 대지 남동측은 왕복 2차로 도로, 북동측은 폭 약 8미터 내외 도로에 접합니다.
- 용도·규제. 아파트로 이용 중이며 제2종일반주거지역입니다. 공시지가는 456,000원/㎡이고 공부와의 차이는 없습니다.
- 설비. 위생·급배수, 개별난방, 소화전, 승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 건물 상태 확인. 감정평가 대상 일부 호수에서 누수, 페인트 탈락, 타일 탈락·돌출·깨짐, 벽체 균열, 배수관 분리·파손 등이 조사됐습니다. 401호 해당 여부는 현장에서 별도 확인해야 합니다.
- 현장 식별. 일부 호수는 외부 표시 표찰이 없는 상태로 조사됐으므로 응찰 전 해당 호수 식별을 재확인할 필요가 있습니다.
- 거래 흐름. 비교면적 39.2㎡ 최근 12개월 거래는 3건이며 모두 43,000,000원입니다. 최근 가격 추세는 과거 대비 1.3%입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 전입일 미상 4명부터 확인. 김선영·조영늠·김상근·박우현의 전입일과 실제 점유·임대차 관계를 매각물건명세서와 현황조사 원본에서 대조해야 합니다.
- 실질취득액 재계산. 위 4명 중 대항력 있는 임차인이 확인되면 미배당 보증금 승계 여부를 반영해 최근 12개월 시세 43,000,000원과 다시 비교해야 합니다.
- 토지 별도등기 말소 확인. 국민은행이 말소신청 의사를 밝히고 2026.06.10 확인서를 제출했으므로 실제 처리 진행 상태를 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 최우선변제 반영 여부 확인. 현재 배당표에는 임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
- 현장 상태 확인. 감정평가 대상 일부 호수에서 누수·균열·타일 및 배수관 문제 등이 조사됐고 일부 호수는 외부 표찰이 없으므로 401호의 실제 상태와 식별을 직접 확인해야 합니다.
- 가격 기준은 최근 거래. 전체 평균 42,583,333원보다 최근 12개월 평균 43,000,000원과 최신 거래 43,000,000원을 우선 기준으로 삼는 것이 데이터 흐름에 맞습니다.
맺으며 — “79.8% 할인”보다 먼저 볼 것은 미상 임차인이다
이 물건의 표면 가격은 분명 달라졌습니다. 감정가 49,000,000원에서 1회 유찰돼 34,300,000원까지 내려왔고, 이는 최근 12개월 실거래 평균 43,000,000원의 79.8%입니다. 최근 거래가 43,000,000원에 모여 있고 가격 추세도 1.3%로 음수가 아니어서 최저가 자체의 위치는 나쁘지 않습니다.
하지만 권리분석의 결론은 가격만으로 끝나지 않습니다. 말소기준이 1996.06.15로 오래됐고 대부분의 신고인은 그 이후 전입해 대항력이 없지만, 전입일 미상 4명은 대항력 가능·미상입니다. 배당모델상 인수 0원은 참고값일 뿐, 이 4명의 전입·점유·배당관계를 확인하기 전에는 실질취득액을 34,300,000원으로 고정할 수 없습니다. 토지 별도등기는 국민은행의 말소신청 의사와 2026.06.10 확인서로 완화 요소가 있으나, 실제 말소 여부는 역시 확인 대상입니다. 가격은 관심, 권리는 확인 후 판단. 이 사건의 핵심은 그 순서를 뒤집지 않는 것입니다.
