32,900,000원
창원지방법원 2021타경2894. 밀양시 하남읍 수산리 동촌아파트 1동 1층 108호입니다. 등기상 최초 소유자는 주식회사남정주택이고, 상호변경을 거쳐 현재 소유자 표시는 주식회사청오건설입니다. 권리분석의 기준점은 1996.06.15. 한국주택은행 근저당권이며 채권최고액은 2,138,500,000원입니다. 이 근저당은 공동담보로 설정됐고, 2015.12.21. 주식회사국민은행으로 이전됐습니다.
가격만 보면 눈에 띕니다. 감정가 47,000,000원에서 1회 유찰돼 현재 최저가는 32,900,000원입니다. 최근 12개월 동일면적 39.2㎡ 실거래 3건은 모두 43,000,000원이고, 최근 12개월 평균 역시 43,000,000원입니다. 현재 최저가는 이 평균보다 10,100,000원 낮고, 비율로는 76.5%입니다. 최근 가격 흐름도 이전 거래 대비 1.3% 높은 수준이라, 주어진 실거래 기준으로는 현재 최저가에 가격 할인폭이 존재합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2021타경2894 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 밀양시 하남읍 수산동촌3길 24, 1동 1층108호 (동촌아파트) |
| 물건종류 | 아파트 · 1동 1층 108호 · 동일면적 실거래 기준 39.2㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 10층 건물 · 아파트 이용 |
| 소유자 | 주식회사청오건설 |
| 감정가 / 최저가 | 47,000,000원 / 32,900,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권 / 청구액 | 주식회사 국민은행 / 1,047,282,930원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 등기 발행일 | 2026.08.30 |
① 권리 흐름 — 기준은 1996년 근저당
말소기준권리는 1996.06.15. 한국주택은행 근저당권입니다. 이후 2015.12.21. 회사합병을 원인으로 근저당권자가 주식회사국민은행으로 이전됐고, 2021.12.23. 국민은행이 임의경매를 신청했습니다. 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인·점유관계 — 44명은 후순위, 4명은 전입일 미상
현황조사 등에 나타난 명단은 48명입니다. 이 중 전입일이 확인되는 44명은 모두 1996.06.15. 말소기준권리 이후 전입이라 대항력이 없습니다. 반면 김선영·조영늠·김상근·박우현 4명은 전입신고일이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다. 이 네 명에게 기재된 보증금은 각각 5,000,000원·5,000,000원·15,000,000원·30,000,000원으로 합계 55,000,000원입니다.
확정일자는 명단 전원에서 확인되지 않아 우선변제 여부 역시 미상입니다. 배당요구가 확인되는 사람은 설소조·손지영·오선연·권재영·홍종락 5명입니다. 보증기관 대위·승계로 표시된 사람은 없습니다.
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 배당요구 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 우한용 | 본건전체 | 2019.10.01 | 20,000,000원 / 150,000원 | 없음 | — | 미상 | 없음 |
| 신순봉 | 미상 | 2017.06.05 | 미상 | 없음 | — | 미상 | 없음 |
| 최재춘 | 미상 | 2004.04.17 | 미상 | 없음 | — | 미상 | 없음 |
| 김형곤 | 본건전체 | 2022.01.10 | 19,000,000원 / 170,000원 | 없음 | — | 미상 | 없음 |
| 김원덕 | 미상 | 2018.05.10 | 미상 | 없음 | — | 미상 | 없음 |
| 황찬형 | 미상 | 2009.10.26 | 미상 | 없음 | — | 미상 | 없음 |
| 설소조 | 미상 | 2008.04.22 | 미상 | 없음 | 2022.04.08 | 미상 | 없음 |
| 황철두 | 본건전체 | 2017.07.21 | 32,000,000원 / 50,000원 | 없음 | — | 미상 | 없음 |
| 손지영 | 본건 전체 | 2015.06.01 | 10,000,000원 / 250,000원 | 없음 | 2022.01.06 | 미상 | 없음 |
| 유갑례 | 본건전체 | 2018.11.05 | 35,000,000원 | 없음 | — | 미상 | 없음 |
| 오선연 | 본건전체 | 2021.01.07 | 35,000,000원 | 없음 | 2022.01.06 | 미상 | 없음 |
| 김재선 | 미상 | 2019.09.10 | 미상 | 없음 | — | 미상 | 없음 |
| 최양선 | 본건전체 | 1999.10.16 | 30,000,000원 / 150,000원 | 없음 | — | 미상 | 없음 |
| 박수진 | 본건전체 | 2011.09.20 | 25,000,000원 / 70,000원 | 없음 | — | 미상 | 없음 |
| 김정자 | 미상 | 2017.05.24 | 미상 | 없음 | — | 미상 | 없음 |
| 이민아 | 미상 | 2014.05.12 | 미상 | 없음 | — | 미상 | 없음 |
| 조혜미 | 미상 | 2020.05.15 | 미상 | 없음 | — | 미상 | 없음 |
| 이경순 | 미상 | 2017.03.28 | 35,000,000원 | 없음 | — | 미상 | 없음 |
| 유성호 | 미상 | 2019.09.27 | 미상 | 없음 | — | 미상 | 없음 |
| 윤정영 | 본건 전체 | 2015.08.28 | 10,000,000원 / 250,000원 | 없음 | — | 미상 | 없음 |
| 이재길 | 미상 | 2021.03.31 | 미상 | 없음 | — | 미상 | 없음 |
| 김삼열 | 본건전체 | 2005.02.03 | 18,000,000원 / 70,000원 | 없음 | — | 미상 | 없음 |
| 김선영 | 본건전체 | 미상 | 5,000,000원 / 200,000원 | 가능·미상 | — | 미상 | 없음 |
| 이정호 | 본건전체 | 2020.12.29 | 30,000,000원 / 50,000원 | 없음 | — | 미상 | 없음 |
| 권재영 | 본건전체 | 1997.03.29 | 20,000,000원 / 150,000원 | 없음 | 2022.04.06 | 미상 | 없음 |
| 조병관 | 미상 | 2011.06.28 | 미상 | 없음 | — | 미상 | 없음 |
| 조영늠 | 본건전체 | 미상 | 5,000,000원 / 200,000원 | 가능·미상 | — | 미상 | 없음 |
| 최진식 | 미상 | 2012.04.24 | 미상 | 없음 | — | 미상 | 없음 |
| 박점이 | 본건전체 | 2020.06.15 | 3,000,000원 / 300,000원 | 없음 | — | 미상 | 없음 |
| 김상근 | 본건전체 | 미상 | 15,000,000원 / 150,000원 | 가능·미상 | — | 미상 | 없음 |
| 조희태 | 본건전체 | 2020.08.10 | 20,000,000원 / 150,000원 | 없음 | — | 미상 | 없음 |
| 진옥자 | 본건전체 | 2010.11.30 | 28,000,000원 | 없음 | — | 미상 | 없음 |
| 김만금 | 미상 | 2020.07.30 | 미상 | 없음 | — | 미상 | 없음 |
| 박인순 | 미상 | 2010.01.25 | 미상 | 없음 | — | 미상 | 없음 |
| 조월제 | 미상 | 2014.05.19 | 미상 | 없음 | — | 미상 | 없음 |
| 전선미 | 본건전체 | 2021.02.15 | 5,000,000원 / 250,000원 | 없음 | — | 미상 | 없음 |
| 홍종락 | 미상 | 2015.04.28 | 미상 | 없음 | 2022.01.05 | 미상 | 없음 |
| 최정욱 | 본건전체 | 2006.08.10 | 18,000,000원 / 70,000원 | 없음 | — | 미상 | 없음 |
| 이옥선 | 미상 | 2022.01.05 | 미상 | 없음 | — | 미상 | 없음 |
| 윤종목 | 본건전체 | 2021.02.22 | 2,000,000원 / 300,000원 | 없음 | — | 미상 | 없음 |
| 신칠선 | 본건전체 | 2015.01.09 | 30,000,000원 / 50,000원 | 없음 | — | 미상 | 없음 |
| 이일심 | 미상 | 2011.12.22 | 미상 | 없음 | — | 미상 | 없음 |
| 이철희 | 미상 | 2020.10.06 | 미상 | 없음 | — | 미상 | 없음 |
| 박우현 | 본건전체 | 미상 | 30,000,000원 / 50,000원 | 가능·미상 | — | 미상 | 없음 |
| 임무섭 | 미상 | 2013.05.27 | 미상 | 없음 | — | 미상 | 없음 |
| 김종원 | 본건전체 | 2017.04.05 | 30,000,000원 / 50,000원 | 없음 | — | 미상 | 없음 |
| 박형임 | 미상 | 2000.01.24 | 19,000,000원 / 100,000원 | 없음 | — | 미상 | 없음 |
| 임부욱 | 미상 | 2010.10.19 | 미상 | 없음 | — | 미상 | 없음 |
③ 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 시세의 76.5%
동촌아파트 동일면적 39.2㎡의 최근 12개월 거래는 3건입니다. 2026.05. 5층이 43,000,000원, 2026.08. 2층과 7층도 각각 43,000,000원에 거래됐습니다. 따라서 최근 12개월 평균과 최신거래가 모두 43,000,000원입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 39.2㎡ | 7 | 43,000,000원 |
| 2026.08 | 39.2㎡ | 2 | 43,000,000원 |
| 2026.05 | 39.2㎡ | 5 | 43,000,000원 |
| 2025.04 | 39.2㎡ | 1 | 43,500,000원 |
| 2024.03 | 39.2㎡ | 8 | 45,000,000원 |
| 2023.09 | 39.2㎡ | 1 | 43,500,000원 |
| 2023.09 | 39.2㎡ | 8 | 40,000,000원 |
| 2023.08 | 39.2㎡ | 5 | 45,000,000원 |
| 2023.04 | 39.2㎡ | 6 | 40,000,000원 |
| 2023.01 | 39.2㎡ | 6 | 40,000,000원 |
| 2022.12 | 39.2㎡ | 8 | 40,000,000원 |
| 2022.09 | 39.2㎡ | 6 | 45,000,000원 |
| 전체 평균 | 39.2㎡ | 12건 | 42,583,333원 |
| 최근 12개월 평균 | 39.2㎡ | 3건 | 43,000,000원 |
전체 12건 평균은 42,583,333원이지만 가격 판단에서는 더 최근인 최근 12개월 평균 43,000,000원을 우선하는 것이 적절합니다. 현재 최저가 32,900,000원은 최근 평균의 76.5%이고, 최신 실거래 43,000,000원보다도 낮습니다. 최근 거래는 이전 구간보다 1.3% 높은 흐름으로 집계돼 있어 하락 추세로 볼 자료도 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 32,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | — | 992,200원 |
| 1. 근저당권 · 한국주택은행 | 2,138,500,000원 | 31,907,800원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
현재 회차 시뮬레이션상 근저당 채권 미배당액은 2,106,592,200원, 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 임차관계 확인 결과에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 더 내려가도 권리 확인은 그대로
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 70% | 32,900,000원 | 31,907,800원 | 2,106,592,200원 |
| 2회 유찰 시 | 49% | 23,030,000원 | 22,215,460원 | 2,116,284,540원 |
| 3회 유찰 시 | 34.3% | 16,120,999원 | 15,430,821원 | 2,123,069,179원 |
가격만 놓고 보면 현재 회차부터 최근 실거래보다 낮습니다. 따라서 추가 유찰은 가격 할인폭을 더 키우지만, 전입일 미상 임차인의 대항력 문제는 낙찰가가 내려간다고 사라지는 위험이 아닙니다. 권리 확인 없이 최저가만 따라가는 접근은 피해야 합니다.
⑥ 입지·건물 상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 하남읍 행정복지센터 북서측 인근으로, 주위에 중소규모 공동주택·단독주택·근린생활시설·교육시설이 형성돼 있습니다.
- 교통. 본 건까지 차량 접근이 가능하며 제반 교통이용상황은 보통입니다.
- 규모·설비. 철근콘크리트조 슬래브지붕 10층 건물이며, 위생·급배수·개별난방·소화전·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 대지권 목적 토지는 남동측 왕복 2차로 도로, 북동측 폭 약 8미터 내외 도로에 접합니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역이며 공시지가는 456,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 단지. 동촌아파트는 99세대, 준공일은 1996.05.23입니다.
- 건물 상태. 평가 대상 일부 호에서 누수, 발코니 페인트 탈락, 타일 탈락·돌출·파손, 벽체 균열, 세면대 배수관 분리·파손 등이 조사됐으므로 108호 해당 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 현장 확인. 일부 호수는 외부 표찰이 없고, 내부 확인이 어려운 호는 건축물현황도와 외부관찰 등에 따라 평가됐습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 전입일 미상 4명 최우선 확인. 김선영·조영늠·김상근·박우현의 실제 전입·점유 시점과 임대차관계를 확인해 말소기준권리보다 앞서는지 확정해야 합니다.
- 우선변제 확인. 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부를 단정할 수 없습니다. 배당요구 여부만으로 우선변제권이 확정되는 것은 아닙니다.
- 토지 별도등기. 국민은행의 2026.06.10.자 말소신청 확인서가 실제 매각조건과 일치하는지 확인해야 합니다.
- 가격 기준. 현재 최저가 32,900,000원은 최근 12개월 평균 및 최신거래 43,000,000원의 76.5%입니다. 권리가 정리된다면 가격 할인폭은 분명합니다.
- 현장 상태. 평가 대상 일부 호에서 누수·균열·타일 및 배수관 문제 등이 조사돼 내부 상태 점검이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서와 2026.06.10.자 확인서를 입찰 직전에 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “가격은 합격권, 권리는 아직 확인 중”
이 물건의 장점은 가격입니다. 최근 12개월 동일면적 거래가 43,000,000원에 형성돼 있는데 현재 최저가는 32,900,000원, 즉 최근 평균의 76.5%입니다. 최근 거래 흐름도 이전보다 1.3% 높아 주어진 시세 자료만 놓고 보면 가격 메리트가 있습니다.
하지만 권리는 단순하지 않습니다. 말소기준 1996.06.15. 이후 전입이 확인된 44명은 대항력이 없지만, 전입일 미상 4명은 대항력 가능 여부를 확정할 수 없습니다. 그 네 명의 기재 보증금만 합쳐도 55,000,000원입니다. 여기에 토지 별도등기 확인까지 남아 있습니다. 따라서 결론은 “가격은 매력적이지만 권리 확인 전에는 보류”입니다. 전입일 미상 4명과 토지 별도등기가 정리돼 배당 시뮬레이션의 인수 0원이 실제로 확인될 때, 현재 32,900,000원의 가격 할인폭이 비로소 온전히 의미를 갖습니다.
