부산지방법원 2025타경5093. 수영구 광안동 엘이즈지29 2층 201호, 대상면적 23.34㎡의 주거용 오피스텔입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 143,000,000원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 등기된 임차권자 장준영은 보증금 125,000,000원, 전입 2022.06.22, 확정일자 2022.05.10, 배당요구 2024.07.02로 대항력과 우선변제권을 갖춘 임차인입니다.
현재 회차 예상배당에서는 장준영의 보증금이 전액 배당되어 이 임차권만 놓고 보면 매수인 인수가 없습니다. 하지만 현황조사에는 장준영 외에도 김미리·서옥애·박재봉·박원미·김벽·김민서·김민선· 이호진·이수빈·김진아가 확인됩니다. 이들의 보증금과 확정일자는 알 수 없으므로 단순히 “인수 0원”으로 결론 내릴 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5093 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 광안동 702-29 엘이즈지29 2층 201호 · 광일로20번길 4 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(주거용 오피스텔) · 대상면적 23.34㎡ · 지하1층·지상10층 건물 중 2층 |
| 건물 / 규모 | 철근콘크리트구조 · 14세대 · 2021.12.13 준공 |
| 소유자 | 주식회사제이엘컴퍼니 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 143,000,000원 / 143,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 부산성의신용협동조합 / 5,083,269,787원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 임차권보다 미상 점유가 더 큰 변수
말소기준은 2025.03.25 임의경매개시결정입니다. 장준영의 임차권등기는 그보다 앞선 2024.07.02에 접수됐고, 전입과 확정일자는 더 빠릅니다. 따라서 배당으로 회수되지 않는 보증금은 매수인이 승계할 수 있습니다. 현재 회차에서는 보증금 125,000,000원이 전액 배당되는 것으로 산정돼 장준영 관련 인수액은 0원입니다.
② 임차인·점유자 분석 — 실제 임차인 11명
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 판단 |
|---|---|---|---|---|---|
| 장준영 | 2022.06.22 | 125,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 현재 계산 0원 |
| 김미리 | 2022.05.26 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
| 김진아 | 2022.06.13 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
| 김민서 | 2022.07.29 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
| 김벽 | 2022.08.01 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 배당요구·금액 미상 |
| 김민선 | 2022.08.05 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
| 이수빈 | 2023.05.11 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
| 이호진 | 2023.07.05 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
| 서옥애 | 2023.07.13 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
| 박재봉 | 2023.09.15 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
| 박원미 | 2023.10.27 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
장준영을 포함한 실제 임차인·점유자는 11명이며 보증기관 대위·승계 신고는 없습니다. 장준영 외 10명의 보증금은 합산하지 않았습니다.
③ 회차별 실질취득 — 유찰돼도 장준영 보증금이 하단을 만든다
| 회차 | 매각가 | 장준영 미배당·인수 | 계산상 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 143,000,000원 | 0원 | 143,000,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 114,400,000원 | 13,001,600원 | 127,401,600원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 91,520,000원 | 35,527,360원 | 127,047,360원 |
1회 유찰부터는 매각가가 장준영의 보증금 125,000,000원보다 낮아집니다. 매각가가 내려가는 만큼 미배당 인수액이 커져 계산상 실질취득은 127,401,600원, 127,047,360원 수준에 머뭅니다. 따라서 최저가 114,400,000원이나 91,520,000원만 보고 싸다고 판단하면 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 143,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,802,000원 |
| 1. 임차인 장준영 보증금 | 125,000,000원 | 125,000,000원 |
| 신청채권자 부산성의신용협동조합 | 5,083,269,787원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 15,198,000원 |
당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 신청채권자 청구액 5,083,269,787원에 대한 배당이 0원인 동시에 소유자 잔여 15,198,000원이 산정돼 있으므로, 실제 배당순위와 현재 근저당권 상태를 원본 서류에서 반드시 재확인해야 합니다.
⑤ 시세·입지·환금성 메모
동일면적에 일치하는 실거래 표본과 최근 거래금액이 확인되지 않아 감정가 143,000,000원의 시세 적정성은 판단할 수 없습니다. 권리 위험이 큰 상황에서 실거래 근거 없이 신건 가격을 “저렴하다”고 평가할 수는 없습니다.
- 이용상태. 대상 물건은 주거용 오피스텔로 이용 중이며, 건물 일부는 다세대주택으로 이용됩니다.
- 입지. 수영초등학교 남측 인근으로 공동주택·단독주택·주거용 오피스텔·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장과 부산도시철도2호선 수영역이 있어 대중교통 사정은 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하1층·지상10층이며 승강기·급배수·위생·소화전·시스템 냉난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 870.0㎡의 평탄한 자루형 토지로 서측 약 5M 포장도로에 접하며, 제2종일반주거지역입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 일부 토지는 상대보호구역에 저촉됩니다. 공시지가는 1,622,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 위반건축물과 공부상 차이는 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 10명 전수 확인. 각 점유자의 실제 점유 부분, 임대차계약, 보증금, 확정일자와 배당요구 여부를 확인해야 합니다.
- 장준영 배당 검증. 현재 회차 전액배당 가정이 실제 배당순위에서도 유지되는지 매각물건명세서와 배당요구 문건을 대조하세요.
- 유찰가 착시 금지. 1회·2회 유찰 시 장준영 미배당 인수액이 증가하므로 매각가가 아니라 실질취득액으로 판단해야 합니다.
- 등기 상태 확인. 이미 말소된 것으로 표시된 근저당과 뒤이은 근저당권 이전, 재산보전처분 및 민간임대주택등기의 현재 효력을 확인하세요.
- 배당표 재산정. 신청채권자 배당 0원과 소유자 잔여가 함께 산정된 부분을 최신 채권관계와 세금까지 반영해 다시 계산해야 합니다.
- 시세 원본 확보. 동일 면적 최근 실거래와 현재 매물을 확보하기 전에는 감정가의 가격 메리트를 판단하지 마세요.
맺으며 — 알려진 0원보다 모르는 보증금이 중요하다
장준영의 보증금 125,000,000원만 보면 현재 신건에서는 전액 배당돼 매수인 인수가 0원입니다. 그러나 이 사건의 핵심은 알려진 임차권이 아니라 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 점유자 10명입니다. 이들은 모두 말소기준일 전 전입으로 대항력 가능성이 남아 있고, 별도의 포기·말소 확약도 없습니다.
실거래 비교 근거도 없는 상태라 143,000,000원이 싸다고 평가할 수 없습니다. 유찰되더라도 장준영의 미배당 보증금이 늘어 실질취득액이 127,401,600원 또는 127,047,360원으로 유지되고, 여기에 미상 점유자의 위험이 추가될 수 있습니다. 확인 전 입찰 보류. 이 물건은 가격보다 점유관계와 등기 정합성을 먼저 해결해야 하는 사건입니다.
