100,100,000원
부산지방법원 2025타경5093. 광안동 엘이즈지29 2층 201호 오피스텔입니다. 감정가 143,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 100,100,000원입니다. 그러나 이 사건은 단순히 “30% 내려온 물건”으로 보면 안 됩니다. 2024.07.02 등기된 장준영의 주택임차권은 보증금 125,000,000원, 전입 2022.06.22, 확정일자 2022.05.10이며 현재 회차 배당 후 남는 27,101,400원이 매수인 인수로 계산됩니다.
더 큰 변수는 현황조사에 확인된 다른 점유자들입니다. 장준영을 포함해 임차인은 모두 11명이고, 장준영 외 10명은 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 전입일은 2025.03.25 말소기준보다 앞서지만 보증금·확정일자가 미상이므로 이들을 단정적으로 “대항력 있음”이라고 보기는 어렵고, 대항력 가능·승계규모 미상으로 다뤄야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5093 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 광안동 702-29 엘이즈지29 2층 201호 |
| 도로명 | 부산광역시 수영구 광일로20번길 4 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 주거용 오피스텔 |
| 소유자 | 주식회사제이엘컴퍼니 |
| 감정가 / 최저가 | 143,000,000원 / 100,100,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 부산성의신용협동조합 / 5,083,269,787원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 장준영 임차권이 핵심
말소기준은 2025.03.25 임의경매개시결정입니다. 그보다 앞선 2024.07.02 장준영의 주택임차권은 매수인 인수 대상으로 표시돼 있습니다. 보증금은 125,000,000원, 전입일은 2022.06.22, 확정일자는 2022.05.10이고 배당요구도 확인됩니다. 현재 회차에서는 집행비용 공제 뒤 97,898,600원을 배당받고, 27,101,400원이 부족해 매수인이 인수하는 계산입니다.
② 임차인 — 실제 11명, 그중 10명은 보증금 미상
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김미리 | 2022.05.26 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 |
| 서옥애 | 2023.07.13 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 |
| 박재봉 | 2023.09.15 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 |
| 박원미 | 2023.10.27 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 |
| 김벽 | 2022.08.01 | 미상 | 가능·미상 | 배당요구 2025.04.24 · 확정일자 미상 | 가능성 |
| 김민서 | 2022.07.29 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 |
| 김민선 | 2022.08.05 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 |
| 이호진 | 2023.07.05 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 |
| 이수빈 | 2023.05.11 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 |
| 김진아 | 2022.06.13 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 |
| 장준영 201호 전부 | 2022.06.22 | 125,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 확정 2022.05.10 | 27,101,400원 현재 회차 계산 |
보증기관의 대위·승계 중복신고는 없으므로 현재 확인되는 실제 임차인은 11명입니다. 장준영 외 10명은 전입일은 확인되지만 보증금과 확정일자가 미상입니다. 따라서 이 10명의 추가 인수액을 0원으로 놓고 계산하면 안 됩니다. 현재 확인되는 27,101,400원은 장준영 부분만 반영한 최소한의 인수 위험으로 보는 편이 안전합니다.
③ 유찰해도 실질취득이 크게 내려가지 않는 이유
장준영 보증금은 125,000,000원으로 현재 최저가 100,100,000원보다 큽니다. 이런 대항력 인수형에서는 낙찰가가 낮아질수록 미배당 보증금, 즉 매수인 인수액이 커집니다. 결과적으로 장준영 부분만 놓고 보면 낙찰가와 인수액을 합친 실질취득은 보증금 수준에서 거의 고정됩니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 장준영 인수 | 낙찰가+인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 | 100,100,000원 | 27,101,400원 | 127,201,400원 |
| 2회 유찰 시 | 70,070,000원 | 56,591,260원 | 126,661,260원 |
| 3회 유찰 시 | 49,049,000원 | 77,233,882원 | 126,282,882원 |
④ 시세 판단 — 최저가 70%만으로 ‘싸다’고 할 수 없다
이 사건에는 최근 12개월 평균, 최신 거래가, 최근 가격 추세처럼 가격 메리트를 판단할 수 있는 실거래 근거가 확인되지 않습니다. 엘이즈지29는 14세대, 2021.12.13 준공으로 확인되며, 비교용 23.34㎡ 표본은 대상 호실과 면적이 일치하지 않습니다. 따라서 감정가 143,000,000원의 70%까지 내려왔다는 사실만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 있다고 평가하면 안 됩니다.
경매 통계에서는 평균 유찰 횟수가 1.0회, 낙찰률이 0.0%로 표시됩니다. 하지만 이 수치 역시 실거래 시세를 대신하지 못합니다. 이 물건은 특히 낙찰가가 아니라 장준영 인수분을 포함한 실질취득, 그리고 보증금 미상 임차인 10명의 추가 부담 여부를 먼저 확정한 뒤 시세와 비교해야 합니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 100,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,201,400원 |
| 1. 임차인 장준영 보증금 | 125,000,000원 | 97,898,600원 |
| 부족분 · 매수인 인수 | - | 27,101,400원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 계산에서는 매각대금 100,100,000원 전액이 집행비용과 장준영 배당에 사용됩니다. 장준영 부족분 27,101,400원은 매수인 인수로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 보증금 미상 점유자 10명의 추가 인수 가능성도 별도 확인이 필요합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 수영초등학교 남측 인근으로, 주변은 공동주택·단독주택·주거용 오피스텔과 각종 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장과 부산도시철도 2호선 수영역이 있어 대중교통 여건은 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하 1층·지상 10층 건물로 급배수·위생·승강기·소화전·시스템 냉난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 서측으로 폭 약 5M 내외의 포장도로에 접합니다.
- 토지. 도시지역·제2종일반주거지역이며 일부 토지는 상대보호구역에 저촉됩니다. 공시지가는 1,622,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이도 없습니다.
- 환금성. 엘이즈지29는 14세대, 2021.12.13 준공입니다. 확인되는 경매 통계의 평균 유찰은 1.0회입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 장준영 인수액부터 계산. 현재 회차에서는 27,101,400원이지만 유찰될수록 미배당액이 증가합니다. 낙찰가만 비교하지 말고 낙찰가+인수액으로 판단해야 합니다.
- 미상 점유자 10명 확인. 임대차계약서·보증금·확정일자·실제 점유 여부를 확인하기 전에는 추가 인수액을 0원으로 놓지 마세요.
- 민간임대주택등기 확인. 임대의무기간·임대료 증액기준 관련 등기가 있으므로 현재 효력과 매각 후 처리 관계를 원문으로 대조하세요.
- 보전처분 확인. 2024.01.23 재산보전처분의 현재 존속 여부와 매각에 미치는 영향을 원본에서 확인하세요.
- 시세 원본 확보. 최근 12개월 동일·유사 면적 실거래와 최신 거래가 없이는 감정가 대비 70%라는 이유만으로 가격 메리트를 판단하지 마세요.
- 관리비·조세 확인. 미납 관리비, 당해세, 최우선변제 등 배당표에 포함되지 않은 부담을 별도로 점검하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임대차관계 원본을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “낙찰가가 내려가도 총부담은 거의 그대로”
이 물건의 핵심은 100,100,000원이라는 최저가가 아닙니다. 현재 회차에서 장준영의 미배당 보증금 27,101,400원을 더하면 실질취득은 127,201,400원이고, 2회 유찰 시에도 126,661,260원, 3회 유찰 시에도 126,282,882원으로 장준영 보증금 수준에서 크게 내려가지 않습니다. 대항력 인수형의 전형적인 구조입니다.
더구나 장준영 외 10명의 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 이들의 전입일은 말소기준보다 앞서 있어 추가 승계 위험을 배제할 수 없습니다. 최근 실거래 시세 근거도 충분하지 않으므로, 현재 최저가가 감정가의 70%라는 이유만으로 “싸다”고 평가하는 것은 맞지 않습니다. 이 사건은 장준영 인수분을 포함한 실질취득가와 미상 임차인 10명의 보증금 확인이 먼저인 물건입니다.
