부산지방법원 2025타경5093. 수영구 광안동 엘이즈지29 3층 307호로, 감정평가상 이 호실은 주거용 오피스텔입니다. 감정가 145,000,000원에서 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 101,500,000원, 감정가의 70%입니다. 그러나 권리관계는 단순하지 않습니다. 현황조사와 임차권등기를 합치면 실제 임차인은 10명이고, 이 가운데 보증금이 확인되는 사람은 이호진 1명뿐입니다.
분석상 말소기준은 2025.03.25 임의경매개시결정으로 잡혀 있습니다. 김미리·서옥애·박재봉· 박원미·김벽·김민서·김민선·이수빈·김진아와 이호진 모두 그보다 앞서 전입했습니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 9명은 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다. 보증금 규모를 모르는 상태에서는 매수인 승계액 역시 계산할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5093 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 광안동 702-29 엘이즈지29 3층 307호 |
| 도로명 | 부산광역시 수영구 광일로20번길 4 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 감정평가상 주거용 오피스텔 |
| 소유자 | 주식회사제이엘컴퍼니 |
| 감정가 / 최저가 | 145,000,000원 / 101,500,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 | 부산성의신용협동조합 |
| 청구금액 | 5,083,269,787원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 말소보다 임차인 선순위 여부가 핵심
등기에는 2022.02.10 부산성의신용협동조합의 채권최고액 5,170,000,000원 근저당권이 나타나지만 현재 기록상 해당 근저당은 이미 말소 표시가 되어 있습니다. 이후 2025.11.19에는 같은 1번 근저당권의 이전이 케이씨유엔피엘대부주식회사 앞으로 등기되어 있습니다. 한편 분석상 말소기준은 2025.03.25 임의경매개시결정으로 계산되어 있어, 입찰 전 현재 등기부 원문에서 근저당의 실제 존속·이전 관계를 다시 대조할 필요가 큽니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 10명, 보증금 미상 9명
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 위험 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김미리 | 2022.05.26 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 미상 |
| 김진아 | 2022.06.13 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 미상 |
| 김민서 | 2022.07.29 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 미상 |
| 김벽 | 2022.08.01 | 미상 | 미상 | 2025.04.24 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 미상 |
| 김민선 | 2022.08.05 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 미상 |
| 이수빈 | 2023.05.11 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 미상 |
| 이호진 | 2023.07.05 | 10,000,000원 | 2023.07.05 | 2024.08.06 | 有 | 有 | 전액배당 가정 시 0원 |
| 서옥애 | 2023.07.13 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 미상 |
| 박재봉 | 2023.09.15 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 미상 |
| 박원미 | 2023.10.27 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 미상 |
보증기관 대위·승계 신고는 없습니다. 따라서 표에 나타난 10명은 모두 실제 임차인으로 계산합니다. 이호진은 건물 전부에 대해 임차보증금 10,000,000원, 전입 2023.07.05, 확정일자 2023.07.05, 임차권등기 2024.08.06이 확인됩니다. 현재 매각가 101,500,000원 배당 시뮬레이션에서는 10,000,000원이 전액 배당되어 이호진 관련 인수액은 0원으로 계산됩니다.
③ 시세 비교 — 실거래 금액이 없어 가격 가점 금지
엘이즈지29는 2021.12.13 준공, 중개 단지 정보상 14세대로 나타나며 비교 대상으로 제시된 면적은 23.34㎡입니다. 다만 이 사건 호실과 동일 면적의 실거래 금액이 확인되지 않아, 감정가 145,000,000원이나 현재 최저가 101,500,000원이 시세보다 싼지 여부를 판정할 근거가 없습니다. 최저가가 감정가의 70%라는 사실 자체는 시세 할인율을 뜻하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 101,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,221,000원 |
| 1. 임차인 이호진 보증금 | 10,000,000원 | 10,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 89,279,000원 |
현재 배당 시뮬레이션은 이호진 보증금 10,000,000원을 전액 배당하고, 매수인 확정 인수액을 0원으로 계산합니다. 다만 보증금 미상 임차인 9명의 권리와 당해세·최우선변제는 이 표만으로 확정할 수 없습니다. 또한 신청채권자 청구액은 5,083,269,787원인데 현재 배당 계산상 신청채권자 배당액이 0원으로 나타나므로, 실제 배당순위와 등기관계를 원문에서 반드시 대조해야 합니다.
⑤ 회차별 가격 시나리오
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 배당표상 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 70% | 101,500,000원 | 89,279,000원 |
| 2회 유찰 시 | 49% | 71,050,000원 | 59,371,100원 |
| 3회 유찰 시 | 34.3% | 49,735,000원 | 38,439,770원 |
표면 매각가는 유찰될수록 101,500,000원 → 71,050,000원 → 49,735,000원으로 낮아집니다. 그러나 이 사건은 미상 임차보증금이 핵심이므로, 낙찰가 하락 자체가 실질취득비용 하락을 보장하지 않습니다. 실제 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금이 확인된다면 그 금액은 별도로 반영해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 이 호실은 감정평가상 주거용 오피스텔입니다. 건물은 지하 1층·지상 10층 철근콘크리트 구조입니다.
- 입지. 부산광역시 수영구 광안동 수영초등학교 남측 인근으로, 공동주택·단독주택·주거용 오피스텔·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 부산도시철도 2호선 수영역이 있어 대중교통 여건은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 도로. 서측으로 폭 약 5m 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 일부 토지는 상대보호구역에 해당합니다. 공시지가는 1,622,000원/㎡입니다.
- 건축 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 최근 동일 면적 실거래 금액이 확인되지 않아 현재 최저가의 시장 적정성을 수치로 판단하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 9명 임대차계약 원문 확인. 보증금, 실제 점유, 계약기간, 확정일자, 배당요구 여부를 각 임차인별로 확인해야 합니다.
- 이호진 임차권등기 확인. 보증금 10,000,000원이 실제 배당에서 전액 충족되는지 배당요구와 배당순위를 다시 확인해야 합니다.
- 말소기준 원문 대조. 현재 분석은 2025.03.25 임의경매개시결정을 말소기준으로 보고 있지만, 2022.02.10 근저당과 2025.11.19 근저당권 이전 등기가 함께 존재하므로 최신 등기부 확인이 필수입니다.
- 민간임대주택등기·보전처분 확인. 2022.02.10 민간임대주택등기와 2024.01.23 재산보전처분의 매각 후 처리 여부를 매각물건명세서와 법원 기록에서 확인해야 합니다.
- 배당표 재검증. 신청채권자 청구액 5,083,269,787원과 현재 배당 시뮬레이션의 신청채권자 배당 0원 사이의 관계를 확인해야 합니다.
- 가격 판단 유보. 동일 면적 실거래 금액이 없으므로 감정가 대비 30% 할인만으로 싸다고 판단하지 않아야 합니다.
맺으며 — “70% 최저가”보다 먼저 확인할 것은 보증금 9개
이 사건은 감정가 145,000,000원에서 최저가가 101,500,000원까지 내려와 숫자만 보면 할인 폭이 눈에 띕니다. 하지만 권리분석의 중심은 가격이 아니라 임차인 10명입니다. 이호진은 보증금 10,000,000원과 확정일자·배당요구가 확인되고 현재 배당 가정에서는 전액 배당되지만, 나머지 9명은 보증금 자체가 미상입니다.
따라서 현재 단계에서 “매수인 인수 0원”, “실질취득 101,500,000원”, “감정가보다 30% 싸다”처럼 단순화해서는 안 됩니다. 확정 인수액은 0원으로 계산되지만 미상 인수위험 9명이 별도로 남아 있고, 그 금액이 밝혀져야 실질취득가도 확정됩니다. 실거래 금액도 없어 가격 메리트 가점 역시 줄 수 없습니다. 이 물건의 승부처는 유찰 횟수가 아니라, 9명의 임대차 실체와 보증금을 얼마나 정확하게 확인하느냐입니다.
