부산지방법원 2025타경5093. 수영구 광안동 엘이즈지29 3층 307호로, 사건상 용도는 오피스텔입니다. 감정평가 이용상태에는 이 건물 일부 기호가 주거용 오피스텔, 일부 기호가 다세대주택으로 이용 중인 것으로 기재돼 있습니다. 감정가와 현재 최저매각가는 모두 145,000,000원으로 신건입니다.
권리분석은 단순하지 않습니다. 기준권리는 2025.03.25. 임의경매개시결정으로 계산되어 있고, 이보다 앞선 전입일을 가진 점유자가 다수 확인됩니다. 이 중 이호진은 전입 2023.07.05., 확정일자 2023.07.05., 보증금 10,000,000원, 임차권등기까지 확인되지만, 다른 9명은 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 그 9명을 단순히 ‘대항력 있음’이라고 확정하기보다 대항력 가능·미상으로 보고 실제 계약관계부터 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5093 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 광안동 702-29 엘이즈지29 3층 307호 |
| 도로명 | 부산광역시 수영구 광일로20번길 4 |
| 물건종류 | 오피스텔 |
| 소유자 | 주식회사제이엘컴퍼니 |
| 감정가 / 최저가 | 145,000,000원 / 145,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 부산성의신용협동조합 / 5,083,269,787원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 선순위 점유관계가 핵심
등기부에는 2022.02.10. 부산성의신용협동조합의 채권최고액 5,170,000,000원 근저당권이 기재되어 있으나 현재 상태는 등기부상 이미 말소로 표시됩니다. 한편 2025.11.19.에는 해당 1번 근저당권이 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전된 등기가 별도로 기재되어 있습니다. 또한 2024.01.23. 부산회생법원 재산보전처분과 2022.02.10. 민간임대주택등기도 확인됩니다. 이처럼 권리기재가 단순하지 않으므로 실제 입찰 전 최신 등기와 매각물건명세서를 직접 대조해야 합니다.
② 임차인·점유자 분석 — 10명 중 9명 금액 미상
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김미리 | 2022.05.26 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 김진아 | 2022.06.13 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 김민서 | 2022.07.29 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 김벽 | 2022.08.01 | 미상 | 미상 | 2025.04.24 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 김민선 | 2022.08.05 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 이수빈 | 2023.05.11 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 이호진 | 2023.07.05 | 10,000,000원 | 2023.07.05 | 2024.08.06 | 有 | 有 | 배당가정 0원 |
| 서옥애 | 2023.07.13 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 박재봉 | 2023.09.15 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 박원미 | 2023.10.27 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
보증기관의 대위·승계 신고는 없으므로 위 10명은 중복된 보증기관 신고로 제외할 대상은 아닙니다. 다만 이호진을 제외한 9명은 현황조사상 확인된 점유자이면서 보증금·확정일자가 미상이므로, 각각의 실제 임대차계약과 점유 범위를 확인해야 합니다. 특히 전입일은 모두 기준일인 2025.03.25.보다 앞서지만, 전입일만으로 대항력과 인수액을 확정할 수는 없습니다.
③ 가격 판단 — 실거래 비교보다 권리확인이 선행
엘이즈지29은 2021.12.13. 사용승인된 것으로 확인되고, 비교 자료에 기재된 세대수는 14세대, 대상 면적은 23.34㎡입니다. 다만 동일 면적과 직접 대응되는 최근 실거래 가격이 확인되지 않아, 현재 최저가 145,000,000원이 시세보다 싸거나 비싸다고 판단할 근거는 충분하지 않습니다.
따라서 이 사건에서는 감정가 대비 할인율 0%나 신건이라는 사실을 가격 매력으로 평가해서는 안 됩니다. 더 중요한 것은 보증금이 확인되지 않은 9명의 점유관계입니다. 실제 인수액이 확인되기 전에는 최저가와 실질취득액의 차이를 계산할 수 없으므로, 가격 가점은 보류하는 것이 안전합니다.
④ 예상배당표 (매각가 145,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,830,000원 |
| 1. 임차인 이호진 보증금 | 10,000,000원 | 10,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 132,170,000원 |
현재 계산에서는 집행비용 2,830,000원과 이호진 보증금 10,000,000원을 배당한 뒤 132,170,000원이 잔여하는 구조이며 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 보증금 미상 점유자 9명의 권리와 당해세·최우선변제는 이 계산과 별도로 확인해야 합니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 미상 인수는 별개
| 회차 | 매각가 | 소유자 잔여 | 계산상 미배당 | 계산상 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 145,000,000원 | 132,170,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 116,000,000원 | 103,576,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 92,800,000원 | 80,729,600원 | 0원 | 0원 |
표만 보면 유찰될수록 매각가가 145,000,000원 → 116,000,000원 → 92,800,000원으로 낮아지고, 계산상 인수액은 계속 0원입니다. 그러나 이 수치는 확인된 이호진 보증금 10,000,000원을 중심으로 한 배당계산입니다. 보증금 미상 점유자들의 인수액이 별도로 존재한다면 실제 취득원가는 이 표보다 높아질 수 있습니다. 따라서 단순히 80%·64% 구간이 싸다고 판단해서는 안 됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 수영초등학교 남측 인근으로 공동주택·단독주택·주거용 오피스텔·근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 부산도시철도 2호선 수영역이 있어 대중교통 사정은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하 1층·지상 10층 건물이며 급배수·위생·승강기·소화전·시스템 냉난방설비가 기재돼 있습니다.
- 토지. 2필 일단의 자루형 평지로 업무시설 및 공동주택 건부지로 이용 중이며, 서측 약 5M 내외 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이고 일부 토지는 상대보호구역에 저촉됩니다. 공시지가는 1,622,000원/㎡입니다.
- 건축상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 확인된 사항도 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 점유자 9명의 임대차계약 확인. 김미리·김진아·김민서·김벽·김민선·이수빈·서옥애·박재봉·박원미의 보증금과 확정일자, 실제 점유 범위를 우선 확인해야 합니다.
- 이호진 보증금 배당 확인. 현재 계산상 10,000,000원 전액 배당이지만 실제 배당표에서 미배당 잔액이 발생하는지 확인해야 합니다.
- 근저당 말소·이전등기 대조. 5,170,000,000원 근저당의 말소 표시와 2025.11.19. 이전등기의 현재 효력을 최신 등기부에서 다시 확인해야 합니다.
- 재산보전처분 확인. 2024.01.23. 재산보전처분에는 양도·저당권 또는 임차권 설정 기타 일체의 처분행위 금지가 기재돼 있습니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.02.10. 민간임대주택등기가 존재하므로 매각 후 처리와 현재 등록상태를 원본에서 확인해야 합니다.
- 가격 판단 보류. 비교 가능한 최근 실거래 가격이 확인되지 않는 만큼, 감정가 145,000,000원이라는 숫자만으로 시세 대비 할인 여부를 판단하지 않아야 합니다.
- 원본 대조. 최신 등기부·매각물건명세서·현황조사서·배당요구 관련 서류를 직접 확인한 뒤 입찰 여부를 결정해야 합니다.
맺으며 — “145,000,000원보다 먼저 확인할 숫자가 있다”
이 사건은 신건이고 최저가가 감정가와 같은 145,000,000원이지만, 가격 자체가 가장 큰 변수가 아닙니다. 조사된 점유·임차관계는 10명이고, 이호진의 보증금 10,000,000원만 구체적으로 확인됩니다. 나머지 9명은 전입일이 모두 2025.03.25. 기준일보다 빠르면서도 보증금과 확정일자가 미상이어서, 추가 인수액을 숫자로 확정할 수 없습니다.
현재 예상배당에서는 이호진 보증금이 전액 배당되어 매수인 인수 0원으로 계산되지만, 이것을 곧바로 ‘권리가 깨끗하다’는 의미로 받아들여서는 안 됩니다. 실질취득액은 145,000,000원 + 미상 인수액의 구조로 보는 것이 안전합니다. 더구나 신청채권액 5,083,269,787원과 배당계산의 간극, 기말소 근저당과 후행 근저당권 이전등기, 재산보전처분, 민간임대주택등기까지 함께 존재합니다. 가격은 보류, 권리확인은 필수. 이 사건은 입찰가 계산보다 점유·임차관계와 최신 권리원본 대조가 먼저입니다.
