부산지방법원 2025타경5093. 광안동 엘이즈지29 6층 606호, 감정평가상 이용상태는 주거용 오피스텔입니다. 현재 회차는 한 번 유찰돼 감정가 145,000,000원의 70%인 101,500,000원에서 진행됩니다. 그러나 이 사건은 최저가만 보고 가격 메리트를 판단하기 어렵습니다. 조사된 임차인 10명의 전입일이 모두 계산상 말소기준일보다 빠르고, 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 승계될 수 있는 금액을 계산할 수 없기 때문입니다.
특히 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금은 낙찰대금과 별도로 매수인이 떠안을 수 있으므로, 이 사건의 비교 기준은 단순 최저가가 아니라 최저가 + 실제 승계 보증금이 되어야 합니다. 지금은 그 두 번째 숫자가 미상입니다. 따라서 101,500,000원이라는 최저가만으로 “싸다”거나 “시세 메리트가 있다”고 평가할 근거가 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5093 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 광안동 702-29 엘이즈지29 6층 606호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 수영구 광일로20번길 4 |
| 용도 | 오피스텔 · 감정평가상 주거용 오피스텔 |
| 소유자 | 주식회사제이엘컴퍼니 |
| 감정가 / 최저가 | 145,000,000원 / 101,500,000원 (감정가 70%, 1회 유찰) |
| 사건 청구액 | 5,083,269,787원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
| 등기 열람 기준 | 2026.08.22 · 부산지방법원 동부지원 남부산등기소 |
① 권리 흐름 — 기준일보다 빠른 전입이 핵심
등기상 2022.02.10 부산성의신용협동조합 명의의 채권최고액 5,170,000,000원 근저당권이 설정됐고, 제공된 등기 상태에서는 이미 말소된 것으로 표시됩니다. 이후 2025.03.25 부산성의신용협동조합의 임의경매개시결정이 계산상 말소기준으로 잡혀 있으며, 2025.11.19에는 1번 근저당권에 대한 이전등기가 케이씨유엔피엘대부주식회사 앞으로 기록돼 있습니다.
② 임차인 — 10명 모두 보증금 미상
조사된 임차인은 10명이며, 보증기관의 대위·승계 신고로 표시된 사람은 없습니다. 전입일은 2022.05.26부터 2023.10.27 사이로 모두 계산상 말소기준인 2025.03.25보다 빠릅니다. 다만 보증금·확정일자와 실제 임대차관계가 확인되지 않았으므로 대항력은 “가능·미상”, 우선변제와 승계금액도 “미상”으로 보는 것이 안전합니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김미리 | 2022.05.26 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 김진아 | 2022.06.13 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 김민서 | 2022.07.29 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 김벽 | 2022.08.01 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 김민선 | 2022.08.05 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 이수빈 | 2023.05.11 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 이호진 | 2023.07.05 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 서옥애 | 2023.07.13 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 박재봉 | 2023.09.15 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 박원미 | 2023.10.27 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
김벽은 2025.04.24 배당요구 기록이 있지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 실제 배당액이나 잔여 보증금 승계액을 계산할 수 없습니다. 나머지 임차인도 보증금과 배당요구 여부가 확정되지 않은 상태여서, 현재 단계에서 매수인 인수액을 0원으로 처리하면 안 됩니다.
③ 가격 판단 — 감정가 70%만으로는 부족하다
현재 최저가는 101,500,000원, 감정가 대비 70%입니다. 다음 회차 시나리오는 71,050,000원(49%), 그 다음은 49,735,000원(34.3%)으로 제시돼 있습니다. 하지만 해당 단지의 동일면적 실거래 비교가 확인되지 않았고, 시세 비교에 잡힌 대상 면적 23.34㎡도 면적 매칭이 되지 않았습니다.
따라서 이 물건에서는 “감정가보다 30% 낮다”는 사실과 “시세보다 싸다”는 판단을 분리해야 합니다. 실거래 기준이 없는 상황에서 감정가 할인율만으로 가격 가점을 주기 어렵고, 임차인 승계액까지 미상이므로 실제 매입비용은 최저가보다 커질 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 101,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,221,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 99,279,000원 |
현재 산정표는 집행비용 2,221,000원과 소유자 잔여 99,279,000원만 반영하고 있습니다. 그러나 사건 청구액은 5,083,269,787원이고, 등기에는 채권최고액 5,170,000,000원의 근저당 및 근저당권 이전 기록이 있습니다. 따라서 위 99,279,000원을 실제 소유자 잔여액으로 단정하지 말고 배당요구종기·채권계산서·매각물건명세서와 대조해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 수영구 광안동 수영초등학교 남측 인근으로, 공동주택·단독주택·주거용 오피스텔·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 부산도시철도2호선 수영역이 있어 대중교통 여건은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하1층·지상10층 건물이며 급배수·위생·승강기·소화전·시스템 냉난방설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며, 일부 토지는 상대보호구역에 저촉됩니다. 공시지가는 1,622,000원/㎡입니다.
- 도로. 서측 약 5M 내외 포장도로와 접하고, 토지는 870.0㎡의 평지·자루형으로 조사됐습니다.
- 이용상태. 사건 용도는 오피스텔이며 감정평가상 주거용 오피스텔로 이용 중입니다. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 10명 보증금 확인. 각 임대차계약서, 보증금, 실제 점유, 전입세대 열람, 확정일자와 배당요구 내용을 대조해야 실질취득가를 계산할 수 있습니다.
- 김벽 배당요구 확인. 2025.04.24 배당요구 기록이 있으므로 보증금·확정일자·배당순위를 확인해 미배당 잔액 승계 가능성을 계산해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.02.10 민간임대주택등기와 매각 후 처리 내용을 매각물건명세서 및 관련 원문에서 확인해야 합니다.
- 재산보전처분 확인. 2024.01.23 부산회생법원 재산보전처분이 기록돼 있으므로 현재 효력 및 매각과의 관계를 원문으로 확인해야 합니다.
- 근저당·배당관계 대조. 5,170,000,000원 근저당 기록, 5,083,269,787원 사건 청구액, 2025.11.19 근저당권 이전등기와 현재 배당표를 서로 대조해야 합니다.
- 가격 판단 보류. 동일면적 최근 실거래가 확인되지 않으므로 감정가 대비 70%라는 할인율만으로 시세 메리트를 판단하지 마세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·임대차 관련 서류를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “70% 낙찰가”보다 “얼마를 승계하느냐”
이 사건의 현재 최저가는 101,500,000원으로 감정가의 70%입니다. 그러나 조사된 임차인 10명의 보증금이 모두 미상이고 전입일은 계산상 말소기준인 2025.03.25보다 빠릅니다. 따라서 핵심은 101,500,000원에 살 수 있느냐가 아니라, 낙찰 후 보증금을 얼마까지 승계할 수 있느냐입니다.
동일면적 최근 실거래 근거도 확인되지 않아 가격 측면의 안전마진을 계산하기 어렵습니다. 여기에 민간임대주택등기, 재산보전처분, 대규모 사건 청구액과 근저당 이전 기록까지 함께 확인해야 합니다. 현재 단계의 결론은 명확합니다. 실질취득가가 산정되기 전에는 최저가 자체를 투자비용으로 보면 안 됩니다.
