부산지방법원 2025타경5093. 부산 수영구 광안동 엘이즈지29 6층 606호로, 감정평가상 해당 구간은 주거용 오피스텔로 이용 중입니다. 감정가와 현재 최저매각가는 모두 145,000,000원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 소유자는 주식회사제이엘컴퍼니이며, 2022년 소유권보존과 함께 민간임대주택등기가 설정됐습니다.
표면적인 배당 시뮬레이션만 보면 매수인 인수액이 0원으로 잡혀 있지만, 이를 곧바로 “인수 0원”으로 결론내리면 안 됩니다. 실제 임차인 10명의 보증금이 모두 미상이고, 확정일자도 확인되지 않기 때문입니다. 특히 제공된 말소기준일은 2025.03.25인데, 임차인 전입일은 2022년과 2023년에 집중되어 있습니다. 따라서 각 임차인의 점유·주택 인도·보증금·계약관계까지 확인하기 전에는 매수인 인수액과 실질취득가를 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5093 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 광안동 702-29 엘이즈지29 6층 606호 |
| 도로명 | 부산광역시 수영구 광일로20번길 4 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 주거용 오피스텔 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하1층, 지상10층 |
| 소유자 | 주식회사제이엘컴퍼니 |
| 감정가 / 최저가 | 145,000,000원 / 145,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 부산성의신용협동조합 / 5,083,269,787원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 단순한 ‘인수 0원’ 사건이 아니다
등기에는 2022.02.10 설정된 부산성의신용협동조합의 채권최고액 5,170,000,000원 근저당이 있고 공동담보목록 제2022-26호가 기재되어 있습니다. 이 근저당은 등기 내용상 말소된 것으로 표시되어 있는 한편, 2025.11.19에는 같은 1번 근저당권이 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전된 내용도 존재합니다. 따라서 이 근저당의 현재 효력과 경매에서의 처리 관계는 원본 등기와 매각물건명세서를 다시 대조해야 합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 10명, 보증금 전부 미상
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 배당요구 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김미리 | 2022.05.26 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 김진아 | 2022.06.13 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 김민서 | 2022.07.29 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 김벽 | 2022.08.01 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 2025.04.24 | 없음 |
| 김민선 | 2022.08.05 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 이수빈 | 2023.05.11 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 이호진 | 2023.07.05 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 서옥애 | 2023.07.13 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 박재봉 | 2023.09.15 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 박원미 | 2023.10.27 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 | 없음 |
실제 임차인은 10명이며 보증기관 대위·승계 신고자는 없습니다. 김벽은 2025.04.24 배당요구를 한 사실이 확인되지만 보증금과 확정일자가 미상이고, 나머지 9명도 보증금·확정일자 및 배당요구 여부를 확정하기 어렵습니다. 따라서 단순히 10명의 보증금을 합산할 수도 없고, 반대로 0원으로 볼 수도 없습니다.
③ 시세 비교 — 현재는 저가·고가 판정 유보
엘이즈지29은 2021.12.13 사용승인된 건물이고, 확인된 단지 정보상 총 세대수는 14입니다. 다만 이 물건과 직접 비교할 수 있는 동일면적 실거래 금액이 확인되지 않아, 현재 최저가 145,000,000원이 최근 시세보다 낮은지 높은지는 판단할 근거가 부족합니다.
따라서 이 사건은 “신건 1.45억이라 싸다”는 식의 가격 가점을 줄 수 없습니다. 더구나 임차보증금 인수 가능성이 확정되지 않은 상태이므로, 시세 비교의 기준 역시 최저가가 아니라 낙찰가 + 실제 인수보증금으로 계산한 실질취득액이어야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 145,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,830,000원 |
| 채권자 배당 | 0원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 142,170,000원 |
현재 배당 시뮬레이션은 집행비용 2,830,000원과 소유자 잔여 142,170,000원으로 구성되고, 채권자 배당과 매수인 인수는 0원으로 표시됩니다. 그러나 등기에는 채권최고액 5,170,000,000원의 근저당과 신청채권 5,083,269,787원이 존재하고, 임차인 10명의 보증금도 미상입니다. 따라서 이 표만으로 실제 배당순위와 인수액을 확정해서는 안 됩니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 안전해지는 것은 아니다
| 회차 | 낙찰가 가정 | 소유자 잔여 | 표시된 인수액 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 145,000,000원 | 142,170,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 116,000,000원 | 113,576,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 92,800,000원 | 90,729,600원 | 0원 |
1회 유찰 시 최저가가 116,000,000원, 2회 유찰 시 92,800,000원으로 내려가지만, 현재 임차관계에서는 이것만으로 매력이 커졌다고 판단할 수 없습니다. 대항력이 인정되는 임차인의 보증금이 낙찰가를 넘는 구조라면 낙찰가가 낮아지는 만큼 미배당 인수액이 늘어 실질취득액이 내려가지 않을 수 있기 때문입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 수영초등학교 남측 인근으로 공동주택·단독주택·주거용 오피스텔·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 부산도시철도 2호선 수영역이 있어 대중교통 사정은 양호합니다.
- 이용. 감정평가상 기호 1, 16~54는 주거용 오피스텔, 기호 2~15는 다세대주택으로 이용 중입니다.
- 설비. 급배수·위생설비, 승강기, 소화전, 시스템 냉난방설비가 설치되어 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역의 평지·자루형 토지로 서측 약 5M 포장도로와 접합니다. 공시지가는 1,622,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 10명 임대차계약 확인. 각 임차인의 보증금·계약일·점유범위·확정일자·현재 점유 여부를 개별 확인해야 합니다.
- 말소기준 원본 확인. 2022.02.10 근저당과 2025.03.25 경매개시결정의 관계, 근저당 말소 및 2025.11.19 이전 등기의 현재 효력을 대조해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.02.10 민간임대주택등기가 존재하므로 매각 후 처리와 임대차 관계를 확인해야 합니다.
- 보전처분 확인. 2024.01.23 부산회생법원 재산보전처분이 등기되어 있어 매각에 따른 정리 여부를 확인해야 합니다.
- 실질취득액 기준. 응찰가 상한은 최저가가 아니라 낙찰가에 실제 인수보증금을 더한 금액으로 계산해야 합니다.
- 시세 별도 검증. 직접 비교 가능한 실거래 가격이 확인되지 않아 주변 주거용 오피스텔 실거래를 별도로 대조해야 합니다.
맺으며 — “1.45억 신건”보다 먼저 볼 것은 10명의 보증금
이 사건의 핵심은 감정가 145,000,000원도, 0회 유찰도 아닙니다. 실제 임차인 10명의 보증금이 전부 미상이라는 점입니다. 이들의 전입일은 모두 제공된 말소기준일 2025.03.25보다 앞서 있어 대항력 가능성을 배제할 수 없고, 그중 김벽은 배당요구까지 확인됩니다.
또한 등기에는 2022년 5,170,000,000원 근저당, 그 근저당의 말소 표시, 2025년 근저당권 이전, 2024년 재산보전처분, 민간임대주택등기가 함께 존재합니다. 따라서 현재 단계에서는 권리관계가 정리된 안전형으로 평가하기 어렵습니다. 매수인 인수액이 실제로 0원인지 확인하기 전에는 최저가 하락만으로 가격 메리트를 부여해서도 안 됩니다. 결론은 명확합니다. 임차보증금과 말소기준 관계를 확정하기 전에는 입찰 보류가 합리적인 사건입니다.
