부산지방법원 2025타경5093. 부산 수영구 광안동 ‘엘이즈지29’ 5층 505호 오피스텔입니다. 감정평가상 건물은 지하 1층·지상 10층 철근콘크리트 구조이고, 본건 용도는 주거용 오피스텔입니다. 감정가 145,000,000원에서 1회 유찰돼 현재 최저매각가는 101,500,000원입니다.
겉으로 보면 감정가의 70%까지 내려온 물건이지만, 권리관계는 단순하지 않습니다. 등기에는 2022년 민간임대주택등기, 부산성의신용협동조합의 채권최고액 5,170,000,000원 근저당, 박묘련의 임차권등기, 부산회생법원의 재산보전처분, 임의경매개시결정, 그리고 이후 근저당권 이전등기가 이어집니다. 이 사건에서 제시된 말소기준은 2025.03.25 임의경매개시결정입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5093 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 광안동 702-29 엘이즈지29 5층 505호 |
| 물건종류 | 오피스텔 · 감정평가상 주거용 오피스텔 |
| 소유자 | 주식회사제이엘컴퍼니 |
| 감정가 / 최저가 | 145,000,000원 / 101,500,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 부산성의신용협동조합 / 5,083,269,787원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
| 건물 준공 | 2021.12.13 · 총 14세대 |
① 권리 흐름 — 확정 인수 0원과 ‘미상 인수’는 다르다
등기된 임차권자는 박묘련입니다. 임대차계약일은 2022.12.07, 점유개시는 2022.12.10, 주민등록과 확정일자는 모두 2023.02.14이며, 보증금은 5,000,000원입니다. 임차권등기명령은 2023.12.19, 등기접수는 2023.12.22입니다. 현 매각가 101,500,000원 기준 배당표에서는 이 보증금 5,000,000원이 전액 배당되는 것으로 계산돼 박묘련 관련 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 박묘련 외에도 현황조사에서 김미리·서옥애·박재봉·박원미·김벽·김민서·김민선·이호진·이수빈·김진아 등 10명이 확인됩니다. 이들의 전입일은 모두 제시된 말소기준일 2025.03.25보다 앞서지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 따라서 이 10명을 단순히 “대항력 있는 임차인”으로 확정할 수는 없고, 대항력 가능·미상으로 보수적으로 다뤄야 합니다. 보증금 규모가 확인되지 않은 이상 실질취득가도 확정할 수 없습니다.
② 임차인·전입 관계 — 박묘련 1명만 금액이 확인된다
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김미리 | 2022.05.26 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 위험 |
| 김진아 | 2022.06.13 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 위험 |
| 김민서 | 2022.07.29 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 위험 |
| 김벽 | 2022.08.01 | 미상 | 가능·미상 | 배당요구 2025.04.24 | 미상 위험 |
| 김민선 | 2022.08.05 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 위험 |
| 박묘련 | 2023.02.14 | 5,000,000원 | 있음 | 있음 | 현 가정 0원 |
| 이수빈 | 2023.05.11 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 위험 |
| 이호진 | 2023.07.05 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 위험 |
| 서옥애 | 2023.07.13 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 위험 |
| 박재봉 | 2023.09.15 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 위험 |
| 박원미 | 2023.10.27 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 위험 |
③ 가격 — 최저가가 내려가도 실질취득가는 확정되지 않는다
현재 회차 최저가는 101,500,000원으로 감정가 145,000,000원의 70%입니다. 다음 시나리오는 2회 유찰 시 71,050,000원, 3회 유찰 시 49,735,000원입니다. 그러나 이 사건은 보증금 미상 전입 관련자 10명의 인수 여부가 정리되지 않았기 때문에, 낙찰가가 내려가는 것만으로 실질취득비용이 같은 폭으로 내려간다고 볼 수 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 확정 인수 | 실질취득 관점 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 101,500,000원 | 0원 | 101,500,000원 + 미상 인수분 |
| 2회 유찰 시 | 71,050,000원 | 0원 | 71,050,000원 + 미상 인수분 |
| 3회 유찰 시 | 49,735,000원 | 0원 | 49,735,000원 + 미상 인수분 |
실거래 비교가격은 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 “시세보다 저렴하다”고 판단할 근거가 없습니다. 특히 이 사건은 미확정 인수액이 존재할 수 있어 가격 판단은 반드시 최저가가 아니라 실질취득가를 기준으로 해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 101,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,221,000원 |
| 1. 임차인 박묘련 보증금 | 5,000,000원 | 5,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 94,279,000원 |
현재 배당 가정에서는 박묘련 보증금 5,000,000원이 전액 배당되고 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 다만 보증금 미상 전입 관련자 10명의 금액은 이 계산에서 확정되지 않았습니다. 신청채권액은 5,083,269,787원이며, 등기에는 공동담보목록이 기재된 근저당권과 그 이전등기도 존재하므로 실제 배당관계는 원문 대조가 필요합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 수영초등학교 남측 인근이며, 공동주택·단독주택·주거용 오피스텔·근린생활시설이 혼재합니다. 감정평가상 주위환경은 양호합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 부산도시철도 2호선 수영역이 있어 대중교통 사정도 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하 1층·지상 10층이며 급배수·위생·승강기·소화전·시스템 냉난방설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 서측으로 폭 약 5M 내외의 포장도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 일부 토지는 상대보호구역에 저촉됩니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 2021.12.13 준공, 총 14세대 규모입니다. 실거래 비교가격이 확인되지 않아 가격 수준과 매각 환금성을 거래사례로 교차검증하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 10명의 임대차 원본 확인. 김미리·서옥애·박재봉·박원미·김벽·김민서·김민선·이호진·이수빈·김진아의 실제 임대차계약, 보증금, 점유관계를 확인해야 합니다.
- 김벽 배당요구 확인. 김벽은 2025.04.24 배당요구 사실이 있으나 보증금이 확인되지 않아 실제 배당·인수 금액을 계산할 수 없습니다.
- 박묘련 보증금. 보증금 5,000,000원, 확정일자 2023.02.14, 배당요구가 확인되며 현재 배당 가정에서는 전액 배당됩니다.
- 민간임대주택등기. 2022.02.10 민간임대주택등기가 존재합니다. 매각 후 효력과 말소 여부를 원문 기준으로 확인해야 합니다.
- 회생 관련 보전처분. 2024.01.23 부산회생법원의 재산보전처분이 기재돼 있으므로 회생절차와 경매 진행 관계를 원문에서 확인해야 합니다.
- 근저당권 변동. 부산성의신용협동조합의 5,170,000,000원 근저당은 기존 등기에서 말소 표시가 있고, 2025.11.19 케이씨유엔피엘대부주식회사 앞으로 1번 근저당권 이전등기가 기재돼 있습니다.
- 가격 판단. 실거래 비교자료가 없고 미상 인수액이 존재할 수 있으므로 감정가 대비 70%라는 할인율만으로 응찰가를 정하면 안 됩니다.
맺으며 — “70% 유찰가보다 먼저 확인할 것은 미상 보증금”
이 물건은 감정가 145,000,000원에서 1회 유찰돼 101,500,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 가격이 많이 낮아진 것처럼 보이지만, 권리분석의 순서는 반대여야 합니다. 박묘련의 보증금 5,000,000원은 현 배당 가정에서 전액 배당돼 확정 인수액이 0원입니다. 하지만 그 밖에 보증금 미상 전입 관련자가 10명 있고, 이들의 대항력·우선변제·승계액을 확정할 자료가 부족합니다.
따라서 현재 단계의 실질취득가는 101,500,000원으로 고정되는 것이 아니라 101,500,000원 + 미확정 인수액입니다. 실거래 비교가격도 확인되지 않으므로 “감정가의 70%라 싸다”는 결론도 낼 수 없습니다. 이 사건의 승부처는 유찰 횟수가 아니라 10명의 임대차관계와 보증금을 얼마까지 확정하느냐입니다.
