부산지방법원 2025타경5093. 부산광역시 수영구 광안동 702-29 엘이즈지29 5층505호의 주거용 오피스텔입니다. 감정평가상 본 건이 포함된 기호는 주거용 오피스텔로 이용 중이며, 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장과 부산도시철도2호선 수영역이 있습니다. 권리분석의 핵심은 감정가나 유찰 횟수가 아니라 선순위 가능 임차관계입니다.
등기에는 2023.12.22 박묘련의 주택임차권이 설정되어 있고, 보증금은 5,000,000원, 전입일과 확정일자는 모두 2023.02.14입니다. 이 임차권은 분석상 말소기준인 2025.03.25보다 앞서며, 등기자료에도 “말소기준권리 이전 → 매수인 인수”로 표시되어 있습니다. 다만 제시된 예상배당에서는 박묘련의 보증금 5,000,000원이 전액 배당되는 것으로 계산돼 해당 보증금의 미배당 인수액은 0원으로 잡혀 있습니다.
문제는 박묘련 외의 임차 관련 명의입니다. 김미리·서옥애·박재봉·박원미·김벽·김민서·김민선·이호진·이수빈·김진아는 전입일이 모두 2025.03.25보다 앞서지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 이 경우 대항력 유무를 확정할 수 없으므로 “대항력 가능·미상”으로 보는 것이 안전하며, 보증금이 확인되기 전에는 매수인의 실질 인수액도 산정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5093 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 광안동 702-29 엘이즈지29 5층505호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 수영구 광일로20번길 4 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 주거용 오피스텔 |
| 소유자 | 주식회사제이엘컴퍼니 |
| 감정가 / 최저가 | 145,000,000원 / 145,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 부산성의신용협동조합 / 5,083,269,787원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
| 등기 발급일 | 2026.08.22 |
① 권리 흐름 — 기준일보다 앞선 임차관계를 먼저 본다
등기 흐름에는 2022.02.10 소유권보존과 민간임대주택등기, 같은 날 부산성의신용협동조합의 채권최고액 5,170,000,000원 근저당권 설정이 있습니다. 이 근저당은 등기자료상 이미 말소된 것으로 표시되어 있고, 2025.11.19에는 1번 근저당권이 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전된 등기도 확인됩니다.
또한 2024.01.23 부산회생법원의 재산보전처분이 등기되어 있으며, 양도·저당권 또는 임차권 설정 등 처분행위 금지가 기재되어 있습니다. 민간임대주택등기와 재산보전처분은 매각 후 처리 여부가 명확히 표시되지 않아 매각물건명세서와 등기 원본에서 별도 확인이 필요한 권리입니다.
② 임차인 분석 — 박묘련은 확인, 나머지는 ‘대항력 가능·미상’
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김미리 | 2022.05.26 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 |
| 김진아 | 2022.06.13 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 |
| 김민서 | 2022.07.29 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 |
| 김벽 | 2022.08.01 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 |
| 김민선 | 2022.08.05 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 |
| 박묘련 | 2023.02.14 | 5,000,000원 | 2023.02.14 | 있음 | 있음 | 배당 가정상 0원 |
| 이수빈 | 2023.05.11 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 |
| 이호진 | 2023.07.05 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 |
| 서옥애 | 2023.07.13 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 |
| 박재봉 | 2023.09.15 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 |
| 박원미 | 2023.10.27 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 |
김벽은 2025.04.24 배당요구가 접수되어 있고, 박묘련은 등기된 주택임차권과 함께 배당요구 및 우선변제권 행사 가능성이 확인됩니다. 반면 다른 전입자들은 보증금·확정일자·배당요구 여부가 명확하지 않아 인수액을 숫자로 확정할 수 없습니다.
③ 가격 비교 — 실거래 근거가 없어 메리트 판단 보류
엘이즈지29는 2021.12.13 준공된 건물로 확인되지만, 본 건과 직접 비교할 수 있는 실거래 가격 표본은 제시되어 있지 않습니다. 따라서 감정가·최저가 145,000,000원이 최근 시세보다 낮은지 높은지 판단할 근거가 없습니다.
특히 실질 인수액도 미확정인 상태이므로, 이 사건에서 가격 메리트를 평가하려면 먼저 임차보증금과 배당 관계를 확정한 뒤 낙찰가 + 실제 인수액을 기준으로 시세와 비교해야 합니다. 신건 최저가가 감정가와 같다는 사실만으로는 가격 가점을 줄 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 145,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,830,000원 |
| 1. 임차인 박묘련 보증금 | 5,000,000원 | 5,000,000원 |
| 신청채권자 부산성의신용협동조합 | 5,083,269,787원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 137,170,000원 |
제시된 배당 시나리오에서는 집행비용 2,830,000원과 박묘련 보증금 5,000,000원을 배당한 뒤 소유자에게 137,170,000원이 교부되고, 신청채권자 지급액은 0원으로 계산되어 있습니다. 등기상 채권최고액 5,170,000,000원의 근저당 이력과 신청채권 5,083,269,787원이 존재하므로 실제 배당순위와 채권관계는 원본 대조가 필수입니다.
⑤ 회차 시나리오
| 회차 | 비율 | 매각가 | 소유자 잔여 | 산정상 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건) | 100% | 145,000,000원 | 137,170,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 | 80% | 116,000,000원 | 108,576,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 64% | 92,800,000원 | 85,729,600원 | 0원 |
회차가 내려가면 매각가는 145,000,000원에서 116,000,000원, 92,800,000원으로 낮아집니다. 하지만 이 사건은 미상 임차보증금이 존재하므로 유찰로 최저가가 낮아졌다는 이유만으로 실질취득가가 같은 폭으로 낮아진다고 볼 수 없습니다. 대항력 있는 보증금이 실제로 남아 있다면 낙찰가가 낮아질수록 인수액이 커질 수 있습니다.
⑥ 입지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 본 건이 포함된 기호는 주거용 오피스텔로 이용 중입니다.
- 입지. 부산광역시 수영구 광안동 수영초등학교 남측 인근이며, 공동주택·단독주택·주거용 오피스텔·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 부산도시철도2호선 수영역이 있어 대중교통 사정은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하1층·지상10층 건물이며 급배수·위생·승강기·소화전·시스템 냉난방설비가 있습니다.
- 도로. 서측으로 노폭 약 5M 내외 포장도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 일부 토지는 상대보호구역에 해당합니다. 공시지가는 1,622,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반사항도 확인되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 미상 임차보증금 확인. 김미리·김진아·김민서·김벽·김민선·이수빈·이호진·서옥애·박재봉·박원미의 보증금과 확정일자를 매각물건명세서에서 확인해야 합니다.
- 대항력 확정 금지. 전입일이 기준일보다 빠르더라도 보증금·확정일자 등 핵심정보가 미상인 점유자는 “대항력 있음”으로 단정하지 말고 대항력 가능·미상으로 처리해야 합니다.
- 박묘련 배당 확인. 보증금 5,000,000원이 예상대로 전액 배당되는지 확인해야 하며, 미배당액이 생기면 인수 여부를 다시 계산해야 합니다.
- 근저당·신청채권 대조. 채권최고액 5,170,000,000원 근저당 이력, 5,083,269,787원 신청채권, 2025.11.19 근저당권 이전 등기와 실제 배당관계를 대조해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.02.10 민간임대주택등기의 매각 후 효력과 의무 승계 여부를 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 재산보전처분 확인. 2024.01.23 재산보전처분의 효력과 매각 후 처리 여부를 확인해야 합니다.
- 가격판단 보류. 직접 비교 가능한 실거래 근거가 없고 인수액도 미확정이므로, 최저가 145,000,000원만으로 가격 메리트를 판단하지 않아야 합니다.
맺으며 — “낙찰가보다 인수액 확인이 먼저”
이 사건의 핵심은 신건 145,000,000원이 아닙니다. 2025.03.25보다 먼저 전입한 임차 관련 명의가 다수이고, 박묘련을 제외한 다수의 보증금·확정일자가 확인되지 않는다는 점입니다. 박묘련의 보증금 5,000,000원은 현재 배당 시나리오상 전액 배당되지만, 다른 임차관계가 정리되지 않은 상태에서는 매수인 인수액과 실질취득가를 확정할 수 없습니다.
따라서 이 물건은 “신건 145,000,000원”보다 선순위 가능 임차보증금 총액이 얼마인지를 먼저 확인해야 합니다. 그 금액이 확인된 뒤에야 낙찰가와 합산한 실질취득가를 계산하고 시세와 비교할 수 있습니다. 현재 단계의 결론은 가격 판단 보류, 권리 확인 우선입니다.
