부산지방법원 2025타경5093. 부산 수영구 광안동 엘이즈지29 3층 301호로, 감정평가 이용상태상 주거용 오피스텔입니다. 소유자는 주식회사제이엘컴퍼니입니다. 이 사건의 핵심은 감정가 145,000,000원이 아니라 점유·임차관계입니다. 등기부에는 김민서 명의의 주택임차권이 있고, 임차보증금은 125,000,000원, 임대차계약일은 2022.07.05, 주민등록 및 점유개시는 2022.07.28, 확정일자는 2022.07.05입니다. 김민서는 배당요구를 했고 현재 회차에서는 보증금 전액이 배당되는 계산이므로 이 임차권의 미배당 인수액은 0원입니다.
문제는 김민서 외에 현황조사에서 확인된 김미리·서옥애·박재봉·박원미·김벽·김민선·이호진·이수빈·김진아 9명입니다. 이들은 전입일은 확인되지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 따라서 대항력 가능·미상, 우선변제 여부도 미상으로 다뤄야 하며, 이들의 보증금이 실제로 존재하고 배당으로 해소되지 않는다면 낙찰자가 추가로 부담할 금액이 생길 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5093 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 광안동 702-29 엘이즈지29 3층 301호 |
| 물건종류 | 오피스텔 · 주거용 오피스텔 |
| 소유자 | 주식회사제이엘컴퍼니 |
| 감정가 / 최저가 | 145,000,000원 / 145,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 부산성의신용협동조합 / 5,083,269,787원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 임차권보다 미상 점유관계가 핵심
등기부상 2022.02.10 부산성의신용협동조합의 채권최고액 5,170,000,000원 근저당권이 설정되었으나 현재 자료에는 이미 말소된 권리로 표시되어 있습니다. 이후 2024.08.12 김민서의 주택임차권이 등기되었고, 2025.03.25 부산성의신용협동조합의 임의경매개시결정이 들어왔습니다. 제공된 권리판정에서는 이 경매개시결정을 기준으로 이후 권리가 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인·점유자 — 실제 조사 인원 10명
| 성명 | 전입 / 점유 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김민서 | 2022.07.28 · 301호 전부 | 125,000,000원 | 2022.07.05 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 현 회차 0원 |
| 김미리 | 2022.05.26 · 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 김진아 | 2022.06.13 · 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 김벽 | 2022.08.01 · 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 김민선 | 2022.08.05 · 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 이수빈 | 2023.05.11 · 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 이호진 | 2023.07.05 · 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 서옥애 | 2023.07.13 · 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 박재봉 | 2023.09.15 · 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 박원미 | 2023.10.27 · 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
김민서는 임차권등기와 현황조사, 매각물건명세서에서 확인되고 배당요구도 했습니다. 반면 나머지 9명은 전입일 외 보증금·확정일자·점유부분이 확인되지 않았습니다. 특히 김벽은 2025.04.24 배당요구 사실이 확인되지만 보증금과 확정일자는 여전히 확인되지 않습니다. 따라서 이 9명은 단순히 “인수 없음”으로 처리할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 145,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,830,000원 |
| 1. 임차인 김민서 보증금 | 125,000,000원 | 125,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 17,170,000원 |
현재 회차 계산에서는 김민서 보증금 125,000,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여가 17,170,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 미상 점유자 9명의 실제 보증금과 권리관계가 확인될 경우 결과가 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가 하락만 보면 안 된다
| 회차 | 매각가 | 계산상 인수 | 매각가 + 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 100% | 145,000,000원 | 0원 | 145,000,000원 |
| 1회 유찰 · 80% | 116,000,000원 | 11,424,000원 | 127,424,000원 |
| 2회 유찰 · 64% | 92,800,000원 | 34,270,400원 | 127,070,400원 |
유찰되면 낙찰가는 116,000,000원, 92,800,000원으로 낮아지지만 김민서 보증금의 미배당분에 따른 계산상 인수액은 각각 11,424,000원, 34,270,400원으로 늘어납니다. 따라서 최저매각가만 보고 가격이 크게 싸졌다고 평가하면 안 됩니다. 더구나 이 계산에는 보증금이 확인되지 않은 9명의 잠재 인수액이 포함되어 있지 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 기호 1, 16~54는 주거용 오피스텔, 기호 2~15는 다세대주택으로 이용 중이며 본건 용도는 오피스텔입니다.
- 입지. 수영초등학교 남측 인근으로 공동주택·단독주택·주거용 오피스텔·근린생활시설이 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장 및 부산도시철도 2호선 수영역이 소재합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하 1층·지상 10층 건물이며 급배수·위생·승강기·소화전·시스템 냉난방설비가 되어 있습니다.
- 토지. 2필 일단의 자루형 평지로 업무시설 및 공동주택 건부지로 이용 중이며 서측 약 5M 포장도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이고 일부 토지는 상대보호구역에 해당합니다. 공시지가는 1,622,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 미상 9명 확인. 김미리·김진아·김벽·김민선·이수빈·이호진·서옥애·박재봉·박원미의 보증금, 확정일자, 실제 점유부분과 배당요구 여부를 확인해야 합니다.
- 김민서 배당 재확인. 현재 계산에서는 125,000,000원 전액 배당이지만 실제 배당순위에 당해세·최우선변제 등이 들어오면 미배당액이 달라질 수 있습니다.
- 실질취득 상한. 응찰가에 미상 인수액을 더한 총액 기준으로 판단해야 합니다. 최저가 145,000,000원만을 취득원가로 보면 위험합니다.
- 유찰 시 착시 주의. 1회 유찰 시 계산상 인수 11,424,000원, 2회 유찰 시 34,270,400원으로 증가합니다.
- 민간임대주택·보전처분 확인. 민간임대주택등기와 재산보전처분의 현재 효력 및 매각 후 처리 여부를 원본에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서 발행일은 2026.08.22입니다. 매각기일 2026.08.25 직전 등기·명세서·현황조사 원본을 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “김민서 0원”이 곧 “전체 인수 0원”은 아니다
현재 145,000,000원 매각가 가정에서는 김민서의 임차보증금 125,000,000원이 전액 배당되어 그 임차인에 관한 계산상 인수액은 0원입니다. 그러나 별도로 조사된 9명은 보증금·확정일자·점유범위가 확인되지 않아 대항력 가능·미상 상태입니다. 따라서 이 사건을 “인수 0원의 단순 오피스텔”로 분류하는 것은 위험합니다.
실거래 비교자료도 본건과 면적 일치가 확인되지 않고 최근 거래금액이 없어 가격 메리트를 검증할 근거가 부족합니다. 권리 확인이 먼저, 가격 판단은 그 다음입니다. 특히 미상 9명의 실제 보증금과 승계 범위가 정리되기 전까지는 실질취득비용을 확정할 수 없으므로 보수적으로 접근해야 합니다.
