부산지방법원 2025타경5093. 광안동 엘이즈지29 3층 301호로, 감정평가상 주거용 오피스텔입니다. 감정가 145,000,000원에서 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 101,500,000원입니다. 숫자만 보면 감정가의 70%까지 낮아졌지만, 이 물건은 낙찰가만 보고 판단할 수 없습니다. 301호 전부에 임차권등기가 설정된 김민서의 임차보증금은 125,000,000원이고, 전입 2022.07.28·확정일자 2022.07.05로 대항력과 우선변제권이 확인됩니다.
현재 매각가 101,500,000원을 가정하면 집행비용 2,221,000원을 먼저 제외하고 김민서에게 99,279,000원이 배당되며, 남는 보증금 25,721,000원은 매수인 인수로 계산됩니다. 결국 낙찰가 101,500,000원과 인수액을 합친 실질취득은 127,221,000원입니다. 유찰로 낙찰가가 더 내려가면 김민서의 미배당 보증금이 늘어나는 구조라, 총 부담은 보증금 125,000,000원 부근에서 크게 내려가지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5093 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 광안동 702-29 엘이즈지29 3층 301호 |
| 용도 / 이용상태 | 오피스텔 · 주거용 오피스텔 |
| 소유자 | 주식회사제이엘컴퍼니 |
| 감정가 / 최저가 | 145,000,000원 / 101,500,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 | 부산성의신용협동조합 |
| 청구액 | 5,083,269,787원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차관계가 핵심
권리판정상 말소기준은 2025.03.25 임의경매개시결정입니다. 김민서는 2022.07.28 전입하고 2022.07.05 확정일자를 받아 이 기준보다 앞서며, 2024.08.12에는 보증금 125,000,000원의 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 현재 회차 배당 계산상 부족분 25,721,000원이 매수인 인수로 남습니다.
더 주의할 점은 현황조사에 김민서 외에도 9명의 전입자가 확인된다는 사실입니다. 이들은 전입일 자체는 모두 2025.03.25보다 빠르지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 이 9명은 단순히 “대항력 있음”으로 확정할 수 없고, 대항력 가능·미상 상태로 보는 것이 안전합니다.
② 임차인·점유관계 — 실제 확인 대상 10명
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김미리 | 미상 | 2022.05.26 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 |
| 김진아 | 미상 | 2022.06.13 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 |
| 김민서 | 301호 전부 | 2022.07.28 | 2022.07.05 | 125,000,000원 | 대항력 有 우선변제 인수 25,721,000원 |
| 김벽 | 미상 | 2022.08.01 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 배당요구 |
| 김민선 | 미상 | 2022.08.05 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 |
| 이수빈 | 미상 | 2023.05.11 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 |
| 이호진 | 미상 | 2023.07.05 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 |
| 서옥애 | 미상 | 2023.07.13 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 |
| 박재봉 | 미상 | 2023.09.15 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 |
| 박원미 | 미상 | 2023.10.27 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 |
③ 현재 회차 배당 — 낙찰가보다 ‘미배당 인수’를 함께 봐야 한다
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,221,000원 |
| 1. 임차인 김민서 보증금 | 125,000,000원 | 99,279,000원 |
| 김민서 미배당 · 매수인 인수 | 25,721,000원 | 25,721,000원 인수 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
매각가 101,500,000원 가정. 집행비용 2,221,000원, 김민서 배당 99,279,000원, 김민서 보증금 미배당 25,721,000원은 매수인 인수로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격 하락이 총부담 하락으로 이어지지 않는다
| 회차 | 매각가 | 김민서 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 (70%) | 101,500,000원 | 25,721,000원 | 127,221,000원 |
| 2회 유찰 (49%) | 71,050,000원 | 55,628,900원 | 126,678,900원 |
| 3회 유찰 (34%) | 49,735,000원 | 76,560,230원 | 126,295,230원 |
이 표가 이 사건의 핵심입니다. 최저매각가는 101,500,000원에서 71,050,000원, 다시 49,735,000원으로 내려가지만 김민서에게 배당되지 못한 보증금은 반대로 커집니다. 그 결과 김민서 관련 부담만 반영한 실질취득은 127,221,000원 → 126,678,900원 → 126,295,230원으로 큰 폭으로 내려가지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만 보고 “49%·34%까지 싸졌다”고 판단하면 실제 부담을 놓치게 됩니다.
⑤ 등기·임대 관련 추가 포인트
- 민간임대주택등기. 2022.02.10 민간임대주택등기가 기재되어 있으며 임대의무기간과 임대료 증액기준 준수 내용이 등기에 표시되어 있습니다.
- 보전처분. 2024.01.23 재산보전처분이 등기되어 양도·저당권·임차권 설정 등 처분행위 금지 내용이 기재되어 있습니다.
- 김민서 임차권. 2024.08.12 임차권등기명령에 따른 주택임차권이 등기되어 있고, 범위는 301호 전부, 보증금은 125,000,000원입니다.
- 근저당 관련. 2022.02.10 부산성의신용협동조합 명의 채권최고액 5,170,000,000원의 근저당권과 공동담보목록 제2022-26호가 기재되어 있으며, 2025.11.19 케이씨유엔피엘대부주식회사로의 근저당권 이전등기가 기재되어 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 수영초등학교 남측 인근으로 공동주택·단독주택·주거용 오피스텔·근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 부산도시철도2호선 수영역이 있어 대중교통 사정은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하1층·지상10층 건물이며 급배수·위생·승강기·소화전·시스템 냉난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·도로. 2필 일단의 평탄한 자루형 토지로 업무시설 및 공동주택 건부지로 이용 중이며, 서측 약 5M 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 일부 토지는 상대보호구역에 해당합니다. 공시지가는 1,622,000원/㎡이고 위반건축물은 확인되지 않았습니다.
- 단지 정보. 엘이즈지29는 2021.12.13 준공으로 표시되어 있고, 단지 경매 통계상 평균 유찰횟수는 1.0회입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 김민서 보증금 인수 반영. 현재 회차에서는 낙찰가에 25,721,000원을 더한 127,221,000원을 최소한의 실질취득 기준으로 봐야 합니다.
- 9명 점유자 확인. 김미리·서옥애·박재봉·박원미·김벽·김민선·이호진·이수빈·김진아의 실제 임대차계약, 보증금, 확정일자와 301호 점유 여부를 반드시 대조해야 합니다.
- 유찰 착시 주의. 2회·3회 유찰 시에도 김민서 인수액이 커져 실질취득은 각각 126,678,900원·126,295,230원 수준으로 유지됩니다.
- 시세 원본 확인. 비교 가능한 최신 실거래 자료가 없어 실질취득가의 시장 경쟁력을 현재 자료만으로 평가할 수 없습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 각 임차인의 계약·전입·배당요구 관계를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “70% 유찰”보다 중요한 것은 인수액이다
이 물건의 최저매각가는 감정가 145,000,000원의 70%인 101,500,000원까지 내려와 있습니다. 그러나 김민서 보증금 125,000,000원이 선순위로 작동하면서 현재 회차 매수인 인수액은 25,721,000원, 실질취득은 127,221,000원입니다. 더 유찰되어도 미배당 인수액이 증가하기 때문에 실질취득은 약 1.26억대에서 크게 낮아지지 않습니다.
여기에 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 선순위 전입자 9명이 추가로 존재합니다. 이들의 대항력과 인수금액이 확정되지 않은 상태에서는 현재 계산된 25,721,000원을 최종 인수액으로 단정할 수 없습니다. 따라서 이 사건은 최저가 할인율보다 임차관계 확인이 먼저인 물건입니다.
