부산지방법원 2025타경5093. 수영구 광안동 ‘엘이즈지29’ 4층 404호로, 감정 이용상태상 주거용 오피스텔입니다. 감정가는 145,000,000원이고 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 101,500,000원입니다. 소유자는 주식회사제이엘컴퍼니이며 신청채권자는 부산성의신용협동조합, 청구금액은 5,083,269,787원입니다.
표면적인 할인율은 감정가 대비 70%지만 이 물건의 핵심은 할인율이 아닙니다. 현황조사에는 전입일이 확인된 점유자 10명이 있고, 이들의 보증금과 확정일자는 확인되지 않습니다. 전입일이 권리기준일보다 앞서더라도 보증금·확정일자가 미상인 이상 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다. 별도로 셜리프레스턴브라이스 명의의 주택임차권등기에는 보증금 10,000,000원, 확정일자 2023.10.30이 기재되어 있으나 주민등록일자는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5093 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 광안동 702-29 엘이즈지29 4층 404호 |
| 용도 | 오피스텔 · 감정 이용상태: 주거용 오피스텔 |
| 소유자 | 주식회사제이엘컴퍼니 |
| 감정가 / 최저가 | 145,000,000원 / 101,500,000원 (1회 유찰, 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 부산성의신용협동조합 / 5,083,269,787원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하 1층, 지상 10층 · 2021.12.13 준공 |
| 단지 규모 | 엘이즈지29 · 14세대 |
① 권리 흐름 — 기준일 이전 점유자가 많다
권리분석상 기준으로 표시된 것은 2025.03.25 임의경매개시결정입니다. 2022.02.10 부산성의신용협동조합 근저당권은 채권최고액 5,170,000,000원으로 설정됐으나 등기사항에는 이미 말소된 것으로 표시돼 있습니다. 이후 2024.01.09 주택임차권, 2024.01.23 재산보전처분이 등기됐고 2025.03.25 경매개시결정이 들어왔습니다. 2025.11.19에는 확정채권양도를 원인으로 케이씨유엔피엘대부주식회사 앞으로 근저당권이전 등기도 존재합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 11명
보증기관 대위·승계로 중복 신고된 임차인은 없으므로, 확인되는 이름 기준 실제 임차인은 11명입니다. 이 중 현황조사상 10명은 보증금·확정일자가 확인되지 않아 대항력과 인수액을 확정할 수 없습니다.
| 임차인 | 전입·점유 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김미리 | 2022.05.26 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 서옥애 | 2023.07.13 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 박재봉 | 2023.09.15 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 박원미 | 2023.10.27 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 김벽 | 2022.08.01 | 미상 | 미상 | 2025.04.24 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 김민서 | 2022.07.29 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 김민선 | 2022.08.05 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 이호진 | 2023.07.05 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 이수빈 | 2023.05.11 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 김진아 | 2022.06.13 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 미합중국인 셜리프레스턴브라이스 | 점유개시 2023.01.04 주민등록일자 없음 | 10,000,000원 | 2023.10.30 | 2024.01.09 | 미상 | 미상 | 등기상 인수 표시 |
* 최소 실질취득 111,500,000원은 현재 최저가 101,500,000원에 등기상 매수인 인수로 표시된 임차보증금 10,000,000원만 단순 합산한 하한 개념입니다. 보증금이 확인되지 않은 10명의 금액은 포함하지 않았으므로 실제 부담은 더 커질 수 있습니다.
③ 가격 판단 — 실거래가보다 권리확정이 먼저
엘이즈지29는 14세대, 2021.12.13 준공으로 확인됩니다. 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 1.0회, 매각률은 0%로 표시돼 있습니다. 현재 회차는 실제로 1회 유찰된 상태이며, 최저매각가는 감정가 145,000,000원의 70%인 101,500,000원입니다.
④ 예상배당표 (매각가 101,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,221,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 99,279,000원 |
배당 시뮬레이션은 집행비용 2,221,000원을 제외한 99,279,000원을 소유자 잔여로 계산하고 있습니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않은 추정이며, 등기상 10,000,000원 임차권 인수 표시와 보증금 미상 임차인 위험은 별도로 확인해야 합니다.
⑤ 유찰 시나리오
| 회차 | 감정가 비율 | 매각가 | 소유자 잔여 | 신청채권자 지급 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 70% | 101,500,000원 | 99,279,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 49% | 71,050,000원 | 69,371,100원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 34.3% | 49,735,000원 | 48,439,770원 | 0원 |
유찰이 더 진행되면 매각가는 71,050,000원, 49,735,000원까지 낮아지는 시나리오가 잡혀 있습니다. 그러나 보증금 미상 임차인의 인수액이 존재한다면 매각가가 내려갈수록 그 할인폭을 그대로 취득 메리트로 볼 수 없습니다. 인수할 임차보증금이 확정된 뒤에야 회차별 실질취득액을 계산할 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 수영초등학교 남측 인근. 공동주택·단독주택·주거용 오피스텔·근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 부산도시철도 2호선 수영역이 있어 대중교통 사정은 양호합니다.
- 용도. 본 건이 속한 기호군은 주거용 오피스텔로 이용 중입니다. 건물은 지하 1층·지상 10층 철근콘크리트 구조입니다.
- 설비. 급배수·위생·승강기·소화전·시스템 냉난방설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 평지·자루형 토지이며 서측으로 약 5m 포장도로에 접합니다. 공시지가는 1,622,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 일부 토지는 상대보호구역에 저촉됩니다.
- 규모·환금성. 14세대 소규모 단지이며 경매 통계상 평균 유찰 1.0회, 매각률 0%로 나타납니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 10건 확인. 김미리·서옥애·박재봉·박원미·김벽·김민서·김민선·이호진·이수빈·김진아의 보증금과 확정일자를 확인해야 합니다.
- 대항력 확정 금지. 전입일이 빠르더라도 보증금·확정일자가 미상인 점유자는 현재 단계에서 ‘대항력 있음’으로 단정하지 말고 가능·미상으로 판단해야 합니다.
- 주택임차권 10,000,000원. 셜리프레스턴브라이스 임차권은 등기상 매수인 인수로 표시돼 있으므로 실제 배당·소멸 여부를 매각물건명세서와 배당관계 원문으로 확인해야 합니다.
- 배당표와 등기 판단의 차이. 배당 시뮬레이션 인수액 0원과 등기상 임차권 인수 표시가 서로 다르므로 원문 확인 전 ‘인수 0원’으로 계산하지 마세요.
- 민간임대주택·보전처분. 2022.02.10 민간임대주택등기와 2024.01.23 재산보전처분이 존재하므로 매각 후 말소·존속 범위를 확인해야 합니다.
- 가격 상한은 실질취득 기준. 현재 최저가 101,500,000원만 기준으로 응찰가를 정하지 말고 확정된 인수보증금을 더한 총 취득부담을 기준으로 계산해야 합니다.
맺으며 — 이 사건은 ‘70% 할인’보다 ‘임차보증금 확정’이 먼저
감정가 145,000,000원에서 한 번 유찰돼 101,500,000원까지 내려온 숫자만 보면 할인폭이 눈에 들어옵니다. 그러나 이 물건에는 실제 임차인 11명이 확인되고, 현황조사상 10명은 보증금과 확정일자가 미상입니다. 또 별도의 10,000,000원 주택임차권은 등기상 매수인 인수로 표시돼 있습니다.
따라서 현재 단계에서 확인 가능한 단순 하한만 계산해도 101,500,000원 + 10,000,000원 = 111,500,000원이며, 이 수치조차 보증금 미상 10명을 제외한 금액입니다. 핵심은 유찰 횟수가 아니라 각 임차인의 보증금·대항력·배당 여부를 확정해 총 인수액을 계산하는 것입니다. 그 확인 전에는 최저가를 근거로 ‘싸다’고 평가할 수 없습니다.
