부산지방법원 2025타경5093. 부산 수영구 광안동 ‘엘이즈지29’ 4층 404호로, 감정평가 이용상태는 주거용 오피스텔입니다. 소유자는 주식회사제이엘컴퍼니이고, 소유권보존과 민간임대주택 등기가 2022.02.10. 접수됐습니다. 이 사건에서 가장 먼저 볼 대목은 감정가 1.45억이 아니라 임차권과 선순위 전입자 가능성입니다.
말소기준으로 판정된 권리는 2025.03.25. 부산성의신용협동조합의 임의경매개시결정입니다. 현황조사상 전입자는 김미리·서옥애·박재봉·박원미·김벽·김민서·김민선·이호진·이수빈·김진아 등 10명으로, 모두 전입일이 이 기준보다 빠릅니다. 다만 보증금과 확정일자, 점유부분이 확인되지 않았으므로 이들을 곧바로 ‘대항력 있음’으로 단정할 수는 없습니다. 정확한 표현은 대항력 가능·미상입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5093 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 광안동 702-29 엘이즈지29 4층404호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 수영구 광일로20번길 4 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 주거용 오피스텔 · 지하1층, 지상10층 건물의 4층 404호 |
| 소유자 | 주식회사제이엘컴퍼니 |
| 감정가 / 최저가 | 145,000,000원 / 145,000,000원 (신건) |
| 사건 청구금액 | 5,083,269,787원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 말소기준 앞의 임차권이 핵심
2024.01.09. 설정된 미합중국인 셜리프레스턴브라이스의 주택임차권은 보증금 10,000,000원, 주택 전부, 임대차계약일 2023.01.03., 점유개시일 2023.01.04., 확정일자 2023.10.30.으로 등기되어 있습니다. 주민등록일자는 없지만, 등기부의 매각 후 처리 판정은 “말소기준권리 이전 → 매수인 인수”입니다. 따라서 최소한 이 10,000,000원은 낙찰가와 별도로 실질취득 부담에 넣어 보는 것이 안전합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차 관련자 11명, 보증금 합산 금지
보증기관 대위·승계로 중복 신고된 사람은 없습니다. 따라서 확인되는 임차 관련자는 실제 11명입니다. 이 가운데 10명은 현황조사 전입자로 보증금 등이 미상이고, 1명은 등기된 주택임차권자입니다. 미상 보증금을 임의로 합산하거나 0원으로 처리해서는 안 됩니다.
| 성명 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 판단 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김미리 | 2022.05.26 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
| 서옥애 | 2023.07.13 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
| 박재봉 | 2023.09.15 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
| 박원미 | 2023.10.27 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
| 김벽 | 2022.08.01 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 배당요구 2025.04.24 · 순위 미상 | 인수 가능성 |
| 김민서 | 2022.07.29 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
| 김민선 | 2022.08.05 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
| 이호진 | 2023.07.05 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
| 이수빈 | 2023.05.11 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
| 김진아 | 2022.06.13 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
| 미합중국인 셜리프레스턴브라이스 | 주민등록일자 없음 / 2023.10.30 | 10,000,000원 | 판정 불가 | 배당요구 2024.01.09 · 순위 미상 | 매수인 인수 10,000,000원 |
현황조사 전입자 10명은 점유부분·보증금·확정일자가 미상입니다. 전입일만으로 대항력을 확정하지 않았으며, 매각물건명세서와 주민등록·점유관계를 대조해야 최종 승계액을 계산할 수 있습니다.
③ 가격 판단 — 실거래 근거가 없어 ‘싸다’고 할 수 없다
엘이즈지29의 실거래 비교자료에는 최근 거래금액이나 최근 12개월 평균이 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 145,000,000원을 시세라고 간주하거나, 신건 최저가가 싸다고 평가할 근거가 없습니다. 특히 이 물건은 등기부상 확인되는 임차권 10,000,000원만 반영해도 낙찰가 145,000,000원에 대한 최소 실질취득이 155,000,000원으로 올라갑니다.
④ 단순 배당 시나리오 (매각가 145,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.0% 추정) | - | 2,830,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 142,170,000원 |
이 단순 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 시나리오입니다. 따라서 소유자 잔여 142,170,000원을 실제 잔여액으로 확정할 수 없습니다. 또한 등기부상 매수인 인수로 판정된 10,000,000원 주택임차권과 선순위 전입자 위험은 별도로 판단해야 합니다.
⑤ 추가 권리·점유 체크포인트
- 민간임대주택 등기. 2021.11.05. 민간임대주택 등록을 원인으로 2022.02.10. 민간임대주택등기가 접수되어 있습니다.
- 재산보전처분. 2024.01.16. 부산회생법원 재산보전처분을 원인으로 2024.01.23. 양도·저당권·임차권 설정 등 일체의 처분행위 금지 등기가 접수됐습니다.
- 임차권 범위. 셜리프레스턴브라이스의 등기 임차권 범위는 주택 전부이며, 임차보증금 10,000,000원·차임 600,000원으로 기록되어 있습니다.
- 김벽 배당요구. 김벽은 2025.04.24. 배당요구가 확인되지만 보증금·확정일자·점유부분은 미상입니다.
- 점유부분 대조. 현황조사 전입자 10명 모두 점유부분이 미상이라 404호에 대한 실제 점유와 임대차 범위를 확인해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 수영구 광안동 소재 수영초등학교 남측 인근으로 공동주택·단독주택·주거용 오피스텔·근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 양호합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 부산도시철도2호선 수영역이 있어 대중교통 사정은 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하1층·지상10층 건물로 급배수·위생·승강기·소화전·시스템 냉난방설비가 되어 있습니다.
- 도로. 서측으로 노폭 약 5M 내외 포장도로와 접합니다.
- 토지. 2필 일단의 자루형 평탄지이며 업무시설 및 공동주택 건부지로 이용 중입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 일부 토지는 상대보호구역에 해당합니다. 공시지가는 1,622,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 10,000,000원 임차권 인수 반영. 낙찰가 145,000,000원만 자금계획에 넣지 말고, 등기상 매수인 인수로 판정된 보증금 10,000,000원을 별도로 반영하세요.
- 선순위 전입자 10명 확인. 보증금·확정일자·점유부분을 매각물건명세서와 현황조사 원본, 주민등록 관련 자료로 확정해야 합니다.
- 실질취득 상한 재계산. 현재 확인되는 최소 실질취득은 155,000,000원이며, 미상 임차보증금이 승계되면 실제 부담은 더 커질 수 있습니다.
- 근저당 말소·이전 관계. 2022.02.10. 5,170,000,000원 근저당의 말소 표시와 2025.11.19. 근저당권 이전 등기의 관계를 최신 등기부로 재확인하세요.
- 민간임대·보전처분 확인. 민간임대주택등기와 부산회생법원 재산보전처분의 현재 효력 및 매각 후 처리 여부를 원본 문서에서 확인하세요.
- 시세 검증. 확인된 실거래 비교금액이 없으므로 감정가를 그대로 시세로 간주하지 말고 별도의 최근 거래와 매물가를 확인해야 합니다.
맺으며 — “1.45억 신건”이 아니라 “인수액이 얼마인가”가 승부처
이 물건은 최저매각가만 보면 145,000,000원의 신건입니다. 그러나 등기부에는 보증금 10,000,000원의 주택임차권이 매수인 인수로 표시되어 있고, 말소기준보다 앞선 현황조사 전입자 10명의 보증금과 점유범위는 아직 확정되지 않았습니다. 따라서 확인 가능한 최소 실질취득부터 이미 155,000,000원이고, 실제 부담은 이보다 커질 가능성이 있습니다.
게다가 가격을 비교할 최근 실거래 수치도 없어 감정가 145,000,000원을 기준으로 ‘싸다’거나 ‘가격 메리트가 있다’고 판단할 수 없습니다. 이 사건은 가격 할인율보다 임차인별 보증금·점유부분·확정일자·배당요구·승계액을 먼저 확정해야 하는 권리확인형 물건입니다. 현재 상태에서의 결론은 권리 위험이 해소될 때까지 보수적 접근입니다.
