부산지방법원 2025타경5093. 부산 수영구 광안동 엘이즈지29 3층 303호 오피스텔입니다. 감정가는 145,000,000원이고 1회 유찰돼 현재 최저매각가는 101,500,000원입니다. 숫자만 보면 감정가보다 43,500,000원 낮아졌지만, 이 사건의 핵심은 유찰률이 아니라 임차보증금 인수 구조입니다. 임차권자 송재용은 보증금 125,000,000원, 전입 2022.06.20, 확정일자 2022.05.25로 기재되어 있고 배당요구도 확인됩니다. 현 회차 배당계산에서는 99,279,000원을 배당받고 나머지 25,721,000원이 매수인 인수로 계산됩니다.
더 중요한 점은 송재용 외에도 현황조사상 10명의 점유자가 확인된다는 것입니다. 이들의 전입일은 모두 제공된 말소기준일 2025.03.25보다 앞서지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 이 10명은 대항력 가능·미상으로 보아야 하며, 인수 위험을 0원으로 단정할 수 없습니다. 즉 현재 확인되는 127,221,000원은 전체 비용의 확정 상한이 아니라 송재용만 반영한 최소 확인액입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5093 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 광안동 702-29 엘이즈지29 3층 303호 |
| 도로명 | 부산광역시 수영구 광일로20번길 4 |
| 물건종류 | 오피스텔 · 감정평가 이용상태상 주거용 오피스텔 물건군 |
| 소유자 | 주식회사제이엘컴퍼니 |
| 감정가 / 최저가 | 145,000,000원 / 101,500,000원 (1회 유찰·감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 부산성의신용협동조합 / 5,083,269,787원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 임차권 인수가 핵심
제공된 권리판정상 말소기준은 2025.03.25 임의경매개시결정입니다. 송재용의 주택임차권은 2024.06.27 등기됐고 보증금 125,000,000원, 계약일 2022.05.25, 전입·점유개시 2022.06.20, 확정일자 2022.05.25로 기재되어 있습니다. 이 임차권은 말소기준권리 이전 권리로 매수인 인수 판정이 붙어 있습니다.
② 임차인 — 1명은 금액 확인, 10명은 금액 미상
보증기관의 대위·승계 중복신고자는 없으므로 실제 임차인·점유자 11명으로 봅니다. 송재용은 보증금과 확정일자, 배당요구가 확인되지만 나머지 10명은 보증금·확정일자가 확인되지 않아 대항력과 승계금액을 확정할 수 없습니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김미리 | 2022.05.26 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 금액 미상 |
| 김진아 | 2022.06.13 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 금액 미상 |
| 송재용 | 2022.06.20 | 125,000,000원 | 2022.05.25 | 有 | 有 | 25,721,000원 |
| 김민서 | 2022.07.29 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 금액 미상 |
| 김벽 | 2022.08.01 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 금액 미상 · 배당요구 2025.04.24 |
| 김민선 | 2022.08.05 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 금액 미상 |
| 이수빈 | 2023.05.11 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 금액 미상 |
| 이호진 | 2023.07.05 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 금액 미상 |
| 서옥애 | 2023.07.13 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 금액 미상 |
| 박재봉 | 2023.09.15 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 금액 미상 |
| 박원미 | 2023.10.27 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 금액 미상 |
③ 예상배당표 (매각가 101,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,221,000원 |
| 1. 임차인 송재용 보증금 | 125,000,000원 | 99,279,000원 |
| 송재용 미배당 · 매수인 인수 | - | 25,721,000원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당계산 기준입니다. 송재용의 부족분 25,721,000원은 매수인 인수로 계산되어 있습니다. 다른 10명 점유자의 보증금·확정일자·배당관계는 별도로 확정되지 않았으므로 실제 인수부담은 더 커질 수 있습니다.
현재 회차에서 송재용만 반영한 실질부담은 127,221,000원입니다. 2회 유찰 시에는 71,050,000원에 인수 55,628,900원을 더한 126,678,900원, 3회 유찰 시에는 49,735,000원에 인수 76,560,230원을 더한 126,295,230원입니다. 낙찰가가 크게 내려가도 송재용 기준 총부담은 약 1.26억~1.27억원 수준으로 수렴합니다. 따라서 유찰률만 보고 가격 메리트가 커진다고 해석해서는 안 됩니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 수영초등학교 남측 인근이며, 주변은 공동주택·단독주택·주거용 오피스텔·근린생활시설 등으로 형성돼 있고 주위환경은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장 및 부산도시철도 2호선 수영역이 있어 대중교통 사정은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하 1층·지상 10층 건물이며 급배수·위생·승강기·소화전·시스템 냉난방 설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 서측으로 폭 약 5m 내외 포장도로와 접합니다.
- 토지. 2필 일단의 평탄한 자루형 토지이며 업무시설 및 공동주택 건부지로 이용 중입니다. 용도지역은 제2종일반주거지역이고 공시지가는 1,622,000원/㎡입니다.
- 규제·현황. 일부 토지는 상대보호구역에 저촉되며, 위반건축물 사항과 공부상 차이는 확인되지 않았습니다.
- 규모. 중개정보상 엘이즈지29는 14세대이며 준공일은 2021.12.13입니다. 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 1.0회로 제시돼 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 송재용 인수액 재확인. 현 회차 기준 미배당 25,721,000원이 매수인 인수로 계산돼 있으므로 배당표와 매각물건명세서의 최종 문구를 대조해야 합니다.
- 나머지 10명 임차관계 확인. 전입일은 확인되지만 보증금과 확정일자가 미상입니다. 각 보증금·점유범위·배당요구 여부가 확정되지 않으면 총 인수액을 계산할 수 없습니다.
- 유찰가 착시 주의. 2회·3회 유찰 시 송재용 미배당 인수액이 각각 55,628,900원·76,560,230원으로 증가해 송재용 기준 총부담은 약 1.26억원대로 유지됩니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.02.10 민간임대주택등기가 있으며 임대의무기간 및 임대료 증액기준 준수 내용이 등기돼 있습니다. 매각 후 처리 여부를 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 재산보전처분 확인. 2024.01.23 부산회생법원 재산보전처분이 등기되어 양도·저당권·임차권 설정 등 처분행위 금지 내용이 기재돼 있습니다.
- 근저당 말소·이전 상태 대조. 2022년 근저당의 말소 표시와 2025년 근저당권 이전등기가 함께 존재하므로 현재 효력 상태를 등기 원본으로 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “70% 유찰가”보다 인수액을 먼저 본다
이 물건은 감정가 145,000,000원에서 한 차례 유찰돼 최저가가 101,500,000원으로 내려왔습니다. 그러나 송재용 보증금의 미배당 인수액 25,721,000원을 더하면 현재 확인되는 실질부담부터 127,221,000원입니다. 2회·3회 유찰을 가정해도 송재용 인수액이 커져 총부담은 약 126,678,900원, 126,295,230원으로 크게 낮아지지 않습니다.
여기에 전입일만 확인되고 보증금·확정일자가 미상인 점유자 10명이 남아 있습니다. 이들은 대항력 가능·미상이므로 추가 인수액이 발생하지 않는다고 단정할 수 없습니다. 따라서 이 사건의 핵심은 “감정가보다 30% 싸다”가 아니라, 확정된 송재용 인수액과 아직 금액이 드러나지 않은 10명의 임차관계를 모두 정리한 뒤 총취득비용을 계산하는 것입니다. 현재 자료만으로는 최저가를 가격 메리트로 평가하기 어렵습니다.
