부산지방법원 2025타경5093. 수영구 광안동 엘이즈지29 3층 303호, 감정 이용상태상 주거용 오피스텔입니다. 신건 최저가는 감정가와 같은 145,000,000원입니다. 이 사건은 단순히 “보증금 125,000,000원보다 최저가가 높다”는 계산만으로 끝낼 수 없습니다. 송재용은 2022.06.20 전입·점유, 2022.05.25 확정일자, 2024.06.27 임차권등기가 확인되고 보증금도 125,000,000원으로 특정되지만, 그 밖의 현황조사상 점유자들은 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능 여부와 인수액을 최종 확정하기 어렵습니다.
특히 송재용의 경우 현재 회차 배당표상 보증금 125,000,000원이 전액 배당되어 미배당액은 0원으로 계산됩니다. 반면 1회 유찰 시 매각가 116,000,000원에서는 11,424,000원, 2회 유찰 시 매각가 92,800,000원에서는 34,270,400원이 매수인 인수액으로 잡혀 있습니다. 즉 보증금보다 낙찰가가 낮아지는 회차에서는 낙찰가 하락만큼 싸지는 구조가 아닙니다. 여기에 보증금 미상 점유자 위험은 별도로 남아 있으므로, 최저가만 보고 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5093 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 광안동 702-29 엘이즈지29 3층 303호 |
| 도로명 | 부산광역시 수영구 광일로20번길 4 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 주거용 오피스텔 |
| 소유자 | 주식회사제이엘컴퍼니 |
| 감정가 / 최저가 | 145,000,000원 / 145,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 부산성의신용협동조합 / 5,083,269,787원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
| 등기 발급 | 2026.08.22 · 부산지방법원 동부지원 남부산등기소 |
① 권리 흐름 — 송재용보다 ‘미상 점유자’가 핵심
권리분석상 기준일은 2025.03.25 임의경매개시결정으로 표시되어 있습니다. 송재용의 임차권등기는 2024.06.27이고, 권리내역에도 “말소기준권리 이전 → 매수인 인수”로 정리되어 있습니다. 다만 현재 회차에서는 배당표상 보증금 125,000,000원이 전액 배당되므로 송재용의 미배당 인수액은 0원입니다.
| 점유자 / 임차권자 | 전입·점유 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김미리 | 2022.05.26 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 서옥애 | 2023.07.13 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 박재봉 | 2023.09.15 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 박원미 | 2023.10.27 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김벽 | 2022.08.01 | 미상 | 미상 | 2025.04.24 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김민서 | 2022.07.29 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김민선 | 2022.08.05 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 이호진 | 2023.07.05 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 이수빈 | 2023.05.11 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김진아 | 2022.06.13 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 송재용 | 2022.06.20 | 125,000,000원 | 2022.05.25 | 2024.06.27 | 등기상 인수 | 있음 | 해당 없음 |
송재용은 건물 전부에 대한 주거 임차권등기이며 보증금·전입·점유·확정일자가 특정돼 있습니다. 나머지 점유자는 보증금·확정일자가 확인되지 않아 대항력 및 우선변제 여부를 최종 단정하지 않습니다.
② 가격·인수 시나리오 — 유찰가만 보고 싸다고 보면 안 된다
동일 면적 실거래 비교값이 제시되지 않아 이 물건을 시세보다 싸다고 평가할 근거는 없습니다. 따라서 가격 판단은 감정가 할인율 자체가 아니라 회차별 송재용 미배당 인수액과 미상 점유자의 잠재 인수위험을 함께 봐야 합니다.
| 회차 | 매각가 | 송재용 관련 매수인 인수 | 판단 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 145,000,000원 | 0원 | 송재용 보증금 전액 배당 모델 · 미상 점유자 별도 |
| 1회 유찰 · 80% | 116,000,000원 | 11,424,000원 | 보증금보다 매각가가 낮아 미배당 인수 발생 |
| 2회 유찰 · 64% | 92,800,000원 | 34,270,400원 | 낙찰가 하락분의 일부가 인수액으로 전환 |
③ 예상배당표 (매각가 145,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,830,000원 |
| 1. 임차인 송재용 보증금 | 125,000,000원 | 125,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 17,170,000원 |
현재 회차 모델에서는 집행비용 2,830,000원과 송재용 보증금 125,000,000원이 배당되고 17,170,000원이 소유자에게 교부됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 보증금 미상 점유자의 실제 권리관계가 확인되면 배당과 인수 결과는 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정 이용상태상 주거용 오피스텔이며, 건물은 철근콘크리트구조 지하1층·지상10층입니다.
- 입지. 수영초등학교 남측 인근이며 공동주택·단독주택·주거용 오피스텔·근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 부산도시철도2호선 수영역이 있어 대중교통 사정은 양호합니다.
- 도로. 서측으로 폭 약 5M 내외의 포장도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 일부 토지는 상대보호구역에 해당합니다.
- 토지. 2필 일단의 자루형 평지이며 토지면적은 870.0㎡, 공시지가는 1,622,000원/㎡입니다.
- 설비. 급배수·위생·승강기·소화전·시스템 냉난방설비가 설치되어 있습니다.
- 건물 확인. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
- 단지. 엘이즈지29는 2021.12.13 준공, 14세대입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 미상 점유자 임대차 확인. 김미리·서옥애·박재봉·박원미·김벽·김민서·김민선·이호진·이수빈·김진아의 보증금·확정일자·점유부분을 원본으로 확인해야 합니다.
- 송재용 배당·인수 확인. 신건에서는 미배당 인수가 0원이지만, 유찰 시 11,424,000원·34,270,400원으로 인수액이 발생하는 시나리오를 확인해야 합니다.
- 낙찰가만 보지 않기. 보증금보다 낙찰가가 낮아지는 회차는 인수액이 늘어나므로 최저가만으로 가격 메리트를 판단하지 마세요.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.02.10 민간임대주택등기가 존재하므로 매각 후 처리와 효력을 사건기록에서 확인해야 합니다.
- 보전처분 확인. 2024.01.23 부산회생법원 재산보전처분이 등기되어 있으므로 현재 효력과 경매절차와의 관계를 원본 기록으로 확인해야 합니다.
- 근저당 상태 대조. 2022.02.10 근저당의 말소 표시와 2025.11.19 근저당권 이전 등기를 함께 대조해야 합니다.
- 배당표 한계 확인. 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당과 잔여액은 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “현재 인수 0원”만 보고 들어가면 안 된다
신건 145,000,000원에서는 송재용의 보증금 125,000,000원이 배당표상 전액 배당되어 그의 미배당 인수액이 0원입니다. 하지만 이 사건의 결론을 “인수 0원”으로 끝내기는 어렵습니다. 현황조사상 별도 점유자들의 보증금과 확정일자가 확인되지 않았고, 이들은 대항력 가능·미상으로 남습니다. 또한 유찰되면 송재용의 미배당 인수액도 11,424,000원, 34,270,400원으로 늘어납니다.
실거래 비교 근거도 제시되지 않아 현재 145,000,000원이 시장 대비 싼지 판단할 수 없습니다. 결국 이 물건의 승부처는 할인율이 아니라 미상 점유자의 실제 보증금·대항력과 등기 흐름을 얼마나 확실히 정리하느냐입니다. 현 상태에서는 권리확정 전 가격 가점을 줄 이유가 없고, 원본 확인 전 입찰 보류가 타당합니다.
