부산지방법원 2025타경5093. 부산 수영구 광안동 엘이즈지29 2층 208호로, 감정 이용상태는 주거용 오피스텔입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 143,000,000원이며 아직 유찰되지 않았습니다. 소유자는 주식회사제이엘컴퍼니이고, 부산성의신용협동조합이 5,083,269,787원을 청구해 임의경매가 진행되고 있습니다.
이 사건의 판단 중심은 가격이 아니라 임차관계입니다. 등기된 임차권자 정미수는 임차보증금 125,000,000원, 확정일자 2022.05.16, 전입·점유개시 2022.05.31로 확인됩니다. 분석상 말소기준인 2025.03.25보다 앞서 대항력과 우선변제권이 인정되며, 배당으로 회수하지 못한 보증금은 매수인에게 승계될 수 있습니다.
더 큰 문제는 정미수 외 10명입니다. 모두 전입일은 말소기준보다 앞서지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 따라서 이들은 대항력 있음으로 단정할 대상이 아니라 ‘대항력 가능·미상’으로 분류해야 합니다. 배당요구 여부까지 확인된 사람도 김벽 1명뿐이며, 그 역시 보증금과 확정일자가 미상이므로 우선변제 및 최종 인수액을 계산할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5093 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 광안동 702-29, 701-48 엘이즈지29 2층 208호 도로명: 부산광역시 수영구 광일로20번길 4 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 주거용 오피스텔 |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 · 지하 1층, 지상 10층 · 2층 208호 |
| 소유자 | 주식회사제이엘컴퍼니 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 143,000,000원 / 143,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 부산성의신용협동조합 / 5,083,269,787원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
| 등기 발급일 | 2026.08.22 |
① 권리 흐름 — 임차권보다 늦은 말소기준
2022.02.10 설정된 부산성의신용협동조합 근저당권의 채권최고액은 5,170,000,000원이나 등기부상 이미 말소된 권리로 표시됩니다. 이에 따라 분석상 말소기준은 2025.03.25 임의경매개시결정입니다. 정미수 임차권과 현황조사상 전입자 10명은 모두 이 날짜보다 앞섭니다.
갑구에는 민간임대주택등기와 부산회생법원의 재산보전처분도 있습니다. 재산보전처분은 양도, 저당권 또는 임차권 설정과 기타 처분행위를 금지하는 내용입니다. 이들 등기의 매각 후 처리와 민간임대주택 관련 지위는 원본 문서 및 법원에 별도로 확인해야 합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 11명
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김미리 | 2022.05.26 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 서옥애 | 2023.07.13 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 박재봉 | 2023.09.15 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 박원미 | 2023.10.27 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 김벽 | 2022.08.01 | 미상 | 미상 | 2025.04.24 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 김민서 | 2022.07.29 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 김민선 | 2022.08.05 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 이호진 | 2023.07.05 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 이수빈 | 2023.05.11 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 김진아 | 2022.06.13 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 정미수 건물 전부 | 2022.05.31 | 125,000,000원 | 2022.05.16 | 2024.06.20 | 대항력 있음 | 우선변제 | 미배당 인수 |
③ 예상배당표 (매각가 143,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,802,000원 |
| 1. 임차인 정미수 보증금 | 125,000,000원 | 125,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 15,198,000원 |
이 배당 시산에서는 신청채권자 배당액이 0원이고 정미수 보증금이 전액 배당됩니다. 당해세·임차인 최우선변제와 보증금 미상 점유자 10명의 권리는 반영되지 않아 실제 배당 및 잔여액은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 총부담은 고정된다
| 회차 | 낙찰가 가정 | 확인된 인수액 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 143,000,000원 | 0원 | 15,198,000원 |
| 1회 유찰 시 | 114,400,000원 | 13,001,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 91,520,000원 | 35,527,360원 | 0원 |
1회 유찰 시에는 낙찰가 114,400,000원에 정미수 미배당 인수액 13,001,600원이 더해지고, 2회 유찰 시에는 낙찰가 91,520,000원에 인수액 35,527,360원이 더해집니다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 커지면 낙찰가가 내려간 만큼 미배당 인수액이 늘어나므로, 매수인의 실질부담은 보증금 125,000,000원 수준에 집행비용 영향이 더해지는 구조로 고정됩니다.
직접 비교 가능한 실거래 근거로 가격 우위를 확인할 수 없으므로 감정가나 최저가가 시세보다 저렴하다는 판단은 유보해야 합니다. 권리위험을 반영한 총부담액을 먼저 확정한 뒤 가격을 비교해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 수영초등학교 남측 인근으로 공동주택·단독주택·주거용 오피스텔과 각종 근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 양호합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 부산도시철도 2호선 수영역이 있어 대중교통 사정은 양호합니다.
- 이용상태. 본건이 속한 해당 구분은 주거용 오피스텔로 이용 중이며 급배수·위생·승강기·소화전·시스템 냉난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로·토지. 인접지와 평탄한 2필 일단의 자루형 토지이며 서측으로 폭 약 5M의 포장도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 일부 토지는 상대보호구역에 저촉됩니다. 공시지가는 1,622,000원/㎡입니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재검증. 2022.02.10 근저당의 말소 표시와 2025.11.19 근저당권이전등기를 최신 등기 원본에서 함께 확인하세요.
- 점유자 10명 전수 확인. 김미리·서옥애·박재봉·박원미·김벽·김민서·김민선·이호진·이수빈·김진아의 실제 점유 여부와 임대차계약서를 확인해야 합니다.
- 보증금·확정일자 확인. 보증금과 확정일자가 미상인 점유자는 대항력 가능·미상입니다. 금액 확인 전에는 총 인수액 산정이 불가능합니다.
- 정미수 배당 확인. 보증금 125,000,000원의 실제 배당액이 부족하면 그 차액은 매수인이 인수할 수 있습니다.
- 배당요구 종기·명세서 대조. 김벽의 2025.04.24 배당요구 외 다른 점유자들의 배당요구 여부와 매각물건명세서 기재를 확인하세요.
- 민간임대주택·보전처분 확인. 민간임대주택등기와 부산회생법원 재산보전처분의 매각 후 처리 및 승계 여부를 법원과 전문가에게 확인하세요.
- 가격 검증. 동일 용도·면적·입지의 최신 실거래와 매물을 별도로 확인한 뒤, 낙찰가와 모든 인수액을 합친 총부담을 비교하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·임대차계약서와 배당요구 문건을 직접 확인하세요.
맺으며 — 현재 0원보다 ‘미상 10명’이 먼저다
현재 143,000,000원 매각 가정에서는 정미수 보증금 125,000,000원이 전액 배당돼 확인된 인수액은 0원입니다. 하지만 이것만으로 안전한 물건이라고 결론 내릴 수 없습니다. 말소기준보다 앞서 전입한 보증금·확정일자 미상 점유자 10명이 있고, 이들은 모두 대항력 가능·미상 상태입니다.
유찰되면 정미수의 미배당 인수액도 13,001,600원, 35,527,360원으로 늘어납니다. 따라서 최저가 하락을 곧바로 할인으로 해석해서는 안 됩니다. 권리 확인 전 입찰 보류. 미상 점유자 10명의 보증금·점유·확정일자·배당요구와 근저당 말소·이전 상태를 모두 확정한 뒤에야 실제 취득비용과 입찰 가능 여부를 판단할 수 있습니다.
