부산지방법원 2025타경5093. 수영구 광안동 엘이즈지29 2층 208호로, 감정평가상 기호(1,16~54)는 주거용 오피스텔로 이용 중입니다. 감정가는 143,000,000원이고 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 100,100,000원입니다. 숫자만 보면 감정가의 70%까지 내려왔지만, 이 사건은 최저가만 보고 할인율을 판단하면 안 되는 인수형 사건입니다.
등기된 임차권자 정미수는 임대차계약일 2022.05.16, 주민등록·점유개시 2022.05.31, 확정일자 2022.05.16, 임차보증금 125,000,000원입니다. 현재 회차 배당계산상 97,898,600원을 배당받고 27,101,400원이 미배당으로 남아 매수인이 인수합니다. 따라서 낙찰가가 낮아질수록 싸지는 구조가 아니라, 낙찰가 하락분 상당액이 인수액 증가로 옮겨가는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5093 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 광안동 702-29 엘이즈지29 2층 208호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 감정평가상 주거용 오피스텔 |
| 소유자 | 주식회사제이엘컴퍼니 |
| 감정가 / 최저가 | 143,000,000원 / 100,100,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 5,083,269,787원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하1층/지상10층 · 승강기·급배수·위생·소화전·시스템 냉난방설비 |
① 권리 흐름 — 등기 임차권은 인수, 미상 점유자는 별도 확인
등기부에는 2022.02.10 부산성의신용협동조합의 채권최고액 5,170,000,000원 근저당권이 설정됐다가 등기부상 이미 말소된 상태로 표시되어 있습니다. 이후 2024.06.20 정미수의 주택임차권이 등기됐고, 제공된 권리판단에서는 이 임차권이 매각으로 소멸하지 않고 매수인에게 인수되는 권리로 분류됩니다. 경매개시결정은 2025.03.25입니다.
② 임차인·점유자 분석
| 성명 | 전입 / 점유 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 정미수 | 2022.05.31 | 125,000,000원 | 2022.05.16 | 있음 | 있음 | 27,101,400원 인수 |
| 김미리 | 2022.05.26 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 위험 미상 |
| 김진아 | 2022.06.13 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 위험 미상 |
| 김민서 | 2022.07.29 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 위험 미상 |
| 김벽 | 2022.08.01 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 · 배당요구 2025.04.24 | 위험 미상 |
| 김민선 | 2022.08.05 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 위험 미상 |
| 이수빈 | 2023.05.11 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 위험 미상 |
| 이호진 | 2023.07.05 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 위험 미상 |
| 서옥애 | 2023.07.13 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 위험 미상 |
| 박재봉 | 2023.09.15 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 위험 미상 |
| 박원미 | 2023.10.27 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 위험 미상 |
실제 확인된 임차·점유자는 11명이며 보증기관 대위·승계 신고자는 없습니다. 정미수 외 10명은 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력·인수 여부를 확정할 수 없습니다.
③ 실질취득가 — 유찰돼도 약 1.25억대가 유지된다
현재 최저가 100,100,000원에 정미수의 미배당 인수액 27,101,400원을 더하면 127,201,400원입니다. 2회 유찰 시 매각가가 70,070,000원으로 내려가도 인수액이 56,591,260원으로 늘어 합계는 126,661,260원, 3회 유찰 시에는 49,049,000원 + 77,233,882원 = 126,282,882원입니다.
| 회차 | 매각가 | 정미수 미배당 인수 | 확인분 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 100,100,000원 | 27,101,400원 | 127,201,400원 |
| 2회 유찰 시 | 70,070,000원 | 56,591,260원 | 126,661,260원 |
| 3회 유찰 시 | 49,049,000원 | 77,233,882원 | 126,282,882원 |
비교 가능한 최근 12개월 평균·최신 실거래가가 제시되지 않았고, 대상면적 23.34㎡에 대한 면적 일치도도 확인되지 않았습니다. 따라서 이 사건에서는 실질취득가가 시세보다 싸다고 판단할 근거가 없습니다. 특히 전체 평균이나 감정가 대비 할인율만으로 가격 가점을 주는 것은 적절하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 100,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,201,400원 |
| 1. 임차인 정미수 보증금 | 125,000,000원 | 97,898,600원 |
| 정미수 미배당 · 매수인 인수 | - | 27,101,400원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 계산에서는 매각대금 전액이 집행비용과 정미수 배당으로 소진됩니다. 정미수의 미배당 27,101,400원은 매수인 인수로 계산됩니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않은 계산이며, 보증금 미상 점유자 10명의 권리는 별도 확인이 필요합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 엘이즈지29 중 기호(1,16~54)는 주거용 오피스텔, 기호(2~15)는 다세대주택으로 이용 중이며 본건은 주거용 오피스텔 범주입니다.
- 입지. 수영초등학교 남측 인근으로 공동주택·단독주택·주거용 오피스텔·근린생활시설이 혼재하며 감정평가상 주위환경은 양호합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 부산도시철도 2호선 수영역이 있어 대중교통 사정이 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 토지·도로. 2필 일단의 평탄한 자루형 토지이며 서측 약 5m 내외 포장도로와 접합니다. 용도지역은 제2종일반주거지역입니다.
- 규제·현황. 일부 토지는 상대보호구역에 저촉되며, 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 규모. 엘이즈지29는 2021.12.13 준공, 14세대로 파악되며 제공된 경매 통계상 평균 유찰횟수는 1.0회입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 정미수 보증금 인수 확인. 현재 회차 기준 미배당 27,101,400원이 매수인 인수로 계산됩니다. 낙찰가와 별개 비용으로 반영해야 합니다.
- 미상 점유자 10명 확인. 각 점유자의 실제 임대차계약, 보증금, 전입·점유 지속 여부, 확정일자, 배당요구 여부를 개별 확인해야 전체 인수액을 확정할 수 있습니다.
- 유찰 착시 경계. 2회·3회 유찰 시 낙찰가는 낮아지지만 정미수 미배당 인수가 커져 확인분 실질취득은 약 126,000,000~127,000,000원 수준입니다.
- 시세 원본 확인. 대상면적에 맞는 최근 12개월 실거래와 최신 거래가 확인되지 않아 가격 메리트 판단은 보류해야 합니다.
- 배당·세금 재검산. 제공된 배당계산에는 당해세·최우선변제 등이 반영되지 않을 수 있으므로 매각물건명세서와 배당요구 종기 이후 문건을 다시 대조해야 합니다.
- 등기 원본 대조. 2022년 근저당의 말소 및 2025년 근저당권 이전등기, 정미수 임차권의 존속·인수 관계를 최신 등기부와 매각물건명세서에서 최종 확인해야 합니다.
맺으며 — “1억짜리 물건”이 아니라, 최소 1.25억대 구조를 먼저 봐야 한다
이 사건의 표면 가격은 100,100,000원입니다. 그러나 정미수 임차권의 현재 미배당 보증금 27,101,400원을 더하면 확인되는 실질취득 부담은 127,201,400원입니다. 다음 회차에서 최저가가 70,070,000원, 49,049,000원으로 떨어져도 인수액이 반대로 늘어 총부담은 약 126,000,000원대에 머뭅니다. 즉 이 사건의 가격 기준점은 최저매각가가 아니라 대항력 임차보증금을 반영한 실질취득액입니다.
더 중요한 변수는 정미수 외 10명의 점유자입니다. 이들의 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 현재 자료만으로는 추가 인수위험을 닫을 수 없습니다. 최근 비교 실거래도 없어 실질취득액이 시장가격보다 낮다고 검증할 수 없습니다. 따라서 이 물건은 “유찰돼 싸진 오피스텔”로 보기보다, 확인된 임차권 인수와 다수 미상 점유자의 권리를 먼저 해소해야 하는 사건으로 보는 것이 핵심입니다.
