부산지방법원 2025타경5093. 대상은 수영구 광안동 엘이즈지29 3층 304호입니다. 사건상 용도는 오피스텔이고, 감정요항표에는 이 건물 일부가 주거용 오피스텔, 일부가 다세대주택으로 이용된다고 기재되어 있습니다. 건물은 철근콘크리트구조 지하 1층·지상 10층이며, 엘이즈지29의 준공일은 2021.12.13입니다.
가격만 보면 감정가 145,000,000원에서 1회 유찰돼 101,500,000원, 즉 감정가의 70%까지 내려왔습니다. 하지만 이 할인율을 곧바로 “싸다”는 의미로 해석하면 안 됩니다. 현황조사에 잡힌 10명의 보증금이 전부 미상이고, 이들의 대항력·배당·승계관계가 확정되지 않았기 때문입니다. 낙찰가에 인수될 보증금이 더해질 수 있으므로 실제 취득원가부터 확인해야 하는 사건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5093 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 광안동 702-29 엘이즈지29 3층 304호 |
| 물건종류 | 오피스텔 · 건물 내 주거용 오피스텔 및 다세대주택 이용 |
| 소유자 | 주식회사제이엘컴퍼니 |
| 감정가 / 최저가 | 145,000,000원 / 101,500,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 부산성의신용협동조합 / 5,083,269,787원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
| 민간임대주택등기 | 2022.02.10 민간임대주택등기 존재 |
① 권리 흐름 — 기준일보다 앞선 전입자가 10명
분석상 기준으로 제시된 권리는 2025.03.25 임의경매개시결정입니다. 현황조사상 10명의 전입일은 모두 그보다 빠릅니다. 다만 이들의 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 단순히 “대항력 있음”으로 확정할 수는 없고, 대항력 가능·미상으로 두고 매각물건명세서와 임대차 원본을 대조해야 합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 10명, 보증금은 모두 미상
보증기관의 대위·승계로 중복 신고된 사람은 없으며, 아래 10명 모두 실제 임차인으로 분류되어 있습니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제권과 최종 승계금액을 계산할 수 없습니다. 김벽 씨는 2025.04.24 배당요구 사실이 확인되지만, 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부는 별도로 판단해야 합니다.
| 임차인 | 전입일 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김미리 | 2022.05.26 | 미확인 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 미상 |
| 김진아 | 2022.06.13 | 미확인 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 미상 |
| 김민서 | 2022.07.29 | 미확인 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 미상 |
| 김벽 | 2022.08.01 | 2025.04.24 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 미상 |
| 김민선 | 2022.08.05 | 미확인 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 미상 |
| 이수빈 | 2023.05.11 | 미확인 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 미상 |
| 이호진 | 2023.07.05 | 미확인 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 미상 |
| 서옥애 | 2023.07.13 | 미확인 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 미상 |
| 박재봉 | 2023.09.15 | 미확인 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 미상 |
| 박원미 | 2023.10.27 | 미확인 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 미상 |
③ 예상배당표 (매각가 101,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 산정액 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(매각가의 2.2% 추정) | - | 2,221,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 99,279,000원 |
이 산정은 집행비용과 소유자 교부만 반영된 형태이며, 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다. 신청채권자 청구액 5,083,269,787원도 위 배당항목에 배당액으로 잡혀 있지 않으므로 실제 배당결과로 확정해서는 안 됩니다.
④ 가격 판단 — 70% 할인보다 실질취득가 확인이 우선
| 현재 회차 | 1회 유찰 · 101,500,000원 · 감정가 70% |
|---|---|
| 2회 유찰 시 | 71,050,000원 · 감정가 49% |
| 3회 유찰 시 | 49,735,000원 · 감정가 34.3% |
가격이 101,500,000원에서 71,050,000원, 49,735,000원으로 내려가더라도 임차보증금 승계액이 확정되지 않은 상태에서는 실질취득가가 얼마인지 알 수 없습니다. 따라서 현재 70%라는 숫자나 추가 유찰만으로 가격 메리트를 판단할 수 없습니다. 이 사건의 가격분석은 먼저 10명의 보증금과 배당·승계관계를 확정한 다음 낙찰가에 실제 인수액을 합산해 다시 해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 수영초등학교 남측 인근으로 공동주택·단독주택·주거용 오피스텔·근린생활시설 등이 혼재하며, 주위환경은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 부산도시철도 2호선 수영역이 있어 대중교통 사정은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하 1층·지상 10층으로 급배수·위생·승강기·소화전·시스템 냉난방 설비가 되어 있습니다.
- 도로. 서측으로 폭 약 5M 내외의 포장도로와 접합니다.
- 토지. 도시지역·제2종일반주거지역이며 일부 토지는 상대보호구역에 해당합니다. 공시지가는 1,622,000원/㎡입니다.
- 용도·규모. 사건 용도는 오피스텔이고, 건물은 주거용 오피스텔과 다세대주택이 함께 이용되는 형태입니다. 엘이즈지29 단지 정보상 14세대입니다.
- 건축 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 10명 임대차 원본 확인. 김미리·김진아·김민서·김벽·김민선·이수빈·이호진·서옥애·박재봉·박원미의 보증금, 실제 점유, 확정일자, 계약기간을 각각 확인해야 합니다.
- 김벽 배당요구 확인. 2025.04.24 배당요구 사실은 확인되지만 확정일자가 확인되지 않으므로 배당순위와 미배당 잔액을 별도 계산해야 합니다.
- 실질취득가 재산정. 낙찰가가 아니라 낙찰가에 실제 승계되는 미배당 보증금을 더한 금액으로 자금계획을 세워야 합니다.
- 근저당 말소·이전 관계 대조. 2022.02.10 근저당의 말소 표시와 2025.11.19 근저당권 이전등기가 함께 존재하므로 최신 등기사항전부증명서에서 원인·말소 관계를 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.02.10 민간임대주택등기가 존재하므로 매각 후 처리와 관련 의무 여부를 원본 문서로 확인해야 합니다.
- 보전처분 확인. 2024.01.23 부산회생법원 재산보전처분이 등기되어 있으므로 매각에 따른 처리관계를 확인해야 합니다.
- 배당표 재검산. 현재 산정표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았고 신청채권자 청구액도 실제 배당항목에 잡혀 있지 않으므로 배당표를 그대로 확정치로 사용하면 안 됩니다.
맺으며 — 이 사건의 핵심은 ‘101,500,000원’이 아니라 ‘10명의 보증금’
이 물건은 감정가 145,000,000원에서 1회 유찰돼 101,500,000원까지 내려왔습니다. 그러나 권리분석상 더 중요한 숫자는 실제 임차인 10명입니다. 이들의 전입일은 모두 분석상 기준일인 2025.03.25보다 빠르지만 보증금과 확정일자는 확인되지 않습니다. 따라서 대항력은 가능·미상, 우선변제와 최종 승계액도 미상입니다.
결국 현재 단계에서 실질취득가는 계산할 수 없습니다. 경매 계산상 인수액 0원이나 소유자 잔여 99,279,000원이 표시되어 있더라도, 이를 그대로 실제 권리결과로 받아들이기보다 10명의 임대차관계와 배당가능액을 먼저 확정해야 합니다. 낙찰가가 낮아지는 것보다 인수보증금이 얼마인지 밝혀지는 것이 먼저인 사건입니다.
