부산지방법원 2025타경5093. 광안동 엘이즈지29 3층 304호로, 감정평가상 주거용 오피스텔입니다. 현 등기분석에서는 2025.03.25. 부산성의신용협동조합의 임의경매개시결정이 말소기준으로 분류돼 있습니다. 그런데 현황조사에 나타난 10명의 전입일은 2022.05.26.부터 2023.10.27.까지로 모두 그보다 빠릅니다. 다만 보증금과 확정일자, 실제 점유 부분이 확인되지 않아 대항력을 확정할 수 없으므로 전원 대항력 가능·미상으로 판단해야 합니다.
등기에도 별도 확인이 필요한 흐름이 있습니다. 2022.02.10. 부산성의신용협동조합의 채권최고액 5,170,000,000원 공동담보 근저당은 등기분석상 이미 말소된 것으로 표시돼 있지만, 2025.11.19.에는 같은 근저당의 확정채권이 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전된 등기가 남아 있습니다. 여기에 2024.01.23. 부산회생법원의 재산보전처분과 민간임대주택등기도 있어, 현행 등기부와 매각물건명세서의 최종 말소·인수 범위를 반드시 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5093 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 광안동 702-29 엘이즈지29 3층 304호 · 부산광역시 수영구 광일로20번길 4 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 주거용 오피스텔 · 대상면적 23.34㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하 1층, 지상 10층 · 2021.12.13. 준공 |
| 소유자 | 주식회사제이엘컴퍼니 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 145,000,000원 / 145,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 부산성의신용협동조합 / 5,083,269,787원 |
| 매각기일 | 2026.08.25. |
| 민간임대주택 | 2021.11.05. 민간임대주택 등록 · 2022.02.10. 등기 |
① 권리 흐름 — 등기 말소관계부터 재확인
② 임차인 분석 — 실제 임차인 10명, 보증금 전부 미상
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김미리 | 2022.05.26. | 미상 | 확인 필요 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
| 서옥애 | 2023.07.13. | 미상 | 확인 필요 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
| 박재봉 | 2023.09.15. | 미상 | 확인 필요 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
| 박원미 | 2023.10.27. | 미상 | 확인 필요 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
| 김벽 | 2022.08.01. | 미상 | 2025.04.24. | 가능·미상 | 미상 | 미배당 인수 가능 |
| 김민서 | 2022.07.29. | 미상 | 확인 필요 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
| 김민선 | 2022.08.05. | 미상 | 확인 필요 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
| 이호진 | 2023.07.05. | 미상 | 확인 필요 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
| 이수빈 | 2023.05.11. | 미상 | 확인 필요 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
| 김진아 | 2022.06.13. | 미상 | 확인 필요 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
보증기관의 대위·승계 신고는 없으므로 위 명단은 실제 임차인 10명입니다. 김벽은 2025.04.24. 배당요구를 했지만 확정일자와 보증금이 확인되지 않아 우선변제 범위와 미배당액을 계산할 수 없습니다. 나머지 임차인도 배당요구 여부를 추가로 확인해야 합니다.
③ 가격 검토 — 실거래 비교보다 임차보증금 확인이 먼저
엘이즈지29는 2021.12.13. 준공된 14세대 규모 건물이며 대상면적은 23.34㎡입니다. 동일 면적 실거래 비교가 성립하지 않아 감정가 145,000,000원이 현재 시세보다 낮거나 높다고 판단할 근거가 없습니다. 따라서 신건 최저가가 감정가의 100%라는 사실만으로 ‘싸다’거나 ‘가격 메리트가 있다’고 평가할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 145,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,830,000원 |
| 신청채권 · 부산성의신용협동조합 | 5,083,269,787원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 142,170,000원 |
제시된 배당 계산에서는 신청채권자 배당이 0원·미충족으로 산정되고, 집행비용을 제외한 142,170,000원이 소유자 잔여로 계산됩니다. 임차인 보증금·당해세·최우선변제는 반영되지 않았으므로 계산상 매수인 인수 0원을 실제 인수액 0원으로 해석하면 안 됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 수영초등학교 남측 인근으로 공동주택·단독주택·주거용 오피스텔·근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 양호합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 부산도시철도 2호선 수영역이 있어 대중교통 여건도 양호합니다.
- 이용. 3층 304호는 감정평가상 주거용 오피스텔입니다. 건물에는 급배수·위생·승강기·소화전·시스템 냉난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 인접지와 평탄한 2필지 일단의 자루형 토지이며 서측으로 폭 약 5m 포장도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 일부 토지는 상대보호구역에 해당합니다. 공시지가는 1,622,000원/㎡입니다.
- 환금성. 14세대 규모이고 동일 면적 실거래 비교가 성립하지 않아, 감정가의 시장 적정성과 매도 소요기간을 별도로 조사해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 전액 확인. 김미리·서옥애·박재봉·박원미·김벽·김민서·김민선·이호진·이수빈·김진아의 계약서, 보증금과 잔액을 확인하세요.
- 실제 점유호수 확인. 10명 모두 점유 부분이 미상이므로 304호 실제 점유자와 전출·퇴거 여부를 현장에서 대조하세요.
- 확정일자·배당요구 확인. 김벽의 2025.04.24. 배당요구 외에는 배당요구 여부를 확인하고, 전원의 확정일자와 우선변제 범위를 검토하세요.
- 등기 원본 대조. 이미 말소된 것으로 표시된 2022.02.10. 근저당과 2025.11.19. 근저당권 이전등기의 현재 상태를 확인하세요.
- 재산보전처분 확인. 2024.01.23. 부산회생법원 재산보전처분의 효력과 매각 후 말소 여부를 확인하세요.
- 민간임대주택등기 확인. 임대의무기간과 임대료 증액기준이 기재된 민간임대주택등기의 매각 후 처리 범위를 확인하세요.
- 배당표 재산정. 신청채권 5,083,269,787원과 임차보증금이 반영된 배당순위·미배당액을 다시 계산하세요.
- 시세 현장조사. 동일 면적 거래 비교가 성립하지 않으므로 인근 주거용 오피스텔의 실거래·매물·임대가를 별도로 확인하세요.
맺으며 — “145,000,000원이 총비용은 아니다”
이 물건의 핵심은 신건 최저가 145,000,000원이 아니라 금액을 알 수 없는 임차보증금 10건입니다. 계산된 말소기준일보다 앞선 전입자가 10명이고, 보증금·확정일자·점유 부분이 모두 확인되지 않아 대항력과 인수액을 확정할 수 없습니다. 김벽의 배당요구가 확인되더라도 보증금과 확정일자가 없으면 미배당 승계액은 계산되지 않습니다.
등기 역시 공동담보 근저당의 말소 표시, 이후 근저당권 이전등기, 재산보전처분과 민간임대주택등기가 겹칩니다. 따라서 현재 결론은 가격 판단 보류·입찰 보류입니다. 매각물건명세서와 현행 등기부, 임대차계약서로 임차인별 인수액을 확정한 뒤에야 145,000,000원의 적정성을 논할 수 있습니다.
