부산지방법원 2025타경5093. 부산광역시 수영구 광안동 엘이즈지29 2층 202호 오피스텔입니다. 감정평가 이용상태는 주거용 오피스텔로 확인됩니다. 감정가와 최저매각가는 모두 143,000,000원이고 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 신청채권액은 5,083,269,787원입니다.
이 사건의 핵심은 매각가격 자체보다 임차관계의 불확실성입니다. 김조은은 임차보증금 125,000,000원, 전입일과 확정일자 모두 2022.06.03으로 확인되고 배당요구도 되어 있습니다. 현재 143,000,000원 매각가 가정에서는 집행비용 2,802,000원을 제하고도 김조은 보증금 125,000,000원이 전액 배당되는 계산이라 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 김미리·서옥애·박재봉·박원미·김벽·김민서·김민선·이호진·이수빈·김진아는 전입일은 확인되지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 이들을 단순히 ‘대항력 있는 임차인’이라고 확정해서도 안 되고, 반대로 현재 배당표에 없다는 이유로 위험이 없다고 처리해서도 안 됩니다. 대항력 가능·미상, 우선변제 미상, 승계액 미상으로 두고 매각물건명세서와 임대차 원본을 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5093 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 광안동 702-29 엘이즈지29 2층202호 |
| 도로명 | 부산광역시 수영구 광일로20번길 4 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 주거용 오피스텔 |
| 소유자 | 주식회사제이엘컴퍼니 |
| 감정가 / 최저가 | 143,000,000원 / 143,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 부산성의신용협동조합 / 5,083,269,787원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 임차관계 확인이 핵심
등기에는 2022.02.10 부산성의신용협동조합의 채권최고액 5,170,000,000원 근저당권 설정 이력이 있고, 2025.11.19 케이씨유엔피엘대부주식회사로 근저당권 이전등기가 확인됩니다. 권리판정상 2025.03.25 임의경매개시결정이 말소기준으로 잡혀 있으며, 2024.06.11 등기된 김조은의 주택임차권은 매수인 인수 가능 권리로 분류되어 있습니다.
② 임차인·점유자 — 11명 중 10명 보증금 미상
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 / 우선변제 / 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김미리 | 2022.05.26 | 미상 | 미상 | 확인 안 됨 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 미상 |
| 서옥애 | 2023.07.13 | 미상 | 미상 | 확인 안 됨 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 미상 |
| 박재봉 | 2023.09.15 | 미상 | 미상 | 확인 안 됨 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 미상 |
| 박원미 | 2023.10.27 | 미상 | 미상 | 확인 안 됨 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 미상 |
| 김벽 | 2022.08.01 | 미상 | 미상 | 2025.04.24 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 미상 |
| 김민서 | 2022.07.29 | 미상 | 미상 | 확인 안 됨 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 미상 |
| 김민선 | 2022.08.05 | 미상 | 미상 | 확인 안 됨 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 미상 |
| 이호진 | 2023.07.05 | 미상 | 미상 | 확인 안 됨 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 미상 |
| 이수빈 | 2023.05.11 | 미상 | 미상 | 확인 안 됨 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 미상 |
| 김진아 | 2022.06.13 | 미상 | 미상 | 확인 안 됨 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 미상 |
| 김조은 | 2022.06.03 | 125,000,000원 | 2022.06.03 | 2024.06.11 | 대항력 有 우선변제 현재 0원 가정 |
보증기관 대위·승계 신고자는 없으므로 위 명단은 실제 임차·점유 관련자 11명으로 봅니다. 다만 김조은 외 10명은 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 이들의 금액을 합산하거나 승계액을 임의로 추정할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 143,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,802,000원 |
| 1. 임차인 김조은 보증금 | 125,000,000원 | 125,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 15,198,000원 |
현재 회차 계산에서는 김조은 보증금이 전액 배당되고 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 보증금이 확인되지 않은 다른 전입자들의 금액도 반영되어 있지 않습니다.
유찰 시 김조은 미배당·승계 변화
| 회차 | 매각가 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 143,000,000원 | 15,198,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 114,400,000원 | 0원 | 13,001,600원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 91,520,000원 | 0원 | 35,527,360원 |
이 물건은 최저가가 내려간다고 매수인 총부담이 같은 비율로 내려가는 구조가 아닙니다. 1회 유찰 시 김조은 관련 인수액이 13,001,600원, 2회 유찰 시 35,527,360원으로 증가하는 시나리오가 제시되어 있습니다. 여기에 보증금 미상 전입자들의 실제 임대차가 확인되면 추가 승계 여부를 별도로 계산해야 합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 수영초등학교 남측 인근에 위치하며 공동주택·단독주택·주거용 오피스텔·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 부산도시철도2호선 수영역이 있어 대중교통 사정은 양호합니다.
- 이용상태. 감정평가상 주거용 오피스텔로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 지하1층·지상10층 건물이며 승강기·급배수·위생·소화전·시스템 냉난방설비가 있습니다.
- 도로. 서측으로 노폭 약 5M 내외의 포장도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 일부 토지는 상대보호구역에 해당합니다. 공시지가는 1,622,000원/㎡입니다.
- 건축 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
- 거래자료. 엘이즈지29의 실거래 비교값은 확인되지 않아 신건 143,000,000원이 시세보다 싼지 비싼지는 판단을 보류해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 김조은 배당 확인. 임차보증금 125,000,000원의 실제 배당액과 미배당 시 매수인 승계 범위를 매각물건명세서에서 재확인하세요.
- 보증금 미상 10명 확인. 김미리·서옥애·박재봉·박원미·김벽·김민서·김민선·이호진·이수빈·김진아의 임대차계약, 보증금, 확정일자, 실제 점유 여부를 확인하세요.
- 대항력 단정 금지. 전입일만으로 보증금 미상 점유자를 대항력 있는 임차인으로 확정하지 말고, 임대차계약과 점유관계를 함께 확인해야 합니다.
- 유찰 시 인수 증가. 1회 유찰 시 13,001,600원, 2회 유찰 시 35,527,360원의 김조은 관련 인수액이 계산되어 있으므로 최저가 하락만 보고 입찰가를 판단하지 마세요.
- 근저당 변동 확인. 2022.02.10 설정 근저당과 2025.11.19 케이씨유엔피엘대부주식회사로의 이전등기 상태를 최신 등기부에서 대조하세요.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.02.10 민간임대주택등기와 임대의무 관련 사항이 현재 매각·소유권 이전에 미치는 영향을 원문으로 확인하세요.
- 시세는 별도 확인. 실거래 비교자료가 확인되지 않으므로 143,000,000원이 시세 대비 유리하다고 전제하지 마세요.
맺으며 — “0원 가정”보다 중요한 것은 미상 임차관계
현재 회차 배당 계산만 보면 매수인 인수액은 0원입니다. 김조은의 보증금 125,000,000원이 전액 배당되고 소유자에게도 15,198,000원이 남습니다. 하지만 이것만 보고 권리가 깨끗하다고 결론 내리기에는 확인되지 않은 임차관계가 너무 많습니다.
김조은 외 10명의 전입자가 있고 이들의 보증금과 확정일자가 미상입니다. 따라서 실제 승계액은 지금 확정할 수 없습니다. 더구나 유찰되면 김조은만으로도 매수인 인수액이 13,001,600원, 35,527,360원으로 증가합니다. 실거래 비교값도 없어 가격 메리트를 입증할 근거가 없습니다. 결론은 신건 인수 0원 가정은 긍정적이지만, 임대차 원본 확인 전에는 입찰 판단을 보류해야 하는 C급 권리확인형입니다.
