부산지방법원 2025타경5093. 부산 수영구 광안동 엘이즈지29 2층 202호로, 감정 이용상태와 사건 용도는 주거용 오피스텔입니다. 감정가 143,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 100,100,000원입니다. 그러나 이 사건은 단순히 “감정가의 70%”만 보면 안 됩니다. 임차권등기를 마친 김조은의 보증금은 125,000,000원이고, 현재 매각가 가정에서는 우선변제로 97,898,600원을 받은 뒤 27,101,400원이 남아 매수인에게 승계되는 구조입니다.
더 큰 변수는 김조은 외 10명의 점유자입니다. 이들의 전입일은 2022년부터 2023년 사이지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 이들을 모두 “대항력 있음”으로 단정해서도 안 되고, 반대로 인수액 0원으로 계산해서도 안 됩니다. 이 리포트에서는 이 10명을 일관되게 대항력 가능·미상으로 분류하고, 김조은의 확정 인수액과 별도의 추가 위험으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5093 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 광안동 702-29 엘이즈지29 2층 202호 |
| 물건종류 | 오피스텔 · 감정 이용상태상 주거용 오피스텔 |
| 소유자 | 주식회사제이엘컴퍼니 |
| 감정가 / 최저가 | 143,000,000원 / 100,100,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 부산성의신용협동조합 / 5,083,269,787원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
| 등기 공시일 | 2026.08.22 |
① 권리 흐름 — 김조은 인수 확정, 나머지 10명은 미상 위험
이 사건 권리판정의 기준일은 2025.03.25 임의경매개시결정입니다. 김조은은 2022.05.31 점유를 시작하고 2022.06.03 주민등록과 확정일자를 갖췄으며, 2024.06.11 보증금 125,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다. 현재 매각가 100,100,000원 가정에서는 집행비용 2,201,400원 이후 김조은에게 97,898,600원이 배당되고, 부족분 27,101,400원이 매수인에게 인수됩니다.
임차인 현황 — 대항력·우선변제·승계
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김미리 | 미상 | 2022.05.26 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 서옥애 | 미상 | 2023.07.13 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 박재봉 | 미상 | 2023.09.15 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 박원미 | 미상 | 2023.10.27 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 김벽 | 미상 | 2022.08.01 | 미상 | 미상 | 2025.04.24 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 김민서 | 미상 | 2022.07.29 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 김민선 | 미상 | 2022.08.05 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 이호진 | 미상 | 2023.07.05 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 이수빈 | 미상 | 2023.05.11 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 김진아 | 미상 | 2022.06.13 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 김조은 | 건물 전부 | 2022.06.03 | 125,000,000원 | 2022.06.03 | 2024.06.11 | 有 | 有 | 27,101,400원 |
김조은 외 점유자 10명은 보증금·확정일자가 미상인 만큼 대항력을 확정적으로 표시하지 않았습니다. 이들의 승계액 역시 미상이며, 현재 계산된 27,101,400원은 김조은의 미배당 보증금만 반영한 금액입니다.
② 가격 구조 — 유찰돼도 실질취득은 거의 내려가지 않는다
현재 최저매각가는 100,100,000원으로 감정가 143,000,000원의 70%입니다. 겉으로는 42,900,000원 낮아졌지만, 김조은의 대항력 있는 보증금이 낙찰가를 웃돌기 때문에 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금의 인수액이 늘어납니다. 따라서 비교해야 할 숫자는 최저가가 아니라 ‘낙찰가 + 인수액’인 실질취득액입니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 김조은 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 100,100,000원 | 27,101,400원 | 127,201,400원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 70,070,000원 | 56,591,260원 | 126,661,260원 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 49,049,000원 | 77,233,882원 | 126,282,882원 |
현재 김조은만 반영한 실질취득액 127,201,400원은 감정가의 약 88.95%입니다. 그러나 감정가 대비 할인율은 시세 할인율이 아닙니다. 이 사건에서 실거래 가격을 근거로 한 비교가 성립하지 않으므로, “감정가보다 낮다”는 이유만으로 시세보다 싸다고 판단하거나 가격 가점을 줄 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 100,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,201,400원 |
| 1. 임차인 김조은 보증금 | 125,000,000원 | 97,898,600원 |
| 김조은 미배당 · 매수인 인수 | - | 27,101,400원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당 가정은 집행비용 2,201,400원과 김조은 우선변제 97,898,600원으로 매각대금 100,100,000원이 모두 소진되는 구조입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 수영구 광안동 소재 수영초등학교 남측 인근이며, 주변은 공동주택·단독주택·주거용 오피스텔·각종 근린생활시설로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 부산도시철도 2호선 수영역이 있어 대중교통 사정은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하 1층·지상 10층 건물이며 급배수·위생·승강기·소화전·시스템 냉난방설비가 설치되어 있습니다.
- 토지. 2필 일단의 평탄한 자루형 토지로 업무시설 및 공동주택 건부지로 이용 중이며, 서측으로 폭 약 5m의 포장도로와 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 일부 토지는 상대보호구역에 저촉됩니다. 공시지가는 1,622,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 김조은 인수액을 입찰가에 합산. 현재 최저가 100,100,000원에 응찰하더라도 김조은의 미배당 보증금 27,101,400원을 더한 127,201,400원부터 실질취득액으로 계산해야 합니다.
- 미상 임차인 10명 확인. 김미리·서옥애·박재봉·박원미·김벽·김민서·김민선·이호진·이수빈·김진아의 보증금, 확정일자, 실제 점유부분과 배당관계를 각각 확인해야 합니다.
- 김벽 배당요구 확인. 김벽은 2025.04.24 배당요구가 접수됐지만 보증금과 확정일자가 미상이므로 우선변제 여부와 인수 가능액을 별도로 확정해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.02.10 민간임대주택등기가 존재하며 임대의무기간과 임대료 증액기준 관련 등기 내용이 기재되어 있습니다.
- 회생 보전처분 확인. 2024.01.23 부산회생법원 2024회합1005 재산보전처분이 등기돼 양도·저당권·임차권 설정 등 처분행위 금지가 기재되어 있습니다.
- 담보권 변동 확인. 부산성의신용협동조합의 2022.02.10 채권최고액 5,170,000,000원 근저당권은 공동담보목록 제2022-26호와 연결되고, 2025.11.19 케이씨유엔피엘대부주식회사로 근저당권이전 등기가 있습니다.
- 원본 대조. 2026.09.29 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사와 임차인별 자료를 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “최저가 1억”이 아니라 “실질취득 1.27억부터”
이 사건의 핵심은 유찰률이 아닙니다. 감정가 143,000,000원에서 최저가가 100,100,000원까지 내려왔어도, 김조은의 보증금 부족분 27,101,400원을 합치면 현재 실질취득액은 127,201,400원부터입니다. 2회·3회 유찰 시에도 김조은의 인수액이 늘면서 실질취득은 각각 126,661,260원과 126,282,882원으로 크게 내려가지 않습니다.
게다가 김조은 외 실제 임차인 10명의 보증금과 확정일자가 미상입니다. 이들은 대항력 가능·미상으로 남아 있어 추가 인수액이 발생할 가능성을 별도로 닫아야 합니다. 실거래를 근거로 시세보다 싸다고 판단할 자료도 없으므로, 감정가 대비 70%라는 숫자만으로 가격 메리트를 부여해서는 안 됩니다. 이 사건의 승부처는 낮은 최저가가 아니라 임차인 10명의 미상 보증금과 최종 승계액을 어디까지 확정하느냐입니다.
