101,500,000원
부산지방법원 2025타경5093. 부산 수영구 광안동 엘이즈지29 5층 502호로, 감정평가상 해당 호실은 주거용 오피스텔입니다. 건물은 철근콘크리트구조 지하1층·지상10층이며, 소유자는 주식회사제이엘컴퍼니입니다. 2022.02.10 소유권보존과 민간임대주택등기가 이루어졌고 같은 날 부산성의신용협동조합 명의의 채권최고액 5,170,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이후 2024.01.23 부산회생법원의 재산보전처분, 2025.03.25 부산성의신용협동조합의 임의경매개시결정이 이어졌습니다.
표면적인 최저가는 감정가에서 한 번 유찰된 101,500,000원입니다. 그러나 현황조사상 김미리·서옥애·박재봉·박원미·김벽·김민서·김민선·이호진·이수빈·김진아 등 실제 전입자 10명이 확인됩니다. 보증금과 확정일자가 모두 확인되지 않았으므로 이들을 곧바로 대항력 있는 임차인으로 단정할 수도, 반대로 인수액이 없다고 단정할 수도 없습니다. 이 사건의 핵심은 최저가가 아니라 임차보증금과 대항력의 최종 확인입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5093 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 광안동 702-29 엘이즈지29 5층 502호 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 주거용 오피스텔 |
| 소유자 | 주식회사제이엘컴퍼니 |
| 감정가 / 최저가 | 145,000,000원 / 101,500,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 부산성의신용협동조합 / 5,083,269,787원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
| 등기 발급 | 2026.08.22 · 부산지방법원 동부지원 남부산등기소 |
① 권리 흐름 — 임차관계 확인이 우선
② 임차인 — 10명 모두 보증금이 확인되지 않았다
보증기관의 대위·승계 신고는 없으므로 중복신고를 제외할 대상 없이 실제 전입자 10명입니다. 다만 각 전입자의 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 모두 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다. 특히 보증금이 확인되지 않은 상태에서는 매수인이 인수할 금액을 계산할 수 없습니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김미리 | 2022.05.26 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김진아 | 2022.06.13 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김민서 | 2022.07.29 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김벽 | 2022.08.01 | 미상 | 미상 | 2025.04.24 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김민선 | 2022.08.05 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 이수빈 | 2023.05.11 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 이호진 | 2023.07.05 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 서옥애 | 2023.07.13 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 박재봉 | 2023.09.15 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 박원미 | 2023.10.27 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
③ 시세 비교 — 실거래 근거가 없어 가격 판단 보류
엘이즈지29는 14세대, 준공일은 2021.12.13입니다. 확인된 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 1.0회, 낙찰률은 0.0%이며 최근 낙찰금액과 최근 낙찰일은 확인되지 않습니다. 동일 조건의 최근 실거래 평균·최신 거래가도 확인되지 않아 101,500,000원이 시세보다 싸다고 판단할 근거가 없습니다.
| 단지 | 엘이즈지29 |
|---|---|
| 총 세대수 | 14세대 |
| 준공일 | 2021.12.13 |
| 경매 평균 유찰 | 1.0회 |
| 경매 낙찰률 | 0.0% |
| 현재 회차 | 1회 유찰 · 감정가의 70% · 101,500,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 101,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,221,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 99,279,000원 |
현재 계산에서는 채권자 배당이 0원으로 잡혀 있고 매수인 인수도 0원으로 계산되어 있습니다. 그러나 신청채권자의 청구액은 5,083,269,787원이며, 임차인 10명의 보증금도 확인되지 않았습니다. 따라서 위 배당표의 소유자 잔여액과 인수 0원을 실제 배당·인수 결과로 확정해 해석하면 안 됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용. 해당 호실은 주거용 오피스텔로 이용 중이며, 건물 내 다른 호실에는 다세대주택도 함께 존재합니다.
- 입지. 수영초등학교 남측 인근으로 공동주택·단독주택·주거용 오피스텔·근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 양호합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 부산도시철도2호선 수영역이 있어 대중교통 사정은 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하1층·지상10층, 승강기·급배수·위생·소화전·시스템 냉난방설비가 설치되어 있습니다.
- 도로. 서측으로 폭 약 5M 내외의 포장도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 일부 토지는 상대보호구역에 해당합니다. 공시지가는 1,622,000원/㎡입니다.
- 토지. 870.0㎡, 대, 평지의 자루형 토지이며 업무시설 및 공동주택 건부지로 이용 중입니다.
- 하자. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 확인. 전입자 10명의 보증금이 모두 미상입니다. 금액 확인 없이 실질취득액을 계산하지 마세요.
- 확정일자·배당요구 확인. 김벽은 2025.04.24 배당요구 사실이 확인되지만 나머지 전입자는 배당요구 여부가 확인되지 않습니다.
- 대항력 재판정. 전입일만으로 대항력을 단정하지 말고 실제 점유·임대차계약·보증금·기준권리를 함께 대조해야 합니다.
- 근저당 이력 확인. 2022.02.10 근저당의 말소 표시와 2025.11.19 근저당권이전 기록이 함께 있으므로 등기 원본에서 현재 권리상태를 확인하세요.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.02.10 민간임대주택등기가 존재하므로 매각 후 효력과 관련 의무를 원본 서류로 확인하세요.
- 재산보전처분 확인. 2024.01.23 부산회생법원의 재산보전처분이 기록되어 있으므로 현재 효력 및 경매와의 관계를 확인하세요.
- 시세 검증. 동일 조건의 최근 실거래 근거가 확인되지 않으므로 별도 실거래를 확보한 뒤 실질취득액과 비교하세요.
맺으며 — “70% 낙찰가보다 먼저 봐야 할 것은 인수액”
이 물건은 감정가 145,000,000원에서 한 번 유찰돼 최저가가 101,500,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 할인 폭이 커 보이지만, 전입자 10명의 보증금이 전부 미상이라는 점이 훨씬 중요합니다. 대항력이 인정되는 임차인의 미배당 보증금을 매수인이 인수하게 되면 실제 취득비용은 낙찰가가 아니라 낙찰가와 인수액을 합한 금액으로 봐야 합니다. 현재는 그 인수액 자체를 계산할 수 없습니다.
여기에 2022.02.10 근저당의 말소 표시와 2025.11.19 근저당권이전 기록이 함께 존재하고, 동일 조건의 최근 실거래 근거도 확인되지 않습니다. 따라서 이 사건은 최저가 101,500,000원이라는 숫자보다 임차인·근저당·배당관계를 먼저 확정해야 하는 물건입니다. 권리와 실질취득액이 확정되기 전까지는 가격 메리트 판단을 보류하는 것이 맞습니다.
