부산지방법원 2025타경5093. 광안동 엘이즈지29 5층 502호로, 감정평가상 주거용 오피스텔입니다. 감정가와 신건 최저매각가는 모두 145,000,000원입니다. 등기상 소유자는 주식회사제이엘컴퍼니이며, 신청채권자는 부산성의신용협동조합, 청구액은 5,083,269,787원입니다.
이 사건의 핵심은 가격 할인이나 유찰 횟수가 아닙니다. 2022년부터 2023년 사이 전입한 10명의 보증금·확정일자·점유 부분이 모두 미상이고, 김벽을 제외한 전입자의 배당요구 여부도 확인되지 않았습니다. 대항력과 미배당 보증금의 범위가 확정되기 전에는 매수인의 최종 부담도 계산할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5093 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 광안동 702-29 엘이즈지29 5층 502호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 수영구 광일로20번길 4 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 주거용 오피스텔 · 지하 1층, 지상 10층 건물 |
| 소유자 | 주식회사제이엘컴퍼니 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 145,000,000원 / 145,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 부산성의신용협동조합 / 5,083,269,787원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 말소등기와 이후 이전등기를 함께 확인해야 한다
현재 자료상 말소기준은 2025.03.25. 갑구 3번 임의경매개시결정입니다. 공동담보 근저당은 2022.02.10. 채권최고액 5,170,000,000원으로 설정됐지만 등기부상 이미 말소된 것으로 표시됩니다. 그런데 2025.11.19.에는 해당 1번 근저당권이 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전된 등기가 있어, 말소 경위와 이전등기의 현재 효력을 원본 등기부에서 다시 대조해야 합니다.
② 전입자 분석 — 실제 인물 10명, 보증금은 모두 미상
보증기관의 대위·승계 신고는 없으며, 현황조사에 등재된 실제 인물은 10명입니다. 전입일은 모두 말소기준일인 2025.03.25.보다 앞서지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로, 대항력 있음으로 확정하지 않고 ‘대항력 가능·미상’으로 판정합니다.
| 전입자 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김미리 | 2022.05.26 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김진아 | 2022.06.13 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김민서 | 2022.07.29 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김벽 | 2022.08.01 | 미상 | 2025.04.24 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김민선 | 2022.08.05 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 이수빈 | 2023.05.11 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 이호진 | 2023.07.05 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 서옥애 | 2023.07.13 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 박재봉 | 2023.09.15 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 박원미 | 2023.10.27 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
③ 가격 판단 — 실거래 비교보다 인수액 확정이 먼저다
엘이즈지29는 2021.12.13. 사용승인된 14세대 규모이며, 비교 대상으로 확인된 면적은 23.34㎡입니다. 다만 해당 호수와의 면적 일치가 확인되지 않았고, 비교 가능한 실거래 금액도 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 145,000,000원만으로 싸다거나 시세보다 저렴하다고 평가할 근거가 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 145,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,830,000원 |
| 신청채권자 · 부산성의신용협동조합 | 5,083,269,787원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 142,170,000원 |
현재 산정은 집행비용 2,830,000원과 소유자 잔여 142,170,000원만 반영하고, 신청채권자 지급액은 0원으로 표시합니다. 이는 신청채권액 5,083,269,787원 및 공동담보 근저당 채권최고액 5,170,000,000원과 맞물려 추가 검증이 필요한 결과입니다. 전입자 보증금·당해세·최우선변제도 확정되지 않았으므로 이 표를 실제 배당 결과로 단정할 수 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 해당 구분은 주거용 오피스텔이며, 건물의 다른 구분에는 다세대주택도 포함됩니다.
- 입지. 수영초등학교 남측 인근으로 공동주택·단독주택·주거용 오피스텔·근린생활시설이 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 부산도시철도 2호선 수영역이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하 1층·지상 10층으로 급배수·위생·승강기·소화전·시스템 냉난방설비가 있습니다.
- 토지. 870.0㎡의 평지·자루형 토지로 서측 약 5M 포장도로에 접하며, 제2종일반주거지역입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 일부 토지는 상대보호구역에 저촉됩니다. 공시지가는 1,622,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임대차계약서 확인. 전입자 10명의 보증금, 계약일, 계약 상대방, 점유 부분과 실제 거주 여부를 각각 확인해야 합니다.
- 대항력·우선변제 확인. 확정일자와 배당요구 여부를 매각물건명세서·현황조사·문건접수 원본에서 대조해야 합니다.
- 실질취득액 재계산. 인수 가능한 미배당 보증금이 확인되면 낙찰가에 더해 총 취득 부담을 다시 계산해야 합니다.
- 등기 원본 대조. 이미 말소된 것으로 표시된 1번 근저당과 2025.11.19. 근저당권이전등기의 관계를 확인해야 합니다.
- 민간임대주택·보전처분 확인. 민간임대주택등기와 부산회생법원 재산보전처분의 매각 후 처리 여부를 확인해야 합니다.
- 배당 산정 검증. 신청채권액 5,083,269,787원과 지급액 0원, 소유자 잔여 142,170,000원이 함께 표시된 이유를 확인해야 합니다.
- 시세 원본 확인. 해당 호수와 면적이 일치하는 실거래가를 확보하기 전에는 감정가를 시세로 간주하지 않아야 합니다.
맺으며 — 최저가가 아니라 미상 보증금이 승부처다
이 사건은 감정가와 최저가가 모두 145,000,000원인 신건이지만, 현재 단계에서 가격 매력을 논할 수 있는 물건이 아닙니다. 전입자 10명의 보증금과 확정일자가 모두 미상이고, 이들의 전입일은 말소기준일보다 앞섭니다. 대항력이 인정되는 임대차의 미배당 보증금이 남으면 그 금액은 매수인의 실질 부담이 될 수 있습니다.
여기에 이미 말소된 근저당과 이후 근저당권이전등기의 관계, 민간임대주택등기, 재산보전처분, 신청채권액과 배당 산정의 불일치까지 겹칩니다. 결론은 권리 확인 전 입찰 보류입니다. 이 물건의 실질취득액은 145,000,000원으로 고정된 것이 아니라, 전입자별 미배당 인수액을 확인한 뒤에야 계산할 수 있습니다.
