부산지방법원 2025타경5093. 광안동 엘이즈지29 8층 802호로, 사건상 용도는 다세대입니다. 건물은 철근콘크리트구조 지하 1층·지상 10층이며 2021년 12월 13일 사용승인된 14세대 규모입니다. 감정가와 신건 최저매각가는 모두 249,000,000원이고, 부산성의신용협동조합의 청구액은 5,083,269,787원입니다.
이 사건의 승부처는 감정가가 아니라 선순위 임차관계의 확정입니다. 이열우는 임차보증금 185,000,000원, 확정일자 2022년 2월 18일, 전입·점유개시일 2022년 3월 4일인 등기 임차권자입니다. 현재 회차에서는 보증금이 전액 배당되지만, 2회 유찰 시에는 28,671,040원이 미배당되어 매수인에게 승계되는 시나리오입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5093 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 광안동 702-29 엘이즈지29 8층 802호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 수영구 광일로20번길 4 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대) · 지하 1층·지상 10층 중 8층 |
| 소유자 | 주식회사제이엘컴퍼니 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 249,000,000원 / 249,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 부산성의신용협동조합 / 5,083,269,787원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
| 등기 발급 | 2026.08.22 · 부산지방법원 동부지원 남부산등기소 |
① 권리 흐름 — 기준일 이전 임차관계가 핵심
제시된 말소기준은 2025년 3월 25일 갑구 3번 임의경매개시결정입니다. 을구 1번 부산성의신용협동조합 근저당권은 채권최고액 5,170,000,000원으로 설정됐으나 등기상 이미 말소된 것으로 표시되어 있습니다. 한편 2025년 11월 19일에는 같은 1번 근저당권의 이전이 케이씨유엔피엘대부주식회사 명의로 등기되어 있어, 원근저당 말소와 이전등기의 연결관계는 등기 원문으로 재확인해야 합니다.
② 임차인 분석 — 실제 11명, 미상 10명
보증기관이나 대위변제기관으로 표시된 사람은 없으므로 중복신고를 제외할 대상은 없습니다. 기록상 실제 임차인·점유자는 11명입니다. 이열우를 제외한 10명은 보증금과 확정일자가 확인되지 않아, 전입일만으로 대항력과 승계액을 확정할 수 없습니다.
| 성명 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이열우 | 2022.03.04 / 2022.02.18 | 185,000,000원 | 2024.03.12 | 있음 | 있음 | 현재 0원 2회 유찰 시 28,671,040원 |
| 김미리 | 2022.05.26 / 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 김진아 | 2022.06.13 / 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 김민서 | 2022.07.29 / 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 김벽 | 2022.08.01 / 미상 | 미상 | 2025.04.24 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 김민선 | 2022.08.05 / 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 이수빈 | 2023.05.11 / 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 이호진 | 2023.07.05 / 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 서옥애 | 2023.07.13 / 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 박재봉 | 2023.09.15 / 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 박원미 | 2023.10.27 / 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
③ 예상배당표 (매각가 249,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,286,000원 |
| 1. 임차인 이열우 보증금 | 185,000,000원 | 185,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 59,714,000원 |
현재 회차에서는 이열우 보증금이 전액 배당되고 매수인 인수액은 0원입니다. 부산성의신용협동조합의 청구액 5,083,269,787원에 대한 예상배당은 0원으로 계산되어 있습니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
| 회차 | 매각가 | 확인된 인수액 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 249,000,000원 | 0원 | 249,000,000원 |
| 1회 유찰 · 80% | 199,200,000원 | 0원 | 199,200,000원 |
| 2회 유찰 · 64% | 159,360,000원 | 28,671,040원 | 188,031,040원 |
2회 유찰 시에는 낙찰가가 159,360,000원으로 내려가지만 이열우의 미배당 보증금 28,671,040원을 인수해 실질취득은 188,031,040원이 됩니다. 대항력 있는 임차인의 보증금보다 낙찰가가 낮아지는 구간에서는 낙찰가 하락분만큼 미배당 인수액이 늘어 총취득액이 보증금 부근에 고정됩니다. 따라서 64%라는 숫자만 보고 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 수영초등학교 남측 인근으로 공동주택·단독주택·주거용 오피스텔과 각종 근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 양호합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 부산도시철도 2호선 수영역이 있어 대중교통 사정은 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하 1층·지상 10층이며 급배수·위생·승강기·소화전·시스템 냉난방설비가 설치되어 있습니다.
- 도로. 서측으로 폭 약 5m의 포장도로와 접합니다.
- 토지. 870㎡의 평탄한 자루형 토지로, 제2종일반주거지역이며 공시지가는 1,622,000원/㎡입니다.
- 규제·현황. 상대보호구역에 저촉되며 공부와의 차이 및 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 2021년 12월 13일 사용승인된 14세대 규모로, 소규모 다세대라는 특성을 감안해 실제 거래와 금융 가능 여부를 별도로 확인해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차인 11명 전원 대조. 주민등록전입세대확인서·현황조사·매각물건명세서에서 각 사람의 실제 점유 부분과 임대차관계를 확인하세요.
- 미상 보증금 10건 확인. 보증금·확정일자·점유개시일·배당요구 여부가 확정되지 않으면 승계액 상한을 계산할 수 없습니다.
- 이열우 배당액 확인. 현재 회차는 전액 배당이지만 2회 유찰 시 28,671,040원이 미배당되어 매수인에게 승계됩니다.
- 근저당 원본 대조. 을구 1번 말소 표시와 2025년 11월 19일 케이씨유엔피엘대부주식회사 앞으로의 이전등기 관계를 확인하세요.
- 보전처분 확인. 부산회생법원 2024회합1005 재산보전처분의 현재 효력과 매각에 따른 처리 방식을 확인하세요.
- 민간임대주택등기 확인. 2021년 11월 5일 등록된 민간임대주택의 임대의무기간 및 매각 후 처리 내용을 확인하세요.
- 체납·인도비용 확인. 미납 관리비, 당해세, 최우선변제와 실제 점유자 인도비용을 입찰가에서 별도로 반영하세요.
맺으며 — “0원은 확정값이 아니라 조건부 계산값”
현재 회차만 놓고 보면 감정가와 최저가가 249,000,000원이고, 확인된 이열우 보증금은 전액 배당되어 인수액이 0원입니다. 그러나 이 사건에는 보증금과 확정일자가 미상인 점유자 10명이 더 있고, 이들의 전입은 모두 2025년 3월 25일보다 앞섭니다. 이들은 대항력 가능·미상으로 보아야 하며 승계액도 아직 확정할 수 없습니다.
여기에 민간임대주택등기, 재산보전처분, 말소된 것으로 표시된 근저당권과 이후 이전등기의 관계까지 확인해야 합니다. 따라서 결론은 현재 계산상 인수 0원, 실무상 인수위험 미확정입니다. 원본 서류로 10명의 임대차관계와 등기 상태가 모두 해소되기 전에는 최저가 249,000,000원을 안전한 실질취득가로 확정해서는 안 됩니다.
