174,300,000원
부산지방법원 2025타경5093. 광안동 엘이즈지29 8층 802호, 다세대주택 사건입니다. 소유자는 주식회사제이엘컴퍼니이고, 등기상 2022.02.10 소유권보존과 민간임대주택등기가 이루어졌습니다. 같은 날 부산성의신용협동조합의 채권최고액 5,170,000,000원 근저당권이 설정됐고, 이 등기는 현재 자료상 이미 말소된 것으로 표시됩니다. 이후 2025.03.25 부산성의신용협동조합의 임의경매개시결정이 등기됐으며, 이 사건에서 계산된 말소기준은 바로 이 2025.03.25 경매개시결정입니다.
그러나 말소기준보다 훨씬 앞선 2022.03.04부터 이열우가 전입·점유했고, 2022.02.18 확정일자를 갖춘 185,000,000원 임대차가 존재합니다. 2024.03.12에는 건물 전부를 범위로 한 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 이 권리는 자료상 매각으로 소멸하지 않고 매수인이 미배당액을 인수하는 것으로 정리되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5093 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 광안동 702-29 엘이즈지29 8층802호 |
| 용도 / 대상면적 | 다세대주택 · 29.32㎡ |
| 소유자 | 주식회사제이엘컴퍼니 |
| 감정가 / 최저가 | 249,000,000원 / 174,300,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구액 | 부산성의신용협동조합 / 5,083,269,787원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하1층, 지상10층 · 2021.12.13 준공 |
| 규모 | 엘이즈지29 · 14세대 |
① 권리 흐름 — 핵심은 선순위 임차권
가장 중요한 권리는 이열우의 주택임차권입니다. 임대차계약일은 2022.02.17, 확정일자는 2022.02.18, 주민등록·점유개시는 2022.03.04이며 보증금은 185,000,000원입니다. 2024.03.12 임차권등기가 이루어졌고 배당요구도 확인됩니다. 현재 매각가 174,300,000원 가정에서는 집행비용 3,240,200원을 먼저 제외한 뒤 이열우에게 171,059,800원이 배당되고 13,940,200원이 남아 매수인에게 승계됩니다.
② 임차인·점유자 — 실제 11명, 10명은 보증금 미상
보증기관 대위·승계로 중복 신고된 사람은 없으므로 실제 임차인·점유자는 11명입니다. 이열우는 보증금·전입·확정일자·임차권등기가 확인되지만, 나머지 10명은 전입일만 확인되고 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 이 10명은 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전하며, 보증금 미상 상태에서 매수인 추가 승계액을 단정할 수 없습니다.
| 이름 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이열우 | 2022.03.04 | 185,000,000원 | 있음 | 있음 | 13,940,200원 |
| 김미리 | 2022.05.26 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 김진아 | 2022.06.13 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 김민서 | 2022.07.29 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 김벽 | 2022.08.01 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 김민선 | 2022.08.05 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 이수빈 | 2023.05.11 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 이호진 | 2023.07.05 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 서옥애 | 2023.07.13 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 박재봉 | 2023.09.15 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 박원미 | 2023.10.27 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
③ 예상배당표 (매각가 174,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,240,200원 |
| 1. 임차인 이열우 보증금 | 185,000,000원 | 171,059,800원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 이열우 보증금 부족분은 13,940,200원으로 매수인 인수 가정입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 회차별 구조 — 유찰돼도 보증금 위험은 사라지지 않는다
| 회차 | 매각가 | 이열우 승계액 |
|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 174,300,000원 | 13,940,200원 |
| 2회 유찰 · 감정가 49% | 122,009,999원 | 65,498,141원 |
| 3회 유찰 · 감정가 34.3% | 85,406,999원 | 101,530,327원 |
숫자만 보면 174,300,000원 → 122,009,999원 → 85,406,999원으로 최저가가 빠르게 낮아집니다. 하지만 동시에 이열우 미배당 승계액도 13,940,200원 → 65,498,141원 → 101,530,327원으로 증가합니다. 이 사건은 유찰이 곧 실질취득가 하락을 의미하지 않는 전형적인 선순위 임차인 인수형 구조입니다.
⑤ 등기상 추가 확인 포인트
- 민간임대주택등기. 2022.02.10 민간임대주택 등록등기가 존재하며, 임대사업자가 임대의무기간 동안 계속 임대하고 임대료 증액기준을 준수해야 한다는 내용이 기재되어 있습니다.
- 재산보전처분. 2024.01.23 부산회생법원 재산보전처분이 등기되어 있으며, 양도·저당권·임차권 설정 기타 일체의 처분행위 금지가 기재되어 있습니다.
- 기존 근저당. 2022.02.10 부산성의신용협동조합 채권최고액 5,170,000,000원 근저당권 설정 이력이 있고 현재 자료상 해당 설정등기는 이미 말소로 표시됩니다.
- 근저당권 이전. 2025.11.19 케이씨유엔피엘대부주식회사로 1번 근저당권 이전등기가 기재되어 있습니다.
- 말소기준. 현재 분석 기준은 2025.03.25 부산성의신용협동조합 임의경매개시결정입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 수영구 광안동 소재 수영초등학교 남측 인근으로, 공동주택·단독주택·주거용 오피스텔·근린생활시설이 형성되어 있으며 주위환경은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 부산도시철도2호선 수영역이 있어 대중교통 사정은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하1층·지상10층 건물로 급배수·위생·승강기·소화전·시스템 냉난방설비가 되어 있습니다.
- 도로. 서측으로 노폭 약 5M 내외 포장도로와 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며 공시지가 1,622,000원/㎡, 토지면적 870.0㎡, 평지·자루형입니다.
- 건축물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
- 환금성. 14세대 규모의 엘이즈지29이고, 비교 가능한 실거래 금액이 확인되지 않아 시세 대비 할인 여부는 별도 검증이 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 이열우 승계액 재확인. 현재 매각가 가정에서는 13,940,200원이 매수인 인수로 계산됩니다.
- 실질취득 기준. 최저가가 아니라 이열우 보증금 185,000,000원 수준을 기본 가격축으로 잡아야 합니다.
- 10명 보증금 확인. 전입만 확인된 10명의 보증금·확정일자·실제 점유 여부를 반드시 원본 서류와 현장에서 대조해야 합니다.
- 김벽 배당요구. 김벽은 2025.04.24 배당요구 접수가 확인되므로 임대차 내용과 배당순위를 추가 확인해야 합니다.
- 민간임대주택·보전처분. 2022.02.10 민간임대주택등기와 2024.01.23 재산보전처분의 매각 후 처리 여부를 원본으로 확인해야 합니다.
- 명도 난도. 실제 점유자 11명이 확인되는 만큼 단순한 1인 점유 물건으로 보면 안 됩니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·배당요구서류를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “70% 유찰가”가 핵심이 아니다
이 물건은 감정가 249,000,000원에서 1회 유찰되어 최저가가 174,300,000원까지 내려왔습니다. 그러나 권리구조를 보면 174,300,000원이 실질 취득가격의 출발점이 아닙니다. 선순위 임차권자 이열우의 보증금 185,000,000원이 있고, 현재 회차에서도 13,940,200원이 미배당되어 매수인에게 승계됩니다. 유찰이 더 진행될수록 이 미배당액은 65,498,141원, 101,530,327원으로 커집니다.
여기에 말소기준 이전 전입자로 확인되지만 보증금과 확정일자가 미상인 점유자 10명이 별도로 존재합니다. 따라서 현재 확인된 이열우 승계액만으로 총 인수액을 확정할 수 없습니다. 이 사건의 승부처는 낮아진 최저가가 아니라, 11명의 점유관계와 선순위 임차보증금의 최종 승계 범위를 얼마나 정확히 확정하느냐입니다.
