부산지방법원 2025타경5093. 부산 수영구 광안동 엘이즈지29 10층 1001호 다세대주택입니다. 감정가는 247,000,000원이고 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 172,900,000원입니다. 숫자만 보면 감정가보다 74,100,000원 낮아졌지만, 이 사건은 그 할인폭만 보면 안 됩니다. 임차권자 조효진의 보증금이 185,000,000원이고 현재 회차 예상배당은 169,679,400원이어서, 15,320,600원이 매수인 인수로 남는 구조이기 때문입니다.
더 큰 변수는 현황조사에 확인된 다른 점유자들입니다. 조효진 외에 김미리·서옥애·박재봉·박원미·김벽·김민서·김민선·이호진·이수빈·김진아가 확인되지만, 이들의 보증금과 확정일자는 확인되지 않습니다. 따라서 이 10명은 대항력 있다고 단정할 수 없고, 전입일만 확인된 상태이므로 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다. 현재 계산되는 15,320,600원은 조효진에 관한 확인액일 뿐, 다른 점유자의 인수위험까지 포함한 상한액이 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5093 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 광안동 702-29 엘이즈지29 10층 1001호 |
| 도로명 | 부산광역시 수영구 광일로20번길 4 |
| 물건종류 | 집합건물(다세대주택) |
| 소유자 | 주식회사제이엘컴퍼니 |
| 감정가 / 최저가 | 247,000,000원 / 172,900,000원 (1회 유찰·70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 부산성의신용협동조합 / 5,083,269,787원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
| 준공 | 2021.12.13 |
| 민간임대주택등기 | 2022.02.10 · 민간임대주택 등록 |
① 권리 흐름 — 확인된 보증금 인수부터 본다
등기에는 2022.02.10 부산성의신용협동조합의 채권최고액 5,170,000,000원 근저당이 기재되어 있고 공동담보목록 제2022-26호가 연결되어 있습니다. 2025.11.19에는 해당 근저당권이 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전된 기재가 있습니다. 별도로 조효진의 주택임차권은 2024.04.03 등기되었고, 보증금 185,000,000원·계약일 2022.12.30·전입 및 점유개시 2023.02.06·확정일자 2023.02.06으로 기재되어 있습니다.
② 임차인·점유자 — 실제 임차인 11명, 10명은 보증금 미상
| 성명 | 전입 / 점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김미리 | 2022.05.26 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 김진아 | 2022.06.13 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 김민서 | 2022.07.29 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 김벽 | 2022.08.01 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 김민선 | 2022.08.05 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 조효진 | 2023.02.06 | 185,000,000원 | 有 | 有 | 15,320,600원 |
| 이수빈 | 2023.05.11 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 이호진 | 2023.07.05 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 서옥애 | 2023.07.13 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 박재봉 | 2023.09.15 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 박원미 | 2023.10.27 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
보증기관의 대위·승계 중복신고로 표시된 사람은 없으므로 실제 임차인·점유자는 11명으로 봅니다. 조효진은 임차권등기와 보증금·확정일자가 확인되어 우선변제 구조가 계산되지만, 나머지 10명은 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 인수액을 숫자로 확정할 수 없습니다. 특히 김벽은 2025.04.24 배당요구가 확인되지만 보증금 자체가 미상이므로 그 사실만으로 부담액을 계산할 수는 없습니다.
③ 회차별 실질취득 — 유찰이 곧 할인은 아니다
| 회차 | 낙찰가 가정 | 조효진 인수 | 낙찰가+인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 172,900,000원 | 15,320,600원 | 188,220,600원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 121,029,999원 | 66,464,421원 | 187,494,420원 |
| 3회 유찰 시(34.3%) | 84,720,999원 | 102,203,979원 | 186,924,978원 |
낙찰가가 172,900,000원에서 121,029,999원, 다시 84,720,999원으로 떨어져도 조효진의 미배당 보증금이 15,320,600원 → 66,464,421원 → 102,203,979원으로 커집니다. 그래서 조효진만 반영한 낙찰가+인수 합계는 각 회차에서 약 1.87억~1.88억에 머뭅니다. 즉 이 사건의 핵심은 “몇 번 유찰됐나”보다 보증금이 배당으로 얼마나 소진되고 얼마가 승계되나입니다.
④ 예상배당표 (매각가 172,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 1.9% 추정) | - | 3,220,600원 |
| 1. 임차인 조효진 보증금 | 185,000,000원 | 169,679,400원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 매각대금 172,900,000원이 집행비용 3,220,600원과 조효진 배당 169,679,400원으로 소진됩니다. 조효진 보증금 부족분 15,320,600원은 매수인 인수로 계산됩니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않은 금액입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 사건 용도는 다세대주택이며, 감정 이용상태에서도 기호 2~15는 다세대주택으로 이용 중인 것으로 기재되어 있습니다.
- 입지. 수영초등학교 남측 인근이며 공동주택·단독주택·주거용 오피스텔·근린생활시설이 함께 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장 및 부산도시철도 2호선 수영역이 있어 대중교통 사정이 양호한 것으로 평가되어 있습니다.
- 도로. 서측으로 폭 약 5m 내외의 포장도로와 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며 토지면적은 870.0㎡, 평지·자루형, 공시지가는 1,622,000원/㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하 1층·지상 10층 건물이며 급배수·위생·승강기·소화전·시스템 냉난방설비가 되어 있습니다.
- 위반·공부 차이. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이도 없는 것으로 기재되어 있습니다.
- 규모. 엘이즈지29는 14세대로 확인됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 조효진 인수액 재확인. 현재 회차 예상 인수 15,320,600원과 임차권등기 내용인 보증금 185,000,000원·전입 2023.02.06·확정일자 2023.02.06을 원본에서 대조하세요.
- 미상 점유자 10명 조사. 김미리·서옥애·박재봉·박원미·김벽·김민서·김민선·이호진·이수빈·김진아의 실제 점유 여부, 임대차계약, 보증금, 확정일자를 확인해야 합니다.
- 대항력 단정 금지. 보증금·확정일자가 확인되지 않은 점유자는 전입일만으로 최종 대항력과 승계액을 확정하지 마세요.
- 유찰 착시 경계. 2회·3회 유찰 시 낙찰가는 내려가지만 조효진 미배당·인수액이 66,464,421원·102,203,979원으로 증가합니다.
- 근저당 변동 확인. 2022.02.10 부산성의신용협동조합 근저당과 2025.11.19 케이씨유엔피엘대부주식회사로의 권리이전 기재를 최신 등기부에서 확인하세요.
- 보전처분 확인. 2024.01.23 부산회생법원 재산보전처분이 기재되어 있으므로 사건 진행과 등기 변동 상태를 원본 서류에서 대조하세요.
- 관리비·조세 확인. 배당계산에는 당해세·최우선변제 등이 반영되지 않았으므로 별도 확인이 필요합니다.
맺으며 — “1.729억 낙찰”이 아니라 “최소 1.882억 + 미상위험”
이 사건의 숫자를 한 줄로 압축하면 현재 최저가 172,900,000원에 조효진의 확인된 미배당 15,320,600원이 더해져 최소 188,220,600원의 실질 지출이 발생하는 구조입니다. 더 유찰돼 낙찰가가 내려가더라도 조효진 보증금 미배당액이 늘어나므로, 알려진 권리만 놓고도 총취득비용은 보증금 185,000,000원을 축으로 크게 내려가지 않습니다.
여기에 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 점유자 10명이 별도로 남습니다. 따라서 이 물건의 핵심은 감정가 대비 몇 퍼센트 할인됐는지가 아니라 조효진 외 점유자들의 실제 임대차관계와 승계금액을 입찰 전에 얼마나 확정할 수 있느냐입니다. 현재 확인된 숫자만으로도 단순 저가매수형이 아니며, 미상 임차관계가 해소되지 않은 상태에서는 인수총액을 보수적으로 봐야 합니다.
