부산지방법원 2025타경5093. 광안동 엘이즈지29 10층 1001호의 다세대주택입니다. 이 사건의 핵심은 단순히 “최저가 2.47억”이 아닙니다. 등기부상 2022.02.10. 부산성의신용협동조합의 채권최고액 5,170,000,000원 근저당권은 이미 말소로 표시되어 있고, 현재 권리분석 기준은 2025.03.25. 임의경매개시결정으로 잡혀 있습니다. 그런데 현황조사상 전입자 10명과 등기된 임차권자 조효진 모두 이 기준일보다 앞선 전입일을 가지고 있습니다.
조효진은 상황이 명확합니다. 2022.12.30. 임대차계약, 2023.02.06. 주민등록·점유개시·확정일자, 보증금 185,000,000원, 2024.04.03. 주택임차권등기까지 확인됩니다. 반면 김미리·서옥애·박재봉· 박원미·김벽·김민서·김민선·이호진·이수빈·김진아는 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 이 10명은 전입일만으로 대항력 있다고 단정할 수 없고, 정확한 표현은 “대항력 가능·미상”입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5093 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 광안동 702-29 엘이즈지29 10층1001호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 수영구 광일로20번길 4 |
| 물건종류 | 집합건물(다세대) · 지하1층, 지상10층 철근콘크리트구조 건물 |
| 소유자 | 주식회사제이엘컴퍼니 |
| 감정가 / 최저가 | 247,000,000원 / 247,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 부산성의신용협동조합 / 5,083,269,787원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
| 민간임대주택 | 2022.02.10. 민간임대주택등기 |
① 권리 흐름 — 말소된 선순위 근저당 뒤에 임차인이 대거 존재한다
2022.02.10. 설정된 부산성의신용협동조합 근저당권은 채권최고액 5,170,000,000원이지만 등기부상 이미 말소로 표시되어 있습니다. 그 결과 이 사건에서 권리분석 기준으로 제시된 권리는 2025.03.25. 임의경매개시결정입니다. 조효진의 주택임차권등기는 2024.04.03.에 먼저 이루어졌고, 보증금은 185,000,000원입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 11명, ‘확정 1명 + 미상 10명’
| 임차인 | 전입 / 점유 기준일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김미리 | 2022.05.26 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김진아 | 2022.06.13 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김민서 | 2022.07.29 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김벽 | 2022.08.01 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김민선 | 2022.08.05 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 조효진 | 2023.02.06 | 185,000,000원 | 있음 | 있음 | 없음 |
| 이수빈 | 2023.05.11 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 이호진 | 2023.07.05 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 서옥애 | 2023.07.13 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 박재봉 | 2023.09.15 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 박원미 | 2023.10.27 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
승계 배지는 보증기관의 대위·승계 여부를 뜻합니다. 위 11명은 모두 보증기관 중복신고가 아닌 실제 임차인으로 집계됩니다. 조효진 외 10명은 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력·우선변제 여부를 확정하지 않았습니다.
③ 회차별 실질취득 — 유찰가가 내려가도 총 부담은 다시 올라온다
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 247,000,000원 | 0원 | 247,000,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 197,600,000원 | 0원 | 197,600,000원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 158,080,000원 | 29,933,120원 | 188,013,120원 |
2회 유찰 시 최저가는 158,080,000원까지 낮아집니다. 그러나 조효진의 보증금 185,000,000원이 낙찰가보다 커지고, 배당되지 못한 29,933,120원이 매수인 인수로 넘어갑니다. 따라서 이 회차의 실질취득액은 188,013,120원입니다. 즉 표면 최저가 1.58억만 놓고 “크게 싸졌다”고 볼 수 없습니다. 대항력 임차인의 보증금이 낙찰가를 넘어서는 순간 낙찰가 하락분 일부가 인수액으로 되살아나며, 실질취득은 보증금 수준에서 고정되는 구조가 나타납니다.
④ 예상배당표 (매각가 247,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,258,000원 |
| 1. 임차인 조효진 보증금 | 185,000,000원 | 185,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 57,742,000원 |
현재 회차 가정에서는 조효진 보증금 185,000,000원이 전액 배당되어 해당 임차인의 매수인 인수액은 0원입니다. 1회 유찰 시에도 인수 0원이지만, 2회 유찰 시에는 미배당 29,933,120원이 매수인 인수로 전환됩니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 사건 용도는 다세대이며, 감정요항표상 기호 2~15는 다세대주택으로 이용 중입니다.
- 입지. 부산광역시 수영구 광안동 수영초등학교 남측 인근이며, 공동주택·단독주택·주거용 오피스텔·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 부산도시철도2호선 수영역이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하1층·지상10층 건물이며 급배수·위생·승강기·소화전·시스템 냉난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 서측으로 노폭 약 5M 내외 포장도로에 접합니다.
- 토지. 870.0㎡, 평지·자루형 토지이며 제2종일반주거지역입니다. 공시지가는 1,622,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 일부 토지는 상대보호구역에 해당합니다.
- 건축 상태. 위반건축물 표시가 없고 공부와의 차이도 없습니다.
- 규모. 엘이즈지29는 14세대, 사용승인 관련 기준일은 2021.12.13.로 제시되어 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 미상 임차인 10명 확인. 김미리·서옥애·박재봉·박원미·김벽·김민서·김민선·이호진·이수빈·김진아의 보증금·확정일자·점유관계를 확인해야 합니다.
- 조효진 인수 시나리오 확인. 현재 0원, 1회 유찰 0원, 2회 유찰 29,933,120원이라는 회차별 차이를 입찰가 계산에 직접 반영해야 합니다.
- 최저가와 실질취득 분리. 2회 유찰 시 표면 매각가 158,080,000원이지만 확인된 인수까지 더한 실질취득은 188,013,120원입니다.
- 김벽 배당요구 확인. 2025.04.24. 배당요구가 있으나 보증금과 확정일자는 미상입니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.02.10. 민간임대주택등기가 존재합니다.
- 보전처분 확인. 2024.01.23. 부산회생법원의 재산보전처분 등기가 존재하며 양도·저당권 또는 임차권 설정 등 처분행위 금지가 기재되어 있습니다.
- 근저당 등기 흐름 대조. 2022.02.10. 근저당은 이미 말소로 표시되고, 2025.11.19.에는 케이씨유엔피엘대부주식회사 앞으로 1번 근저당권이전 등기가 있습니다.
- 신청채권자 배당관계 대조. 신청채권자 청구액은 5,083,269,787원인데 현재 예상배당 시나리오에서는 신청채권자 배당이 0원으로 계산되어 있습니다.
맺으며 — “0원 인수”가 아니라 “확인된 한 명의 현재회차 인수만 0원”
이 사건을 현재 회차 숫자 하나만 보면 감정가와 최저가가 모두 247,000,000원이고, 조효진 보증금 185,000,000원이 전액 배당되어 매수인 인수도 0원입니다. 하지만 그 숫자를 사건 전체의 안전성으로 확대하면 안 됩니다. 실제 임차인은 11명이고, 조효진 외 10명은 보증금·확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 남아 있습니다.
또한 유찰이 가격 위험을 자동으로 낮춰주지도 않습니다. 2회 유찰 시 최저가는 158,080,000원으로 낮아지지만 조효진 보증금 미배당 29,933,120원이 인수되어 실질취득액은 188,013,120원입니다. 즉 이 사건은 “최저가가 얼마인가”보다 “낙찰가와 인수액을 합치면 얼마인가”가 먼저입니다. 여기에 미상 임차인 10명의 금액 위험까지 남아 있으므로, 현재 자료만으로 가격이 싸다고 평가할 근거는 없습니다. 권리확정 전 입찰가 산정 보류가 이 사건의 핵심 결론입니다.
