부산지방법원 2025타경5093. 부산 수영구 광안동 엘이즈지29 7층 702호 다세대 물건입니다. 등기상 소유자는 주식회사제이엘컴퍼니이고, 2022.02.10 소유권보존과 함께 부산성의신용협동조합 명의 채권최고액 5,170,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당은 등기부상 이미 말소된 것으로 표시되어 있고, 이 사건의 말소기준은 2025.03.25 임의경매개시결정으로 제시되어 있습니다.
문제는 그 사이에 들어온 점유·임차 관계입니다. 엄기현은 2022.02.24 전입·점유개시·확정일자를 갖추고 보증금 185,000,000원의 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 그 외 김미리·김벽·김민서·김민선· 김진아·이수빈·이호진·서옥애·박재봉·박원미도 모두 2025.03.25보다 먼저 전입한 것으로 조사됐지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 이 10명에 대해서는 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5093 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 광안동 702-29 엘이즈지29 7층 702호 |
| 물건종류 | 다세대 · 엘이즈지29 · 지하1층, 지상10층 철근콘크리트구조 건물 |
| 소유자 | 주식회사제이엘컴퍼니 |
| 감정가 / 최저가 | 249,000,000원 / 249,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 | 부산성의신용협동조합 |
| 청구액 | 5,083,269,787원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차관계가 핵심
2022.02.10 설정된 부산성의신용협동조합 근저당권은 등기부상 이미 말소로 표시되어 있고, 현재 분석상 말소기준은 2025.03.25 임의경매개시결정입니다. 따라서 그보다 앞선 엄기현의 임차권등기와 다수 전입자의 존재를 가볍게 볼 수 없습니다. 엄기현의 주택임차권은 매수인 인수 가능 권리로 표시되어 있으며, 현재 회차에서는 배당으로 전액 해소되는 계산입니다.
② 임차인·전입자 — 확인된 185,000,000원보다 ‘미상 10명’이 더 중요
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 위험 |
|---|---|---|---|---|---|
| 엄기현 | 2022.02.24 | 185,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 회차별 변동 |
| 김미리 | 2022.05.26 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 김진아 | 2022.06.13 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 김민서 | 2022.07.29 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 김벽 | 2022.08.01 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 김민선 | 2022.08.05 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 이수빈 | 2023.05.11 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 이호진 | 2023.07.05 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 서옥애 | 2023.07.13 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 박재봉 | 2023.09.15 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 박원미 | 2023.10.27 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
엄기현은 임대차계약일·전입·점유개시·확정일자가 모두 2022.02.24이고, 주택 전부에 대해 보증금 185,000,000원의 임차권등기를 갖고 있습니다. 배당요구도 확인됩니다. 반면 나머지 10명은 전입일만 확인되고 보증금·확정일자가 확인되지 않아, 대항력과 실제 인수액을 최종 확정할 수 없습니다.
③ 회차별 실질취득 — 2회 유찰부터 보증금 인수가 발생
| 현재 회차 | 매각가 249,000,000원 · 확인된 매수인 인수 0원 · 실질취득 249,000,000원 + 미상 위험 |
|---|---|
| 1회 유찰 | 매각가 199,200,000원 · 확인된 매수인 인수 0원 · 실질취득 199,200,000원 + 미상 위험 |
| 2회 유찰 | 매각가 159,360,000원 · 확인된 인수 28,671,040원 · 실질취득 188,031,040원 + 미상 위험 |
특히 2회 유찰 시 매각가는 159,360,000원으로 엄기현 보증금 185,000,000원보다 낮아집니다. 이때 배당되지 않는 28,671,040원이 매수인 인수로 전환되어, 확인된 권리만 계산한 실질취득액은 188,031,040원입니다. 즉 최저가가 159,360,000원으로 내려갔다고 해서 실제 부담도 그 금액까지 내려가는 구조가 아닙니다. 대항력 있는 보증금이 낙찰가를 넘기 시작하면 낙찰가 하락분 상당 부분이 인수액으로 옮겨갑니다.
④ 예상배당표 (매각가 249,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,286,000원 |
| 1. 임차인 엄기현 보증금 | 185,000,000원 | 185,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 59,714,000원 |
현재 회차 계산에서는 엄기현 보증금 185,000,000원이 전액 배당되어 확인된 인수액은 0원입니다. 다만 다른 선순위 전입자의 보증금·우선변제 여부가 확정되면 실제 배당 및 인수액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 가격 판단 — 실거래 근거 없이 ‘싸다’고 말할 수 없다
엘이즈지29은 2021.12.13 준공, 14세대로 확인됩니다. 다만 본건과 직접 비교할 수 있는 동일 조건 실거래 가격은 확인되지 않아, 감정가 249,000,000원이나 유찰가격을 시세보다 저렴하다고 판단할 근거가 없습니다. 현재 분석의 우선순위는 가격 할인율보다 선순위 임차관계의 확정입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 수영초등학교 남측 인근이며 공동주택·단독주택·주거용 오피스텔·근린생활시설 등이 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 부산도시철도2호선 수영역이 있어 대중교통 사정은 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 지하1층·지상10층 건물이며 급배수·위생·승강기·소화전·시스템 냉난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 870.0㎡의 평지·자루형 토지이며 제2종일반주거지역, 도시지역에 해당하고 일부 상대보호구역에 저촉됩니다.
- 도로. 서측으로 노폭 약 5M 내외 포장도로와 접합니다.
- 공시지가. 1,622,000원/㎡이며 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 엄기현 배당 확인. 보증금 185,000,000원, 전입·확정일자 2022.02.24, 임차권등기 및 배당요구 관계를 매각물건명세서 원문과 다시 대조해야 합니다.
- 보증금 미상 전입자 10명 확인. 각자의 실제 점유 여부, 임대차계약, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부가 인수총액을 좌우합니다.
- 2회 유찰 시 실질취득. 159,360,000원만 보지 말고 확인된 인수 28,671,040원을 더한 188,031,040원을 최소 기준으로 봐야 합니다.
- 민간임대주택등기·보전처분 확인. 등기상 기재 내용과 매각 후 처리 관계를 원문에서 확인해야 합니다.
- 근저당 말소·이전 관계 확인. 2022.02.10 근저당은 등기부상 이미 말소 표시가 있으나 2025.11.19 케이씨유엔피엘대부주식회사로의 근저당권 이전도 기재돼 있어 최신 등기 상태를 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”보다 “미상 보증금”을 먼저 보라
이 물건은 현재 회차 예상배당만 보면 깔끔해 보입니다. 매각가 249,000,000원에서 집행비용 4,286,000원과 엄기현 보증금 185,000,000원을 지급하고도 59,714,000원이 남으며, 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 말소기준보다 먼저 전입한 사람이 11명이고, 그중 10명의 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다.
더구나 2회 유찰 시에는 엄기현 보증금만으로도 28,671,040원의 인수가 발생해 표시 최저가 159,360,000원과 실질취득액 188,031,040원이 달라집니다. 미상 전입자의 권리가 추가되면 실제 부담은 더 커질 수 있습니다. 따라서 결론은 가격 판단 이전에 임차관계 확정이 필요한 고위험 권리분석 물건입니다. 현재 자료만으로 “인수 0원”, “유찰되면 싸다”라고 결론 내릴 수 없습니다.
