🏷️ 최저 174,300,000원 🧾 확인 인수 13,940,200원+ 👥 확인 인원 11명 ⚠️ 실질취득 188,240,200원+
부산지방법원 2025타경5093. 광안동 엘이즈지29 7층 702호 다세대주택입니다. 감정가는 249,000,000원이고 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 174,300,000원입니다. 표면적으로는 감정가의 70%까지 내려왔지만, 이 사건은 낙찰가 자체보다 임차보증금 인수구조를 먼저 봐야 하는 물건입니다. 등기된 임차권자 엄기현은 2022.02.24 전입·점유·확정일자를 갖추고 보증금 185,000,000원을 신고했습니다. 현재 회차 배당계산에서는 보증금 중 171,059,800원이 배당되고 13,940,200원이 매수인에게 남습니다.
더 큰 문제는 엄기현 한 명으로 끝나지 않는다는 점입니다. 현황조사에는 김미리·서옥애·박재봉·박원미· 김벽·김민서·김민선·이호진·이수빈·김진아가 별도로 확인됩니다. 이 10명은 전입일은 확인되지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다. 따라서 현재 계산된 13,940,200원은 확인된 최소 인수분일 뿐, 최종 인수액의 상한으로 볼 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5093 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 광안동 702-29 엘이즈지29 7층 702호 |
| 물건종류 | 다세대 · 감정 이용상태상 다세대주택 |
| 소유자 | 주식회사제이엘컴퍼니 |
| 감정가 / 최저가 | 249,000,000원 / 174,300,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 부산성의신용협동조합 / 5,083,269,787원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
| 말소기준 판정 | 2025.03.25 임의경매개시결정 · 부산성의신용협동조합 |
① 권리 흐름 — 임차권보다 늦은 말소기준
말소기준으로 판정된 권리는 2025.03.25 임의경매개시결정입니다. 그런데 엄기현의 주택임차권은 2024.03.13 등기됐고, 전입·점유·확정일자는 모두 2022.02.24입니다. 따라서 이 임차권은 말소기준보다 앞서며, 매각으로 소멸하지 않고 매수인 인수로 표시되어 있습니다.
2022.02.10 설정된 부산성의신용협동조합 근저당권의 채권최고액은 5,170,000,000원이며 등기부상 이미 말소로 표시되어 있습니다. 2025.11.19에는 1번 근저당권 이전으로 케이씨유엔피엘대부주식회사가 기재되어 있습니다. 입찰 전에는 등기사항전부증명서의 현재 권리상태와 말소·이전 관계를 원본으로 다시 대조할 필요가 있습니다.
② 임차인·점유자 — 확인된 11명 중 10명은 보증금 미상
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 엄기현 | 주택 전부 | 2022.02.24 | 2022.02.24 | 185,000,000원 | 대항력 有 우선변제 인수 |
| 김미리 | 미상 | 2022.05.26 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 |
| 김진아 | 미상 | 2022.06.13 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 |
| 김민서 | 미상 | 2022.07.29 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 |
| 김벽 | 미상 | 2022.08.01 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 배당요구 |
| 김민선 | 미상 | 2022.08.05 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 |
| 이수빈 | 미상 | 2023.05.11 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 |
| 이호진 | 미상 | 2023.07.05 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 |
| 서옥애 | 미상 | 2023.07.13 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 |
| 박재봉 | 미상 | 2023.09.15 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 |
| 박원미 | 미상 | 2023.10.27 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 |
③ 현재 회차 배당 — 확인된 인수 13,940,200원
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,240,200원 |
| 1. 임차인 엄기현 보증금 | 185,000,000원 | 171,059,800원 |
| 엄기현 미배당·매수인 인수 | - | 13,940,200원 |
| 신청채권자 부산성의신용협동조합 | 5,083,269,787원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저매각가 174,300,000원을 전제로 한 배당입니다. 집행비용 3,240,200원을 공제한 뒤 엄기현에게 171,059,800원이 배당되고, 부족분 13,940,200원이 매수인 인수로 계산됩니다. 다른 점유자 10명의 보증금은 이 계산에 포함되어 있지 않으므로 실제 인수액은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가 하락만 보면 안 된다
| 회차 | 낙찰가 가정 | 확인 인수액 | 낙찰가+인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 174,300,000원 | 13,940,200원 | 188,240,200원 |
| 2회 유찰 시 | 122,009,999원 | 65,498,141원 | 187,508,140원 |
| 3회 유찰 시 | 85,406,999원 | 101,530,327원 | 186,937,326원 |
이 표가 이 사건의 핵심입니다. 현재 낙찰가가 174,300,000원에서 122,009,999원, 다시 85,406,999원으로 크게 내려가도 엄기현의 미배당 인수액은 각각 13,940,200원 → 65,498,141원 → 101,530,327원으로 증가합니다. 그래서 확인분 기준 실질취득은 188,240,200원 → 187,508,140원 → 186,937,326원으로 큰 폭으로 내려가지 않습니다. 보증금이 낙찰가를 웃도는 대항력 임차인 구조에서는 낮은 최저가가 곧 낮은 총취득비용을 뜻하지 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 수영초등학교 남측 인근이며 공동주택·단독주택·주거용 오피스텔·근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장 및 부산도시철도2호선 수영역이 있어 대중교통 사정은 양호한 것으로 평가되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하1층·지상10층 건물이며 급배수·위생·승강기·소화전·시스템 냉난방설비가 되어 있습니다.
- 용도. 감정 이용상태상 기호(2~15)는 다세대주택으로 이용 중이며, 사건의 용도도 다세대로 분류되어 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 평지·자루형 토지이며 서측으로 노폭 약 5M 내외의 포장도로와 접합니다.
- 규제. 일부 토지는 상대보호구역에 저촉되며, 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 규모. 엘이즈지29의 확인된 총 세대수는 14세대, 사용승인일은 2021.12.13입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 엄기현 임차권 인수. 보증금 185,000,000원, 전입·점유·확정일자 2022.02.24, 주택임차권등기 2024.03.13. 현재 회차 확인 인수액은 13,940,200원입니다.
- 미상 점유자 10명. 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상입니다. 각 점유자의 실제 계약관계와 보증금부터 확인해야 합니다.
- 김벽 배당요구. 김벽은 2025.04.24 배당요구가 확인되지만 보증금이 확인되지 않아 실제 배당·인수 관계를 별도로 확인해야 합니다.
- 유찰 착시. 2회·3회 유찰 시에도 확인분 기준 낙찰가+인수액은 각각 187,508,140원·186,937,326원입니다. 최저가 하락률만으로 응찰가를 정하면 안 됩니다.
- 민간임대주택등기. 2022.02.10 민간임대주택등기가 존재하므로 해당 등기의 현재 효력과 매각 후 처리관계를 원본 문서에서 확인해야 합니다.
- 보전처분. 2024.01.23 부산회생법원 재산보전처분이 기재되어 있습니다. 처분금지 내용과 현재 효력관계를 원본으로 확인해야 합니다.
- 근저당 상태. 2022.02.10 부산성의신용협동조합 근저당은 이미 말소로 표시되고, 2025.11.19 케이씨유엔피엘대부주식회사로 1번근저당권이전이 기재되어 있으므로 최신 등기 상태를 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “최저가 1.743억”보다 “실질취득 1.882억+”를 보라
현재 회차의 최저매각가는 174,300,000원이지만, 엄기현 임차권의 확인된 미배당액 13,940,200원을 합치면 최소 확인분 기준 실질취득은 188,240,200원입니다. 2회·3회 유찰 시에도 낙찰가가 낮아지는 만큼 임차권 인수가 커져 확인분 기준 총액은 187,508,140원·186,937,326원으로 유지됩니다. 즉 이 사건은 유찰될수록 싸지는 일반적인 구조와 다릅니다.
게다가 김미리·서옥애·박재봉·박원미·김벽·김민서·김민선·이호진·이수빈·김진아의 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 추가 인수 위험도 열려 있습니다. 동일 물건의 실거래 비교값도 확인되지 않으므로 현 단계에서 가격 메리트를 단정할 근거가 없습니다. 확인된 인수 13,940,200원보다 ‘확인되지 않은 인수 가능성’이 더 중요한 사건입니다.
