부산지방법원 2025타경5093. 수영구 광안동 엘이즈지29 6층 605호 오피스텔입니다. 감정가는 145,000,000원이고 아직 유찰되지 않아 최저매각가도 145,000,000원입니다. 그러나 이 사건을 단순한 ‘신건 1.45억’으로 읽으면 안 됩니다. 현황조사와 매각 관련 자료에 김미리·서옥애·박재봉·박원미·김벽·김민서·김민선·이호진·이수빈·김진아, 총 10명의 실제 임차인이 등장하고, 이들의 보증금과 확정일자는 확인되지 않습니다.
따라서 각 임차인의 전입일만으로 곧바로 “대항력 있음”이라고 단정할 수 없습니다. 반대로 매수인 인수가 0원이라고 단정하는 것도 위험합니다. 대항력 가능·미상으로 두고, 보증금·확정일자·점유관계·배당요구 여부를 원본 서류에서 맞춰야 실질취득액이 계산됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5093 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 광안동 702-29 엘이즈지29 6층 605호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 수영구 광일로20번길 4 |
| 물건종류 | 오피스텔 |
| 소유자 | 주식회사제이엘컴퍼니 |
| 감정가 / 최저가 | 145,000,000원 / 145,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 5,083,269,787원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
| 건물 이용 관련 | 감정평가상 건물은 주거용 오피스텔과 다세대주택이 함께 이용되는 형태로 기재되어 있으며, 본 사건 용도는 오피스텔입니다. |
① 권리 흐름 — 임차인보다 먼저 ‘기준권리의 정합성’을 확인해야 한다
현재 말소기준으로 제시된 권리는 2025.03.25. 부산성의신용협동조합의 임의경매개시결정입니다. 다만 2022.02.10. 설정된 근저당권과 이후 이전등기가 함께 나타나는 만큼, 입찰 전에는 근저당권의 현재 상태와 경매개시결정의 기준관계를 반드시 원본으로 재확인해야 합니다. 사건 청구금액은 5,083,269,787원이지만 근저당권에는 공동담보목록이 기재되어 있어, 그 전액을 이 605호 한 호실에만 대응하는 채권액으로 단순 해석해서도 안 됩니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 10명, 인수액은 아직 ‘미상’
보증기관의 대위·승계 신고로 중복된 사람은 없습니다. 따라서 아래 10명은 모두 실제 임차인으로 조사된 인원입니다. 다만 점유부분이 모두 미상이고 보증금·확정일자가 확인되지 않아, 대항력은 확정적으로 ‘유’라고 표시하지 않고 가능·미상으로 판단합니다.
| 임차인 | 전입일 | 점유부분 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김미리 | 2022.05.26 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 승계 아님 |
| 김진아 | 2022.06.13 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 승계 아님 |
| 김민서 | 2022.07.29 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 승계 아님 |
| 김벽 | 2022.08.01 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 승계 아님 |
| 김민선 | 2022.08.05 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 승계 아님 |
| 이수빈 | 2023.05.11 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 승계 아님 |
| 이호진 | 2023.07.05 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 승계 아님 |
| 서옥애 | 2023.07.13 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 승계 아님 |
| 박재봉 | 2023.09.15 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 승계 아님 |
| 박원미 | 2023.10.27 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 승계 아님 |
김벽은 2025.04.24. 배당요구를 한 사실이 확인됩니다. 나머지 임차인들의 배당요구 여부와 모든 임차인의 보증금·확정일자는 확정되지 않았으므로, 배당요구종기 관련 서류와 매각물건명세서의 최종 내용을 대조해야 합니다.
③ 가격 판단 — 실거래 근거가 없어 ‘싸다’는 결론 금지
엘이즈지29의 준공일은 2021.12.13., 단지 세대수는 14세대로 기재되어 있습니다. 그러나 이 사건과 직접 비교할 수 있는 실거래 금액은 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 145,000,000원이나 신건 최저가 145,000,000원이 시세보다 싸거나 비싸다고 평가할 근거가 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 145,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 2.0% 추정) | - | 2,830,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 142,170,000원 |
현재 산정표에서는 채권자 배당 0원·미배당 0원·매수인 인수 0원으로 계산되어 있습니다. 다만 등기에는 근저당권 및 이전등기가 존재하고, 실제 임차인 10명의 보증금도 확인되지 않았으므로 이 숫자만으로 실제 배당과 인수액을 확정해서는 안 됩니다. 당해세·임차인 최우선변제도 반영되지 않은 산정입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 수영초등학교 남측 인근. 공동주택·단독주택·주거용 오피스텔·근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장 및 부산도시철도 2호선 수영역이 있어 대중교통 사정은 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하 1층·지상 10층. 급배수·위생·승강기·소화전·시스템 냉난방설비가 설치되어 있습니다.
- 도로. 서측으로 폭 약 5M 내외의 포장도로와 접합니다.
- 토지. 2필 일단의 자루형 평지로 업무시설 및 공동주택 건부지로 이용 중이며, 토지면적은 870.0㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 일부 토지는 상대보호구역에 저촉됩니다. 공시지가는 1,622,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 10명 전원 확인. 각 임차인의 보증금과 계약서, 확정일자, 실제 점유부분을 확인해야 실질취득액을 계산할 수 있습니다.
- 대항력 확정 금지. 전입일만 보고 대항력 ‘유’로 단정하지 말고, 보증금·점유·계약관계를 함께 확인하세요.
- 배당요구 확인. 김벽은 2025.04.24. 배당요구가 확인됩니다. 나머지 임차인의 배당요구 여부도 최종 매각물건명세서와 문건접수 내역에서 확인해야 합니다.
- 근저당 현재 상태 확인. 2022.02.10. 부산성의신용협동조합 근저당권의 말소 표시와 2025.11.19. 케이씨유엔피엘대부주식회사 이전등기의 관계를 원본 등기부에서 재확인하세요.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.02.10. 민간임대주택등기가 존재하므로 매각 당시의 등록·말소 상태와 관련 서류를 확인하세요.
- 가격 판단 보류. 비교 가능한 실거래 금액이 없어 현재 최저가를 시세보다 싸다고 평가할 근거가 없습니다.
- 관리비·세금 확인. 미납 관리비와 당해세, 임차인 최우선변제 여부는 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항증명서·매각물건명세서·현황조사서·배당요구 및 채권계산 관련 문서를 서로 대조한 뒤 입찰가를 정해야 합니다.
맺으며 — “1.45억”이 아니라 “1.45억 + 미확정 인수액”을 봐야 한다
이 사건은 신건이고 최저매각가도 감정가와 같은 145,000,000원이지만, 그 숫자만으로는 매수인의 실제 부담을 설명할 수 없습니다. 실제 임차인이 10명이고 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 인수액을 확정할 수 없기 때문입니다. 여기에 근저당권의 말소 표시와 이후 이전등기까지 함께 존재해 권리관계도 원본 대조가 필요합니다.
비교 가능한 실거래 금액도 확인되지 않으므로 “신건이라 싸다”, “감정가 대비 메리트가 있다”는 판단 역시 할 수 없습니다. 이 물건의 첫 번째 과제는 가격 협상이 아니라 10명의 임차관계와 근저당 현재 상태를 확정하는 것입니다. 그 확인이 끝나기 전까지는 실질취득액도, 적정 입찰가도 확정할 수 없습니다.
