부산지방법원 2025타경5093. 부산 수영구 광안동 엘이즈지29 6층 605호입니다. 감정평가상 기호(1,16~54)는 주거용 오피스텔로 이용 중이며, 이 물건의 감정가는 145,000,000원, 현재 최저매각가는 101,500,000원입니다. 가격표만 보면 감정가보다 크게 내려와 있지만, 권리분석의 중심은 가격이 아니라 다수의 점유·전입자와 미확정 임차보증금입니다.
현황조사 등에서 김미리·서옥애·박재봉·박원미·김벽·김민서·김민선·이호진·이수빈·김진아가 확인됩니다. 모두 전입일은 확인되지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아, 각 점유자의 실제 임대차계약 내용과 배당·인수 범위를 현재 자료만으로 확정할 수 없습니다. 따라서 “최저가 101,500,000원 + 인수 0원”을 실질취득액으로 보는 것은 안전하지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5093 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 광안동 702-29 엘이즈지29 6층605호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 주거용 오피스텔 |
| 소유자 | 주식회사제이엘컴퍼니 |
| 감정가 / 최저가 | 145,000,000원 / 101,500,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 부산성의신용협동조합 / 5,083,269,787원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
| 전용면적 | 23.34㎡ |
① 권리 흐름 — 등기보다 임차관계가 더 중요하다
등기상 2022.02.10 소유권보존과 민간임대주택등기가 있고, 같은 날 부산성의신용협동조합 명의 채권최고액 5,170,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 해당 근저당권은 등기부상 이미 말소된 것으로 표시되며, 2025.03.25 부산성의신용협동조합의 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 이후 2025.11.19에는 1번 근저당권 이전으로 케이씨유엔피엘대부주식회사가 기재돼 있습니다.
② 임차·점유 현황 — 실제 계약조건 확인이 선행돼야 한다
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김미리 | 2022.05.26 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 |
| 김진아 | 2022.06.13 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 |
| 김민서 | 2022.07.29 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 |
| 김벽 | 2022.08.01 | 미상 | 미상 | 2025.04.24 | 대항력 가능·미상 |
| 김민선 | 2022.08.05 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 |
| 이수빈 | 2023.05.11 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 |
| 이호진 | 2023.07.05 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 |
| 서옥애 | 2023.07.13 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 |
| 박재봉 | 2023.09.15 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 |
| 박원미 | 2023.10.27 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 |
확인되는 점유자는 모두 실제 임차인 여부와 보증금 규모를 별도로 확인해야 합니다. 보증금이 확인되지 않은 상태에서는 미배당액을 계산할 수 없고, 그 결과 매수인의 최종 실질취득비용도 확정할 수 없습니다. 특히 김벽은 2025.04.24 배당요구 사실이 확인되지만 보증금 자체가 미상이므로 배당 후 잔액이나 인수 여부를 금액으로 계산할 수 없습니다.
③ 가격 — 감정가 70%만 보고 판단하면 안 된다
감정가는 145,000,000원, 현재 최저매각가는 101,500,000원으로 감정가의 70%입니다. 다음 회차 시나리오는 71,050,000원, 그 다음은 49,735,000원으로 제시돼 있습니다.
하지만 이 자료에는 동일 오피스텔의 최근 실거래 평균이나 최신 거래가격이 없어, 101,500,000원이 현재 시세보다 싼지 비싼지는 판단할 근거가 없습니다. 여기에 보증금 미상의 점유자들이 있어 실질취득액도 확정할 수 없으므로, 감정가 대비 할인율만으로 가격 매력을 평가하는 것은 적절하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 101,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,221,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 99,279,000원 |
위 표는 제공된 배당 계산값 그대로이며, 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않은 상태입니다. 특히 임차인 보증금이 미상인 사건이므로 이 계산만으로 실제 인수금액을 확정할 수 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 수영초등학교 남측 인근이며 공동주택·단독주택·주거용 오피스텔·근린생활시설이 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 부산도시철도2호선 수영역이 있어 대중교통 사정이 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정평가상 기호(1,16~54)는 주거용 오피스텔, 기호(2~15)는 다세대주택으로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하1층·지상10층 건물이며 급배수·위생·승강기·소화전·시스템 냉난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 서측으로 노폭 약 5M 내외 포장도로와 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며 공시지가는 1,622,000원/㎡, 토지면적은 870.0㎡입니다.
- 위반사항. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 10명의 실제 계약관계 확인. 전입 사실만으로 각 점유자의 보증금과 인수액을 확정할 수 없습니다.
- 매각물건명세서 최종본 대조. 서옥애는 매각물건명세서에도 확인되고, 나머지 점유자들도 실제 임차관계와 인수 여부를 최종 문서에서 확인해야 합니다.
- 김벽 배당요구 확인. 2025.04.24 배당요구가 있으나 보증금이 미상이므로 배당 후 잔액 여부를 별도로 계산해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.02.10 민간임대주택등기가 존재하므로 관련 권리·의무가 매각 과정에서 어떻게 처리되는지 원문 확인이 필요합니다.
- 근저당 변경 이력 확인. 부산성의신용협동조합의 근저당은 등기부상 이미 말소로 표시되고, 이후 케이씨유엔피엘대부주식회사로의 권리이전도 기재돼 있어 등기 원문과 경매기록을 함께 확인해야 합니다.
- 시세 원본 확인. 최근 실거래 자료가 없으므로 101,500,000원의 시세 대비 할인 여부를 별도 확인해야 합니다.
맺으며 — “70% 최저가”보다 먼저 볼 것은 보증금이다
이 사건의 표면적인 숫자는 감정가 145,000,000원, 최저가 101,500,000원, 1회 유찰입니다. 하지만 경매에서 중요한 것은 낙찰가 자체가 아니라 낙찰가에 무엇을 더 떠안게 되는가입니다.
이 물건은 전입 확인자 10명의 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 매수인 인수액을 현재 확정할 수 없습니다. 최근 실거래 시세도 없어 최저가가 시장가격보다 낮은지도 판단하기 어렵습니다. 따라서 지금 단계의 핵심 결론은 “싸다”가 아니라 “실질취득액을 아직 계산할 수 없다”입니다. 임차보증금과 배당관계가 확인돼야 비로소 가격 판단도 가능합니다.
