부산지방법원 2025타경5093. 수영구 광안동 엘이즈지29 5층 504호 오피스텔입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 145,000,000원으로 신건입니다. 등기 흐름만 보면 2022.02.10 설정된 부산성의신용협동조합 근저당권 5,170,000,000원은 등기부상 이미 말소된 것으로 표시되고, 현재 말소기준은 2025.03.25 임의경매개시결정입니다. 문제는 그보다 앞선 2022~2023년에 전입한 점유자가 10명 있다는 점입니다.
김미리·서옥애·박재봉·박원미·김벽·김민서·김민선·이호진·이수빈·김진아 모두 전입일은 2025.03.25보다 빠릅니다. 그러나 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 대항력을 확정적으로 단정할 수 없습니다. 따라서 본건은 “인수 0원”으로 끝나는 단순 신건이 아니라, 임차보증금 확인 전에는 매수인의 실질 부담을 계산할 수 없는 물건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5093 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 광안동 702-29 엘이즈지29 5층504호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 수영구 광일로20번길 4 |
| 용도 / 이용상태 | 오피스텔 · 주거용 오피스텔 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하1층, 지상10층 |
| 소유자 | 주식회사제이엘컴퍼니 |
| 감정가 / 최저가 | 145,000,000원 / 145,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 5,083,269,787원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 기준권리보다 앞선 전입자가 핵심
2022.02.10 소유권보존과 함께 민간임대주택등기가 이뤄졌고, 같은 날 부산성의신용협동조합의 채권최고액 5,170,000,000원 근저당권이 설정되었습니다. 해당 근저당권은 등기부상 이미 말소된 것으로 표시되어 있으며, 2024.01.23에는 부산회생법원의 재산보전처분이 등기됐습니다. 이후 2025.03.25 부산성의신용협동조합이 임의경매개시결정을 받았고 이 날짜가 현재 말소기준으로 산정되어 있습니다.
② 임차인·점유자 — 실제 인물 10명, 보증금은 모두 미상
보증기관 대위·승계로 중복된 신고는 없고 실제 인물 기준 10명입니다. 모두 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로, 전입일이 기준권리보다 빠르더라도 대항력 가능·미상으로 표시합니다. 김벽은 2025.04.24 배당요구 사실이 확인되며, 나머지 인물의 배당요구 여부는 확정되지 않습니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김미리 | 2022.05.26 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 아님 |
| 서옥애 | 2023.07.13 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 아님 |
| 박재봉 | 2023.09.15 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 아님 |
| 박원미 | 2023.10.27 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 아님 |
| 김벽 | 2022.08.01 | 미상 | 미상 | 2025.04.24 신고 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 아님 |
| 김민서 | 2022.07.29 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 아님 |
| 김민선 | 2022.08.05 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 아님 |
| 이호진 | 2023.07.05 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 아님 |
| 이수빈 | 2023.05.11 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 아님 |
| 김진아 | 2022.06.13 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 아님 |
③ 예상배당표 (매각가 145,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,830,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 142,170,000원 |
현재 산정표는 집행비용 2,830,000원과 소유자 교부 142,170,000원으로 구성되어 있습니다. 다만 신청채권 청구액은 5,083,269,787원이고 임차인 10명의 보증금도 미상이므로, 이 표만으로 실제 배당·미배당·인수액을 확정해서는 안 됩니다.
④ 회차별 가격 — 낮아져도 권리확인이 먼저
| 회차 | 비율 | 매각가 | 산정 인수액 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건) | 100% | 145,000,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 | 80% | 116,000,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 64% | 92,800,000원 | 0원 |
회차가 내려가면 명목 매각가는 145,000,000원 → 116,000,000원 → 92,800,000원으로 낮아집니다. 그러나 보증금이 확인되지 않은 대항력 가능·미상 점유자가 10명 있으므로, 최저가 하락만 보고 “싸졌다”고 판단할 수 없습니다. 인수해야 할 미배당 보증금이 있다면 그 금액을 더한 실질취득비용으로 판단해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 수영초등학교 남측 인근. 공동주택·단독주택·주거용 오피스텔·근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 양호합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 부산도시철도2호선 수영역이 있어 대중교통 사정은 양호합니다.
- 이용상태. 본건 용도는 오피스텔이며 감정 이용상태는 주거용 오피스텔입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하1층·지상10층. 급배수·위생·승강기·소화전·시스템 냉난방설비가 되어 있습니다.
- 토지. 2필 일단의 자루형 평지로 업무시설 및 공동주택 건부지로 이용 중이며, 서측 약 5M 내외 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 일부 토지는 상대보호구역에 해당합니다. 공시지가는 1,622,000원/㎡입니다.
- 건축상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 10명 전입세대 확인. 각 인물의 실제 점유호수·임대차계약·보증금·확정일자·현재 점유 여부를 확인해야 합니다.
- 대항력 확정 금지. 전입일은 모두 말소기준보다 앞서지만 보증금·확정일자가 미상이라 현재 단계에서는 ‘대항력 가능·미상’입니다.
- 김벽 배당요구. 김벽은 2025.04.24 배당요구 사실이 있으므로 보증금과 배당가능액을 함께 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기. 2022.02.10 민간임대주택등기가 존재하므로 임대관계와 관련 등기의 현재 상태를 원본에서 확인해야 합니다.
- 근저당권 흐름. 2022.02.10 근저당권은 이미 말소된 것으로 표시되지만 2025.11.19 근저당권 이전등기가 있어 효력관계를 재확인해야 합니다.
- 보전처분. 2024.01.23 부산회생법원의 재산보전처분 등기가 존재합니다.
- 가격 판단. 동일 면적 실거래 가격이 확인되지 않은 상태이므로 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판단하지 않습니다.
맺으며 — 이 물건은 ‘가격’보다 ‘10명의 보증금’이 먼저다
신건 최저가는 145,000,000원이고 표면상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 2025.03.25 말소기준보다 앞서 전입한 인물이 10명이며, 이들의 보증금과 확정일자가 모두 확인되지 않았습니다. 따라서 현재 단계에서 인수액 0원을 확정하거나, 145,000,000원을 그대로 실질취득비용으로 보는 것은 위험합니다.
핵심은 단순합니다. 10명의 임대차관계와 보증금, 대항력, 배당 여부를 먼저 확정한 뒤 남는 미배당 보증금이 있는지를 계산해야 합니다. 그 확인 전까지는 권리위험이 큰 미확정형 물건으로 보는 것이 맞습니다. 신건·1회 유찰·2회 유찰의 숫자보다 우선해야 할 것은 바로 이 권리 확인입니다.
