부산지방법원 2025타경5093. 수영구 광안동 엘이즈지29 5층 504호로, 용도는 오피스텔입니다. 감정평가상 이 건물의 일부는 주거용 오피스텔, 일부는 다세대주택으로 이용되고 있으며, 사건상 본건 용도는 오피스텔로 분류되어 있습니다. 감정가는 145,000,000원이고 1회 유찰돼 현재 최저매각가는 101,500,000원입니다.
하지만 이 사건의 승부처는 43,500,000원 내려온 최저가가 아닙니다. 현황조사에 이름을 올린 김미리·서옥애·박재봉·박원미·김벽·김민서·김민선·이호진·이수빈·김진아 10명 모두 전입일이 2025.03.25보다 앞서 있고, 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 이들을 ‘대항력 있음’으로 단정해서도 안 되지만, 반대로 인수액을 0원으로 확정해서도 안 됩니다. 보증금 미배당분이 확인되기 전에는 실질취득액 자체가 열려 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5093 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 광안동 702-29 엘이즈지29 5층 504호 |
| 도로명 | 부산광역시 수영구 광일로20번길 4 |
| 물건종류 | 오피스텔 · 5층 504호 · 대상면적 23.34㎡ |
| 소유자 | 주식회사제이엘컴퍼니 |
| 감정가 / 최저가 | 145,000,000원 / 101,500,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 부산성의신용협동조합 / 5,083,269,787원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
| 민간임대주택 | 2022.02.10 민간임대주택등기 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 전입 10명
말소기준일은 2025.03.25 임의경매개시결정으로 잡혀 있습니다. 그런데 현황조사상 10명의 전입일은 2022.05.26부터 2023.10.27까지로 모두 이 날짜보다 빠릅니다. 보증금·확정일자·점유부분이 확인되지 않은 상태이므로 각 임차인은 대항력 가능·미상, 우선변제도 미상으로 보는 것이 맞습니다.
임차인 현황 — 대항력·우선변제·승계 확인
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 보증기관 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김미리 | 2022.05.26 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김진아 | 2022.06.13 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김민서 | 2022.07.29 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김벽 | 2022.08.01 | 미상 | 미상 | 2025.04.24 접수 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김민선 | 2022.08.05 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 이수빈 | 2023.05.11 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 이호진 | 2023.07.05 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 서옥애 | 2023.07.13 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 박재봉 | 2023.09.15 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 박원미 | 2023.10.27 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
10명 모두 보증기관 또는 대위변제에 따른 중복 신고 표시는 없습니다. 따라서 분석 대상은 임차인 10명 그대로이며, 보증금을 중복 합산하는 문제는 없습니다. 다만 보증금 금액 자체가 확인되지 않았으므로 인수 위험의 크기는 아직 숫자로 환산할 수 없습니다.
② 가격 비교 — 101,500,000원이 싸다고 단정할 수 없다
현재 최저가는 감정가 145,000,000원의 70%인 101,500,000원입니다. 다음 유찰 시나리오는 71,050,000원(49%), 그다음은 49,735,000원(34.3%)으로 제시되어 있습니다. 그러나 이 사건에서 입찰가만 낮아지는 것은 곧 실질취득액이 같은 비율로 낮아진다는 뜻이 아닙니다.
비교 가능한 최근 실거래 금액이 확인되지 않아, 101,500,000원이 현재 시장가격보다 낮은지 높은지는 판단하지 않습니다. 더구나 대항력이 인정되는 임차인의 미배당 보증금이 존재하면 낙찰가 외에 인수액이 더해질 수 있으므로, 가격 비교의 기준도 최저가가 아니라 실질취득액이어야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 101,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 2.2% 추정) | - | 2,221,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 99,279,000원 |
이 배당 시뮬레이션은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 수치입니다. 신청채권 5,083,269,787원에 대한 시나리오상 배당액도 0원으로 표시되어 있습니다. 특히 임차인 보증금이 확인되지 않은 만큼, 이 표의 매수인 인수 0원 계산을 실제 인수액 확정값으로 사용해서는 안 됩니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 수영초등학교 남측 인근으로 공동주택·단독주택·주거용 오피스텔·근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 부산도시철도 2호선 수영역이 있어 대중교통 여건은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하 1층·지상 10층이며 급배수·위생·승강기·소화전·시스템 냉난방설비가 설치되어 있습니다.
- 도로. 서측으로 폭 약 5M 내외의 포장도로와 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 도시지역이며 일부 토지는 상대보호구역에 해당합니다. 공시지가는 1,622,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 엘이즈지29의 경매 통계에는 평균 유찰 1.0회, 낙찰률 0.0%가 기록되어 있어 오피스텔의 매도·재매각 가능성은 입찰가와 함께 보수적으로 검토할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 10명 임차인 보증금 확인. 김미리·서옥애·박재봉·박원미·김벽·김민서·김민선·이호진·이수빈·김진아의 보증금 원금부터 확인해야 실질취득액을 계산할 수 있습니다.
- 확정일자·점유 확인. 전입일만으로 대항력을 확정하지 말고 실제 점유 여부와 확정일자를 함께 확인해야 합니다.
- 배당요구 확인. 김벽은 2025.04.24 배당요구 접수 정보가 있습니다. 나머지 임차인의 배당요구 여부와 종기 내 신고 여부를 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.02.10 민간임대주택등기가 존재하므로 매각 후 효력과 매수인 부담 여부를 매각물건명세서에서 확인해야 합니다.
- 근저당 등기 흐름 대조. 2022년 근저당의 말소 표시와 2025.11.19 근저당권 이전 기재가 함께 존재하므로 등기 원본을 기준으로 권리 변동 순서를 재확인해야 합니다.
- 가격 판단 기준. 최저가 101,500,000원이 아니라 낙찰가에 인수되는 미배당 보증금을 더한 실질취득액으로 판단해야 합니다.
맺으며 — “70% 유찰가”보다 “미상 보증금 10명”이 먼저다
이 물건은 감정가 145,000,000원에서 한 차례 유찰돼 101,500,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 할인 폭이 먼저 눈에 들어오지만, 현재 확인된 사실만으로는 가격 메리트를 평가할 단계가 아닙니다. 말소기준일보다 앞선 전입자 10명이 있고 이들의 보증금·확정일자가 모두 미상이라, 매수인이 실제로 부담할 인수액과 실질취득액이 열려 있기 때문입니다.
김벽의 2025.04.24 배당요구 접수만으로도 전체 임차관계가 해소되는 것은 아닙니다. 나머지 임차인까지 포함해 보증금, 점유, 확정일자, 배당요구를 원문으로 확인한 뒤에야 낙찰가와 인수액을 합친 실제 매입원가를 계산할 수 있습니다. 이 사건의 핵심은 “얼마까지 유찰됐나”가 아니라 “낙찰 후 얼마를 더 부담할 수 있나”입니다.
