부산지방법원 2025타경5093. 수영구 광안동 엘이즈지29 3층 302호로, 감정평가상 해당 건물의 일부 호실은 주거용 오피스텔로 이용되고 있으며 사건상 용도 역시 오피스텔입니다. 등기상 소유자는 주식회사제이엘컴퍼니입니다. 이 사건에서 가장 먼저 볼 것은 감정가가 아니라 점유·임차관계입니다. 확인된 임차권자 김수현 외에도 현황조사상 다수의 전입자가 존재하며, 그중 10명은 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 매수인이 부담할 금액을 현재 숫자로 확정하기 어렵습니다.
권리 기준일은 2025.03.25 임의경매개시결정으로 정리되어 있습니다. 김수현의 전입일은 2022.05.31, 확정일자는 2022.05.18이고 2024.06.07 주택임차권등기가 이루어졌습니다. 현재 회차 배당가정에서는 보증금 125,000,000원이 전액 배당되므로 김수현에 관한 확인 인수액은 0원입니다. 다만 유찰되어 매각대금이 내려가면 김수현 보증금의 미배당분이 다시 매수인 인수로 나타나는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5093 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 광안동 702-29 엘이즈지29 3층 302호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 수영구 광일로20번길 4 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 감정평가상 주거용 오피스텔 |
| 소유자 | 주식회사제이엘컴퍼니 |
| 감정가 / 최저가 | 145,000,000원 / 145,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 부산성의신용협동조합 / 5,083,269,787원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
| 등기 발급일 | 2026.08.22 |
① 권리 흐름 — 기준일보다 앞선 임차관계가 핵심
2022.02.10 소유권보존과 민간임대주택등기가 이루어졌고, 같은 날 부산성의신용협동조합의 채권최고액 5,170,000,000원 근저당권이 설정되었습니다. 이 근저당권은 등기내용상 이미 말소된 권리로 정리되어 있습니다. 이후 2024.01.23 재산보전처분, 2024.06.07 김수현의 주택임차권등기, 2025.03.25 임의경매개시결정이 이어집니다.
② 임차인·전입자 분석 — 11명 중 10명은 금액 미상
보증기관의 대위·승계 신고로 중복된 사람은 없으며, 확인되는 임차인·전입자는 11명입니다. 이 가운데 김수현은 임차보증금·확정일자·배당요구가 모두 확인됩니다. 나머지 10명은 전입일만 확인되고 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 대항력 가능·미상으로 보수적으로 봐야 합니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김미리 | 2022.05.26 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 서옥애 | 2023.07.13 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 박재봉 | 2023.09.15 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 박원미 | 2023.10.27 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 김벽 | 2022.08.01 | 미상 | 미상 | 2025.04.24 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 김민서 | 2022.07.29 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 김민선 | 2022.08.05 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 이호진 | 2023.07.05 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 이수빈 | 2023.05.11 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 김진아 | 2022.06.13 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 김수현 | 2022.05.31 | 125,000,000원 | 2022.05.18 | 2024.06.07 | 有 | 有 | 현재 0원 |
③ 시세 비교 — 실거래 없이 최저가만으로 할인 판단 금지
엘이즈지29는 2021.12.13 준공된 14세대 규모 건물로 확인됩니다. 다만 이번 호실과 직접 비교할 수 있는 최근 실거래 평균·최신 거래가격이 확인되지 않아 145,000,000원이 시세보다 싸다거나 비싸다고 단정할 근거가 없습니다. 특히 이 사건은 권리상 미확정 임차관계가 많기 때문에 감정가 대비 할인율보다 최종 승계보증금 확인이 우선입니다.
④ 예상배당표 (매각가 145,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,830,000원 |
| 1. 임차인 김수현 보증금 | 125,000,000원 | 125,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 17,170,000원 |
현재 회차 배당가정에서는 김수현 보증금이 전액 배당되고 확인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 미상 전입자 10명의 보증금도 금액에 포함되어 있지 않습니다.
| 회차 | 매각가 | 김수현 미배당 인수 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 145,000,000원 | 0원 | 17,170,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 116,000,000원 | 11,424,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 92,800,000원 | 34,270,400원 | 0원 |
유찰될수록 낙찰가 자체는 낮아지지만 김수현 보증금의 미배당분은 반대로 커집니다. 따라서 1회·2회 유찰 구간에서는 낙찰가 하락분 전부가 매수인의 경제적 이익이 아닙니다. 여기에 보증금 미상 전입자 10명의 승계금액이 확인되면 실질취득비용은 추가로 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가 기준)
- 입지. 수영초등학교 남측 인근이며, 공동주택·단독주택·주거용 오피스텔·근린생활시설이 혼재한 지역으로 감정평가상 주위환경은 양호합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 부산도시철도2호선 수영역이 있어 대중교통 사정은 양호한 것으로 평가되었습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하1층·지상10층 건물로, 급배수·위생·승강기·소화전·시스템 냉난방설비가 설치되어 있습니다.
- 토지·도로. 870.0㎡의 평지·자루형 토지이며 서측으로 노폭 약 5M 내외 포장도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 일부 토지는 상대보호구역에 해당합니다. 공시지가는 1,622,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 2021.12.13 준공된 14세대 규모 오피스텔로, 비교 가능한 최근 실거래가격 없이 소규모 물건의 환금성을 낙관적으로 평가하기는 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 미상 전입자 10명 확인. 김미리·서옥애·박재봉·박원미·김벽·김민서·김민선·이호진·이수빈·김진아의 보증금·확정일자·실제 점유관계를 확인해야 합니다.
- 김수현 배당구조 확인. 현재가에서는 인수 0원이지만 1회 유찰 시 11,424,000원, 2회 유찰 시 34,270,400원의 미배당 인수가 계산됩니다.
- 근저당 등기 흐름 대조. 2022.02.10 부산성의신용협동조합 근저당이 말소로 표시된 상태에서 2025.11.19 케이씨유엔피엘대부주식회사로 근저당권 이전등기가 존재합니다.
- 신청채권자 배당 확인. 신청채권자 부산성의신용협동조합의 청구액은 5,083,269,787원이지만 현재 배당계산에서는 배당액이 0원으로 나타납니다. 실제 배당순위와 권리상태를 반드시 대조해야 합니다.
- 가격 단독판단 금지. 최근 실거래 평균·최신 거래가격으로 비교할 수 없는 상태이므로 최저가 145,000,000원만 보고 가격 메리트를 부여하지 마십시오.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.02.10 민간임대주택등기가 존재하므로 관련 등기내용과 임대관계를 함께 대조해야 합니다.
맺으며 — 이 물건의 승부처는 ‘가격’보다 ‘임차인 확정’
현재 배당표 하나만 보면 김수현 보증금 125,000,000원이 모두 배당되어 매수인 인수액이 0원인 깔끔한 신건처럼 보입니다. 하지만 실제 권리분석의 중심은 그 숫자가 아닙니다. 현황조사상 전입자 10명의 보증금과 확정일자가 미상이고, 모두 경매개시결정일보다 앞서 전입한 것으로 확인됩니다.
따라서 지금 단계의 결론은 “인수 0원 확정”이 아니라 “김수현에 관한 현재 회차 확인 인수는 0원, 나머지는 미확정”입니다. 더구나 실거래 비교자료가 없어 최저가 145,000,000원의 가격 메리트도 확인되지 않습니다. 유찰이 발생하면 김수현의 미배당 보증금도 다시 매수인 부담으로 커집니다. 임차관계와 등기 흐름을 먼저 닫은 뒤 가격을 판단해야 하는 고난도 권리확인형 물건입니다.
