부산지방법원 2025타경5093. 부산 수영구 광안동 엘이즈지29 3층 302호입니다. 감정평가상 이 건물의 기호(1,16~54)는 주거용 오피스텔로 이용 중이며, 본 사건의 용도도 오피스텔입니다. 감정가는 145,000,000원, 한 차례 유찰된 현재 최저매각가는 101,500,000원입니다.
다만 이 사건은 최저가 할인율보다 임차관계 확인이 우선입니다. 등기부에는 김수현의 주택임차권이 있고 임차보증금은 125,000,000원입니다. 임대차계약일자는 2022.05.17, 확정일자는 2022.05.18, 주민등록 및 점유개시는 2022.05.31로 확인됩니다. 배당요구도 확인되며 현재 회차 배당표상 보증금 중 99,279,000원이 배당되고 25,721,000원이 매수인 인수액으로 계산돼 있습니다.
여기에 현황조사에는 김미리·서옥애·박재봉·박원미·김벽·김민서·김민선·이호진·이수빈·김진아가 추가로 확인됩니다. 이들의 전입일은 확인되지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아, 이들은 대항력 가능·미상으로 보수적으로 보아야 합니다. 따라서 현재 확인된 25,721,000원만을 전체 인수액으로 단정해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5093 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 광안동 702-29 엘이즈지29 3층302호 |
| 도로명 | 부산광역시 수영구 광일로20번길 4 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 주거용 오피스텔 |
| 대상면적 | 23.34㎡ |
| 소유자 | 주식회사제이엘컴퍼니 |
| 감정가 / 최저가 | 145,000,000원 / 101,500,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 부산성의신용협동조합 / 5,083,269,787원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 가격보다 임차권이 먼저다
등기 흐름은 2022.02.10 소유권보존과 부산성의신용협동조합의 채권최고액 5,170,000,000원 근저당 설정에서 시작합니다. 해당 근저당은 등기부상 이미 말소된 것으로 표시되어 있고, 이후 김수현의 주택임차권등기와 2025.03.25 임의경매개시결정이 확인됩니다. 근저당권은 2025.09.10 확정채권양도를 원인으로 케이씨유엔피엘대부주식회사에 이전된 내역도 있습니다.
② 임차인·점유관계 — 확인된 보증금보다 ‘미상’이 더 중요하다
| 성명 | 전입 / 주민등록 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 / 배당 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김수현 | 2022.05.31 | 2022.05.18 | 125,000,000원 | 대항력 | 우선변제 배당요구 |
| 김미리 | 2022.05.26 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 |
| 김진아 | 2022.06.13 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 |
| 김민서 | 2022.07.29 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 |
| 김벽 | 2022.08.01 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 2025.04.24 배당요구 |
| 김민선 | 2022.08.05 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 |
| 이수빈 | 2023.05.11 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 |
| 이호진 | 2023.07.05 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 |
| 서옥애 | 2023.07.13 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 |
| 박재봉 | 2023.09.15 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 |
| 박원미 | 2023.10.27 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 |
김수현은 등기부 임차권등기와 매각물건명세서에서 보증금·확정일자·점유개시가 구체적으로 확인됩니다. 반면 나머지 점유자는 현황조사상 전입일은 확인되지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 이들에게는 대항력 가능·미상으로 표시하고, 각 보증금 규모와 실제 점유관계를 확인하기 전에는 매수인 인수총액을 확정할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 101,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,221,000원 |
| 1. 임차인 김수현 보증금 | 125,000,000원 | 99,279,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당표상 김수현 보증금 부족분은 25,721,000원으로 계산되어 매수인 인수액에 반영됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 보증금이 확인되지 않은 다른 점유자의 인수위험은 별도입니다.
④ 시세·환금성 — 실거래 근거 없이 ‘싸다’고 할 수 없다
이 물건의 감정평가 대상면적은 23.34㎡이고, 엘이즈지29의 총 세대수는 14세대, 사용승인일은 2021.12.13입니다. 다만 동일 면적 실거래가가 제시되지 않았고 면적 매칭도 확인되지 않아, 현재 최저가나 김수현 보증금 기준 실질취득 부담이 시세보다 낮은지 높은지를 수치로 판단할 근거는 없습니다.
⑤ 입지·물적 상태 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 기호(1,16~54)는 주거용 오피스텔, 기호(2~15)는 다세대주택으로 이용 중입니다.
- 입지. 수영초등학교 남측 인근이며 공동주택·단독주택·주거용 오피스텔·근린생활시설 등이 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장 및 부산도시철도2호선 수영역이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하1층·지상10층이며 급배수·위생·승강기·소화전·시스템 냉난방설비가 되어 있습니다.
- 도로. 서측으로 노폭 약 5M 내외의 포장도로와 접합니다.
- 토지. 도시지역·제2종일반주거지역이며 토지(1)는 상대보호구역에 해당합니다. 공시지가는 1,622,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 김수현 인수액 재확인. 현재 회차 배당표상 25,721,000원이 인수액으로 계산되어 있습니다. 실제 배당기준과 매각물건명세서를 최종 확인해야 합니다.
- 미상 점유자 확인. 김미리·서옥애·박재봉·박원미·김벽·김민서·김민선·이호진·이수빈·김진아의 보증금·계약일·확정일자·점유관계를 확인해야 합니다.
- 김벽 배당요구. 2025.04.24 배당요구 사실이 확인되므로 보증금과 우선변제 요건을 함께 대조해야 합니다.
- 낙찰가와 인수액을 합산. 유찰로 최저가가 내려가도 김수현 보증금 미배당 인수액이 증가하므로 낙찰가만 비교하면 안 됩니다.
- 실거래 원본 확인. 동일 면적 실거래 비교자료가 없어 가격 메리트는 별도로 검증해야 합니다.
- 권리 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 내역을 입찰 전 원본으로 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “70% 최저가”보다 먼저 볼 것은 인수범위다
이 사건의 핵심은 감정가 145,000,000원이 101,500,000원으로 내려왔다는 사실이 아닙니다. 김수현의 보증금 125,000,000원과 현재 회차 미배당 인수 추정액 25,721,000원이 이미 확인되고, 그 밖에도 보증금·확정일자가 확인되지 않은 다수 점유자가 존재합니다. 따라서 현재 최저가를 실질취득가로 보면 안 되며, 유찰이 추가되더라도 김수현의 미배당 인수액은 오히려 증가합니다.
실거래 비교자료도 없어 현재 조건이 시세 대비 저렴한지 판단할 근거가 없습니다. 이 물건은 가격을 먼저 계산하는 사건이 아니라, 전체 임차보증금과 실제 인수범위를 확정한 뒤 실질취득비용을 계산해야 하는 사건입니다.
