부산지방법원 2025타경5093. 부산 수영구 광안동 엘이즈지29 2층 205호의 주거용 오피스텔입니다. 감정가는 143,000,000원, 1회 유찰된 현재 최저매각가는 100,100,000원입니다. 숫자만 보면 감정가보다 42,900,000원 낮아졌지만, 이 사건은 낙찰가만 보면 안 됩니다. 등기된 임차권자 서현지는 보증금 125,000,000원, 전입·확정일자 2022.05.16이고 배당요구도 확인됩니다. 현재 매각가를 전제로 한 배당 계산에서는 97,898,600원을 배당받고 27,101,400원이 미배당되어 매수인에게 인수되는 구조입니다.
즉 현재 회차의 확정분 기준 실질취득은 100,100,000원 + 27,101,400원 = 127,201,400원입니다. 낙찰가가 더 내려가면 서현지에게 돌아가는 배당액이 줄고 인수액이 커지므로, 낙찰가 하락분이 그대로 매수인의 이익이 되지 않습니다. 실제로 2회 유찰 시에는 매각가 70,070,000원에 인수 56,591,260원, 3회 유찰 시에는 매각가 49,049,000원에 인수 77,233,882원으로 계산되어 총 부담이 각각 약 126,661,260원, 126,282,882원 수준에 머뭅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5093 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 광안동 702-29 엘이즈지29 2층205호 |
| 도로명 | 부산광역시 수영구 광일로20번길 4 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 주거용 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하1층 / 지상10층 |
| 소유자 | 주식회사제이엘컴퍼니 |
| 감정가 / 최저가 | 143,000,000원 / 100,100,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 5,083,269,787원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 확인된 인수권리가 있다
권리 판정상 기준일은 2025.03.25 임의경매개시결정입니다. 서현지의 주택임차권은 2024.05.23 등기됐고, 임대차계약 2022.05.14, 점유개시 2022.05.14, 주민등록·확정일자 2022.05.16으로 확인됩니다. 보증금은 125,000,000원이며, 현재 회차 배당 계산상 27,101,400원 부족분이 매수인 인수입니다.
② 임차·점유 관계 — 서현지 외 다수의 미상 위험
| 성명 | 전입 / 점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|
| 서현지 | 2022.05.16 · 건물 전부 | 125,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 2024.05.23 |
| 김미리 | 2022.05.26 · 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 김진아 | 2022.06.13 · 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 김민서 | 2022.07.29 · 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 김벽 | 2022.08.01 · 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 2025.04.24 |
| 김민선 | 2022.08.05 · 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 이수빈 | 2023.05.11 · 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 이호진 | 2023.07.05 · 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 서옥애 | 2023.07.13 · 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 박재봉 | 2023.09.15 · 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 박원미 | 2023.10.27 · 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
서현지 외 점유자들은 보증금·확정일자 등이 확인되지 않아 대항력 有로 단정하지 않고 ‘대항력 가능·미상’으로 보는 것이 안전합니다. 모두 권리 판정 기준일 2025.03.25보다 앞선 전입일이 확인되므로, 각 점유자의 실제 임대차관계·보증금·점유 범위를 확인하기 전에는 추가 인수 위험을 0원으로 볼 수 없습니다.
③ 가격 판단 — 감정가 할인보다 인수구조가 먼저다
엘이즈지29는 2021.12.13 준공, 14세대로 확인됩니다. 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 1.0회입니다. 다만 현재 비교 가능한 실거래 시세 수치가 없어, 감정가 143,000,000원이나 현재 최저가 100,100,000원이 실제 시장가격보다 싸다고 단정할 근거는 없습니다.
특히 이 사건은 단순한 ‘감정가 대비 70%’ 물건이 아닙니다. 현재 회차 기준으로 서현지 미배당 보증금을 합친 확정분 실질취득은 127,201,400원이며, 추가 점유자 인수 위험까지 남습니다. 따라서 가격 비교를 할 때는 100,100,000원이 아니라 최소 127,201,400원에서 출발해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 100,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,201,400원 |
| 1. 임차인 서현지 보증금 | 125,000,000원 | 97,898,600원 |
| 서현지 미배당 · 매수인 인수 | - | 27,101,400원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당 계산에서는 매각대금이 집행비용과 서현지 배당으로 모두 소진됩니다. 서현지의 보증금 부족분 27,101,400원은 매수인 인수로 계산됩니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않았으며, 다른 점유자의 보증금도 확정되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 수영초등학교 남측 인근이며, 공동주택·단독주택·주거용 오피스텔·근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 부산도시철도2호선 수영역이 있어 대중교통 사정은 양호합니다.
- 이용상태. 해당 건물 일부는 주거용 오피스텔, 일부는 다세대주택으로 이용되고 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하1층·지상10층이며 급배수·위생·승강기·소화전·시스템 냉난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 870.0㎡, 평지의 자루형 토지이며 서측으로 약 5M 내외 포장도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 일부 토지는 상대보호구역에 해당합니다. 공시지가는 1,622,000원/㎡입니다.
- 공부. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 서현지 미배당금 재확인. 현재 계산상 인수액 27,101,400원이 매각물건명세서와 배당관계 원본에서도 동일하게 유지되는지 확인해야 합니다.
- 다른 점유자 전수 확인. 김미리·김진아·김민서·김벽·김민선·이수빈·이호진·서옥애·박재봉·박원미의 실제 임대차계약, 보증금, 확정일자, 점유범위를 확인해야 합니다.
- 실질취득 기준 입찰. 현재 회차는 최저가 100,100,000원이 아니라 확정분 기준 127,201,400원부터 가격 비교를 시작해야 합니다.
- 추가 유찰 착시 주의. 2회 유찰 시 매각가 70,070,000원·인수 56,591,260원, 3회 유찰 시 매각가 49,049,000원·인수 77,233,882원으로 낙찰가 하락분 상당 부분이 인수액 증가로 상쇄됩니다.
- 실거래 확인. 비교 가능한 최근 실거래를 확인한 뒤 실질취득 총액과 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·임대차관계 원본을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “70% 최저가”보다 먼저 볼 것은 인수액이다
이 물건의 숫자만 보면 감정가 143,000,000원에서 1회 유찰돼 100,100,000원까지 내려왔습니다. 하지만 서현지의 보증금 125,000,000원이 매각대금을 웃돌고, 현재 배당 계산상 27,101,400원이 매수인에게 남습니다. 그래서 확정분 실질취득은 127,201,400원입니다. 더 유찰돼 낙찰가가 내려가도 미배당 보증금이 늘기 때문에 총 부담은 약 1.26억대에 머뭅니다.
여기에 보증금이 확인되지 않은 선순위 전입 점유자가 다수 존재합니다. 이들의 대항력과 실제 인수액이 확정되지 않은 상태에서는 127,201,400원조차 최종 비용의 상한이 아닙니다. 비교 가능한 실거래 시세도 확인되지 않으므로, 이 사건은 ‘감정가의 70%’라는 할인율보다 임차관계 전수확인과 실질취득 총액 확정이 먼저인 물건입니다.
