부산지방법원 2025타경5093. 광안동 ‘엘이즈지29’ 2층 205호, 감정상 주거용 오피스텔입니다. 이 사건의 핵심은 최저가가 아니라 임차인 구조입니다. 등기된 임차권자 서현지는 보증금 125,000,000원, 전입·확정일자 2022.05.16, 임차권등기 2024.05.23으로 권리관계가 구체적으로 확인됩니다. 현재 143,000,000원 매각 가정에서는 집행비용 2,802,000원을 제외하고 보증금 전액이 배당되는 시뮬레이션이므로 서현지 때문에 발생하는 알려진 인수는 0원입니다.
문제는 그 밖의 10명입니다. 모두 기준일인 2025.03.25보다 앞선 전입일을 갖고 있으나 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 이들을 곧바로 “대항력 있는 임차인”이라고 확정하는 것도, 반대로 “인수 없음”이라고 제외하는 것도 위험합니다. 대항력 가능·미상 임차인 10명의 보증금 규모가 확인되기 전까지 실질취득액의 상단은 열려 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5093 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 광안동 702-29 엘이즈지29 2층 205호 |
| 물건종류 | 오피스텔 · 감정 이용상태 주거용 오피스텔 |
| 소유자 | 주식회사제이엘컴퍼니 |
| 감정가 / 최저가 | 143,000,000원 / 143,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 부산성의신용협동조합 / 5,083,269,787원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
| 준공 / 규모 | 2021.12.13 · 엘이즈지29 14세대 · 지하1층, 지상10층 |
| 민간임대주택 | 2022.02.10 민간임대주택등기 |
① 권리 흐름 — 기준일 전 전입자가 다수다
등기상 소유권보존과 민간임대주택등기는 2022.02.10에 이뤄졌고, 같은 날 부산성의신용협동조합 명의 채권최고액 5,170,000,000원의 공동담보 근저당이 설정됐습니다. 해당 근저당은 등기부상 이미 말소된 것으로 표시돼 있으며, 2025.09.10 확정채권양도를 원인으로 2025.11.19 케이씨유엔피엘대부주식회사 앞으로 근저당권 이전등기가 접수돼 있습니다.
갑구에는 2024.01.23 부산회생법원의 재산보전처분도 존재합니다. 양도·저당권·임차권 설정 등 처분행위를 금지하는 내용입니다. 이와 별도로 2025.03.25 부산지방법원 동부지원의 임의경매개시결정이 이 사건 권리판단의 기준일로 제시돼 있습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 11명, 보증금 미상 10명
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 서현지 | 2022.05.16 | 125,000,000원 | 2022.05.16 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 해당 없음 |
| 김미리 | 2022.05.26 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김진아 | 2022.06.13 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김민서 | 2022.07.29 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김벽 | 2022.08.01 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 배당요구 | 해당 없음 |
| 김민선 | 2022.08.05 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 이수빈 | 2023.05.11 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 이호진 | 2023.07.05 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 서옥애 | 2023.07.13 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 박재봉 | 2023.09.15 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 박원미 | 2023.10.27 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
보증기관의 대위·승계 중복신고는 없으므로 조사된 인원은 실제 임차인 11명으로 봅니다. 서현지는 건물 전부에 관한 임차권등기가 있고 배당요구도 했습니다. 김벽은 2025.04.24 배당요구가 접수됐지만 보증금과 확정일자는 미상입니다. 나머지 9명 역시 전입일은 확인되나 보증금·확정일자가 확인되지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 143,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,802,000원 |
| 1. 임차인 서현지 보증금 | 125,000,000원 | 125,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 15,198,000원 |
현재 회차 배당 시뮬레이션에서는 서현지의 보증금 125,000,000원이 전액 배당되어 해당 임차인에 대한 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 보증금 미상 임차인 10명의 추가 부담 가능성은 별도로 확인해야 합니다.
④ 유찰 시나리오 — 최저가 하락만큼 싸지지 않는다
| 회차 | 매각가 | 알려진 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 100% | 143,000,000원 | 0원 | 143,000,000원 |
| 1회 유찰 · 80% | 114,400,000원 | 13,001,600원 | 127,401,600원 |
| 2회 유찰 · 64% | 91,520,000원 | 35,527,360원 | 127,047,360원 |
여기가 이 물건의 가격 함정입니다. 1회 유찰되면 표면 최저가는 114,400,000원으로 내려가지만 서현지 보증금의 미배당분 때문에 알려진 매수인 인수액이 13,001,600원으로 늘어 실질취득은 127,401,600원입니다. 2회 유찰 시 표면 가격은 91,520,000원이지만 인수가 35,527,360원으로 늘어 실질취득은 127,047,360원입니다.
동일면적 실거래를 기준으로 가격 메리트를 확인할 수 있는 비교값은 없어, 감정가나 최저가만으로 “시세보다 싸다”고 평가할 근거는 없습니다. 특히 이 사건은 표면 최저가보다 실질취득액과 미상 임차인 보증금 확인이 우선입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정상 주거용 오피스텔입니다. 아파트가 아니라 오피스텔로 접근해야 합니다.
- 입지. 부산광역시 수영구 광안동 수영초등학교 남측 인근. 공동주택·단독주택·주거용 오피스텔·근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 부산도시철도 2호선 수영역이 있어 대중교통 사정은 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하1층·지상10층, 승강기·급배수·위생·소화전·시스템 냉난방설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 서측으로 폭 약 5M 내외 포장도로에 접합니다.
- 토지. 도시지역·제2종일반주거지역이며 일부 토지는 상대보호구역에 해당합니다. 공시지가 1,622,000원/㎡, 토지면적 870㎡입니다.
- 규모. 엘이즈지29는 2021.12.13 준공, 14세대의 소규모 건물입니다.
- 공부 차이. 감정요항상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 10명의 계약 원본 확인. 보증금·확정일자·실점유 범위가 확인되기 전에는 최종 인수액을 확정하지 마세요.
- 서현지 배당액 재확인. 현재 143,000,000원 시나리오에서는 125,000,000원 전액배당이지만 유찰 시 미배당액이 매수인 인수로 전환됩니다.
- 유찰가만 보지 않기. 114,400,000원 낙찰 시 알려진 실질취득은 127,401,600원, 91,520,000원 낙찰 시 127,047,360원입니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.02.10 민간임대주택등기가 존재하므로 매각 후 처리와 임대관계의 실제 상태를 확인하세요.
- 재산보전처분 확인. 2024.01.23 재산보전처분의 현재 효력과 매각에 따른 처리 여부를 원본 서류에서 대조하세요.
- 근저당 변동 확인. 2022.02.10 근저당, 등기부상 말소 표시, 2025.11.19 근저당권 이전등기의 연결관계를 최신 등기사항으로 재확인하세요.
- 관리비·당해세 확인. 현재 배당 시뮬레이션에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임대차계약서와 배당요구 관련 문서를 입찰 직전 기준으로 직접 확인하세요.
맺으며 — “신건 1.43억”보다 먼저 풀어야 할 임차인 10명
이 사건을 현재 회차 숫자만 보면 감정가와 최저가가 모두 143,000,000원이고, 서현지 보증금 125,000,000원도 전액 배당되어 알려진 인수가 0원이므로 단순해 보입니다. 하지만 결론은 정반대입니다. 보증금 미상·확정일자 미상인 기준일 이전 전입자가 10명 더 있기 때문입니다.
또 유찰되면 표면 가격이 114,400,000원, 91,520,000원으로 내려가도 서현지 미배당분이 매수인 인수로 이동해 알려진 실질취득은 각각 127,401,600원, 127,047,360원입니다. 즉 “유찰 = 그만큼 싸짐”이 아닙니다. 여기에 미상 임차인 위험까지 남아 있으므로, 이 사건의 순서는 가격 계산보다 임차인 확정이 먼저입니다. 권리 불확실성이 해소되기 전에는 낮은 최저가 자체를 매력으로 평가하기 어렵습니다.
