부산지방법원 2025타경5093. 부산 수영구 광안동 ‘엘이즈지29’ 2층 203호, 주거용 오피스텔입니다. 감정가와 최저매각가는 143,000,000원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 표면상 예상배당에는 등기된 임차보증금 23,000,000원만 반영되어 매수인 인수액이 0원으로 계산되지만, 현황조사에서 확인된 다른 임차인 10명의 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다.
이 10명은 모두 말소기준일인 2025.03.25.보다 전입일이 빠릅니다. 다만 보증금·확정일자·점유 범위가 미상이므로 곧바로 대항력 있다고 확정할 수는 없습니다. 정확한 표현은 “대항력 가능·미상”입니다. 실제 보증금과 배당 여부에 따라 미배당 잔액이 낙찰자에게 승계될 수 있어, 최저가만으로 실질취득액을 계산하거나 “신건 1.43억이면 싸다”고 판단할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5093 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 광안동 702-29 엘이즈지29 2층 203호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 수영구 광일로20번길 4 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 주거용 오피스텔 · 철근콘크리트구조 지하1층·지상10층 중 2층 |
| 면적 비교기준 | 23.34㎡ |
| 소유자 | 주식회사제이엘컴퍼니 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 143,000,000원 / 143,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 부산성의신용협동조합 / 5,083,269,787원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이전 임차관계가 핵심
갑구에는 2022.02.10. 민간임대주택등기와 2024.01.23. 부산회생법원의 재산보전처분도 있습니다. 특히 임대의무기간과 임대료 증액기준 준수 내용이 등기되어 있으므로, 매각 후 처리 여부를 매각물건명세서와 등기 원본에서 확인해야 합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 11명, 중복 승계신고 없음
보증기관의 대위·승계로 중복된 신고는 없습니다. 아래 11명은 모두 실제 임차인으로 분류됩니다. 안도하루나는 보증금 23,000,000원, 전입·확정일자 2023.08.24., 임차권등기와 배당요구가 확인됩니다. 나머지 10명은 보증금과 확정일자가 미상입니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 / 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김미리 | 2022.05.26 | 미상 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 서옥애 | 2023.07.13 | 미상 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 박재봉 | 2023.09.15 | 미상 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 박원미 | 2023.10.27 | 미상 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 김벽 | 2022.08.01 | 미상 | 미상 / 2025.04.24 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 김민서 | 2022.07.29 | 미상 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 김민선 | 2022.08.05 | 미상 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 이호진 | 2023.07.05 | 미상 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 이수빈 | 2023.05.11 | 미상 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 김진아 | 2022.06.13 | 미상 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 일본국인 안도하루나 | 2023.08.24 | 23,000,000원 | 2023.08.24 / 2024.09.30 | 있음 | 있음 | 미배당 잔액 |
③ 예상배당표 (매각가 143,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,802,000원 |
| 1. 임차인 일본국인 안도하루나 보증금 | 23,000,000원 | 23,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 117,198,000원 |
현재 계산은 집행비용과 확인된 임차보증금 23,000,000원만 반영한 결과입니다. 보증금 미상 임차인 10명의 채권과 당해세·최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당과 인수액은 달라질 수 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 미배당 | 소유자 잔여 | 계산상 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 143,000,000원 | 0원 | 117,198,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 114,400,000원 | 0원 | 88,998,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 91,520,000원 | 0원 | 66,472,640원 | 0원 |
④ 가격 판단 — 비교 시세가 없어 ‘저렴’ 판정 금지
엘이즈지29는 2021.12.13. 준공, 14세대 규모로 확인됩니다. 그러나 감정가·최저가와 직접 비교할 최근 12개월 평균이나 최신 실거래 금액이 확인되지 않아 143,000,000원이 시세보다 낮은지 판단할 수 없습니다. 더구나 실질취득액은 미상 보증금의 승계 여부에 따라 달라질 수 있으므로, 감정가 대비 유찰률만으로 가격 가점을 줄 수 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 수영초등학교 남측 인근으로 공동주택·단독주택·주거용 오피스텔·근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 양호합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 부산도시철도 2호선 수영역이 있어 대중교통 사정이 양호합니다.
- 이용상태. 주거용 오피스텔로 이용 중이며 급배수·위생·승강기·소화전·시스템 냉난방설비가 설치되어 있습니다.
- 도로·토지. 인접지와 등고평탄한 2필 일단의 자루형 토지이며 서측으로 약 5m 포장도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 일부 토지는 상대보호구역에 저촉됩니다. 공시지가는 1,622,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 14세대 소규모 오피스텔이고 직접 비교할 실거래 금액이 확인되지 않아 매도 시 가격 검증이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 11명의 호실·점유관계 확인. 203호 실제 점유자와 각 임차인의 점유 범위를 현장조사·전입세대확인서·매각물건명세서로 대조해야 합니다.
- 미상 보증금 10건 확정. 임대차계약서, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부와 미배당 예상액을 확인하기 전에는 인수액 상한을 정할 수 없습니다.
- 안도하루나 임차권 확인. 예상배당은 23,000,000원 전액이지만 실제 배당 부족분이 발생하면 잔액 승계 가능성이 남습니다.
- 근저당 원본 대조. 2022.02.10. 근저당의 말소 표시와 2025.11.19. 근저당권이전 등기의 관계를 확인해야 합니다.
- 보전처분·민간임대주택등기 확인. 2024.01.23. 재산보전처분과 민간임대주택등기의 매각 후 처리 여부를 법원 서류에서 확인해야 합니다.
- 실거래 조사. 동일 건물·유사 면적의 최근 거래와 임대차 시세를 확보해 감정가 143,000,000원의 적정성을 별도로 검증해야 합니다.
- 원본 서류 확인. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·배당요구 종기 내 접수문건을 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 가격보다 먼저 ‘인수액’을 닫아야 한다
이 물건은 신건 최저가 143,000,000원보다 임차관계가 훨씬 중요한 사건입니다. 등기된 임차보증금 23,000,000원은 현재 예상배당에서 전액 배당되지만, 보증금·확정일자가 확인되지 않은 임차인 10명이 별도로 존재합니다. 이들의 전입일은 모두 말소기준일보다 앞서므로 대항력 가능성을 배제할 수 없습니다.
여기에 채권최고액 5,170,000,000원의 근저당 말소 표시와 후속 근저당권이전 등기, 신청채권 5,083,269,787원과 신청채권자 배당 0원의 불일치까지 남아 있습니다. 따라서 현재 결론은 권리위험 높음·실질취득액 산정 불가·가격판단 보류입니다. 미상 보증금과 등기 흐름을 원본으로 해소하기 전에는 입찰가를 정할 단계가 아닙니다.
