100,100,000원
부산지방법원 2025타경5093. 수영구 광안동 엘이즈지29 2층 203호 오피스텔입니다. 감정평가상 해당 건물의 오피스텔은 주거용으로 이용되고 있고, 건물은 철근콘크리트구조 지하 1층·지상 10층입니다. 현재 회차 최저매각가는 100,100,000원으로 감정가 143,000,000원의 70%입니다.
숫자만 보면 1회 유찰 할인폭이 먼저 눈에 들어오지만, 이 사건은 가격보다 임차관계 확인이 선행돼야 하는 물건입니다. 현황조사상 김미리·서옥애·박재봉·박원미· 김벽·김민서·김민선·이호진·이수빈·김진아의 전입일은 모두 기준권리 산정일인 2025.03.25보다 앞섭니다. 다만 이 10명은 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 대항력을 확정적으로 단정할 수 없고, 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5093 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 광안동 702-29 엘이즈지29 2층 203호 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 주거용 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하 1층 / 지상 10층 |
| 소유자 | 주식회사제이엘컴퍼니 |
| 감정가 / 최저가 | 143,000,000원 / 100,100,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 부산성의신용협동조합 / 5,083,269,787원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
| 기준권리 산정 | 2025.03.25 임의경매개시결정 |
① 권리 흐름 — 기준권리보다 앞선 전입자가 핵심
등기 흐름에는 2022.02.10 부산성의신용협동조합의 채권최고액 5,170,000,000원 근저당권이 있고, 현재 자료에서는 이 근저당권이 이미 말소된 것으로 표시됩니다. 한편 2025.11.19에는 같은 1번 근저당권이 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전된 등기도 함께 확인됩니다. 따라서 근저당의 현재 상태와 실제 말소·이전 관계는 원본 등기사항을 다시 대조할 필요가 있습니다.
2024.09.30에는 안도하루나 명의의 주택임차권이 등기됐습니다. 임대차계약일·전입일·점유개시일· 확정일자가 모두 2023.08.24이고, 보증금은 23,000,000원입니다. 이 임차권은 기준권리 산정일보다 앞서며 우선변제권 행사 가능성이 확인됩니다. 현재 100,100,000원 매각가 배당가정에서는 23,000,000원이 전액 배당돼 잔여 인수액이 0원으로 계산되지만, 실제 배당이 부족해지는 경우 미배당 보증금의 인수 가능성을 별도로 확인해야 합니다.
② 임차관계 — 11명 중 10명의 보증금이 미상
| 성명 | 사용부분 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김미리 | 미상 | 2022.05.26 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 서옥애 | 미상 | 2023.07.13 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 박재봉 | 미상 | 2023.09.15 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 박원미 | 미상 | 2023.10.27 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김벽 | 미상 | 2022.08.01 | 미상 | 미상 | 2025.04.24 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김민서 | 미상 | 2022.07.29 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김민선 | 미상 | 2022.08.05 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 이호진 | 미상 | 2023.07.05 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 이수빈 | 미상 | 2023.05.11 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김진아 | 미상 | 2022.06.13 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 일본국인 안도하루나 | 203호 전부 | 2023.08.24 | 23,000,000원 | 2023.08.24 | 2024.09.30 | 확인 | 가능 | 없음 |
③ 가격 — 70% 유찰가지만 시세 메리트는 판단 보류
현재 최저매각가는 감정가 143,000,000원의 70%인 100,100,000원입니다. 다음 유찰 시 시나리오는 70,070,000원, 그 다음은 49,049,000원으로 제시돼 있습니다. 그러나 엘이즈지29의 확인된 최근 매매금액이 없어, 현재 최저가가 실거래 시세보다 싼지 비싼지를 직접 비교할 근거는 없습니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가정 | 계산상 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 70% | 100,100,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 49% | 70,070,000원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 34.3% | 49,049,000원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 100,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,201,400원 |
| 1. 임차인 일본국인 안도하루나 보증금 | 23,000,000원 | 23,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 74,898,600원 |
현재 배당가정에서는 안도하루나 보증금 23,000,000원이 전액 배당되고 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 보증금이 확인되지 않은 다른 전입자 10명은 이 계산으로 인수 위험이 해소됐다고 볼 수 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 수영구 광안동 수영초등학교 남측 인근으로, 공동주택·단독주택·주거용 오피스텔·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 부산도시철도 2호선 수영역이 있어 대중교통 사정은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하 1층·지상 10층이며 급배수·위생·승강기·소화전·시스템 냉난방설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 서측으로 폭 약 5M 내외의 포장도로와 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며 일부 토지는 상대보호구역에 해당합니다. 공시지가는 1,622,000원/㎡입니다.
- 규모. 엘이즈지29는 14세대로 확인되며 준공일은 2021.12.13입니다. 최근 확인된 매매금액이 없어 가격 검증에는 별도 실거래 확인이 필요합니다.
- 건축 상태. 공부와의 차이는 없고 위반 사항은 없는 것으로 확인됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 전입자 10명 확인. 김미리·서옥애·박재봉·박원미·김벽·김민서·김민선·이호진·이수빈·김진아의 실제 점유부분, 임대차계약, 보증금과 확정일자를 확인해야 합니다.
- 안도하루나 배당 확인. 보증금 23,000,000원이 실제로 전액 배당되는지 최종 배당순위와 배당요구를 확인해야 합니다.
- 근저당 상태 대조. 2022.02.10 부산성의신용협동조합 근저당의 말소 표시와 2025.11.19 케이씨유엔피엘대부주식회사 이전등기의 관계를 현재 등기사항으로 재확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.02.10 민간임대주택등기가 존재하므로 매각 후 처리와 현재 효력을 확인해야 합니다.
- 보전처분 확인. 2024.01.23 부산회생법원의 재산보전처분 등기가 있어 현재 효력 및 매각 후 처리 여부를 확인해야 합니다.
- 시세 원본 확인. 최근 확인된 거래금액이 없으므로 100,100,000원이 시장가격 대비 유리하다고 단정하지 말고 주변 동일·유사 오피스텔 실거래를 별도로 대조해야 합니다.
맺으며 — 할인율보다 ‘미확정 인수액’이 먼저다
이 물건은 감정가 143,000,000원에서 1회 유찰돼 100,100,000원까지 내려왔습니다. 하지만 현재 단계에서 핵심은 30%의 가격 하락이 아닙니다. 기준권리 산정일보다 앞선 전입자 가운데 10명의 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 실질취득가의 상단을 계산할 수 없기 때문입니다.
안도하루나의 보증금 23,000,000원은 현재 배당가정상 전액 배당돼 잔여 인수액이 0원이지만, 그 사실이 다른 전입자의 위험까지 없애지는 않습니다. 또한 확인된 최근 실거래 가격도 없어 최저가 100,100,000원을 시세보다 싸다고 평가할 근거가 없습니다. 이 사건은 응찰가를 정하기 전에 임대차관계·보증금·배당순위·근저당 현재 상태부터 확정해야 하는 물건입니다.
