부산지방법원 2025타경5093. 수영구 광안동 ‘엘이즈지29’ 4층 402호이며 감정 이용상태는 주거용 오피스텔입니다. 소유자는 주식회사제이엘컴퍼니입니다. 등기상 2022.02.10 부산성의신용협동조합의 채권최고액 5,170,000,000원 근저당권이 설정됐고, 해당 근저당은 현재 자료에서 이미 말소된 권리로 표시됩니다. 이후 2025.03.25 임의경매개시결정이 들어왔으며, 제공된 권리판정상 이 경매개시결정일이 말소기준으로 계산돼 있습니다.
문제는 그 말소기준일보다 앞서 전입한 점유자가 다수라는 점입니다. 박연희는 2023.03.06 주민등록과 확정일자를 갖추고 2024.03.13 임차권등기를 마쳤으며 보증금은 10,000,000원입니다. 나머지 10명도 모두 2022~2023년에 전입했지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 이 10명은 단순히 ‘대항력 있음’으로 단정할 수 없고, 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5093 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 광안동 702-29 엘이즈지29 4층 402호 |
| 도로명 | 부산광역시 수영구 광일로20번길 4 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 주거용 오피스텔 |
| 소유자 | 주식회사제이엘컴퍼니 |
| 감정가 / 최저가 | 145,000,000원 / 101,500,000원 (1회 유찰·감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 부산성의신용협동조합 / 5,083,269,787원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하1층, 지상10층 |
| 토지 | 870㎡ · 제2종일반주거지역 · 공시지가 1,622,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 전입자 다수
② 임차인 — 실제 11명, 그중 10명은 보증금 미상
| 임차인 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김미리 | 2022.05.26 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 김진아 | 2022.06.13 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 김민서 | 2022.07.29 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 김벽 | 2022.08.01 | 미상 | 미상 | 2025.04.24 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 김민선 | 2022.08.05 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 박연희 | 2023.03.06 | 2023.03.06 | 10,000,000원 | 2024.03.13 | 有 | 有 | 전액배당 가정 |
| 이수빈 | 2023.05.11 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 이호진 | 2023.07.05 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 서옥애 | 2023.07.13 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 박재봉 | 2023.09.15 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 박원미 | 2023.10.27 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
보증기관 대위·승계로 중복 신고된 사람은 없으므로 실제 임차인은 11명입니다. 박연희는 전입·확정일자·임차권등기와 보증금 10,000,000원이 확인되고 현재 예상배당표에서 전액 배당되므로 이 가정대로라면 박연희의 미배당 보증금은 없습니다. 그러나 나머지 10명은 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 매수인이 추가로 부담할 수 있는 금액을 계산할 수 없습니다.
③ 가격 판단 — 70% 유찰가만으로 ‘저렴’ 판단 금지
현재 회차는 감정가 145,000,000원의 70%인 101,500,000원입니다. 2회 유찰 시 시나리오는 71,050,000원, 3회 유찰 시는 49,735,000원입니다. 그러나 확인된 실거래 금액이 없어 감정가나 최저가를 실제 시장가격과 직접 비교할 근거는 없습니다.
| 회차 시나리오 | 감정가 대비 | 매각가 | 배당모형 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰) | 70% | 101,500,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 49% | 71,050,000원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 34.3% | 49,735,000원 | 0원 |
단지 정보에는 엘이즈지29 14세대, 2021.12.13, 대상면적 23.34㎡가 확인되지만 해당 면적은 본건과 일치 확인이 되지 않았습니다. 따라서 이 수치로 본건의 가격 메리트를 보정하지 않았습니다. 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 1.0회이나 낙찰가 자료는 확인되지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 101,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,221,000원 |
| 1. 임차인 박연희 보증금 | 10,000,000원 | 10,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 89,279,000원 |
현재 배당가정에서는 박연희 보증금 10,000,000원이 전액 배당되고 매수인 인수액이 0원으로 계산됩니다. 다만 이 계산에는 보증금이 확인되지 않은 다른 10명의 인수 가능액이 반영되어 있지 않습니다. 또한 신청채권자의 청구액 5,083,269,787원이 위 배당항목에는 포함되어 있지 않으므로, 표의 미배당 0원만으로 전체 채권관계가 정리됐다고 해석해서는 안 됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정 이용상태는 주거용 오피스텔입니다. 엘이즈지29 건물 내 기호 1, 16~54는 주거용 오피스텔, 기호 2~15는 다세대주택으로 이용 중입니다.
- 입지. 수영초등학교 남측 인근이며 공동주택·단독주택·주거용 오피스텔·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 부산도시철도 2호선 수영역이 있어 대중교통 사정은 양호하다고 평가되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하1층·지상10층이며 승강기·급배수·위생·소화전·시스템 냉난방설비가 설치되어 있습니다.
- 토지. 870㎡의 평지·자루형 토지로 서측 약 5m 포장도로에 접하고, 제2종일반주거지역입니다.
- 규제. 일부 토지는 상대보호구역에 저촉되며, 공부와의 차이는 없습니다. 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
- 환금성. 확인된 단지 세대수는 14세대입니다. 실거래 금액이 확인되지 않아 매각가 대비 시장가격 수준은 판단을 유보해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 10명 보증금 확인. 김미리·김진아·김민서·김벽·김민선·이수빈·이호진·서옥애·박재봉·박원미의 보증금과 확정일자를 확인하기 전에는 인수금액을 확정하지 마세요.
- 말소기준 재대조. 2022.02.10 근저당이 ‘이미 말소’로 표시되는 동시에 2025.11.19 근저당권 이전등기가 존재합니다. 최신 등기부 원문에서 상태를 확인해야 합니다.
- 박연희 주소 확인. 본건 도로명과 임차권등기상의 도로명 표기가 서로 다르므로 동일 목적물 여부와 표기 경위를 대조하세요.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.02.10 민간임대주택등기가 존재합니다. 매각 후 처리 여부를 매각물건명세서와 관계 법령 기준으로 확인하세요.
- 배당표 과신 금지. 현재 표에는 박연희 보증금만 배당되고 신청채권 5,083,269,787원과 미상 임차인 보증금이 반영되어 있지 않습니다.
- 가격 메리트 유보. 감정가 대비 70%라는 사실은 경매 회차 할인일 뿐 시세 대비 할인율이 아닙니다. 실거래 근거 없이 ‘싸다’고 판단하지 마세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 종기 및 제출서류를 직접 확인하세요.
맺으며 — “70% 유찰가보다 미상 임차인 10명이 먼저다”
이 사건의 표면적인 숫자는 단순합니다. 감정가 145,000,000원에서 한 차례 유찰되어 최저가가 101,500,000원으로 내려왔습니다. 하지만 권리분석의 핵심은 할인율이 아닙니다. 실제 임차인 11명 가운데 10명의 보증금과 확정일자가 미상이고, 모두 제공된 말소기준일보다 먼저 전입했습니다. 박연희 10,000,000원은 현재 배당가정에서 전액 배당되지만, 다른 10명의 미배당 보증금이 존재할 경우 매수인의 실질취득액은 101,500,000원을 넘어갑니다.
여기에 2022년 근저당의 말소 표시와 2025년 근저당권 이전등기가 함께 존재하는 등기 흐름, 박연희 임차권등기의 주소 표기 차이까지 있습니다. 실거래 비교자료도 없어 현재 가격이 시세보다 낮다고 판단할 근거가 없습니다. 따라서 이 물건은 낮아진 최저가보다 미상 임차인의 보증금·대항력과 최신 등기 상태를 먼저 해소해야 하는 사건입니다.
