부산지방법원 2025타경5093. 수영구 광안동 엘이즈지29 4층 402호 오피스텔입니다. 감정평가 이용상태도 주거용 오피스텔을 포함하는 건물로 확인됩니다. 등기상 소유자는 주식회사제이엘컴퍼니이며, 2022.02.10. 부산성의신용협동조합 명의의 채권최고액 5,170,000,000원 근저당권 설정 이력이 있습니다. 이 근저당권은 현재 등기 내용상 이미 말소로 표시되어 있고, 경매 사건에서는 2025.03.25. 임의경매개시결정이 말소기준으로 판정되어 있습니다.
문제는 그보다 앞서 전입한 점유자들이 많다는 점입니다. 현황조사상 김미리·서옥애·박재봉·박원미· 김벽·김민서·김민선·이호진·이수빈·김진아가 확인되고, 이들의 보증금과 확정일자는 확인되지 않습니다. 보증금·확정일자 미상인 점유자는 단순히 “대항력 있음”으로 확정할 수 없고 “대항력 가능·미상”으로 보는 것이 안전합니다. 별도로 박연희는 2023.03.06. 주민등록·확정일자, 보증금 10,000,000원, 주택 전부에 대한 임차권등기가 확인됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5093 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 광안동 702-29 엘이즈지29 4층 402호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 수영구 광일로20번길 4 |
| 물건종류 | 오피스텔 |
| 소유자 | 주식회사제이엘컴퍼니 |
| 감정가 / 최저가 | 145,000,000원 / 145,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 부산성의신용협동조합 / 5,083,269,787원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 말소보다 ‘선순위 점유·임차권’ 확인이 먼저
등기에는 2022.02.10. 민간임대주택등기, 2024.01.23. 부산회생법원의 재산보전처분도 존재하며 소멸로 표시되어 있지 않습니다. 또한 2022.02.10. 설정된 부산성의신용협동조합 근저당권은 등기상 이미 말소로 표시되는 한편, 2025.11.19. 케이씨유엔피엘대부주식회사로 1번 근저당권이전 등기가 존재합니다. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서와 매각물건명세서를 직접 대조해야 할 이유입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인·점유자 11명
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 / 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 판단 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김미리 | 2022-05-26 | 미상 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
| 서옥애 | 2023-07-13 | 미상 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
| 박재봉 | 2023-09-15 | 미상 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
| 박원미 | 2023-10-27 | 미상 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
| 김벽 | 2022-08-01 | 미상 | 미상 / 2025-04-24 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
| 김민서 | 2022-07-29 | 미상 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
| 김민선 | 2022-08-05 | 미상 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
| 이호진 | 2023-07-05 | 미상 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
| 이수빈 | 2023-05-11 | 미상 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
| 김진아 | 2022-06-13 | 미상 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
| 박연희 | 2023-03-06 | 10,000,000원 | 2023-03-06 / 2024-03-13 | 有 | 有 | 배당 가정상 0원 |
박연희는 주택 전부에 대해 2023.03.04. 점유개시, 2023.03.06. 주민등록 및 확정일자, 임차보증금 10,000,000원이 등기되어 있습니다. 현재 145,000,000원 매각가를 전제로 한 배당 가정에서는 이 보증금이 10,000,000원 전액 배당되어 박연희 몫의 잔여 인수액은 0원으로 계산됩니다.
③ 가격 판단 — 실거래 근거 없이 ‘싸다’고 볼 수 없다
이 사건은 감정가와 최저매각가가 모두 145,000,000원이고 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 그러나 동일 물건과 직접 비교할 실거래 가격이 확인되지 않으므로, 현재 1.45억이 시세 대비 저렴한지 비싼지를 수치로 판정할 근거가 없습니다.
더 중요한 점은 실질취득액 자체도 미확정이라는 것입니다. 보증금 미상 점유자 10명의 승계액이 확인되지 않은 상태에서 최저가 1.45억만 보고 가격 메리트를 평가하면 안 됩니다. 먼저 매각물건명세서와 임대차관계 원본을 통해 각 보증금·확정일자·배당요구·점유관계를 확인하고, 그 뒤 낙찰가 + 실제 인수액을 기준으로 가격을 판단해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 145,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,830,000원 |
| 1. 임차인 박연희 보증금 | 10,000,000원 | 10,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 132,170,000원 |
이 배당 가정에서는 집행비용 2,830,000원과 박연희 보증금 10,000,000원만 배당되고 132,170,000원이 소유자 교부로 계산됩니다. 신청채권자 청구액은 5,083,269,787원이지만 이 배당 가정에는 신청채권자 배당이 0원으로 계산되어 있습니다. 또한 보증금 미상 점유자 10명의 채권은 금액 확인 전이므로 실제 배당·인수관계는 원본 확인이 필요합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 수영구 광안동 수영초등학교 남측 인근으로, 공동주택·단독주택·주거용 오피스텔·근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 양호합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 부산도시철도 2호선 수영역이 있어 대중교통 사정은 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하 1층·지상 10층 건물이며 급배수·위생·승강기·소화전·시스템 냉난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 인접지와 등고평탄한 2필 일단의 자루형 토지로 업무시설 및 공동주택 건부지로 이용 중이며, 서측으로 노폭 약 5M 내외 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 일부 토지는 상대보호구역에 저촉됩니다. 공시지가는 1,622,000원/㎡입니다.
- 건축 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 11명 전수 확인. 현황조사상 이름만 확인된 10명의 실제 점유 여부·보증금·계약기간·확정일자·배당요구 여부를 매각물건명세서와 주민등록·임대차 자료로 대조해야 합니다.
- 실질취득액 재계산. 보증금 미상 점유자 중 매수인이 인수할 금액이 확인되면 반드시 낙찰가에 합산해 총취득원가를 다시 계산해야 합니다.
- 박연희 임차권. 보증금 10,000,000원, 주민등록·확정일자 2023.03.06., 배당요구 2024.03.13.이 확인되며 현재 배당 가정상 전액 배당입니다.
- 민간임대주택등기·보전처분. 2022.02.10. 민간임대주택등기와 2024.01.23. 재산보전처분의 현재 효력 및 매각 후 처리 여부를 원본에서 확인해야 합니다.
- 근저당 등기 대조. 2022.02.10. 부산성의신용협동조합 근저당은 이미 말소로 표시되지만 2025.11.19. 케이씨유엔피엘대부주식회사로 근저당권이전 등기가 존재하므로 최신 등기 원본을 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 직접 비교 가능한 실거래 자료가 확인되지 않아 신건 145,000,000원의 시세 메리트를 단정할 수 없습니다.
맺으며 — 최저가보다 ‘미확정 인수액’이 먼저다
이 물건의 승부처는 감정가 145,000,000원이 아닙니다. 조사된 실제 임차인·점유자가 11명이고, 그중 10명의 보증금이 확인되지 않았다는 점이 핵심입니다. 박연희의 보증금 10,000,000원은 현재 배당 가정상 전액 배당되어 해당 임차인 몫의 인수액은 0원으로 계산되지만, 다른 점유자들의 승계 가능성은 별개입니다.
따라서 현재 단계에서는 실질취득액을 확정할 수 없고, 신건 1.45억이 싸다고 평가할 근거도 없습니다. 1회 유찰 116,000,000원, 2회 유찰 92,800,000원으로 최저가가 내려가더라도 선순위 임차보증금이 남는다면 총취득원가는 그만큼 올라갑니다. 권리 확인 전 가격 판단 금지. 임차관계를 먼저 확정한 뒤에야 입찰가를 계산할 수 있는 사건입니다.
