부산지방법원 2025타경5093. 부산 수영구 광안동 엘이즈지29 3층 308호 오피스텔입니다. 감정가는 145,000,000원이며, 한 차례 유찰되어 최저매각가가 101,500,000원으로 낮아졌습니다. 수영초등학교 남측 인근에 위치하고 수영역과 버스정류장을 이용할 수 있는 입지입니다. 다만 가격 인하와 실제 취득비용은 별개의 문제입니다. 등기상 권리관계와 임차인 보증금이 정리되지 않으면 낙찰대금 이외의 부담을 확정할 수 없습니다.
특히 본건은 2022년 설정된 공동담보 근저당권에 기말소 표시가 있으면서, 2025년에는 해당 근저당권의 이전 등기가 나타납니다. 경매개시결정이 말소기준으로 분류된 내역도 존재하지만, 그 분류만으로 실제 말소기준권리가 확정되었다고 볼 수 없습니다. 등기원본과 매각물건명세서를 대조해 임차인의 권리 순위를 다시 판단해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5093 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 광안동 702-29 엘이즈지29 3층 308호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 수영구 광일로20번길 4 |
| 물건종류 | 집합건물 · 오피스텔 |
| 건물규모 | 철근콘크리트구조 · 지하 1층 / 지상 10층 |
| 소유자 | 주식회사제이엘컴퍼니 |
| 감정가 | 145,000,000원 |
| 최저매각가 | 101,500,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 | 부산성의신용협동조합 |
| 신청채권자 청구액 | 5,083,269,787원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
| 전입 조사 | 10명 확인 · 실제 임차인 수 및 각 임대차관계 미확정 |
| 매수인 인수 | 확정 불가 · 추가 확인 필요 |
① 권리 흐름 — 말소기준부터 다시 확인해야 한다
2022.02.10 설정된 부산성의신용협동조합 근저당권은 채권최고액 5,170,000,000원의 공동담보 근저당권입니다. 해당 권리에 등기상 이미 말소되었다는 표시가 있으나, 2025.11.19에는 케이씨유엔피엘대부주식회사로의 근저당권 이전 내역도 나타납니다.
한편 2025.03.25 경매개시결정이 말소기준으로 분류되어 있습니다. 근저당권의 실제 존속·말소 여부와 이전 경위를 확인하기 전에는 이 경매개시결정을 확정적인 말소기준으로 사용할 수 없습니다.
근저당권이 실제로 존속했는지, 근저당권 이전의 효력이 무엇인지, 경매신청 채권자의 현재 지위가 어떻게 정리되는지에 따라 임차인 순위와 배당관계 판단이 달라질 수 있습니다.
권리분석의 핵심은 선순위 여부를 단정하지 않는 것입니다. 전입자들의 전입일은 경매개시결정일보다 앞서지만, 2022년 근저당권 설정일보다 늦습니다. 어느 권리가 실제 말소기준으로 작용하는지 확정되지 않았으므로 전입일만으로 임차인 전원을 대항력 있는 선순위 임차인이라고 판단해서는 안 됩니다.
② 임차인 분석 — 전입 조사 10명, 인수보증금 미확정
현황조사에서 이름이 확인된 전입자는 10명입니다. 이들은 보증기관의 대위·승계 신고가 아닌 개별 조사 대상자로 나타나지만, 전입자 10명이 각각 독립된 임대차계약을 체결한 실제 임차인 10명이라는 사실까지 확정된 것은 아닙니다. 계약서·점유 호실·보증금·확정일자를 확인해야 실제 임차인 수와 인수 위험을 계산할 수 있습니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김미리 | 2022.05.26 | 미상 | 가능·미상 | 미확정 | 확인 필요 |
| 김진아 | 2022.06.13 | 미상 | 가능·미상 | 미확정 | 확인 필요 |
| 김민서 | 2022.07.29 | 미상 | 가능·미상 | 미확정 | 확인 필요 |
| 김벽 | 2022.08.01 | 미상 | 가능·미상 | 미확정 | 확인 필요 배당요구 2025.04.24 |
| 김민선 | 2022.08.05 | 미상 | 가능·미상 | 미확정 | 확인 필요 |
| 이수빈 | 2023.05.11 | 미상 | 가능·미상 | 미확정 | 확인 필요 |
| 이호진 | 2023.07.05 | 미상 | 가능·미상 | 미확정 | 확인 필요 |
| 서옥애 | 2023.07.13 | 미상 | 가능·미상 | 미확정 | 확인 필요 |
| 박재봉 | 2023.09.15 | 미상 | 가능·미상 | 미확정 | 확인 필요 |
| 박원미 | 2023.10.27 | 미상 | 가능·미상 | 미확정 | 확인 필요 |
대항력 가능·미상은 대항력이 인정되었다는 의미가 아닙니다. 실제 점유·계약관계·주택 인도·전입신고·권리의 선후관계 등을 종합 확인해야 합니다. 확정일자가 확인되지 않아 우선변제권도 확정할 수 없습니다.
전입자들의 보증금과 계약관계가 확인되지 않았습니다. 특히 실제 대항력 있는 임차인이 존재하고 보증금을 배당받지 못한다면, 미배당 보증금이 매수인에게 승계되는지 검토해야 합니다.
실질취득가 = 낙찰가 + 매수인 인수보증금입니다. 인수형 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크고 배당금과 인수금이 이에 따라 배분되는 구조라면, 실질취득가는 보증금 수준에 근접할 수 있습니다. 따라서 낙찰가가 내려간다고 실제 취득비용도 같은 폭으로 내려가는 것은 아닙니다.
현재는 보증금 자체가 확인되지 않았으므로 실질취득가를 숫자로 제시할 수 없습니다. 시세 비교와 입찰가 판단은 인수 가능 금액을 확인한 이후에 진행해야 합니다.
③ 가격 비교 — 감정가 70%가 곧 시세 70%는 아니다
본건 감정가는 145,000,000원, 현재 최저매각가는 101,500,000원입니다. 한 차례 유찰되어 감정가 대비 70% 수준으로 내려왔습니다. 하지만 감정가 대비 할인율은 실제 시장가격 대비 할인율과 다릅니다.
| 구분 | 금액 | 판단 |
|---|---|---|
| 감정가 | 145,000,000원 | 감정평가 기준 |
| 현재 최저가 | 101,500,000원 | 감정가 70% |
| 2회 유찰 시 | 71,050,000원 | 감정가 49% · 가정 |
| 3회 유찰 시 | 49,735,000원 | 감정가 34% 수준 · 가정 |
| 매수인 인수금 | 미확정 | 임차인 보증금 확인 필요 |
| 실질취득가 | 산정 불가 | 인수액 확정 후 계산 |
| 실거래 시세 | 확인 필요 | 동일 유형·면적 거래 검증 필요 |
동일한 오피스텔이라도 전용면적·층·향·실내 상태·임대차 조건에 따라 가격이 달라질 수 있습니다. 실제 가격 메리트를 판단하려면 본건과 면적·용도·거래조건이 일치하는 최근 실거래를 확인하고, 최저가가 아니라 인수금이 포함된 실질취득가를 기준으로 비교해야 합니다.
④ 예상배당 검토 (매각가 101,500,000원 가정)
| 배당 검토 항목 | 금액 | 처리 상태 |
|---|---|---|
| 매각대금 가정 | 101,500,000원 | 현재 최저매각가 |
| 집행비용(추정) | 2,221,000원 | 잠정 공제 |
| 부산성의신용협동조합 | 5,083,269,787원 | 배당 미산정 |
| 근저당권 관련 채권 | 5,170,000,000원 | 공동담보 채권최고액 · 배당 미확정 |
| 임차인 관련 배당 | 미확정 | 보증금·순위 확인 필요 |
| 집행비용 차감 후 미배분액 | 99,279,000원 | 소유자 수령액 아님 |
| 매수인 인수금 | 미확정 | 0원으로 확정 불가 |
집행비용 2,221,000원은 추정치입니다. 99,279,000원은 단순히 매각대금에서 추정 집행비용을 뺀 금액이며, 채권자·임차인·조세채권 등에 대한 배당 전 금액입니다. 채권자 배당액, 소유자 잔여액 및 매수인 인수액은 확정되지 않았습니다.
⑤ 회차별 시나리오 — 유찰돼도 인수 위험은 별개
| 회차 | 최저매각가 | 감정가 대비 | 인수·실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 | 101,500,000원 | 70% | 미확정 |
| 2회 유찰 시 | 71,050,000원 | 49% | 미확정 |
| 3회 유찰 시 | 49,735,000원 | 34% 수준 | 미확정 |
다음 회차의 가격은 유찰을 가정한 시나리오이며 확정 매각가격이 아닙니다. 현재 확인된 단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 1.0회이지만, 실제 낙찰이 확인된 거래금액과 낙찰률 자료는 확보되지 않았습니다. 이 통계만으로 향후 낙찰 시점이나 적정 입찰가를 예측할 수 없습니다.
대항력 있는 임차인의 보증금 인수 구조가 확인된다면 회차가 진행되어 최저가가 낮아져도 매수인의 인수금이 늘어나 실질취득비용이 유지될 수 있습니다. 따라서 위 가격표는 입찰 가능한 가격의 목록이 아니라 매각대금 변화를 보여주는 참고 시나리오입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 수영구 광안동 수영초등학교 남측 인근입니다. 주변에는 공동주택·단독주택·주거용 오피스텔·근린생활시설 등이 혼재하며, 감정평가에서는 주위환경을 양호한 것으로 평가했습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장과 부산도시철도 2호선 수영역이 있습니다. 감정평가에서는 대중교통 사정도 양호한 것으로 기재했습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조의 지하 1층·지상 10층 건물입니다. 급배수·위생설비, 승강기, 소화전 및 시스템 냉난방설비가 설치되어 있습니다.
- 도로·토지. 서측으로 약 5m 내외 포장도로에 접하며, 인접 토지와 평탄한 자루형 토지입니다. 지목은 대이고 토지면적은 870.0㎡입니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역이며 일부 토지는 상대보호구역에 해당합니다. 공시지가는 1,622,000원/㎡입니다.
- 건축물 상태. 위반건축물 사항은 확인되지 않았으며, 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 단지 정보상 14세대 규모이며, 주거용 오피스텔과 다세대주택이 혼재합니다. 본건과 일치하는 면적의 실거래 및 실제 낙찰 사례가 확인되지 않아 환금성과 적정가격을 확정적으로 평가하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 전 체크리스트
- 말소기준권리 재확인. 2022.02.10 근저당권의 말소 표시와 2025.11.19 근저당권 이전 내역을 원본 등기부에서 대조하세요. 실제 권리 존속 여부와 말소기준을 확정해야 합니다.
- 매각물건명세서 확인. 임차인별 매수인 인수 여부, 배당요구 및 명세서상 특이사항을 확인하세요. 경매개시결정만을 근거로 선순위 임차인이 없다고 판단하지 마세요.
- 임차인 전수 확인. 현황조사상 전입자 10명의 실제 점유 호실, 계약 당사자, 보증금, 전입일, 확정일자 및 배당요구 내역을 확인하세요. 전입자와 실제 임차인이 동일한지부터 정리해야 합니다.
- 김벽 배당요구 확인. 2025.04.24 배당요구의 내용과 보증금, 확정일자 및 배당 가능 금액을 확인하세요. 배당요구만으로 인수 위험이 사라진다고 판단해서는 안 됩니다.
- 실질취득가 계산. 대항력·배당순위·보증금을 확정한 뒤, 낙찰가에 실제 인수보증금을 더해 총취득비용을 산정하세요.
- 공동담보 확인. 공동담보목록 제2022-26호의 대상 물건, 채권 잔액 및 다른 담보물의 변제·배당 현황을 대조하세요.
- 민간임대주택등기. 임대의무기간과 임대료 증액기준 관련 등기의 현존 여부 및 매각 후 처리관계를 확인하세요.
- 재산보전처분. 부산회생법원의 보전처분 현황과 경매·매각절차에 미치는 영향을 확인하세요.
- 실거래 원본 대조. 엘이즈지29의 동일 용도·동일 면적 거래를 확인하고, 최근 거래와 실질취득가를 비교하세요. 감정가 대비 할인율만으로 시세 차익을 계산하지 마세요.
- 현장·관리비 확인. 실제 이용상태·점유자·시설 상태·관리비 체납 여부를 관리주체 및 현장조사를 통해 확인하세요.
- 배당표 재산정. 신청채권자 청구액과 근저당권 채권, 임차인 배당 및 조세채권 등을 반영한 배당 검토가 필요합니다. 현재 표시된 소유자 잔여액을 확정치로 사용해서는 안 됩니다.
맺으며 — “최저가가 내려왔어도 실질취득가는 모른다”
부산 엘이즈지29 308호는 감정가 145,000,000원에서 101,500,000원으로 내려온 오피스텔입니다. 그러나 가격이 내려왔다는 사실보다 권리와 임대차가 확정되지 않았다는 점이 중요합니다.
전입 조사상 10명이 확인되지만 실제 임차인 수, 보증금 및 권리 순위가 정리되지 않았습니다. 2022년 근저당권의 말소 표시와 2025년 이전 내역도 대조가 필요합니다. 신청채권자 청구액이 배당에 반영되지 않은 배당계산 결과 역시 신뢰하기 어렵습니다.
여기에 본건과 직접 비교할 수 있는 실거래 시세까지 확정되지 않았습니다. 따라서 현재 최저가 101,500,000원을 실제 취득비용이나 저렴한 매수가격으로 받아들여서는 안 됩니다.
결론은 명확합니다. 말소기준권리 확정 → 실제 임차인과 인수보증금 확인 → 배당 재계산 → 실질취득가 산정 → 최근 실거래 비교의 순서로 검증해야 합니다. 이 절차가 끝나기 전까지는 가격 메리트와 적정 입찰가 판단을 보류하는 것이 타당합니다.
