부산지방법원 2025타경5093. 부산 수영구 광안동 엘이즈지29 3층308호 오피스텔입니다. 감정평가 이용상태에는 (주거용) 오피스텔이 포함되어 있고, 등기에는 2022.02.10 민간임대주택등기가 존재합니다. 소유자는 주식회사제이엘컴퍼니입니다.
등기 흐름만 보면 2022.02.10 부산성의신용협동조합 명의로 채권최고액 5,170,000,000원의 근저당권이 설정됐다가 등기부상 이미 말소된 것으로 표시되어 있습니다. 이후 2024.01.23 부산회생법원의 재산보전처분, 2025.03.25 부산성의신용협동조합의 임의경매개시결정, 2025.11.19 케이씨유엔피엘대부주식회사 앞으로의 근저당권이전 등기가 이어집니다. 계산상 말소기준은 2025.03.25 임의경매개시결정입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5093 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 광안동 702-29 엘이즈지29 3층308호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 수영구 광일로20번길 4 |
| 용도 | 오피스텔 · 감정평가상 (주거용) 오피스텔 이용 |
| 소유자 | 주식회사제이엘컴퍼니 |
| 감정가 / 최저가 | 145,000,000원 / 145,000,000원 (신건) |
| 신청채권액 | 5,083,269,787원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
| 등기 발급일 | 2026.08.22 |
① 권리 흐름 — 기준일보다 앞선 전입자가 핵심
계산상 말소기준은 2025.03.25 임의경매개시결정입니다. 그런데 현황조사상 임차인 10명의 전입일은 2022.05.26부터 2023.10.27까지로 모두 그보다 앞섭니다. 보증금·확정일자가 확인되지 않아 대항력 있다고 단정할 수는 없지만, 전입시점만 놓고 보면 대항력 가능·미상으로 취급하고 접근해야 합니다.
② 임차인 — 실제 10명, 보증기관 승계는 없음
보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 현황조사상 확인된 실제 임차인 10명입니다. 다만 점유 부분, 보증금, 확정일자가 확인되지 않아 우선변제권과 최종 인수액을 확정할 수 없습니다. 김벽은 2025.04.24 배당요구를 한 사실이 확인됩니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 배당요구 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김미리 | 2022.05.26 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 김진아 | 2022.06.13 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 김민서 | 2022.07.29 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 김벽 | 2022.08.01 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 2025.04.24 | 없음 |
| 김민선 | 2022.08.05 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 이수빈 | 2023.05.11 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 이호진 | 2023.07.05 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 서옥애 | 2023.07.13 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 박재봉 | 2023.09.15 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 박원미 | 2023.10.27 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 | 없음 |
③ 가격 판단 — 실거래보다 ‘실질취득 확정’이 먼저
엘이즈지29는 2021.12.13 준공, 확인된 세대수는 14세대입니다. 다만 현재 비교 가능한 동일면적 실거래 금액으로 145,000,000원의 상대적 가격 수준을 확정하기는 어렵습니다. 따라서 이 사건에서는 신건 최저가가 싸다거나 비싸다고 단정하는 것보다 임차인별 보증금과 배당 가능액을 확정하는 작업이 우선입니다.
④ 예상배당표 (매각가 145,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,830,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 142,170,000원 |
현재 배당가정은 집행비용 2,830,000원과 소유자 잔여 142,170,000원으로 구성되어 있습니다. 신청채권액은 5,083,269,787원이고 임차인 보증금도 미상이므로, 이 표의 매수인 인수 0원 표시는 최종 권리분석 결론으로 사용할 수 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 수영초등학교 남측 인근. 공동주택·단독주택·주거용 오피스텔·근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장 및 부산도시철도2호선 수영역이 소재해 대중교통 사정이 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하1층·지상10층, 급배수·위생·승강기·소화전·시스템 냉난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 서측으로 폭 약 5M 내외의 포장도로와 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 도시지역이며 일부 토지는 상대보호구역에 해당합니다. 공시지가는 1,622,000원/㎡입니다.
- 임대 관련. 2022.02.10 민간임대주택등기가 존재하고, 현황조사상 여러 임차인이 확인됩니다. 현재 임대관계와 각 임차조건을 개별 확인해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 10명 보증금 확인. 보증금이 확인되지 않으면 매수인 인수액과 실질취득가를 계산할 수 없습니다.
- 대항력 확정. 전입일은 모두 2025.03.25 이전이지만 보증금·확정일자·실제 점유관계가 미상입니다. “대항력 있음”으로 단정하지 말고 개별 확인이 필요합니다.
- 배당요구 확인. 김벽은 2025.04.24 배당요구가 확인됩니다. 나머지 임차인의 배당요구 여부도 원본 문건에서 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.02.10 민간임대주택등기와 관련된 현재 효력 및 매각 후 처리관계를 확인해야 합니다.
- 보전처분 확인. 2024.01.23 부산회생법원의 재산보전처분이 등기되어 있으므로 현재 회생절차 및 처분 효력을 원본으로 확인해야 합니다.
- 근저당 상태 대조. 2022년 근저당의 말소 표시와 2025년 근저당권이전 등기의 관계를 최신 등기사항전부증명서에서 재확인해야 합니다.
- 유찰가격만 보고 판단 금지. 116,000,000원·92,800,000원으로 낮아져도 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금을 인수하면 실제 부담은 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “1.45억”보다 먼저 알아야 할 숫자는 임차보증금
이 사건은 신건이고 최저매각가는 145,000,000원입니다. 하지만 현황조사상 실제 임차인 10명이 확인되고, 이들의 전입일은 모두 계산상 말소기준인 2025.03.25보다 앞섭니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 만큼 대항력은 가능·미상, 인수액과 실질취득가 역시 미상입니다.
따라서 현재 단계의 결론은 명확합니다. 가격보다 권리확정이 먼저입니다. 배당가정에 표시된 인수 0원만으로 안전형으로 판단해서는 안 되고, 임차인 10명의 보증금·점유·확정일자· 배당요구를 확인한 뒤 예상 미배당액을 낙찰가에 더해 실질취득가를 계산해야 합니다. 그 금액이 확정되기 전에는 신건 145,000,000원이 매력적인지 여부도 판단할 수 없습니다.
