부산지방법원 2025타경5093. 수영구 광안동 엘이즈지29 9층 902호의 다세대 경매입니다. 소유자는 주식회사제이엘컴퍼니이고, 2022.02.10. 부산성의신용협동조합이 채권최고액 5,170,000,000원의 공동담보 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 확인되는 임차권과 경매개시결정은 말소기준보다 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 구조입니다.
이 사건의 특징은 근저당 자체보다 점유관계가 복잡하다는 점입니다. 조사된 임차인은 11명이며, 김유리를 제외한 임차인들은 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 다만 이들의 전입일은 모두 2022.02.10. 말소기준 이후이므로 현재 자료상 대항력은 없습니다. 김유리 역시 계약일·확정일자는 2022.02.22., 전입·점유개시는 2022.03.18.로 말소기준보다 늦습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5093 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 광안동 702-29 엘이즈지29 9층902호 |
| 도로명 | 부산광역시 수영구 광일로20번길 4 |
| 물건종류 | 집합건물(다세대) |
| 소유자 | 주식회사제이엘컴퍼니 |
| 감정가 / 최저가 | 249,000,000원 / 249,000,000원 (신건) |
| 경매 청구액 | 5,083,269,787원 |
| 말소기준권리 | 2022.02.10. 부산성의신용협동조합 근저당권 · 채권최고액 5,170,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 후순위 임차권은 소멸, 인수 0원
말소기준은 2022.02.10. 설정된 부산성의신용협동조합 근저당권입니다. 경매개시결정은 2025.03.25.이고, 김유리의 주택임차권등기는 2024.04.03.로 모두 말소기준 이후입니다. 김유리의 임차보증금은 185,000,000원이지만 전입·점유개시가 2022.03.18.이므로 말소기준 근저당에 앞서는 대항력을 갖지 못합니다. 따라서 이 보증금을 낙찰자가 승계하는 구조가 아니며, 제공된 배당 계산에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
또한 2025.11.19.에는 기존 1번 근저당권이 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전 등기됐습니다. 근저당권 이전은 말소기준의 최초 설정일인 2022.02.10.보다 뒤에 이루어진 권리 승계이므로, 말소기준 순위 자체는 최초 근저당 설정일을 기준으로 봅니다.
② 임차인 분석 — 11명 모두 전입이 말소기준 이후
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김미리 | 미상 | 2022.05.26 | 미상 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 서옥애 | 미상 | 2023.07.13 | 미상 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박재봉 | 미상 | 2023.09.15 | 미상 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박원미 | 미상 | 2023.10.27 | 미상 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김벽 | 미상 | 2022.08.01 | 미상 | 미상 | 2025.04.24 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김민서 | 미상 | 2022.07.29 | 미상 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김민선 | 미상 | 2022.08.05 | 미상 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이호진 | 미상 | 2023.07.05 | 미상 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이수빈 | 미상 | 2023.05.11 | 미상 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김진아 | 미상 | 2022.06.13 | 미상 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김유리 | 주택 전부 | 2022.03.18 | 2022.02.22 | 185,000,000원 | 2024.04.03 | 없음 | 미상 | 없음 |
표의 핵심은 전입 순서입니다. 11명 모두 2022.02.10. 말소기준권리 뒤에 전입했습니다. 특히 김유리는 확정일자 2022.02.22., 전입·점유개시 2022.03.18., 임차권등기 2024.04.03.으로 확인돼 보증금 185,000,000원 자체는 크지만 낙찰자에게 승계되는 대항력 보증금은 아닙니다. 나머지 임차인들은 보증금·확정일자가 미상인 만큼 배당관계와 실제 점유 상태는 매각물건명세서 및 현장 확인이 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 249,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,286,000원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 부산성의신용협동조합 | 5,170,000,000원 | 244,714,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권자 총 청구액 5,170,000,000원 중 244,714,000원이 배당되고 4,925,286,000원이 미배당으로 남는 계산입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 249,000,000원 | 244,714,000원 | 4,925,286,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 199,200,000원 | 195,611,200원 | 4,974,388,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 159,360,000원 | 156,328,960원 | 5,013,671,040원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 수영구 광안동 수영초등학교 남측 인근에 위치하며, 공동주택·단독주택·주거용 오피스텔·근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 부산도시철도2호선 수영역이 있어 대중교통 사정은 양호한 것으로 평가돼 있습니다.
- 이용상태. 감정요항표상 건물은 기호별로 주거용 오피스텔과 다세대주택이 혼재하며, 이 사건의 용도 분류는 다세대입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하1층·지상10층 건물이며 급배수·위생·승강기·소화전·시스템 냉난방설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 인접지와 등고평탄한 2필 일단의 자루형 토지이며, 서측으로 노폭 약 5M 내외의 포장도로에 접합니다. 용도지역은 제2종일반주거지역입니다.
- 규제·현황. 상대보호구역 저촉이 확인되고, 공시지가는 1,622,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 11명 점유관계 재확인. 전입일은 모두 말소기준 이후지만, 다수의 점유부분·보증금·확정일자가 미상입니다. 실제 점유자와 인도 상대방을 매각 전 확인해야 합니다.
- 김유리 임차권. 보증금 185,000,000원, 확정일자 2022.02.22., 전입·점유개시 2022.03.18., 임차권등기 2024.04.03.입니다. 말소기준 2022.02.10.보다 후순위라는 점을 원본에서 다시 대조하세요.
- 민간임대주택등기. 갑구에 민간임대주택 등록 내용이 있으므로 매각 후 처리와 현재 등록 상태를 관계 서류로 확인하세요.
- 근저당권 이전. 2025.11.19. 케이씨유엔피엘대부주식회사로 근저당권이 이전 등기된 사실과 배당요구·채권자 지위를 원본 기록에서 대조하세요.
- 가격 검증. 현재 신건 최저가는 249,000,000원이고 실질취득도 인수 0원을 반영해 249,000,000원입니다. 최근 실거래 비교 없이 ‘싸다’고 판단하지 마세요.
- 회차 시나리오. 1회 유찰 시 199,200,000원, 2회 유찰 시 159,360,000원입니다. 각 회차에서도 제공 계산상 매수인 인수는 0원입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·배당요구 및 점유관계 서류를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “좋은 가격”은 다른 문제다
권리 순서만 놓고 보면 핵심은 명확합니다. 2022.02.10. 부산성의신용협동조합 근저당이 말소기준이고, 조사된 임차인 11명의 전입은 전부 그 이후입니다. 가장 큰 보증금인 김유리의 185,000,000원 임차권도 전입·점유가 말소기준보다 늦어 낙찰자 승계 대상이 아니며, 배당 시나리오 역시 인수 0원입니다.
하지만 이것만으로 신건 응찰을 긍정할 수는 없습니다. 249,000,000원이라는 가격을 최근 실거래와 직접 비교할 수 있는 수치가 없고, 11명의 점유관계와 보증금 미상 임차인이 존재하며, 갑구에는 민간임대주택등기도 확인됩니다. 따라서 이 사건은 권리 인수액은 낮지만 실무 확인량이 많은 물건입니다. 결론은 “인수는 0원, 가격과 명도는 별도 검증”입니다.
