부산지방법원 2025타경5093. 부산광역시 수영구 광안동 소재 엘이즈지29 9층 902호입니다. 감정평가상 다세대주택으로 이용되는 물건에 해당하며, 전용면적은 29.32㎡입니다. 소유자는 주식회사제이엘컴퍼니입니다. 2022년 2월 10일 소유권보존등기가 이루어졌고, 같은 날 부산성의신용협동조합 명의의 근저당권이 설정되었습니다. 근저당 채권최고액은 5,170,000,000원으로, 공동담보목록이 기재되어 있습니다. 이후 임의경매가 개시되었고, 근저당권은 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전되었습니다.
권리분석의 출발점은 2022년 2월 10일 설정된 근저당권입니다. 임차권자 김유리의 임대차계약일과 확정일자는 2022년 2월 22일, 전입일과 점유개시일은 2022년 3월 18일로 기재되어 있습니다. 전입과 점유개시가 말소기준보다 늦기 때문에 기재된 사실관계상 선순위 근저당권에 대항하기 어렵습니다. 그러나 이 사건에는 다른 전입자들의 보증금과 점유 범위가 불명확하고, 민간임대주택등기도 존재합니다. 배당표상 인수액이 없다는 사실과 실제 입찰 위험이 없다는 판단은 구분해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5093 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 광안동 702-29 엘이즈지29 9층 902호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 수영구 광일로20번길 4 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 29.32㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하 1층, 지상 10층 |
| 소유자 | 주식회사제이엘컴퍼니 (단독소유) |
| 감정가 | 249,000,000원 |
| 최저매각가 | 174,300,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
| 신청채권자 | 부산성의신용협동조합 |
| 청구금액 | 5,083,269,787원 |
| 근저당 채권최고액 | 5,170,000,000원 · 공동담보목록 제2022-26호 |
| 근저당권 이전 | 케이씨유엔피엘대부주식회사 (2025.11.19 등기) |
| 임차 관련 인물 | 11명 기재 · 김유리 임차권등기 · 그 외 10명 보증금 미상 |
| 예상 인수액 | 0원 (제시된 권리 및 배당 기준 추정) |
① 권리 흐름 — 근저당은 말소, 임차관계는 확인
② 임차인 분석 — 김유리와 보증금 미상 전입자
현황조사 및 등기부에 임차 관련 인물 11명이 기재되어 있습니다. 보증금이 확인되는 임차권자는 김유리이며, 보증금은 185,000,000원입니다. 그 밖의 10명은 전입일은 확인되지만 보증금·확정일자·실제 점유관계가 불명확합니다. 각 인물을 보증금이 확정된 독립 임차인으로 단정하거나, 미상 보증금을 임의로 합산해서는 안 됩니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 / 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김유리 임차권등기 |
2022.03.18 | 185,000,000원 | 선순위 대항력 없음 | 선순위 근저당 뒤 | 0원 추정 |
| 김미리 | 2022.05.26 | 미상 | 후순위 전입 | 미확인 | 점유 확인 |
| 김진아 | 2022.06.13 | 미상 | 후순위 전입 | 미확인 | 점유 확인 |
| 김민서 | 2022.07.29 | 미상 | 후순위 전입 | 미확인 | 점유 확인 |
| 김벽 | 2022.08.01 | 미상 | 후순위 전입 | 미확인 | 배당요구 확인 |
| 김민선 | 2022.08.05 | 미상 | 후순위 전입 | 미확인 | 점유 확인 |
| 이수빈 | 2023.05.11 | 미상 | 후순위 전입 | 미확인 | 점유 확인 |
| 이호진 | 2023.07.05 | 미상 | 후순위 전입 | 미확인 | 점유 확인 |
| 서옥애 | 2023.07.13 | 미상 | 후순위 전입 | 미확인 | 점유 확인 |
| 박재봉 | 2023.09.15 | 미상 | 후순위 전입 | 미확인 | 점유 확인 |
| 박원미 | 2023.10.27 | 미상 | 후순위 전입 | 미확인 | 점유 확인 |
대항력 판정은 확인된 전입일과 말소기준일의 선후관계에 따른 것입니다. 보증금 미상 인물의 실제 임대차 여부, 선행 점유 및 대항요건 충족 여부까지 확정한 판정은 아닙니다. 우선변제 여부 역시 확정일자와 배당요구 등 관련 자료를 추가 대조해야 합니다.
③ 가격 분석 — 70% 할인과 시세 메리트는 다르다
현재 최저매각가는 174,300,000원으로 감정가 249,000,000원의 70%입니다. 이미 한 차례 유찰되었지만, 확인된 동일 면적 실거래가격이 없어 이 가격이 실제 시장에서 저렴한지 판단할 수 없습니다.
| 단지명 | 엘이즈지29 |
|---|---|
| 세대수 | 14세대 |
| 준공일 | 2021.12.13 |
| 대상 면적 | 29.32㎡ |
| 감정가 | 249,000,000원 |
| 현재 최저가 | 174,300,000원 |
| 감정가 대비 | 70% |
| 단지 경매 평균 유찰 | 1.0회 |
| 실거래 비교 | 동일 면적 비교가격 확인 필요 |
해당 건물은 다세대주택과 주거용 오피스텔이 함께 있는 구조입니다. 감정평가상 다세대주택으로 이용되는 물건과 오피스텔로 이용되는 물건이 구분되어 있으므로, 오피스텔 거래가격을 본건의 다세대 시세로 그대로 적용하는 방식에도 주의해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 174,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,240,200원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 부산성의신용협동조합 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전 등기 |
5,170,000,000원 | 171,059,800원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
제공된 추정 배당표 기준입니다. 집행비용 3,240,200원을 제외한 171,059,800원이 근저당권 배당액으로 반영됩니다. 근저당권의 채권최고액은 공동담보 관련 금액으로, 본건 한 호수의 독립적인 실제 채무액과 동일하다고 단정할 수 없습니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았으며, 실제 배당액과 배당받는 채권자는 변동될 수 있습니다.
⑤ 회차별 가격과 인수액
현재 회차 이후 추가 유찰을 가정한 가격 시나리오입니다. 모든 회차에서 예상 인수액은 0원으로 제시되어 있으나, 이는 동일한 권리관계와 임차관계가 유지된다는 계산상 가정입니다.
| 회차 | 최저가 | 예상 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 감정가 70% |
174,300,000원 | 4,998,940,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 가정 감정가 49% |
122,009,999원 | 5,050,498,141원 | 0원 |
| 3회 유찰 가정 감정가 34% |
85,406,999원 | 5,086,530,327원 | 0원 |
추가 유찰 가격은 가정된 시나리오이며, 실제 매각기일 및 최저매각가격으로 확정된 사항은 아닙니다. 미배당액은 공동담보 근저당권의 채권최고액 기준 계산입니다. 실제 배당에서는 다른 담보물의 배당, 확정 채권액 및 법정 우선순위 등에 따라 달라질 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 수영구 광안동 수영초등학교 남측 인근입니다. 주변은 공동주택·단독주택·주거용 오피스텔·근린생활시설이 혼재한 지역으로, 감정평가상 주위환경은 양호한 것으로 기재되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장과 부산도시철도 2호선 수영역이 소재합니다. 감정평가상 대중교통 사정은 양호합니다.
- 건물 구조. 철근콘크리트구조, 지하 1층·지상 10층 건물입니다. 급배수·위생·승강기·소화전·시스템 냉난방설비가 기재되어 있습니다.
- 이용상태. 감정평가상 다세대주택과 주거용 오피스텔이 구분된 건물입니다. 본건은 다세대주택으로 분류되어 있으므로 오피스텔과의 시세 혼용에 주의해야 합니다.
- 도로. 서측 약 5m 내외 포장도로에 접합니다. 토지는 평탄한 자루형으로 기재되어 있습니다.
- 토지 및 규제. 제2종일반주거지역이며 상대보호구역 저촉 사항이 기재되어 있습니다. 공시지가는 1,622,000원/㎡입니다.
- 건축물 상태. 위반건축물 사항은 없는 것으로 기재되어 있으며, 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 14세대 규모로 파악되며, 동일 면적 실거래 비교가격과 최근 낙찰가격이 확인되지 않습니다. 거래 유동성과 적정 매도가격을 별도로 검증해야 합니다.
⑦ 입찰 전 체크리스트
- 말소기준권리 확인. 을구 1번 근저당권의 설정일·접수번호와 2025.11.19 근저당권 이전등기를 최신 등기부에서 대조합니다.
- 김유리 임차권등기 확인. 보증금 185,000,000원, 계약·확정일자 2022.02.22, 전입·점유개시일 2022.03.18을 원본과 대조합니다. 선순위 근저당에 대한 대항력 유무와 매각 후 임차권등기 처리 여부를 확인합니다.
- 나머지 전입자 확인. 보증금 미상 10명의 임대차계약, 현재 거주 여부, 실제 점유 개시 시점 및 확정일자를 확인합니다. 단순 전입 인원과 독립 임차인을 구분해야 합니다.
- 김벽 배당요구 확인. 2025.04.24 접수 문건과 실제 배당요구 내용, 보증금 및 배당순위를 확인합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 현재 등록 상태와 임대의무기간, 매각에 따른 임대사업자 지위 및 행정상 의무의 처리 여부를 관할기관과 관련 서류로 확인합니다.
- 공동담보 확인. 근저당 채권최고액 5,170,000,000원은 공동담보목록과 연결되어 있습니다. 본건의 실제 채무액과 다른 담보물의 배당관계를 구분해 확인합니다.
- 법인 회생 이력 확인. 회생절차폐지 및 재산보전처분 말소 사실을 최신 등기부와 매각기록에서 확인합니다.
- 실거래 시세 확인. 전용 29.32㎡와 유사한 다세대주택의 최근 거래가격을 우선 비교합니다. 오피스텔 거래가격이나 감정가 대비 할인율만으로 적정 입찰가를 결정하지 않습니다.
- 점유·명도 확인. 현황조사에 다수의 전입자가 기재된 만큼 실제 점유자와 인도 가능 여부, 명도에 필요한 절차를 확인합니다.
- 미납 관리비 확인. 공용부분 관리비 체납 여부와 실제 승계 가능한 부담을 확인합니다.
- 최신 원본 확인. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·임차권등기 관련 서류를 2026.09.29 매각기일 전에 다시 확인합니다.
맺으며 — “인수 0원 추정”이 곧 “안전한 저가 매수”는 아니다
이 물건의 말소기준권리는 2022.02.10 설정된 부산성의신용협동조합 근저당권입니다. 이후 임차권등기를 한 김유리의 전입과 점유개시일은 말소기준보다 늦습니다. 제공된 배당 시뮬레이션상 근저당권의 미배당액은 발생하지만, 매수인이 해당 채무를 승계하는 것으로 계산되지는 않습니다. 따라서 현재 확인된 권리관계상 매수인 인수액은 0원으로 추정됩니다.
하지만 임차 관련 11명이 기재되어 있고, 그중 10명의 보증금과 확정일자 및 실제 점유관계가 불명확합니다. 민간임대주택등기의 현재 효력과 관련 의무도 별도 확인이 필요합니다. 게다가 최저가는 감정가의 70%로 내려왔지만, 동일 면적의 최근 실거래가격이 확인되지 않아 시세 대비 가격 메리트를 입증할 수 없습니다.
종합 판단은 권리 인수액 0원 추정, 임차·점유관계 확인 필요, 가격 메리트 미확인입니다. 근저당권의 미배당액보다 중요한 것은 실제 인수할 권리의 존재 여부이며, 감정가 대비 할인율보다 중요한 것은 최근 실거래와 비교한 실질취득가격입니다. 입찰에 앞서 임차관계와 민간임대주택 등록 상태를 확정하고, 동일 면적 실거래가격을 확인해야 합니다.
