부산지방법원 2025타경5093. 광안동 엘이즈지29 5층 506호로, 감정평가상 주거용 오피스텔입니다. 감정가는 145,000,000원이고 1회 유찰돼 현재 최저매각가는 101,500,000원입니다. 숫자만 보면 감정가의 70%까지 내려왔지만, 이 사건의 승부처는 할인율이 아니라 임차관계입니다. 현황조사와 등기상 확인되는 임차인 신고는 총 11명이고, 그중 박소현을 제외한 10명은 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다.
권리 판정상 기준일은 2025.03.25 경매개시결정으로 잡혀 있습니다. 김미리·김벽·김민서· 김민선·김진아·이수빈·이호진·서옥애·박재봉·박원미의 전입일은 모두 그보다 앞섭니다. 다만 이들의 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 ‘대항력 有’로 확정할 수 없고 ‘대항력 가능·미상’으로 보수적으로 봐야 합니다. 반면 박소현은 보증금 10,000,000원, 전입 2023.08.04, 확정일자 2024.01.23, 임차권등기와 배당요구가 확인됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5093 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 광안동 702-29 엘이즈지29 5층506호 |
| 도로명 | 부산광역시 수영구 광일로20번길 4 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 주거용 오피스텔 |
| 소유자 | 주식회사제이엘컴퍼니 |
| 감정가 / 최저가 | 145,000,000원 / 101,500,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 부산성의신용협동조합 / 5,083,269,787원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 임차인 선순위 가능성이 핵심
2022.02.10 소유권보존과 민간임대주택등기가 이뤄졌고 같은 날 부산성의신용협동조합의 채권최고액 5,170,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권은 등기상 이미 말소된 것으로 표시되어 있습니다. 2024.01.23에는 부산회생법원의 재산보전처분이 등기됐고, 2024.07.18에는 박소현의 주택임차권이 등기됐습니다. 2025.03.25 경매개시결정 이후 2025.11.19에는 1번 근저당권 이전 등기가 케이씨유엔피엘대부주식회사 앞으로 기재돼 있습니다.
임차인 현황 — 실제 임차인 신고 11명
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김미리 | 2022.05.26 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김진아 | 2022.06.13 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김민서 | 2022.07.29 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김벽 | 2022.08.01 | 미상 | 미상 | 2025.04.24 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김민선 | 2022.08.05 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 이수빈 | 2023.05.11 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 이호진 | 2023.07.05 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 서옥애 | 2023.07.13 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 박소현 | 2023.08.04 | 10,000,000원 | 2024.01.23 | 2024.07.18 | 有 | 有 | 없음 |
| 박재봉 | 2023.09.15 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 박원미 | 2023.10.27 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
보증기관 대위·승계 신고는 없으며 실제 임차인 신고는 11명입니다. 박소현의 임차권은 건물전부를 범위로 하고 보증금 10,000,000원, 차임 550,000원으로 등기돼 있습니다. 현재 예상배당에서는 박소현에게 10,000,000원이 전액 배당되는 것으로 계산돼 그 임차권의 미배당 보증금은 0원으로 산정됩니다. 그러나 나머지 10명의 보증금은 알 수 없어 이들에게까지 인수액 0원이라는 결론을 확대하면 안 됩니다.
② 가격 판단 — 70%여도 ‘싸다’고 단정할 수 없다
현재 최저매각가는 101,500,000원으로 감정가 145,000,000원의 70%입니다. 2회 유찰 시 71,050,000원, 3회 유찰 시 49,735,000원 시나리오가 제시돼 있습니다. 하지만 이 사건에는 현재 가격을 직접 비교할 실거래 금액이 확인되지 않습니다.
| 단지 | 엘이즈지29 |
|---|---|
| 세대수 | 14세대 |
| 사용승인 기준일 | 2021.12.13 |
| 시세 조회 기준 면적 | 23.34㎡ |
| 단지 경매 평균 유찰 | 1.0회 |
③ 예상배당표 (매각가 101,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,221,000원 |
| 1. 임차인 박소현 보증금 | 10,000,000원 | 10,000,000원 |
| 신청채권자 · 부산성의신용협동조합 | 5,083,269,787원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 89,279,000원 |
현재 배당 산정에서는 집행비용 2,221,000원과 박소현 보증금 10,000,000원을 배당한 뒤 소유자 교부액 89,279,000원이 계산돼 있습니다. 신청채권자의 청구액은 5,083,269,787원이나 회차별 산정에서 배당액은 0원으로 표시되어 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 보증금 미상 임차인의 실제 권리관계에 따라 결과가 달라질 수 있으므로 원본 배당관계 대조가 필요합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 수영초등학교 남측 인근에 위치하며 공동주택·단독주택·주거용 오피스텔·근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 부산도시철도2호선 수영역이 있어 대중교통 사정은 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하1층·지상10층 건물이며 급배수·위생·승강기·소화전·시스템 냉난방설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 서측으로 노폭 약 5M 내외 포장도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 일부 토지는 상대보호구역에 해당합니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 토지. 토지면적 870.0㎡, 공시지가 1,622,000원/㎡, 평지의 자루형 토지입니다.
- 환금성. 엘이즈지29는 14세대 규모이고 현재 비교 가능한 실거래 금액이 확인되지 않아 매각가의 시장 적정성은 보수적으로 검토해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 보증금 미상 10명 우선 확인. 김미리·김진아·김민서·김벽·김민선·이수빈·이호진·서옥애·박재봉·박원미의 실제 임대차계약, 보증금, 점유관계와 배당요구 여부를 확인해야 합니다.
- 박소현 임차권. 보증금 10,000,000원, 전입 2023.08.04, 확정일자 2024.01.23, 임차권등기 및 배당요구 사실과 실제 배당액을 매각기일 전 다시 대조해야 합니다.
- 인수액 0원 단정 금지. 현재 배당 산정상 매수인 인수액은 0원이지만 보증금 미상 임차인들의 권리가 확정되지 않았으므로 실질 인수위험이 남아 있습니다.
- 시세 검증. 감정가 대비 70%라는 할인율만으로 가격 메리트를 판단하지 말고 동일·유사 면적의 최신 실거래를 별도로 확인해야 합니다.
- 배당관계 원본 대조. 신청채권자 청구액 5,083,269,787원과 예상배당 0원, 소유자 잔여 89,279,000원이 함께 산정돼 있으므로 실제 채권순위와 배당관계를 원본에서 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.02.10 민간임대주택등기가 존재하므로 매각 후 처리와 말소 여부를 확인해야 합니다.
- 원본 확인. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·배당요구 및 임대차 관련 원본을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “70% 할인”보다 먼저 볼 것은 임차인이다
이 물건은 감정가 145,000,000원에서 한 차례 유찰돼 101,500,000원까지 내려왔습니다. 그러나 실거래 비교자료가 없는 데다, 임차인 신고 11명 가운데 10명의 보증금이 미상입니다. 박소현의 10,000,000원은 현재 배당표에서 전액 우선변제되는 것으로 계산되지만 그것만으로 전체 임차관계가 정리됐다고 볼 수는 없습니다.
핵심은 최저가가 아니라 실질취득금액을 확정할 수 있느냐입니다. 보증금 미상 임차인들의 대항력과 미배당액이 확인되기 전에는 최저가 101,500,000원을 최종 취득원가처럼 놓고 가격 메리트를 평가하면 안 됩니다. 이 사건은 가격 할인율보다 10명의 미확정 임차관계를 먼저 해소해야 하는 권리확인형 물건입니다.
