부산지방법원 2025타경5093. 부산 수영구 광안동 엘이즈지29 5층 506호로, 감정평가 이용상태는 주거용 오피스텔입니다. 소유자는 주식회사제이엘컴퍼니입니다. 이 사건의 권리기준은 2025.03.25 임의경매개시결정으로 잡혀 있고, 신청채권자는 부산성의신용협동조합, 청구금액은 5,083,269,787원입니다.
문제는 기준일보다 앞선 임차관계입니다. 등기된 박소현 임차권은 전입일 2023.08.04, 확정일자 2024.01.23, 보증금 10,000,000원으로 확인되며 우선변제를 행사하는 구조입니다. 예상배당에서는 이 10,000,000원이 전액 배당돼 박소현에 대한 잔존 인수는 0원으로 계산됩니다. 반면 나머지 조사 임차인들은 전입일은 모두 2025.03.25보다 빠르지만 보증금·확정일자가 확인되지 않아, 매수인이 인수할 금액을 현재 숫자로 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5093 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 광안동 702-29 엘이즈지29 5층 506호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 수영구 광일로20번길 4 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 오피스텔 · 주거용 오피스텔 |
| 소유자 | 주식회사제이엘컴퍼니 |
| 감정가 / 최저가 | 145,000,000원 / 145,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 부산성의신용협동조합 / 5,083,269,787원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하1층, 지상10층 |
| 준공일 / 세대수 | 2021.12.13 / 14세대 |
① 권리 흐름 — 기준일 이전 임차관계가 핵심
임차인 분석 — 대항력·우선변제·승계
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김미리 | 2022.05.26 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 서옥애 | 2023.07.13 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 박재봉 | 2023.09.15 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 박원미 | 2023.10.27 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 김벽 | 2022.08.01 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 김민서 | 2022.07.29 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 김민선 | 2022.08.05 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 이호진 | 2023.07.05 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 이수빈 | 2023.05.11 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 김진아 | 2022.06.13 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 박소현 | 2023.08.04 | 10,000,000원 | 2024.01.23 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 0원 가정 |
박소현은 건물 전부에 대한 주거 임차권등기가 있고, 임대차계약일자는 2023.07.04, 주민등록·점유개시일은 2023.08.04, 확정일자는 2024.01.23입니다. 보증금은 10,000,000원이고 임차권등기는 2024.07.18 접수됐습니다. 예상배당에서는 10,000,000원 전액이 우선변제되므로 이 계산대로라면 박소현에 대한 미배당 승계액은 0원입니다.
반면 김미리·서옥애·박재봉·박원미·김벽·김민서·김민선·이호진·이수빈·김진아는 전입일만 확인됩니다. 모두 2025.03.25보다 앞선 전입이지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 ‘대항력 있음’으로 단정하지 않고 ‘대항력 가능·미상’으로 분류해야 합니다. 특히 승계액도 현재 0원이라고 단정할 수 없습니다. 김벽은 2025.04.24 배당요구가 접수돼 있으나, 보증금·확정일자가 확인되지 않아 우선변제 범위 역시 별도 확인이 필요합니다.
② 가격 판단 — 실거래 비교 없이 ‘싸다’고 할 수 없다
엘이즈지29은 14세대, 준공일 2021.12.13로 확인됩니다. 다만 이번 사건에서는 감정가 145,000,000원과 직접 비교할 수 있는 실거래 금액이 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 또는 최저가가 최근 시세보다 낮다는 표현이나 가격 가점은 적용하지 않습니다.
| 단지명 | 엘이즈지29 |
|---|---|
| 세대수 | 14세대 |
| 준공일 | 2021.12.13 |
| 현재 회차 | 신건 · 감정가 100% · 145,000,000원 |
| 1회 유찰 시 | 감정가 80% · 116,000,000원 |
| 2회 유찰 시 | 감정가 64% · 92,800,000원 |
③ 예상배당표 (매각가 145,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,830,000원 |
| 1. 임차인 박소현 보증금 | 10,000,000원 | 10,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 132,170,000원 |
현재 예상배당 계산에서는 집행비용 2,830,000원과 박소현 보증금 10,000,000원을 배당한 뒤 소유자 교부액이 132,170,000원으로 산정되고, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정평가 요항 기준)
- 용도. 감정 이용상태는 주거용 오피스텔입니다. 같은 건물에는 주거용 오피스텔과 다세대주택이 함께 이용되고 있습니다.
- 입지. 수영초등학교 남측 인근이며, 주변은 공동주택·단독주택·주거용 오피스텔·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장 및 부산도시철도2호선 수영역이 소재해 대중교통 사정은 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하1층·지상10층이며 급배수·위생·승강기·소화전·시스템 냉난방설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 서측으로 폭 약 5M 내외의 포장도로와 접합니다.
- 토지. 2필 일단의 자루형 평지이며 토지면적은 870.0㎡, 지목은 대, 공시지가는 1,622,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 일부 토지는 상대보호구역에 해당합니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 10명 임차관계 확인. 김미리·서옥애·박재봉·박원미·김벽·김민서·김민선·이호진·이수빈·김진아의 실제 보증금, 계약기간, 점유 여부, 확정일자와 배당요구 여부를 확인해야 합니다.
- 박소현 배당 확인. 보증금 10,000,000원이 실제 배당에서 전액 충족되는지 확인해야 승계 0원을 확정할 수 있습니다.
- 근저당 원문 대조. 2022.02.10 부산성의신용협동조합 근저당의 말소 상태와 2025.11.19 케이씨유엔피엘대부주식회사 이전등기의 관계를 최신 등기부에서 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.02.10 민간임대주택등기가 기재돼 있으므로 매각 이후 효력과 말소 관계를 원문 기준으로 확인해야 합니다.
- 보전처분 확인. 2024.01.23 부산회생법원의 재산보전처분이 기재돼 있어 경매 및 매각 후 처리 관계를 원문에서 대조해야 합니다.
- 가격 판단 보류. 비교 가능한 실거래 금액이 확인되지 않으므로 최저가 145,000,000원만 보고 시세보다 싸다고 판단하지 마세요.
- 배당표 재검증. 신청채권자 청구액 5,083,269,787원과 현재 예상배당의 신청채권자 배당 0원·소유자 잔여 132,170,000원의 관계를 실제 채권계산서와 배당순위로 확인해야 합니다.
맺으며 — “확인 인수 0원 ≠ 전체 위험 0원”
이 사건은 최저가 145,000,000원의 신건이고, 현재 예상배당상 매수인 인수액은 0원입니다. 박소현의 보증금 10,000,000원도 전액 우선변제되는 계산입니다. 여기까지만 보면 단순해 보입니다.
하지만 권리분석의 핵심은 나머지 임차인입니다. 조사된 11명 가운데 10명은 전입일이 2025.03.25 말소기준보다 빠르면서도 보증금과 확정일자가 미상입니다. 따라서 이들에게 대항력이 확정됐다고 단정할 수도 없고, 반대로 승계액이 0원이라고 단정할 수도 없습니다. 여기에 2022년 근저당의 말소 상태와 2025년 근저당 이전등기 관계, 신청채권자 청구액과 예상배당표의 불일치까지 원문 확인 대상이 남아 있습니다.
실거래 금액도 확인되지 않아 145,000,000원의 가격 메리트에는 가점을 줄 근거가 없습니다. 결론은 “신건 가격보다 임차관계 확정이 먼저”입니다. 확인된 부분만으로는 인수 0원이지만, 전체 권리 위험까지 0원으로 볼 수 없는 사건입니다.
