⚠️ 대항력 가능·미상 10명 🏠 임차권 확인 1명 📉 감정가 대비 70% 💰 최저가 101,500,000원
부산지방법원 2025타경5093. 수영구 광안동 엘이즈지29 6층 602호, 감정평가상 주거용 오피스텔입니다. 감정가 145,000,000원에서 1회 유찰돼 현재 최저매각가는 101,500,000원으로 내려왔습니다. 등기상 소유자는 주식회사제이엘컴퍼니이고, 경매개시결정 채권자는 부산성의신용협동조합입니다.
다만 이 사건은 “70%까지 떨어졌으니 싸다”는 방식으로 접근하기 어렵습니다. 현황조사에는 김미리·서옥애·박재봉·박원미·김벽·김민서·김민선·이호진·이수빈·김진아의 전입이 확인되지만 이들의 보증금과 확정일자는 확인되지 않습니다. 따라서 이 10명에 대해서는 대항력 가능·미상으로 두고 실제 임대차관계와 보증금부터 확인해야 합니다. 별도로 여지우는 등기부에 임차보증금 10,000,000원의 주택임차권이 등기돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5093 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 광안동 702-29 엘이즈지29 6층602호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 수영구 광일로20번길 4 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 주거용 오피스텔 |
| 소유자 | 주식회사제이엘컴퍼니 |
| 감정가 / 최저가 | 145,000,000원 / 101,500,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 부산성의신용협동조합 / 5,083,269,787원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 단순 말소형으로 보기 어렵다
등기에는 2022.02.10 소유권보존과 함께 민간임대주택등기, 부산성의신용협동조합의 채권최고액 5,170,000,000원 근저당권이 기재돼 있습니다. 이후 2024.01.23 부산회생법원의 재산보전처분, 2024.01.26 여지우의 주택임차권등기, 2025.03.25 임의경매개시결정이 이어집니다.
② 임차관계 — 실제 임차인 11명, 그중 10명은 금액 미상
| 성명 | 전입 / 주민등록 | 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 김미리 | 2022.05.26 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 |
| 김진아 | 2022.06.13 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 |
| 여지우 | 2022.06.29 | 2022.06.29 | 10,000,000원 | 대항력 우선변제 |
| 김민서 | 2022.07.29 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 |
| 김벽 | 2022.08.01 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 배당요구 |
| 김민선 | 2022.08.05 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 |
| 이수빈 | 2023.05.11 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 |
| 이호진 | 2023.07.05 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 |
| 서옥애 | 2023.07.13 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 |
| 박재봉 | 2023.09.15 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 |
| 박원미 | 2023.10.27 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 |
여지우는 건물 전부를 대상으로 한 주택임차권등기가 있고, 임대차계약일자는 2022.06.27, 점유개시일자는 2022.06.28, 주민등록일자와 확정일자는 모두 2022.06.29입니다. 보증금은 10,000,000원, 배당요구도 확인돼 우선변제권 행사가 가능한 상태입니다.
반면 나머지 10명은 전입 사실 외에 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 이들을 단순히 “인수 0원”으로 처리해서는 안 됩니다. 실제 임대차계약과 점유관계가 확인돼 보증금이 존재하고 대항력이 인정되면, 배당으로 회수되지 않는 금액이 매수인에게 남을 가능성이 있습니다. 이 금액이 확정되기 전에는 실질취득가도 계산할 수 없습니다.
③ 가격 판단 — 감정가 대비 70%지만 시세 비교는 보류
현재 최저가는 101,500,000원으로 감정가 145,000,000원의 70%입니다. 다음 회차 시나리오는 71,050,000원, 그 다음은 49,735,000원으로 제시돼 있습니다. 하지만 동일 면적의 최근 실거래 평균이나 최신 거래가격은 확인되지 않으므로, 현재 가격을 두고 시세보다 싸다거나 비싸다고 단정할 근거는 없습니다.
특히 이 사건은 미상 임차보증금 문제가 해소되지 않았기 때문에, 단순한 최저가가 아니라 낙찰가 + 실제 인수금액으로 실질취득가를 계산한 뒤 시세와 비교해야 합니다. 보증금이 큰 대항력 임차인이 확인될 경우 낙찰가가 내려가도 인수액이 늘어날 수 있으므로, 최저가 하락 자체를 가격 메리트로 보아서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 101,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,221,000원 |
| 1. 임차인 여지우 보증금 | 10,000,000원 | 10,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 89,279,000원 |
위 배당 계산에는 집행비용과 여지우 보증금이 반영돼 있습니다. 다만 신청채권자 청구액 5,083,269,787원과 보증금 미상 점유자들의 배당관계가 반영되지 않은 상태이므로, 89,279,000원을 실제 소유자 잔여액으로 단정할 수 없습니다. 실제 배당표와 매각물건명세서 원문 확인이 필요합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 수영초등학교 남측 인근이며, 주변은 공동주택·단독주택·주거용 오피스텔·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 부산도시철도2호선 수영역이 있어 대중교통 사정은 양호합니다.
- 이용상태. 감정평가상 해당 범주의 물건은 주거용 오피스텔로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하1층·지상10층 건물이며, 승강기·급배수·위생·소화전·시스템 냉난방설비가 있습니다.
- 도로. 서측으로 노폭 약 5M 내외의 포장도로와 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며 공시지가는 1,622,000원/㎡, 토지면적은 870.0㎡입니다.
- 단지. 엘이즈지29는 14세대이며 준공일은 2021.12.13입니다. 경매물건 평균 유찰횟수는 1.0회입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 보증금 미상 10명 확인. 김미리·서옥애·박재봉·박원미·김벽·김민서·김민선·이호진·이수빈·김진아의 실제 임대차계약, 보증금, 확정일자와 현재 점유 여부를 확인해야 합니다.
- 여지우 배당 확인. 보증금 10,000,000원은 우선변제 배당을 전제로 계산돼 있으므로 실제 배당 후 미배당 잔액 여부를 확인해야 합니다.
- 말소기준 및 근저당 원본 대조. 2022.02.10 근저당의 말소 표시와 2025.11.19 근저당권 이전 기재를 현재 등기 원본에서 다시 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 매각 후 해당 등기가 어떻게 처리되는지와 임대사업자 의무의 승계 여부를 확인해야 합니다.
- 재산보전처분 확인. 2024.01.23 부산회생법원 재산보전처분의 현재 효력과 경매절차에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 가격 판단 보류. 최근 동일 면적 실거래가가 확인되지 않으므로 감정가 대비 할인율만으로 시세 메리트를 판단하지 말아야 합니다.
맺으며 — “70%”보다 먼저 풀어야 할 권리문제
이 물건은 감정가 145,000,000원에서 1회 유찰돼 최저가가 101,500,000원까지 내려온 주거용 오피스텔입니다. 숫자만 보면 할인폭이 눈에 띄지만, 현재 단계에서 더 중요한 것은 권리관계의 미확정 부분입니다.
여지우의 10,000,000원 임차권은 전입·확정일자·배당요구가 확인되지만, 나머지 10명의 점유자는 보증금과 확정일자가 미상입니다. 따라서 이들을 단순히 인수 0원으로 보거나, 현재 최저가 101,500,000원을 곧바로 실질취득가로 보는 것은 안전하지 않습니다. 실제 임대차와 보증금 확인 전에는 인수액과 실질취득가가 미상입니다.
최근 실거래 비교값도 확인되지 않아 가격 자체의 저평가 여부 역시 판단을 보류해야 합니다. 이 사건의 선결과제는 “얼마에 낙찰받을지”보다 누가 실제 임차인이고, 얼마의 보증금이 남는지를 먼저 확정하는 것입니다.
