부산지방법원 2025타경5093. 광안동 엘이즈지29 6층 602호로, 감정 이용상태는 주거용 오피스텔입니다. 감정가와 최저매각가가 모두 145,000,000원인 신건입니다. 등기상 소유자는 주식회사제이엘컴퍼니이고, 경매는 부산성의신용협동조합의 임의경매개시결정으로 진행됐습니다.
이 사건의 승부처는 감정가 할인율이 아니라 임차인 인수 가능성입니다. 확인되는 임차 관련 인원 11명 중 여지우는 2022.06.29 전입·확정일자와 10,000,000원 보증금이 확인되고 배당요구도 했습니다. 반면 김미리·김진아·김민서·김벽·김민선·이수빈·이호진·서옥애·박재봉·박원미는 전입일만 확인되고 보증금과 확정일자는 확인되지 않습니다. 이들은 대항력 있다고 확정하는 대신 ‘대항력 가능·미상’으로 관리해야 할 위험군입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5093 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 광안동 702-29 엘이즈지29 6층 602호 |
| 도로명 | 부산광역시 수영구 광일로20번길 4 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 주거용 오피스텔 |
| 대상면적 | 23.34㎡ |
| 소유자 | 주식회사제이엘컴퍼니 |
| 감정가 / 최저가 | 145,000,000원 / 145,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 5,083,269,787원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 기준일보다 앞선 임차관계가 핵심
등기상 2022.02.10 부산성의신용협동조합 근저당권은 채권최고액 5,170,000,000원으로 설정됐으나 현재 등기 내용상 이미 말소로 표시되어 있습니다. 경매 권리분석의 기준으로 제시된 권리는 2025.03.25 임의경매개시결정입니다. 따라서 그보다 앞선 임차관계는 별도로 확인해야 합니다.
특히 여지우의 주택임차권은 2024.01.26 등기됐고, 전입일·점유개시일·확정일자가 모두 2022년으로 확인됩니다. 배당 가정에서는 10,000,000원이 전액 우선변제되어 잔여 인수액이 0원이지만, 나머지 10명은 보증금 자체가 확인되지 않으므로 현재의 인수액 0원을 전체 임차관계에 확대해석하면 안 됩니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차 관련 인원 11명
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김미리 | 2022.05.26 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상우선변제 미상 |
| 김진아 | 2022.06.13 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상우선변제 미상 |
| 여지우 | 2022.06.29 | 10,000,000원 | 2022.06.29 | 2024.01.26 | 대항력 있음우선변제승계 없음 |
| 김민서 | 2022.07.29 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상우선변제 미상 |
| 김벽 | 2022.08.01 | 미상 | 미상 | 2025.04.24 | 대항력 가능·미상우선변제 미상 |
| 김민선 | 2022.08.05 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상우선변제 미상 |
| 이수빈 | 2023.05.11 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상우선변제 미상 |
| 이호진 | 2023.07.05 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상우선변제 미상 |
| 서옥애 | 2023.07.13 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상우선변제 미상 |
| 박재봉 | 2023.09.15 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상우선변제 미상 |
| 박원미 | 2023.10.27 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상우선변제 미상 |
③ 시세 비교 — 실거래 근거 없이 ‘싸다’고 판단할 수 없다
엘이즈지29의 대상 면적은 23.34㎡이고, 단지는 14세대·2021.12.13 준공으로 확인됩니다. 다만 비교 가능한 실거래 금액은 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 145,000,000원이 시장가격보다 낮다거나 높다고 수치로 단정할 근거가 없습니다.
더 중요한 점은 현재 실질취득액 자체도 확정되지 않았다는 것입니다. 보증금이 미상인 임차 관련 인원이 10명 있으므로, 가격 메리트는 반드시 각 임차인의 실제 보증금과 배당 후 잔액을 확인한 뒤 판단해야 합니다. 신건이라는 이유만으로 145,000,000원을 실질 원가로 보고 입찰가를 계산해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 145,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,830,000원 |
| 1. 임차인 여지우 보증금 | 10,000,000원 | 10,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 132,170,000원 |
이 배당 가정에서는 여지우 보증금 10,000,000원이 전액 배당되고 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 보증금이 확인되지 않은 다른 임차 관련 인원은 반영되지 않은 상태이므로 실제 인수액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 수영초등학교 남측 인근이며 공동주택·단독주택·주거용 오피스텔·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 부산도시철도 2호선 수영역이 있어 대중교통 사정은 양호합니다.
- 이용. 해당 기호는 주거용 오피스텔로 이용 중입니다. 건물은 철근콘크리트구조 지하 1층·지상 10층입니다.
- 설비. 급배수·위생설비, 승강기, 소화전, 시스템 냉난방설비가 설치되어 있습니다.
- 토지. 870.0㎡, 평지·자루형이며 제2종일반주거지역입니다. 공시지가는 1,622,000원/㎡입니다.
- 도로. 서측으로 폭 약 5M 내외 포장도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 일부 토지는 상대보호구역에 해당합니다.
- 건축물. 위반건축물 사항 및 공부와의 차이는 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 10명의 보증금 확인. 김미리·김진아·김민서·김벽·김민선·이수빈·이호진·서옥애·박재봉·박원미의 보증금과 실제 점유관계를 먼저 확인해야 합니다.
- 확정일자·배당요구 확인. 전입일만으로 우선변제 순위와 최종 미배당액을 확정할 수 없습니다.
- 여지우 임차권. 임차보증금 10,000,000원, 전입·확정일자 2022.06.29, 배당요구가 확인됩니다. 실제 배당 결과를 반드시 확인해야 합니다.
- 실질취득가 재산정. 낙찰가에 인수되는 미배당 임차보증금을 더한 금액으로 입찰 상한을 계산해야 합니다.
- 신건 가격 경계. 실거래 비교자료가 확인되지 않으므로 감정가 145,000,000원을 곧바로 시세로 간주하지 마십시오.
- 민간임대주택 등기 확인. 2022.02.10 민간임대주택등기가 존재하므로 매각 후 효력과 말소 여부를 원본 서류로 확인해야 합니다.
- 보전처분 확인. 2024.01.23 부산회생법원 재산보전처분 등기가 존재합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·배당요구 및 채권계산서를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “1.45억짜리 신건”으로만 보면 위험하다
이 사건은 감정가 145,000,000원, 유찰 0회의 신건이지만 권리 난도가 낮지 않습니다. 여지우의 10,000,000원은 현재 배당 가정상 전액 배당되지만, 그 밖에 보증금이 확인되지 않은 임차 관련 인원이 10명 있습니다. 이들의 전입일은 모두 기준일인 2025.03.25보다 앞서므로 대항력 가능성을 배제할 수 없습니다.
따라서 이 물건의 판단 공식은 “최저가 145,000,000원”이 아니라 “145,000,000원 + 실제 인수되는 미배당 임차보증금”입니다. 미상 보증금이 확인되기 전에는 실질취득가도, 시세 대비 메리트도 확정할 수 없습니다. 가격보다 임차관계 확인이 먼저인 사건입니다.
