부산지방법원 2025타경5093. 부산 수영구 광안동 엘이즈지29 9층 903호 다세대주택입니다. 말소기준은 2022년 2월 10일 부산성의신용협동조합의 채권최고액 5,170,000,000원 근저당권입니다. 조사된 11명의 전입일은 모두 이 날짜보다 늦고, 등기된 김현지의 임차권 역시 후순위입니다. 따라서 제공된 배당 계산상 낙찰자가 떠안을 임차보증금이나 등기상 권리는 0원입니다.
그렇다고 단순한 물건은 아닙니다. 김현지를 제외한 10명은 보증금과 확정일자가 미상이고, 점유 부분도 확인되지 않았습니다. 김현지와 김벽만 배당요구 사실이 확인됩니다. 후순위 전입이어서 대항력에 따른 보증금 인수는 없지만, 실제 점유자와 임대차 관계가 정리되지 않으면 인도와 명도 과정은 길어질 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5093 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 광안동 702-29 엘이즈지29 9층 903호 · 도로명 광일로20번길 4 |
| 물건종류 / 구조 | 집합건물(다세대) · 철근콘크리트구조 · 지하 1층, 지상 10층 중 9층 |
| 소유자 | 주식회사제이엘컴퍼니 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 247,000,000원 / 247,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 부산성의신용협동조합 / 5,083,269,787원 |
| 준공 / 규모 | 2021.12.13 · 14세대 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 후순위 권리는 소멸, 점유관계는 확인
말소기준 근저당권은 경매개시 뒤인 2025년 11월 19일 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐습니다. 근저당권자가 바뀌었을 뿐 기준권리의 순위는 2022년 2월 10일로 유지됩니다. 김현지의 계약일·확정일자·전입일과 나머지 조사 인원의 전입일은 모두 말소기준 이후이므로 대항력에 따른 매수인 승계는 없습니다.
② 임차인·점유자 — 실제 조사 인원 11명
| 성명 | 전입일 | 보증금 / 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김현지 | 2022.03.03 | 185,000,000원 / 2022.02.18 | 2024.03.12 | 없음 | 후순위 배당 | 없음 |
| 김미리 | 2022.05.26 | 미상 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김진아 | 2022.06.13 | 미상 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김민서 | 2022.07.29 | 미상 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김벽 | 2022.08.01 | 미상 / 미상 | 2025.04.24 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김민선 | 2022.08.05 | 미상 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이수빈 | 2023.05.11 | 미상 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이호진 | 2023.07.05 | 미상 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 서옥애 | 2023.07.13 | 미상 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박재봉 | 2023.09.15 | 미상 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박원미 | 2023.10.27 | 미상 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
보증기관 대위·승계 신고는 없으며 실제 임차·점유 조사 인원은 11명입니다. 김현지의 임차권등기 보증금 185,000,000원을 다른 신고와 중복 합산할 사정도 없습니다. 다만 미상인 보증금·확정일자와 점유 부분은 매각물건명세서 원본 및 현장조사로 보완해야 합니다.
③ 가격 판단 — 실거래 비교 없이 ‘싸다’고 할 수 없다
현재 최저매각가는 감정가와 같은 247,000,000원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 엘이즈지29는 2021년 12월 13일 준공된 14세대 건물이지만, 이 물건과 면적이 일치하는 실거래 비교가 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 100%라는 사실만으로 시세보다 저렴하다고 판단하거나 가격 가점을 줄 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 247,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,258,000원 |
| 1. 근저당권 · 부산성의신용협동조합 | 5,170,000,000원 | 242,742,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 예상 미배당액은 4,927,258,000원이고 소유자 잔여는 0원입니다. 이 미배당액은 담보권자의 배당 부족분이며 매수인이 승계하는 금액은 0원입니다. 당해세와 임차인의 최우선변제 가능성은 반영되지 않아 실제 배당순서와 금액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 수영초등학교 남측 인근으로 공동주택·단독주택·주거용 오피스텔·근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 양호합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 부산도시철도 2호선 수영역이 있어 대중교통 사정은 양호합니다.
- 이용. 해당 건물은 주거용 오피스텔과 다세대주택으로 구성되며, 본건 용도는 다세대입니다.
- 설비. 급배수·위생·승강기·소화전·시스템 냉난방설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 870㎡의 평지·자루형 토지이며 서측으로 폭 약 5m의 포장도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 일부 토지는 상대보호구역에 저촉됩니다. 공시지가는 1,622,000원/㎡입니다.
- 건축 상태. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 11명 점유관계 확인. 주민등록만 남아 있는 사람과 실제 거주자를 구분하고, 903호의 현실 점유자와 세대 관계를 확인하세요.
- 미상 임대차 보완. 김현지를 제외한 10명의 보증금·확정일자·점유 부분과 김벽 외 배당요구 여부를 매각물건명세서에서 대조하세요.
- 김현지 임차권 확인. 보증금 185,000,000원, 계약·확정일자 2022.02.18, 전입·점유 2022.03.03인 후순위 임차권으로 매수인 인수는 없지만 배당과 말소 처리를 확인하세요.
- 근저당권 이전 확인. 부산성의신용협동조합의 근저당권이 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐으므로 배당 시점 권리자와 채권액을 최신 등기부에서 확인하세요.
- 민간임대주택등기 확인. 매각 후 임대의무와 행정사항의 효력을 관할 기관 및 원본 서류로 확인하세요.
- 시세 원본 확인. 일치하는 실거래 비교가 확인되지 않으므로 현장 중개 시세와 유사 면적 거래를 조사한 뒤 응찰가를 결정하세요.
- 배당 변동 확인. 당해세와 임차인의 최우선변제 가능성이 예상배당표에 반영되지 않았습니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “쉬운 명도”는 다르다
등기 순위만 보면 결론은 명확합니다. 2022년 2월 10일 근저당권이 말소기준이고, 김현지를 포함한 11명의 전입일은 모두 그 이후이므로 매수인 인수액은 0원입니다. 담보권자의 4,927,258,000원 미배당도 낙찰자에게 넘어오지 않습니다.
그러나 실제 임차·점유 조사 인원이 11명이고 10명의 보증금·확정일자·점유 부분이 미상입니다. 여기에 민간임대주택등기와 일치 실거래 부재까지 겹칩니다. 따라서 이 물건은 권리 소멸 구조는 명확하지만 명도와 가격 검증 부담이 큰 신건입니다. 인수 0원만 보고 접근하기보다 점유자 현황과 적정 시세를 먼저 확정하는 것이 핵심입니다.
