부산지방법원 2025타경5093. 수영구 광안동 엘이즈지29 9층 903호 다세대 물건입니다. 등기상 소유자는 주식회사제이엘컴퍼니이고, 2022.02.10 소유권보존과 같은 날 부산성의신용협동조합의 채권최고액 5,170,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준권리이며, 이후 확인되는 전입자들은 모두 말소기준일 뒤에 전입했습니다.
핵심은 두 갈래입니다. 첫째, 등기 순위만 보면 대항력 있는 선순위 임차인을 떠안는 구조가 아닙니다. 둘째, 그렇다고 단순한 빈집 경매도 아닙니다. 현황조사상 다수 점유자가 확인되고, 등기부에는 김현지의 임차보증금 185,000,000원 주택임차권등기도 존재합니다. 김현지 역시 전입일이 2022.03.03으로 말소기준일 이후라 대항력은 없지만, 다른 점유자들의 보증금·확정일자와 최우선변제 가능 여부는 입찰 전 다시 확인할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5093 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 광안동 702-29 엘이즈지29 9층 903호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 수영구 광일로20번길 4 |
| 물건종류 | 다세대 · 철근콘크리트구조 지하1층·지상10층 건물 |
| 소유자 | 주식회사제이엘컴퍼니 |
| 감정가 / 최저가 | 247,000,000원 / 172,900,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 말소기준권리 | 2022.02.10 을구 1번 근저당권 · 부산성의신용협동조합 · 채권최고액 5,170,000,000원 |
| 경매 신청채권액 | 5,083,269,787원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 기준일 뒤 전입, 계산상 인수 0원
말소기준권리는 2022.02.10 을구 1번 근저당권입니다. 등기된 김현지의 전입일은 2022.03.03, 나머지 현황조사상 전입자도 가장 빠른 김미리가 2022.05.26으로 모두 기준일 이후입니다. 따라서 제공된 권리판정과 현재 배당모형에서는 매수인이 승계하는 임차보증금이 0원으로 계산됩니다.
② 임차인·점유자 — 11명 확인, 김현지 보증금 1.85억
| 성명 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김미리 | 2022.05.26 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김진아 | 2022.06.13 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김민서 | 2022.07.29 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김벽 | 2022.08.01 | 미상 | 미상 | 2025.04.24 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김민선 | 2022.08.05 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 이수빈 | 2023.05.11 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 이호진 | 2023.07.05 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 서옥애 | 2023.07.13 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 박재봉 | 2023.09.15 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 박원미 | 2023.10.27 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김현지 | 2022.03.03 | 2022.02.18 | 185,000,000원 | 2024.03.12 | 대항력 없음 말소기준 후순위 승계 없음 |
보증금이 확인되는 사람은 김현지입니다. 임대차계약일과 확정일자는 2022.02.18, 전입·점유개시는 2022.03.03이며 보증금은 185,000,000원입니다. 2024.03.12 임차권등기명령에 따라 을구 2번 주택임차권이 등기됐습니다. 그러나 말소기준 근저당권이 2022.02.10으로 더 빠르므로 이 임차권은 매각으로 소멸하는 후순위 권리로 판정되어 있습니다.
③ 가격 판단 — 감정가 70%지만 ‘시세 할인’은 확인되지 않았다
현재 최저가는 172,900,000원으로 감정가 247,000,000원의 70%입니다. 숫자만 보면 74,100,000원이 낮아졌지만, 이 차이는 어디까지나 감정가 대비입니다. 엘이즈지29의 집계 세대수는 14세대, 준공일은 2021.12.13이며 시세 집계 대상 면적은 29.16㎡입니다. 다만 동일 면적 실거래 비교가 성립하는 수치가 없어 현재 최저가를 시세보다 싸다고 평가할 근거는 없습니다.
건물 경매 집계에서는 평균 유찰 횟수가 1.0회, 낙찰률은 0.0%로 집계되어 있습니다. 현재 물건 역시 1회 유찰된 상태입니다. 가격 판단은 감정가 할인율보다 실제 매매사례와 개별 호수의 상태를 확인한 뒤 해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 172,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,220,600원 |
| 1. 말소기준 근저당권 · 부산성의신용협동조합 → 케이씨유엔피엘대부주식회사 | 5,170,000,000원 | 169,679,400원 |
| 근저당권 미배당 | - | 5,000,320,600원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 172,900,000원 기준으로 집행비용 3,220,600원을 제외한 169,679,400원이 말소기준 근저당권에 배당되는 계산입니다. 채권최고액 기준 미배당은 5,000,320,600원이며 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 · 70% | 172,900,000원 | 169,679,400원 | 5,000,320,600원 |
| 2회 유찰 · 49% | 121,029,999원 | 118,535,579원 | 5,051,464,421원 |
| 3회 유찰 · 34% | 84,720,999원 | 82,796,021원 | 5,087,203,979원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 수영구 광안동 수영초등학교 남측 인근. 공동주택·단독주택·주거용 오피스텔·근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 부산도시철도 2호선 수영역이 있어 대중교통 사정은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 이용. 감정평가상 건물에는 주거용 오피스텔과 다세대주택이 함께 있으며, 본 사건 물건의 용도는 다세대입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하1층·지상10층, 급배수·위생·승강기·소화전·시스템 냉난방설비가 설치되어 있습니다.
- 토지. 870.0㎡, 제2종일반주거지역, 평지·자루형 토지이며 서측 약 5m 내외 포장도로에 접합니다. 공시지가는 1,622,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 일부 토지는 상대보호구역에 해당합니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 엘이즈지29의 집계 세대수는 14세대이고 준공일은 2021.12.13입니다. 대단지 아파트와 달리 소규모 다세대 특성상 실제 동일 면적 거래사례 확인이 중요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 11명 재확인. 현황조사상 이름과 실제 점유 세대·호실·임대차 범위를 현장에서 다시 대조해야 합니다.
- 보증금·확정일자 확인. 김현지를 제외한 다수 인원의 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 최우선변제 여부가 실제 배당에 영향을 줄 수 있습니다.
- 김현지 임차권. 보증금 185,000,000원, 확정일자 2022.02.18, 전입·점유 2022.03.03입니다. 말소기준일 뒤 전입이라 대항력은 없고 후순위 임차권으로 판정됩니다.
- 근저당권 이전. 2022.02.10 설정된 부산성의신용협동조합 근저당권은 2025.11.19 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐습니다. 권리자 변경과 별개로 말소기준 순위는 최초 설정일을 기준으로 봅니다.
- 민간임대주택등기. 2022.02.10 민간임대주택등기가 존재하므로 매각 전 등기 내용과 관련 서류를 원문으로 확인할 필요가 있습니다.
- 가격 검증. 1회 유찰로 감정가의 70%까지 내려왔지만 동일 면적 실거래 기준이 확인되지 않습니다. 감정가 대비 할인율만으로 저가 매수라고 판단하지 마세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·배당요구·감정평가 내용을 매각기일 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리보다 ‘점유 확인’과 ‘가격 검증’이 승부처
이 사건은 말소기준이 명확합니다. 2022.02.10 근저당권보다 확인된 전입이 모두 늦고, 185,000,000원 임차권등기 역시 후순위라 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 이 점만 보면 선순위 보증금을 떠안는 위험형 경매는 아닙니다.
다만 실제 입찰 난도는 낮지 않습니다. 확인 인원이 11명이고 다수의 보증금·확정일자가 확인되지 않으며, 배당모형에도 최우선변제가 반영되지 않았습니다. 여기에 동일 면적 실거래 기준이 없어 최저가 172,900,000원이 시장가보다 낮다고 평가할 수도 없습니다. 따라서 이 물건은 “인수액은 0원으로 계산되지만, 점유·배당 확인과 가격 검증을 끝낸 뒤 접근해야 하는 다세대 경매”로 보는 것이 데이터에 가장 충실합니다.
