부산지방법원 2025타경5093. 광안동 엘이즈지29 5층 508호로, 감정평가 이용상태는 주거용 오피스텔입니다. 소유자는 주식회사제이엘컴퍼니이며 현재 최저매각가는 감정가와 같은 145,000,000원입니다. 문제는 가격보다 먼저 점유·임차관계입니다. 조사상 이름이 확인된 사람은 11명이고, 그중 정재욱은 보증금 10,000,000원·전입일 2023.03.07·확정일자 2023.03.07이 확인됩니다. 나머지 10명은 전입일만 확인되고 보증금과 확정일자가 확인되지 않아, 단순히 “인수 0원”으로 끝낼 수 있는 구조가 아닙니다.
본 사건의 말소기준 표시는 2025.03.25 임의경매개시결정입니다. 조사상 11명의 전입일은 모두 그보다 앞섭니다. 다만 보증금과 확정일자가 모두 확인되지 않은 10명에 대해서는 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다. 정재욱은 등기부에 주택임차권이 등기되어 있고, 해당 권리는 말소기준 이전 권리로 매수인 인수 표시가 되어 있습니다. 반면 현재 예상배당표에서는 보증금 10,000,000원이 전액 배당되어 매수인 산정 인수액은 0원입니다. 따라서 최종 판단은 실제 배당과 임차권 말소 여부를 함께 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5093 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 광안동 702-29 엘이즈지29 5층 508호 |
| 도로명 | 부산광역시 수영구 광일로20번길 4 |
| 용도 / 이용상태 | 오피스텔 · 주거용 오피스텔 |
| 소유자 | 주식회사제이엘컴퍼니 |
| 감정가 / 최저가 | 145,000,000원 / 145,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 부산성의신용협동조합 / 5,083,269,787원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하1층, 지상10층 · 본건 5층 508호 |
| 준공 | 2021.12.13 |
① 권리 흐름 — 임차관계 확인이 핵심
2022.02.10 부산성의신용협동조합의 채권최고액 5,170,000,000원 근저당권은 등기상 이미 말소된 것으로 표시되어 있습니다. 같은 날 민간임대주택등기가 설정됐고, 2024.01.23에는 부산회생법원 재산보전처분이 등기됐습니다. 2024.06.11에는 정재욱의 주택임차권이 등기됐으며, 2025.03.25 임의경매개시결정이 이어집니다. 이후 2025.11.19에는 기존 1번 근저당권의 이전 등기가 케이씨유엔피엘대부주식회사 앞으로 기재되어 있습니다.
임차인·점유자 현황
보증기관의 대위·승계 신고는 없으며, 조사상 이름이 확인된 사람은 11명입니다. 정재욱을 제외한 10명은 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력을 확정하지 않고 대항력 가능·미상으로 표시합니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김미리 | 2022.05.26 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김진아 | 2022.06.13 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김민서 | 2022.07.29 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김벽 | 2022.08.01 | 미상 | 2025.04.24 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김민선 | 2022.08.05 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 정재욱 | 2023.03.07 | 10,000,000원 | 2024.06.11 | 있음 | 있음 | 없음 |
| 이수빈 | 2023.05.11 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 이호진 | 2023.07.05 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 서옥애 | 2023.07.13 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 박재봉 | 2023.09.15 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 박원미 | 2023.10.27 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
② 시세 비교 — 최근 거래액이 없어 가격 판단 보류
엘이즈지29의 단지 정보는 14세대, 준공일 2021.12.13로 확인됩니다. 시세 조회 대상면적은 23.34㎡이지만 동일 면적 거래 매칭이 확인되지 않았고, 최근 실거래 평균·최신 거래액도 확인되지 않습니다.
따라서 신건 최저가 145,000,000원이 시장가격보다 낮은지 높은지를 이 자료만으로 판단할 수 없습니다. 특히 실거래 근거가 없는 상태에서 감정가 대비 할인율만 보고 “싸다”거나 “가격 메리트가 있다”고 평가할 근거는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 145,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,830,000원 |
| 1. 임차인 정재욱 보증금 | 10,000,000원 | 10,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 132,170,000원 |
현재 배당 산정에서는 매수인 인수액이 0원이고 미배당액도 0원입니다. 다만 보증금 미상 점유자 10명의 금액은 이 산정에 포함할 수 없으며, 당해세·임차인 최우선변제도 반영되지 않았습니다.
| 회차 | 매각가 | 소유자 잔여 | 산정 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 145,000,000원 | 132,170,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 | 116,000,000원 | 103,576,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 92,800,000원 | 80,729,600원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 본건은 주거용 오피스텔로 이용 중입니다. 건물은 철근콘크리트구조 지하1층·지상10층입니다.
- 입지. 수영초등학교 남측 인근이며 공동주택·단독주택·주거용 오피스텔·근린생활시설이 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 부산도시철도2호선 수영역이 있어 대중교통 사정이 양호합니다.
- 도로. 본건 서측으로 노폭 약 5M 내외의 포장도로와 접합니다.
- 토지. 2필 일단의 자루형 평지로 업무시설 및 공동주택 건부지로 이용 중이며 토지면적은 870.0㎡입니다.
- 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역이며 일부 토지는 상대보호구역에 해당합니다. 공시지가는 1,622,000원/㎡입니다.
- 건물상태. 급배수·위생·승강기·소화전·시스템 냉난방설비가 있으며 위반건축물 표시와 공부상 차이는 없습니다.
- 환금성. 단지 14세대 규모이며 최근 실거래 비교자료가 확인되지 않아 가격대별 환금성은 별도 검증이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 미상 임차인 10명 확인. 각 점유자의 보증금·확정일자·실제 점유 여부와 배당요구 여부를 우선 확인해야 합니다.
- 정재욱 임차권 확인. 보증금 10,000,000원 전액배당 가정과 등기상 매수인 인수 표시가 함께 존재하므로 실제 배당 후 임차권 말소 여부를 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.02.10 민간임대주택등기가 있고 임대의무기간·임대료 증액기준 준수 내용이 등기되어 있습니다.
- 보전처분 확인. 2024.01.23 부산회생법원의 재산보전처분 등기가 있으며 양도·저당권 또는 임차권 설정 등 처분행위 금지 내용이 기재되어 있습니다.
- 가격 검증. 최근 실거래 비교액이 확인되지 않으므로 감정가 145,000,000원만으로 가격 메리트를 판단하지 마세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사와 실제 배당관계를 입찰 전 다시 대조하는 것이 필요합니다.
맺으며 — “산정 인수 0원”만 보고 들어가면 안 된다
이 사건은 현재 배당표만 보면 단순해 보입니다. 신건 매각가 145,000,000원에서 집행비용 2,830,000원과 정재욱 보증금 10,000,000원이 배당되고, 산정상 매수인 인수는 0원입니다. 그러나 권리분석의 핵심은 그 숫자 밖에 있습니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 10명이 모두 말소기준일 이전에 전입해 있기 때문입니다.
따라서 현재 단계에서는 실질취득비용을 145,000,000원으로 확정할 수 없습니다. 여기에 최근 실거래 비교값도 없어 신건 가격이 싼지 비싼지 판단하기 어렵습니다. 확인된 정재욱 보증금은 배당으로 처리되지만, 미상 점유자 10명의 권리관계가 해소되기 전까지는 권리와 가격 모두 보수적으로 접근해야 하는 물건입니다.
