부산지방법원 2025타경5093. 광안동 엘이즈지29 5층 508호로, 감정평가상 해당 호가 속한 기호 범위는 주거용 오피스텔로 이용 중입니다. 감정가 145,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 101,500,000원입니다. 표면상 가격은 감정가의 70%까지 내려왔지만, 이 사건은 최저가만 보고 가격 메리트를 판단할 수 없는 구조입니다.
현황조사 등에 김미리·김벽·김민서·김민선·김진아·이수빈·정재욱·이호진·서옥애·박재봉·박원미가 기재되어 있습니다. 이 가운데 정재욱은 보증금 10,000,000원, 전입일 2023.03.07, 확정일자 2023.03.07인 임차권등기가 확인됩니다. 나머지 10명은 전입일은 확인되지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 이들을 단순히 ‘대항력 있는 임차인’으로 확정해서도, 반대로 ‘인수액 0원’으로 단정해서도 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5093 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 광안동 702-29 엘이즈지29 5층 508호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 주거용 오피스텔 |
| 소유자 | 주식회사제이엘컴퍼니 |
| 감정가 / 최저가 | 145,000,000원 / 101,500,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 부산성의신용협동조합 / 5,083,269,787원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 현재 기준점은 경매개시결정
등기자료상 2022.02.10 부산성의신용협동조합의 채권최고액 5,170,000,000원 근저당권은 이미 말소된 것으로 표시되어 있고, 현재 분석자료의 말소기준은 2025.03.25 임의경매개시결정으로 계산되어 있습니다. 2024.06.11 등기된 정재욱의 주택임차권은 그보다 앞선 권리로 표시되어 있으며, 보증금 10,000,000원과 우선변제권이 확인됩니다.
② 임차인·전입 현황 — 11명 중 10명 보증금 미상
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 김미리 | 2022.05.26 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 |
| 김진아 | 2022.06.13 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 |
| 김민서 | 2022.07.29 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 |
| 김벽 | 2022.08.01 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 · 배당요구 2025.04.24 |
| 김민선 | 2022.08.05 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 |
| 정재욱 | 2023.03.07 | 10,000,000원 | 2023.03.07 | 임차권등기 · 우선변제 |
| 이수빈 | 2023.05.11 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 |
| 이호진 | 2023.07.05 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 |
| 서옥애 | 2023.07.13 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 |
| 박재봉 | 2023.09.15 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 |
| 박원미 | 2023.10.27 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 |
정재욱은 건물 전부에 대한 주거 임차권등기가 있고, 임대차계약일 2023.03.06, 주민등록·점유개시·확정일자가 모두 2023.03.07입니다. 보증금은 10,000,000원, 차임은 600,000원으로 등기되어 있습니다. 현재 배당계산에서는 보증금 전액을 우선배당하므로 정재욱에 대한 계산상 잔여 인수액은 0원입니다.
③ 가격 비교 — 실거래 자료 없이 70%만 보고 싸다고 할 수 없다
감정가는 145,000,000원, 현재 최저매각가는 101,500,000원으로 감정가의 70%입니다. 2회 유찰 시 71,050,000원, 3회 유찰 시 49,735,000원으로 계산되어 있습니다. 다만 엘이즈지29의 실거래 평균·최신 거래가격이 확인되지 않아 현재 최저가가 실제 시세보다 낮은지 여부는 판단할 수 없습니다.
특히 이 물건은 보증금 미상 전입자가 다수이므로, 향후 인수금액이 확인되면 가격 비교 기준도 단순 최저가가 아니라 낙찰가 + 실제 인수금액인 실질취득비용으로 다시 계산해야 합니다. 확인되지 않은 인수위험을 배제한 채 “감정가 대비 70%이므로 싸다”고 결론 내리는 것은 적절하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 101,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,221,000원 |
| 1. 임차인 정재욱 보증금 | 10,000,000원 | 10,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 89,279,000원 |
현재 배당계산은 집행비용 2,221,000원과 정재욱 보증금 10,000,000원을 반영하고, 나머지 89,279,000원을 소유자 잔여로 계산합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 보증금 미상 전입자들의 금액 역시 확정 배당액에 포함되어 있지 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 수영구 광안동 수영초등학교 남측 인근이며, 공동주택·단독주택·주거용 오피스텔·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 부산도시철도2호선 수영역이 있어 대중교통 사정은 양호합니다.
- 이용상태. 해당 호가 속한 기호 범위는 주거용 오피스텔로 이용 중이며, 건물은 철근콘크리트구조 지하1층·지상10층입니다.
- 설비. 급배수·위생·승강기·소화전·시스템 냉난방설비가 되어 있습니다.
- 토지. 2필 일단의 자루형 평지로 업무시설 및 공동주택 건부지로 이용 중이며, 서측 약 5M 포장도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 일부 토지는 상대보호구역에 해당합니다. 공시지가는 1,622,000원/㎡입니다.
- 물적 하자. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 거래자료. 엘이즈지29는 14세대이며 준공일은 2021.12.13입니다. 동일 비교면적의 실거래 가격은 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 매각물건명세서 재확인. 보증금 미상 전입자 10명의 보증금·점유·확정일자·배당요구 여부를 우선 확인해야 합니다.
- 정재욱 임차권. 보증금 10,000,000원의 실제 배당액과 임차권등기 말소 조건을 매각 당시 기준으로 다시 확인해야 합니다.
- 실질취득비용 계산. 미상 보증금 중 낙찰자가 인수할 금액이 확인되면 반드시 낙찰가에 합산해 시세와 비교해야 합니다.
- 민간임대주택 등기. 2022.02.10 민간임대주택등기가 존재하므로 매각 후 처리와 관련 법률관계를 원본으로 확인해야 합니다.
- 회생 관련 보전처분. 2024.01.23 재산보전처분 등기가 존재하므로 사건 진행과 등기 처리 상태를 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 70%라는 할인율만으로 판단하지 말고, 현재 실거래와 임대차 보증금을 함께 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·배당요구·임대차 관련 원본을 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 할인율보다 미상 임차관계가 먼저다
현재 최저가는 감정가 145,000,000원에서 한 차례 유찰된 101,500,000원입니다. 하지만 이 사건을 단순한 “감정가의 70% 오피스텔”로 보면 핵심을 놓칩니다. 정재욱의 10,000,000원 보증금은 현재 배당가정에서 전액 배당되지만, 그 외 10명의 보증금·확정일자가 확인되지 않아 실제 인수위험을 금액으로 확정할 수 없습니다.
따라서 현재 단계의 핵심은 더 낮은 최저가를 기다리는 것이 아니라, 먼저 미상 임차관계를 금액으로 확정하는 것입니다. 실거래 가격도 확인되지 않으므로 현재 최저가가 시세 대비 저렴하다는 결론 역시 낼 수 없습니다. 권리관계가 확정된 뒤 낙찰가와 인수금액을 합친 실질취득비용으로 다시 판단해야 하는 물건입니다.
