부산지방법원 2025타경5093. 부산광역시 수영구 광안동 702-29 엘이즈지29 6층607호 오피스텔입니다. 소유자는 주식회사제이엘컴퍼니이며 2022.02.10 소유권보존과 민간임대주택등기가 이루어졌습니다. 같은 날 부산성의신용협동조합 명의 채권최고액 5,170,000,000원 근저당권이 설정됐고, 등기정보에는 해당 근저당권이 이미 말소된 것으로 표시되어 있습니다. 이후 2024.01.23 부산회생법원의 재산보전처분, 2025.03.25 부산성의신용협동조합의 임의경매개시결정이 이어집니다.
이 사건의 난점은 등기보다 점유·임차관계입니다. 김미리, 김민서, 김벽, 김민선, 김진아, 이수빈, 이호진, 서옥애, 박재봉, 박원미 등 실제 임차인 10명이 조사됐습니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고자는 없어 10명 모두 실제 임차인으로 봐야 합니다. 이들의 전입일은 2022.05.26부터 2023.10.27까지이나 보증금과 확정일자가 확인되지 않아, 단순히 전입일만으로 대항력 있음 또는 인수 없음이라고 결론내릴 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5093 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 광안동 702-29 엘이즈지29 6층607호 |
| 도로명 | 부산광역시 수영구 광일로20번길 4 |
| 물건종류 | 오피스텔 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하1층, 지상10층 |
| 소유자 | 주식회사제이엘컴퍼니 |
| 감정가 / 최저가 | 145,000,000원 / 145,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 부산성의신용협동조합 / 5,083,269,787원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
| 민간임대주택등기 | 2022.02.10 |
① 권리 흐름 — 등기보다 임차관계 확인이 먼저
등기상 2022.02.10 부산성의신용협동조합 근저당권은 등기부상 이미 말소로 표시되어 있고, 사건 자료에서 말소기준으로 제시된 권리는 2025.03.25 임의경매개시결정입니다. 한편 2025.11.19에는 2025.09.10 확정채권양도를 원인으로 케이씨유엔피엘대부주식회사에 근저당권이전 등기가 기록되어 있어, 근저당 관련 등기 흐름은 입찰 전 원본 등기와 매각물건명세서에서 반드시 다시 대조할 부분입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 10명, 보증금 전부 미상
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김미리 | 2022.05.26 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 미상 |
| 김진아 | 2022.06.13 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 미상 |
| 김민서 | 2022.07.29 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 미상 |
| 김벽 | 2022.08.01 | 미상 | 미상 | 2025.04.24 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 미상 |
| 김민선 | 2022.08.05 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 미상 |
| 이수빈 | 2023.05.11 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 미상 |
| 이호진 | 2023.07.05 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 미상 |
| 서옥애 | 2023.07.13 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 미상 |
| 박재봉 | 2023.09.15 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 미상 |
| 박원미 | 2023.10.27 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 미상 |
보증기관 승계·대위 신고자는 없습니다. 따라서 위 10명은 중복 집계가 아닌 실제 임차인 10명입니다. 김벽은 2025.04.24 배당요구를 접수한 사실이 확인되지만, 보증금과 확정일자는 여전히 미상이므로 우선변제 범위나 미배당 잔액을 계산할 수 없습니다.
③ 가격 판단 — 실거래가 없어 ‘싸다’고 말할 근거가 없다
엘이즈지29는 14세대, 사용승인일은 2021.12.13입니다. 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 0.0회입니다. 그러나 이 물건과 직접 비교할 수 있는 실거래 가격은 확인되지 않습니다. 따라서 감정가·최저가 145,000,000원이 최근 시세보다 낮은지 높은지는 판단할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 145,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,830,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 142,170,000원 |
위 배당 산식은 집행비용 2,830,000원과 소유자 잔여 142,170,000원으로 구성되어 있고, 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않은 값입니다. 별도로 신청채권자 청구액은 5,083,269,787원이며, 각 회차 산식에서 신청채권자 배당액은 0원으로 표시됩니다. 따라서 이 표를 실제 최종 배당결과로 단정해서는 안 됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 수영초등학교 남측 인근이며 공동주택·단독주택·주거용 오피스텔·근린생활시설이 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 부산도시철도2호선 수영역이 있어 대중교통 사정은 양호합니다.
- 이용상태. 감정평가상 일부 호는 주거용 오피스텔, 일부 호는 다세대주택으로 이용되고 있으며 사건 용도는 오피스텔입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하1층·지상10층이며 승강기·소화전·시스템 냉난방·급배수 및 위생설비가 설치되어 있습니다.
- 도로. 서측으로 노폭 약 5M 내외 포장도로와 접합니다.
- 토지. 870.0㎡, 평지·자루형, 제2종일반주거지역이며 공시지가는 1,622,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이고 일부 토지는 상대보호구역에 해당합니다.
- 건축상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 확인. 김미리·김진아·김민서·김벽·김민선·이수빈·이호진·서옥애·박재봉·박원미의 보증금과 확정일자를 매각물건명세서에서 반드시 확인해야 합니다.
- 승계 여부 확인. 전입일이 모두 2025.03.25 이전이므로 대항력 가능성을 배제하지 말고 각 임차인의 실제 점유·계약관계·배당요구 여부를 대조해야 합니다.
- 김벽 배당요구. 김벽은 2025.04.24 배당요구 사실이 확인됩니다. 보증금과 확정일자가 확인되어야 실제 배당 및 잔존보증금 여부를 계산할 수 있습니다.
- 근저당 등기 대조. 2022.02.10 부산성의신용협동조합 근저당은 이미 말소로 표시되지만 2025.11.19 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전된 기록이 있으므로 등기 원본을 다시 확인해야 합니다.
- 보전처분 확인. 2024.01.23 부산회생법원 재산보전처분이 등기되어 있습니다. 매각에 따른 처리 여부를 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 실거래 검증. 직접 비교 가능한 실거래 가격이 확인되지 않으므로 145,000,000원을 시세보다 싸다고 전제하지 마십시오.
- 실질취득액 계산. 낙찰가만 보지 말고 확인된 임차보증금 중 배당되지 않아 승계되는 금액이 있다면 이를 더해 실질취득액을 다시 계산해야 합니다.
맺으며 — “145,000,000원”보다 먼저 확인할 숫자는 임차보증금
이 사건은 신건이고 감정가와 최저매각가가 모두 145,000,000원입니다. 그러나 현재 자료만으로는 이 금액이 싸다고도, 안전하다고도 평가하기 어렵습니다. 실제 임차인은 10명이고 모두 보증금·확정일자가 미상입니다. 전입일은 2022.05.26부터 2023.10.27까지로, 자료상 말소기준인 2025.03.25보다 앞섭니다. 따라서 핵심은 낙찰가 할인율이 아니라 각 임차인의 보증금과 배당 후 잔존금액이 얼마인지입니다.
배당 산식에는 매수인 인수액이 0원으로 표시되어 있지만 이 수치만으로 실제 승계위험을 제거할 수 없습니다. 실거래 가격도 확인되지 않아 145,000,000원의 시장가격 적정성을 판단할 근거가 부족합니다. 결론은 가격 판단 보류, 임차권리 확인 우선입니다. 매각물건명세서와 등기 원본에서 임차보증금, 확정일자, 배당요구, 실제 점유관계를 확인한 뒤에야 실질취득액과 입찰 상한을 정할 수 있습니다.
