부산지방법원 2025타경5093. 광안동 엘이즈지29 6층 607호의 주거용 오피스텔입니다. 감정가 145,000,000원에서 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 101,500,000원입니다. 숫자만 보면 감정가보다 43,500,000원 낮아졌지만, 이 사건에서는 그 할인폭을 곧바로 가격 메리트로 볼 수 없습니다.
이유는 명확합니다. 현황조사상 김미리·서옥애·박재봉·박원미·김벽·김민서·김민선·이호진·이수빈·김진아, 총 10명의 실제 임차인이 확인됩니다. 보증기관의 대위·승계 신고는 없으므로 중복 인원도 아닙니다. 그러나 10명 모두 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 단순히 “전입일이 빠르다”는 이유만으로 대항력이 확정됐다고 단정할 수 없고, 대항력 가능·미상으로 접근해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5093 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 광안동 702-29 엘이즈지29 6층 607호 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 주거용 오피스텔 |
| 소유자 | 주식회사제이엘컴퍼니 |
| 감정가 / 최저가 | 145,000,000원 / 101,500,000원 (1회 유찰·감정가 70%) |
| 신청채권액 | 5,083,269,787원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
| 준공 / 규모 | 2021.12.13 · 지하 1층, 지상 10층 |
| 대상 면적 | 23.34㎡ |
① 권리 흐름 — 기준권리부터 원본 대조가 필요하다
민간임대주택등기도 2022.02.10 접수되어 있습니다. 내용상 이 주택은 임대의무기간 동안 계속 임대하고 임대료 증액기준을 준수해야 하는 민간임대주택으로 기재되어 있습니다. 또한 2024.01.23에는 부산회생법원 재산보전처분에 따른 양도·저당권·임차권 설정 등 처분행위 금지 등기가 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 10명, 보증금은 전부 미상
| 임차인 | 전입일 | 보증금 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김미리 | 2022.05.26 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 미상 |
| 서옥애 | 2023.07.13 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 미상 |
| 박재봉 | 2023.09.15 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 미상 |
| 박원미 | 2023.10.27 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 미상 |
| 김벽 | 2022.08.01 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 배당요구 2025.04.24 · 순위 미상 | 인수 미상 |
| 김민서 | 2022.07.29 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 미상 |
| 김민선 | 2022.08.05 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 미상 |
| 이호진 | 2023.07.05 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 미상 |
| 이수빈 | 2023.05.11 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 미상 |
| 김진아 | 2022.06.13 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 미상 |
10명 모두 보증기관이나 대위변제기관이 아니라 실제 임차인 10명입니다. 따라서 이름이 여러 개라고 해서 같은 보증금을 중복 신고한 구조로 볼 근거가 없습니다. 반대로 각 임차인의 보증금이 얼마인지 알 수 없으므로 보증금을 합산하거나 매수인 인수액을 숫자로 추정해서도 안 됩니다.
③ 시세 판단 — 비교 실거래 없이 할인율만 볼 수 없다
엘이즈지29는 2021.12.13 준공된 14세대 규모이며, 대상 면적은 23.34㎡입니다. 이 사건에서 비교 가능한 최근 실거래 금액은 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 145,000,000원과 최저가 101,500,000원의 차이만으로 시세 대비 저렴하다고 판단할 근거가 없습니다.
같은 단지 경매 관련 통계에서 평균 유찰 횟수는 1.0회로 나타나며, 현재 사건 역시 1회 유찰 상태입니다. 다만 실거래 매각금액이 확인되지 않으므로, 유찰 자체를 가격 적정성의 근거로 사용하기도 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 101,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 2.2% 추정) | - | 2,221,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 99,279,000원 |
위 배분은 집행비용 2,221,000원과 소유자 교부 99,279,000원으로 표시된 현재 시뮬레이션입니다. 다만 등기에는 채권최고액 5,170,000,000원의 근저당 기록이 있고 신청채권액도 5,083,269,787원이므로, 이 표만으로 실제 배당순위와 잔여액을 확정해서는 안 됩니다. 임차인 보증금·당해세·최우선변제 역시 확정되지 않았습니다.
⑤ 회차별 가격 — 낙찰가가 내려가도 권리 위험은 그대로다
| 회차 | 감정가 대비 | 최저가 | 권리 해석 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 70% | 101,500,000원 | 임차인 인수액 미상 |
| 2회 유찰 시 | 49% | 71,050,000원 | 임차인 인수액 미상 |
| 3회 유찰 시 | 34.3% | 49,735,000원 | 임차인 인수액 미상 |
최저가는 유찰될수록 내려가지만, 임차인의 미배당 보증금을 매수인이 인수해야 하는 구조라면 낙찰가 하락분이 그대로 경제적 이익이 되지 않습니다. 현재는 각 보증금이 전부 미상이므로 49,735,000원까지 내려간 3회 유찰 가격조차 실질취득가격을 의미하지 않습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가 이용상태상 기호 1 및 16~54는 주거용 오피스텔로 이용 중이며, 본건은 오피스텔입니다.
- 입지. 부산광역시 수영구 광안동 수영초등학교 남측 인근으로, 주변은 공동주택·단독주택·주거용 오피스텔·근린생활시설 등이 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 부산도시철도 2호선 수영역이 있어 대중교통 사정은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하 1층·지상 10층이며 급배수·위생·승강기·소화전·시스템 냉난방 설비가 있습니다.
- 도로. 서측으로 폭 약 5m 내외 포장도로와 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며 공시지가 1,622,000원/㎡, 평지·자루형 토지입니다.
- 규제. 일부 토지는 상대보호구역에 해당합니다. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
- 환금성. 2021년 준공이지만 14세대 규모이고 비교 가능한 최근 실거래가 확인되지 않아, 현재 정보만으로 환금성을 가격으로 검증하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 10명 임차인별 보증금 확인. 각 임대차계약서·매각물건명세서·배당요구 서류를 통해 보증금과 점유 부분을 반드시 분리 확인해야 합니다.
- 확정일자·배당요구 확인. 김벽은 2025.04.24 배당요구 사실이 확인되지만, 나머지 임차인의 배당요구 여부와 우선변제 순위는 확정할 수 없습니다.
- 말소기준권리 원본 확인. 2022.02.10 근저당권, 2025.03.25 경매개시결정, 2025.11.19 근저당권 이전 기록의 관계와 현재 효력을 등기부 원본에서 대조해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.02.10 민간임대주택등기가 있으므로 매각 시점의 등록 상태와 관련 의무의 존속 여부를 확인해야 합니다.
- 회생 관련 보전처분 확인. 2024.01.23 부산회생법원의 재산보전처분 등기와 현재 효력을 확인해야 합니다.
- 가격 비교 별도 확보. 최근 실거래 비교가 확인되지 않으므로 인근 동일 용도·유사 면적 오피스텔의 실제 거래가격을 별도로 확인해야 합니다.
- 실질취득비용 재계산. 낙찰가가 아니라 낙찰가에 실제 인수되는 미배당 보증금을 더한 금액을 기준으로 경제성을 판단해야 합니다.
맺으며 — “70% 유찰”보다 “10명 보증금 미상”이 먼저다
이 사건의 숫자만 보면 감정가 145,000,000원에서 최저가 101,500,000원으로 내려와 있습니다. 하지만 권리분석에서는 그 43,500,000원의 할인보다 10명의 실제 임차인이 훨씬 중요합니다. 전입일은 확인되지만 보증금·확정일자가 확인되지 않아 대항력은 가능·미상, 우선변제와 매수인 인수액도 미상입니다.
또한 2022년 근저당, 2025년 경매개시결정, 이후 근저당권 이전 기록을 함께 보면 말소기준권리도 단순 계산으로 확정할 사안이 아닙니다. 비교 실거래도 확인되지 않는 만큼 현재 최저가가 시세보다 싸다고 말할 근거도 없습니다. 보증금과 기준권리가 확정되기 전에는 실질취득금액을 계산할 수 없는 고위험 확인형 물건으로 보는 것이 맞습니다.
