부산지방법원 2025타경5093. 수영구 광안동 엘이즈지29 8층 804호 다세대 물건입니다. 등기상 소유자는 주식회사제이엘컴퍼니이고, 2022.02.10. 소유권보존과 함께 민간임대주택등기가 이뤄졌습니다. 사건의 신청채권자는 부산성의신용협동조합, 청구액은 5,083,269,787원입니다. 이 물건의 핵심은 단순한 근저당 소멸 여부보다 임차관계입니다.
구은정은 주택 전부에 관해 임차권등기를 마쳤고, 임차보증금은 185,000,000원, 임대차계약일은 2022.04.21., 확정일자는 2022.04.22., 주민등록·점유개시는 2022.05.31.입니다. 여기에 현황조사상 김미리·서옥애·박재봉·박원미·김벽·김민서· 김민선·이호진·이수빈·김진아가 별도로 확인됩니다. 이 10명은 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 대항력 가능·미상으로 다뤄야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5093 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 광안동 702-29 엘이즈지29 8층 804호 |
| 물건종류 | 다세대 |
| 소유자 | 주식회사제이엘컴퍼니 |
| 감정가 / 최저가 | 242,000,000원 / 242,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 부산성의신용협동조합 / 5,083,269,787원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
| 민간임대주택 | 2022.02.10. 민간임대주택등기 |
| 감정 이용상태 | 기호 2~15 다세대주택으로 이용 |
① 권리 흐름 — 임차권과 미상 점유자가 핵심
② 임차인·점유관계 — 확인된 보증금보다 ‘미상 10명’이 더 중요
| 성명 | 전입 / 점유 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 위험 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 구은정 | 2022.05.31 | 185,000,000원 | 2022.04.22 | 有 | 有 | 가격 하락 시 발생 |
| 김미리 | 2022.05.26 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 김진아 | 2022.06.13 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 김민서 | 2022.07.29 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 김벽 | 2022.08.01 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 배당요구 확인 |
| 김민선 | 2022.08.05 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 이수빈 | 2023.05.11 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 이호진 | 2023.07.05 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 서옥애 | 2023.07.13 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 박재봉 | 2023.09.15 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 박원미 | 2023.10.27 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
구은정은 주택 전부에 대한 임차권등기와 확정일자, 배당요구가 확인됩니다. 현재 매각가 242,000,000원 가정에서는 집행비용 4,188,000원을 뺀 뒤에도 보증금 185,000,000원이 전액 배당되어 제시된 매수인 인수액은 0원입니다. 반면 나머지 10명은 보증금 자체가 확인되지 않으므로, 현재 인수 0원이라는 숫자가 전체 임차관계의 안전을 뜻하지는 않습니다.
③ 시세 비교 — 거래 근거 없이 ‘싸다’고 말할 수 없다
엘이즈지29는 2021.12.13. 사용승인, 총 14세대로 표시되어 있고 비교 대상 면적은 28.55㎡입니다. 다만 이번 물건과 면적 일치가 확인되지 않았으며, 최근 실거래 평균·최신 거래가 제시되어 있지 않습니다. 따라서 감정가 242,000,000원이나 향후 유찰가를 두고 시세보다 싸다·비싸다를 단정할 근거가 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 242,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,188,000원 |
| 1. 임차인 구은정 보증금 | 185,000,000원 | 185,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 52,812,000원 |
위 표는 매각가 242,000,000원에 대한 제시 배당 시뮬레이션입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 신청채권액 5,083,269,787원과 실제 배당순위는 입찰 전 원본 배당관계와 대조가 필요합니다.
| 회차 | 매각가 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 242,000,000원 | 52,812,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 감정가 80% | 193,600,000원 | 5,089,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 감정가 64% | 154,880,000원 | 0원 | 33,088,320원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 수영초등학교 남측 인근이며, 공동주택·단독주택·주거용 오피스텔·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 부산도시철도 2호선 수영역이 있어 대중교통 사정은 양호합니다.
- 이용상태. 감정요항표상 기호 2~15는 다세대주택으로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하 1층·지상 10층이며 급배수·위생·승강기·소화전·시스템 냉난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 서측으로 노폭 약 5M 내외의 포장도로와 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 평지·자루형이며 공시지가는 1,622,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 일부 토지는 상대보호구역에 해당합니다.
- 하자표시. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 표시되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 10명의 미상 임차관계 확인. 김미리·김진아·김민서·김벽·김민선·이수빈·이호진·서옥애·박재봉·박원미의 실제 점유와 보증금·계약일·확정일자를 확인해야 합니다.
- 구은정 배당·인수 확인. 현재가에서는 인수 0원이지만 2회 유찰 시 33,088,320원 인수가 제시됩니다. 유찰가만 보지 말고 실질취득비용으로 판단해야 합니다.
- 김벽 배당요구 확인. 김벽은 2025.04.24. 배당요구 사실이 확인되므로 실제 보증금과 우선순위를 원본에서 대조해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.02.10. 민간임대주택등기가 존재하므로 매각 후 효력과 임대관계 정리를 확인해야 합니다.
- 보전처분 확인. 2024.01.23. 부산회생법원의 재산보전처분이 등기되어 있으므로 매각절차와의 관계를 원본 서류에서 점검해야 합니다.
- 근저당 이력 대조. 2022.02.10. 부산성의신용협동조합의 채권최고액 5,170,000,000원 근저당과 2025.11.19. 케이씨유엔피엘대부주식회사로의 권리이전 이력을 등기 원본과 대조해야 합니다.
- 시세 확인 후 상한가 결정. 최근 실거래 비교 근거가 확인되지 않으므로 감정가나 유찰률만으로 적정 응찰가를 정하지 않는 편이 안전합니다.
맺으며 — “현재 인수 0원”보다 “미상 임차 10명”을 먼저 보라
이 물건은 현재 회차만 보면 구은정의 185,000,000원 보증금이 전액 배당되고 매수인 인수액도 0원이라 단순해 보입니다. 하지만 실제 권리분석의 중심은 거기에 있지 않습니다. 보증금·확정일자가 확인되지 않은 별도 점유·임차 관련자 10명이 남아 있기 때문입니다. 이들의 권리관계를 확인하지 않은 채 “인수 0원”으로 입찰가를 정하면 위험합니다.
가격이 내려간 뒤에도 같은 문제가 생깁니다. 2회 유찰 시 매각가는 154,880,000원까지 내려가지만, 구은정만으로도 33,088,320원의 인수가 제시됩니다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 구간에서는 낙찰가가 내려갈수록 인수가 늘어 실질취득비용이 보증금 수준에서 고정되므로, 최저가만 보고 싸다고 평가하면 안 됩니다. 여기에 미상 임차관계까지 남아 있으므로 권리는 보수적으로, 가격은 원본 확인 후 접근하는 물건입니다.
