부산지방법원 2025타경5093. 부산 수영구 광안동 엘이즈지29 8층 804호 다세대주택입니다. 감정가 242,000,000원인 물건이 1회 유찰되면서 최저가가 169,400,000원으로 낮아졌습니다. 표면적인 가격만 보면 할인된 물건이지만, 권리관계는 단순하지 않습니다.
등기부에는 구은정의 주택임차권이 설정되어 있고, 보증금은 185,000,000원입니다. 전입일과 확정일자, 배당요구 내역도 확인됩니다. 별도로 현황조사에는 보증금과 임대차 내용이 확인되지 않은 전입자 10명이 나타납니다. 이들의 실제 점유, 임대차관계 및 구은정과의 관계가 확정되지 않아 추가 인수위험을 배제할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5093 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 광안동 702-29 엘이즈지29 8층 804호 도로명주소: 광일로20번길 4 |
| 물건종류 | 집합건물 · 다세대주택 |
| 건물 규모 | 철근콘크리트구조 · 지하 1층, 지상 10층 |
| 소유자 | 주식회사제이엘컴퍼니 |
| 감정가 | 242,000,000원 |
| 최저매각가 | 169,400,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
| 경매신청채권자 | 부산성의신용협동조합 |
| 신청채권자 청구액 | 5,083,269,787원 |
| 임차권 보증금 | 구은정 · 185,000,000원 |
| 추가 전입자 | 10명 · 보증금 및 점유관계 확인 필요 |
① 권리 흐름 — 임차권 인수와 선순위관계 확인이 핵심
다만 권리 순위에는 반드시 원본을 대조해야 할 부분이 있습니다. 2022.02.10 설정된 부산성의신용협동조합의 근저당권은 채권최고액 5,170,000,000원으로 기재되어 있으나, 등기 정보에는 이미 말소된 권리로 표시됩니다. 한편 동일 근저당권의 채권양도 및 이전 내역도 2025.11.19에 기재되어 있습니다.
현재 정리된 말소기준 정보는 2025.03.25 임의경매개시결정이지만, 앞선 근저당권의 말소와 이후 권리이전 내역, 그에 따른 실제 배당순위를 원본 등기사항전부증명서와 매각물건명세서로 확인해야 합니다. 경매개시결정이 표시된 날짜만으로 앞선 임차권 전부의 인수 여부나 배당순위를 확정해서는 안 됩니다.
② 임차인 분석 — 확인된 임차권과 미상 전입자를 분리
등기부와 매각물건명세서에서 보증금이 확인되는 임차권자는 구은정 1명입니다. 이와 별도로 현황조사에서 전입자 10명이 확인됩니다. 따라서 임차권자와 전입자를 합친 명부상 인원은 11명이지만, 실제 독립된 임차인 수가 11명이라고 단정할 수는 없습니다. 가족관계, 동일 임대차 여부, 실제 점유 및 보증금 관계를 확인해야 합니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 / 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|
| 구은정 주택 전부 |
2022.05.31 확정 2022.04.22 |
185,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 |
미배당 인수 예상 18,771,600원 |
| 김미리 | 2022.05.26 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 |
인수위험 미확정 |
| 서옥애 | 2023.07.13 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 |
인수위험 미확정 |
| 박재봉 | 2023.09.15 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 |
인수위험 미확정 |
| 박원미 | 2023.10.27 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 |
인수위험 미확정 |
| 김벽 | 2022.08.01 배당요구 2025.04.24 |
미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 |
인수위험 미확정 |
| 김민서 | 2022.07.29 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 |
인수위험 미확정 |
| 김민선 | 2022.08.05 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 |
인수위험 미확정 |
| 이호진 | 2023.07.05 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 |
인수위험 미확정 |
| 이수빈 | 2023.05.11 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 |
인수위험 미확정 |
| 김진아 | 2022.06.13 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 |
인수위험 미확정 |
③ 배당 시뮬레이션 (매각가 169,400,000원 가정)
현재 최저가에 낙찰되고 제시된 배당 순서가 적용된다는 가정의 배당 시뮬레이션입니다. 구은정의 보증금이 매각대금보다 커서 매각대금 전액으로도 집행비용 공제 후 보증금 전액을 변제하지 못합니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,171,600원 |
| 1. 구은정 임차보증금 | 185,000,000원 | 166,228,400원 |
| 소유자 잔여 | — | 0원 |
이 표는 제공된 가정에 따른 배당 추정치입니다. 실제 배당순위는 선행 근저당권의 말소·이전 관계, 다른 임차인의 권리, 당해세 및 최우선변제 등에 따라 달라질 수 있습니다. 신청채권자에게 배당이 없다는 시뮬레이션 결과를 확정 배당표로 해석해서는 안 됩니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가 하락분이 인수액으로 이동
| 시나리오 | 매각가 | 예상 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 1회 유찰 · 70% |
169,400,000원 | 18,771,600원 | 188,171,600원 |
| 2회 유찰 가정 49% |
118,579,999원 | 68,880,121원 | 187,460,120원 |
| 3회 유찰 가정 34% |
83,005,999원 | 103,888,109원 | 186,894,108원 |
핵심은 최저가가 아니라 실질취득액입니다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 매각대금을 웃도는 경우, 매각가가 내려갈수록 미배당 보증금이 증가해 매수인이 부담하는 총액은 보증금 수준에 묶이게 됩니다. 위 시뮬레이션에서도 낙찰가가 크게 낮아지지만, 실질취득은 계속 185,000,000원 이상입니다.
⑤ 시세·환금성 — 가격 메리트 판단 보류
엘이즈지29의 단지 정보에는 총 14세대, 준공일 2021.12.13이 기재되어 있습니다. 인근 거래 비교 대상의 면적은 28.55㎡로 표시되어 있으나, 본건과 면적이 일치하는 비교 대상으로 확인되지 않았습니다. 직접 비교할 수 있는 동일 조건의 실거래가격도 확인되지 않았습니다.
따라서 현재 최저가 169,400,000원이나 실질취득 추정액 188,171,600원이 실제 시세보다 저렴하다고 판단할 근거가 없습니다. 특히 시세 비교 기준은 최저가가 아니라 보증금 인수를 포함한 실질취득액이어야 합니다.
⑥ 입지·건물 특성 (감정요항표 기준)
- 위치. 부산광역시 수영구 광안동 소재 수영초등학교 남측 인근입니다. 공동주택, 단독주택, 주거용 오피스텔 및 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장과 부산도시철도 2호선 수영역이 소재합니다.
- 용도. 본건은 다세대주택입니다. 건물 내에는 주거용 오피스텔과 다세대주택이 함께 있으며, 감정요항표상 기호 2~15는 다세대주택으로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하 1층·지상 10층. 급배수·위생·승강기·소화전·시스템 냉난방 설비가 있습니다.
- 도로. 서측으로 폭 약 5m의 포장도로에 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며 상대보호구역에 저촉되는 토지가 있습니다. 공부와의 차이는 없는 것으로 기재되어 있습니다.
- 환금성. 총 14세대 규모의 건물로, 동일 조건의 실거래 비교가 확보되지 않아 매각 가능 가격을 확정하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 전 필수 체크리스트
- 구은정 임차권 원본 확인. 임대차계약서, 임차권등기명령, 전입·점유, 확정일자, 배당요구 및 매각물건명세서를 대조해 대항력과 보증금 인수 범위를 확인해야 합니다.
- 추가 전입자 10명 조사. 각 전입자의 실제 점유, 임대차계약, 보증금, 가족관계 및 동일 임대차 여부를 확인해야 합니다. 구은정의 인수액만으로 총부담을 확정하지 마세요.
- 김벽 배당요구 확인. 2025.04.24 배당요구의 근거와 보증금, 권리 행사 범위를 원본 문건에서 확인해야 합니다.
- 근저당권 말소·이전 확인. 2022.02.10 설정 근저당권의 말소 내역과 2025.11.19 권리이전 내역을 대조해 실제 말소기준 및 배당순위를 확인해야 합니다.
- 민간임대주택 등기 확인. 임대의무기간 및 매각 후 관련 의무의 존속·소멸 여부를 확인해야 합니다.
- 재산보전처분 확인. 부산회생법원의 재산보전처분과 경매절차의 관계, 매각 후 등기 처리 여부를 확인해야 합니다.
- 실질취득 기준으로 가격 비교. 현재 회차는 예상 인수액을 더한 188,171,600원을 기준으로 검토하되, 추가 임차보증금·취득비용을 별도 고려해야 합니다.
- 명도 및 점유 확인. 실제 점유자를 확인하고 임차권 정리, 보증금 반환 및 인도 절차를 검토해야 합니다.
- 체납관리비 확인. 관리주체를 통해 공용부분 체납관리비와 승계 가능 범위를 확인해야 합니다.
- 원본 및 매각조건 확인. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 배당요구 관련 문건과 매각기일 변경 여부를 입찰 전에 확인해야 합니다.
맺으며 — “낙찰가가 싸져도 총취득비는 싸지지 않는다”
이 물건의 핵심은 감정가 대비 할인율이 아닙니다. 보증금 185,000,000원의 구은정 임차권이 존재하고, 현재 회차 배당 시뮬레이션에서 예상되는 미배당액은 18,771,600원입니다. 따라서 최저가 169,400,000원에 낙찰받더라도 실질취득 추정액은 188,171,600원입니다.
추가 유찰로 매각가가 내려가도 미배당 보증금이 늘어나 실질취득액은 보증금 수준 아래로 쉽게 내려가지 않습니다. 여기에 다른 전입자 10명의 임대차관계가 확정되지 않았고, 선행 근저당권의 말소·이전 및 민간임대주택 등기 문제도 확인이 필요합니다.
결론적으로 현재 최저가만으로는 가격 메리트를 인정할 수 없으며, 인수위험도 확정되지 않은 상태입니다. 구은정의 보증금 처리와 추가 전입자의 권리, 정확한 말소기준 및 동일 조건 실거래가격이 확인되기 전까지 실질취득액과 위험 수준을 확정해서는 안 됩니다.
