부산지방법원 2025타경5093. 부산 수영구 광안동 엘이즈지29 5층 503호로, 감정평가 이용상태는 주거용 오피스텔입니다. 감정가와 신건 최저매각가는 모두 145,000,000원입니다. 소유자는 주식회사제이엘컴퍼니이고, 신청채권자는 부산성의신용협동조합, 청구금액은 5,083,269,787원입니다.
권리구조는 단순하지 않습니다. 2022.02.10 설정된 부산성의신용협동조합 근저당 채권최고액 5,170,000,000원은 등기자료에서 이미 말소로 표시되어 있고, 계산된 말소기준은 2025.03.25 임의경매개시결정입니다. 문제는 그 날짜보다 앞서 전입한 점유자들이 다수 존재한다는 점입니다. 특히 보증금과 확정일자를 알 수 없는 사람을 단순히 ‘인수 0원’으로 처리해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5093 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 광안동 702-29 엘이즈지29 5층 503호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 수영구 광일로20번길 4 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 주거용 오피스텔 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하1층, 지상10층 · 5층 503호 |
| 소유자 | 주식회사제이엘컴퍼니 |
| 감정가 / 최저가 | 145,000,000원 / 145,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 부산성의신용협동조합 / 5,083,269,787원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차관계가 핵심
2022.02.10 소유권보존과 함께 민간임대주택등기가 접수되었고, 같은 날 부산성의신용협동조합 명의 채권최고액 5,170,000,000원 근저당이 설정됐습니다. 이 근저당은 현재 자료상 ‘등기부상 이미 말소’로 표시되어 있습니다. 2024.01.23에는 부산회생법원의 재산보전처분이 등기됐고, 2024.07.17 문지현의 임차보증금 10,000,000원 주택임차권이 등기됐습니다.
현재 계산된 말소기준은 2025.03.25 임의경매개시결정입니다. 문지현은 전입·점유개시·확정일자가 모두 2022.08.12이고 임차권등기가 말소기준보다 앞서 있어 등기자료에도 “매수인 인수”로 표시됩니다. 다만 현재 145,000,000원 배당가정에서는 문지현에게 보증금 10,000,000원이 전액 배당되어 계산상 미배당 잔액은 0원입니다.
임차인 현황 — 실제 임차인 11명
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김미리 | 2022.05.26 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 금액 미상 |
| 김진아 | 2022.06.13 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 금액 미상 |
| 김민서 | 2022.07.29 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 금액 미상 |
| 김벽 | 2022.08.01 | 미상 | 가능·미상 | 배당요구 2025.04.24 · 확정일자 미상 | 금액 미상 |
| 김민선 | 2022.08.05 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 금액 미상 |
| 문지현 503호 전부 | 2022.08.12 확정 2022.08.12 | 10,000,000원 | 있음 | 있음 | 원칙상 인수권리 현 회차 전액배당 가정 시 잔액 0원 |
| 이수빈 | 2023.05.11 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 금액 미상 |
| 이호진 | 2023.07.05 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 금액 미상 |
| 서옥애 | 2023.07.13 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 금액 미상 |
| 박재봉 | 2023.09.15 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 금액 미상 |
| 박원미 | 2023.10.27 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 금액 미상 |
보증금·확정일자 미상 점유자는 대항력 있음으로 확정하지 않고 ‘대항력 가능·미상’으로 표시했습니다. 문지현은 보증기관 대위·승계 항목이 아니라 실제 임차인입니다.
② 가격 비교 — 실거래 근거 없이 ‘싸다’고 볼 수 없다
엘이즈지29의 현재 자료에는 이 물건과 직접 비교할 수 있는 실거래 금액이 없습니다. 따라서 감정가 145,000,000원이나 1회 유찰 시 116,000,000원, 2회 유찰 시 92,800,000원만 보고 시세보다 저렴하다고 평가할 근거가 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 145,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,830,000원 |
| 1. 임차인 문지현 보증금 | 10,000,000원 | 10,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 132,170,000원 |
현재 예상배당표에는 문지현의 보증금 10,000,000원이 전액 배당되는 것으로 계산되어 문지현의 미배당 잔액은 0원입니다. 다만 보증금 미상 임차인 10명의 금액은 이 배당산정에 반영되지 않았으므로, 표의 매수인 인수 0원은 전체 임차관계의 인수위험이 0이라는 의미가 아닙니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 수영초등학교 남측 인근으로 공동주택·단독주택·주거용 오피스텔·근린생활시설이 혼재하며 제반 주위환경은 양호합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 부산도시철도2호선 수영역이 있어 대중교통 사정은 양호합니다.
- 이용. 감정평가상 해당 범주의 이용상태는 주거용 오피스텔입니다. 건물에는 급배수·위생·승강기·소화전·시스템 냉난방설비가 되어 있습니다.
- 토지. 도시지역·제2종일반주거지역이고, 일부 토지는 상대보호구역에 해당합니다. 공시지가는 1,622,000원/㎡입니다.
- 도로. 서측으로 폭 약 5M 내외의 포장도로와 접하며, 토지는 2필 일단의 자루형·평탄한 형태입니다.
- 건축·공부. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 10명의 실제 임대차계약 확인. 김미리·김진아·김민서·김벽·김민선·이수빈·이호진·서옥애·박재봉·박원미의 보증금, 확정일자, 실제 점유 부분을 우선 확인해야 합니다.
- 문지현 배당 결과 확인. 현재 산식상 10,000,000원 전액 배당이지만 실제 배당순위와 선순위 조세·최우선변제 여부에 따라 결과가 달라질 수 있습니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.02.10 민간임대주택 등록등기가 존재하므로 매각물건명세서와 현재 등기 상태를 원본으로 대조해야 합니다.
- 재산보전처분 확인. 2024.01.23 부산회생법원 재산보전처분이 등기되어 있으므로 매각 후 처리 관계를 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 근저당 이력 대조. 2022.02.10 부산성의신용협동조합 근저당은 자료상 이미 말소로 표시되지만, 2025.11.19 케이씨유엔피엘대부주식회사로의 권리이전 등기도 확인되므로 등기부 원본의 현재 상태를 직접 대조해야 합니다.
- 최저가만으로 응찰가를 정하지 말 것. 실거래 비교자료가 없고 미상 임차보증금이 다수이므로, 임차금액 확인 전에는 145,000,000원·116,000,000원·92,800,000원 어느 가격도 ‘싸다’고 단정할 수 없습니다.
맺으며 — “145,000,000원이 총취득원가라는 보장이 없다”
이 사건의 핵심은 신건 최저가 145,000,000원이 아닙니다. 실제 임차인 11명 중 10명의 보증금이 미상이라는 점입니다. 문지현의 10,000,000원은 현재 배당가정에서 전액 배당되지만, 나머지 전입자들의 보증금은 아직 숫자로 확인되지 않습니다. 이들의 전입일은 모두 말소기준 2025.03.25보다 앞서 있으므로 대항력 가능·미상 위험을 남겨두어야 합니다.
따라서 현재 자료만으로 매수인 인수액을 0원으로 확정하거나, 신건 145,000,000원을 실질취득금액으로 간주할 수 없습니다. 실거래 비교값도 없어 가격 가점을 줄 근거가 없습니다. 가격 판단보다 임차보증금 확인이 선행되어야 하는 사건이며, 보증금·확정일자·실제 점유호실이 정리되기 전까지는 권리위험이 큰 물건으로 보는 것이 맞습니다.
