* 실질취득 추정액은 현재 회차의 예상배당에 따른 김상호 인수액을 합산한 금액입니다. 다른 전입자의 보증금·권리, 취득세, 명도비 등은 포함하지 않았으며 실제 배당 결과에 따라 달라집니다.
부산지방법원 2025타경5093. 부산 수영구 광안동 엘이즈지29 8층 801호로, 물건 용도는 다세대입니다. 감정가 201,000,000원에서 1회 유찰되어 최저매각가가 140,700,000원까지 내려왔습니다. 그러나 등기부에는 김상호의 185,000,000원 임차권등기가 있고, 예상배당표는 미배당 보증금의 매수인 인수를 명시합니다. 현황조사에는 김상호 외에도 전입자가 다수 기재되어 있습니다. 이들의 보증금과 실제 임대차관계가 확인되지 않아 김상호의 인수액만으로 전체 취득비용을 확정할 수 없습니다.
특히 이 물건은 등기부상 기존 근저당권이 이미 말소된 것으로 표시되는 반면, 그 근저당권의 이전등기가 별도로 나타나고 있습니다. 경매개시결정이 말소기준으로 산정된 내용과 함께 최신 등기부 및 매각물건명세서의 인수조건을 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5093 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 광안동 702-29 엘이즈지29 8층 801호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 수영구 광일로20번길 4 |
| 물건종류 | 집합건물 · 다세대주택 |
| 참고 면적 | 23.67㎡ — 단지 참고 면적으로, 해당 호수의 전용면적과 일치 여부 확인 필요 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하 1층, 지상 10층 |
| 소유자 | 주식회사제이엘컴퍼니 |
| 감정가 | 201,000,000원 |
| 최저매각가 | 140,700,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 | 부산성의신용협동조합 |
| 신청채권자 청구액 | 5,083,269,787원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
| 등기부 발행일 | 2026.08.22 |
① 권리 흐름 — 임차권 인수가 핵심
② 임차인·전입자 분석 — 김상호 외 10명 확인 필요
임차권등기로 확인되는 김상호 외에 현황조사상 전입자 10명이 기재되어 있습니다. 다만 전입자 10명은 각각의 독립적인 임대차계약이 확인된 임차인 10명을 뜻하지 않습니다. 동일 세대 관계, 실제 점유 여부, 임대차계약 및 보증금이 확인되지 않았습니다. 확인된 임차권자 1명과 임대차관계가 미상인 전입자 10명을 구분하여 분석해야 합니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김상호 | 2022.03.11 | 185,000,000원 | 있음 | 있음 | 47,069,800원 추정 인수 |
| 김미리 | 2022.05.26 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 서옥애 | 2023.07.13 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 박재봉 | 2023.09.15 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 박원미 | 2023.10.27 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 김벽 | 2022.08.01 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 김민서 | 2022.07.29 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 김민선 | 2022.08.05 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 이호진 | 2023.07.05 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 이수빈 | 2023.05.11 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 김진아 | 2022.06.13 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
김상호: 등기부 임차권등기 및 매각물건명세서 기준. 나머지 인원: 현황조사상 전입 내역 기준. 김벽은 2025.04.24 배당요구 관련 문건접수 이력이 있으나 보증금과 확정일자는 확인되지 않습니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아닌 실질취득으로 판단
엘이즈지29의 참고 규모는 14세대이며, 준공일은 2021.12.13입니다. 동일 호수·동일 면적에 대한 실거래 비교가격이 확인되지 않아 최근 12개월 평균, 최신 거래가격 및 가격 추세를 기준으로 시세 대비 할인 여부를 판정할 수 없습니다.
| 감정가 | 201,000,000원 |
|---|---|
| 현재 최저가 | 140,700,000원 |
| 김상호 보증금 | 185,000,000원 |
| 예상 미배당 인수 | 47,069,800원 |
| 실질취득 추정* | 187,769,800원 |
| 실거래 시세 | 비교 가능한 거래가격 미확인 |
핵심은 최저가 140,700,000원이 아니라 실질취득 추정액 187,769,800원입니다. 김상호 보증금 185,000,000원이 최저가보다 크기 때문에, 낙찰가가 내려가면 그만큼 배당되지 못하는 보증금이 늘어나는 구조입니다. 집행비용을 제외한 배당액과 인수액을 합치면 김상호 보증금 185,000,000원에 대응하며, 매수가와 인수액을 합한 부담은 보증금 수준에 집행비용이 더해진 금액으로 형성됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 140,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용(추정) | — | 2,769,800원 |
| 임차인 김상호 보증금(우선변제) | 185,000,000원 | 137,930,200원 |
| 소유자 교부 | — | 0원 |
예상배당: 137,930,200원
매수인 인수 추정: 47,069,800원
최저가 + 인수액: 187,769,800원
집행비용은 추정치이며 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 신청채권자에게 배당되는 금액은 현재 배당표에서 0원으로 산정되어 있으나, 이를 실제 배당 결과의 확정치로 볼 수는 없습니다. 근저당권 이력과 배당순위를 원본으로 대조해야 합니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 최저가가 내려가도 실질부담은 유지
| 회차 | 최저가 | 김상호 인수 | 실질취득 추정* |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰 · 70%) | 140,700,000원 | 47,069,800원 | 187,769,800원 |
| 2회 유찰 (49%) | 98,490,000원 | 88,682,820원 | 187,172,820원 |
| 3회 유찰 (34%) | 68,943,000원 | 117,697,974원 | 186,640,974원 |
* 실질취득 추정액은 각 회차 최저가와 김상호 인수액의 합계입니다. 다른 전입자의 보증금, 취득 부대비용 및 명도비용은 제외됩니다. 2회·3회 유찰은 제시된 가정 시나리오이며 실제 진행 여부와 매각조건은 별도 확인이 필요합니다.
시나리오를 보면 최저매각가가 140,700,000원에서 98,490,000원, 68,943,000원으로 낮아져도 실질취득 추정액은 계속 약 185,000,000원 이상의 수준에 머뭅니다. 낙찰가가 내려갈수록 김상호에게 배당되는 금액이 줄고, 매수인이 인수할 미배당 보증금이 증가하기 때문입니다. 따라서 추가 유찰만으로 큰 폭의 실질취득가 인하가 실현된다고 볼 수 없습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 수영구 광안동 수영초등학교 남측 인근입니다. 주변은 공동주택, 단독주택, 주거용 오피스텔 및 각종 근린생활시설이 혼재한 지역입니다. 감정평가에서는 주위환경을 양호하게 평가했습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장과 부산도시철도 2호선 수영역이 소재합니다. 감정평가상 대중교통 사정은 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조의 지하 1층·지상 10층 건물입니다. 승강기, 급배수 및 위생설비, 소화전, 시스템 냉난방설비 등이 기재되어 있습니다.
- 도로. 건물 서측으로 폭 약 5m의 포장도로와 접합니다. 토지는 평탄한 자루형 형태이며 업무시설 및 공동주택 부지로 이용 중입니다.
- 토지 규제. 제2종일반주거지역이며 일부 토지는 상대보호구역에 저촉됩니다. 공시지가 참고값은 1,622,000원/㎡입니다.
- 건축물 확인. 감정요항상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 여부도 표시되지 않았습니다. 다만 호별 이용상태와 실제 건축물대장 내용은 입찰 전에 대조해야 합니다.
- 환금성. 엘이즈지29는 참고 규모 14세대이며, 단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 1.0회입니다. 비교 가능한 실거래가와 최근 낙찰 사례가 확인되지 않아 매각 유동성이나 적정 매도가격을 확정적으로 평가하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 김상호 임차권 인수 확인. 보증금 185,000,000원, 예상배당 137,930,200원, 예상 인수 47,069,800원의 관계를 확인하고 매각물건명세서 원본에서 매수인 인수 조건을 직접 대조해야 합니다.
- 추가 전입자 조사. 김상호 외 10명의 전입자가 실제 별도 임차인인지, 동일 세대원인지, 현재 점유자인지 확인해야 합니다. 각자의 임대차계약서와 보증금 및 확정일자를 확인하기 전에는 추가 인수액을 0원으로 계산할 수 없습니다.
- 김벽의 배당요구 확인. 2025.04.24 문건접수 이력에 대응하는 배당요구 내용과 금액을 확인해야 합니다. 배당요구 사실만으로 보증금 규모나 대항력을 확정할 수 없습니다.
- 기존 근저당권 이력 확인. 2022.02.10 설정된 근저당권의 말소 표시와 2025.11.19 권리이전등기의 관계를 최신 등기부로 확인해야 합니다. 공동담보에 따른 배당관계도 함께 검토해야 합니다.
- 민간임대주택 등록 확인. 임대의무기간, 임대료 증액 제한 등 등록에 따른 현재 법률관계와 경매 후 처리 여부를 확인해야 합니다.
- 재산보전처분 확인. 2024.01.23 접수된 부산회생법원 재산보전처분의 현재 효력, 해제 여부 및 매각에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 실질취득액 중심의 가격 검토. 최저가 140,700,000원이 아니라 예상 인수액을 합산한 187,769,800원을 기본 비용 비교의 출발점으로 삼아야 합니다. 추가 전입자 보증금이 확인되면 이를 별도로 반영해야 합니다.
- 실거래 원본 확인. 동일 면적·동일 용도의 최근 12개월 거래, 최신 거래 및 가격 추세를 확인해야 합니다. 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다.
- 점유·명도 확인. 현황조사에 기재된 전입자들의 실제 거주 여부, 점유 범위, 명도 협의 가능성 및 발생 가능한 비용을 확인해야 합니다.
- 최신 서류 대조. 매각기일 2026.09.29에 앞서 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 사건 진행내역을 확인해야 합니다. 현재 분석에 사용된 등기부 발행일은 2026.08.22입니다.
맺으며 — “최저가 1.407억 ≠ 실질취득 1.407억”
이 물건의 핵심은 낙찰가격이 아니라 임차보증금 인수 구조입니다. 김상호의 보증금 185,000,000원 중 현재 회차 예상 미배당액은 47,069,800원입니다. 따라서 최저가와 이를 합산한 실질취득 추정액은 187,769,800원입니다. 추가 유찰이 발생해도 김상호의 미배당 보증금이 늘어나므로 실질부담은 보증금 수준에서 크게 낮아지지 않는 구조입니다.
더욱 중요한 문제는 김상호 외에 전입자 10명이 기재되어 있다는 점입니다. 이들의 임대차 성립 여부와 보증금, 실제 점유 상태 및 대항력은 아직 확정할 수 없습니다. 기존 근저당권의 말소·이전 이력, 민간임대주택등기 및 재산보전처분의 처리도 확인해야 합니다.
동일 조건의 최근 실거래가격이 확인되지 않아 실질취득액이 시세보다 저렴한지도 판단할 수 없습니다. 따라서 이 사건은 최저가 할인이나 추가 유찰을 근거로 접근하기보다, 김상호 보증금의 최종 인수 범위, 다른 전입자의 권리관계 및 등기상 잔존 권리를 먼저 확정해야 하는 고위험 검토 대상입니다. 현재의 실질취득 추정액은 김상호 관련 비용만 반영한 것으로, 전체 취득비용의 확정치가 아닙니다.
