부산지방법원 2025타경5093. 수영구 광안동 엘이즈지29 8층 801호 다세대주택입니다. 이 사건의 핵심은 감정가 201,000,000원이 아니라 임차인 구조입니다. 등기된 임차인 김상호는 전입 2022.03.11, 확정일자 2022.02.18, 임차권등기 2024.03.18, 보증금 185,000,000원으로 확인됩니다. 현재 회차의 예상배당에서는 이 보증금이 전액 배당되어 김상호 몫의 미배당은 없습니다.
문제는 김상호 외에 현황조사상 전입자가 10명 더 존재한다는 점입니다. 이들의 전입일은 모두 현재 산정된 말소기준 2025.03.25보다 앞서지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 이들을 곧바로 ‘대항력 있음’으로 단정하면 안 되고, 대항력 가능·미상으로 분류해 보증금 규모와 실제 점유·임대차관계를 확인하기 전까지 인수위험을 열어두는 것이 맞습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5093 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 광안동 702-29 엘이즈지29 8층 801호 |
| 물건종류 | 집합건물(다세대주택) |
| 소유자 | 주식회사제이엘컴퍼니 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 201,000,000원 / 201,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 부산성의신용협동조합 / 5,083,269,787원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
| 건물·주변 | 2021.12.13 준공 · 엘이즈지29 14세대 · 수영초등학교 남측 인근 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 말소기준 확인이 핵심
현재 권리분석상 말소기준은 2025.03.25 임의경매개시결정입니다. 이에 앞선 김상호의 전입·확정일자·임차권등기가 확인되므로 김상호 임차권은 대항력과 우선변제권을 갖는 구조로 분석됩니다. 권리목록에서도 해당 임차권은 “말소기준 이전 → 매수인 인수”로 분류되어 있습니다.
또한 2022.02.10 민간임대주택등기, 2024.01.23 부산회생법원의 재산보전처분이 함께 기재되어 있습니다. 보전처분의 금지사항은 양도·저당권 또는 임차권 설정 등 일체의 처분행위 금지로 적혀 있으므로, 경매절차와 현재 등기상 잔존 여부를 원본에서 확인해야 합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 11명, 10명은 대항력 가능·미상
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김상호 | 2022.03.11 | 185,000,000원 | 2022.02.18 | 2024.03.18 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 현재 0원 |
| 김미리 | 2022.05.26 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 김진아 | 2022.06.13 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 김민서 | 2022.07.29 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 김벽 | 2022.08.01 | 미상 | 미상 | 2025.04.24 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 김민선 | 2022.08.05 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 이수빈 | 2023.05.11 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 이호진 | 2023.07.05 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 서옥애 | 2023.07.13 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 박재봉 | 2023.09.15 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 박원미 | 2023.10.27 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
실제 임차인은 11명입니다. 보증기관 대위·승계로 중복 집계되는 신고인은 없습니다. 김상호는 보증금·확정일자·배당요구가 확인되지만 나머지 10명은 보증금과 확정일자가 미상입니다. 이 10명은 전입일만으로 대항력을 확정할 수 없으므로 대항력 가능·미상 상태로 두고, 보증금·임대차계약·실점유를 확인하기 전까지 승계 가능성을 배제하지 않는 것이 안전합니다.
③ 가격 구조 — 유찰돼도 실질취득액이 크게 내려가지 않는다
김상호의 보증금 185,000,000원은 신건 최저가 201,000,000원보다 낮아 현재 회차에서는 전액 배당이 가능합니다. 그러나 1회 유찰 시 매각가가 160,800,000원으로 내려가면 김상호 관련 미배당 인수액이 27,251,200원, 2회 유찰 시 매각가 128,640,000원에서는 58,960,960원으로 증가합니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 201,000,000원 | 0원 | 201,000,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 160,800,000원 | 27,251,200원 | 188,051,200원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 128,640,000원 | 58,960,960원 | 187,600,960원 |
즉 1회 유찰부터는 김상호 보증금이 낙찰가보다 커지는 구간입니다. 최저가는 160,800,000원, 128,640,000원으로 낮아져도 미배당 인수액이 반대로 커져, 알려진 권리만 놓고 본 실질취득액은 각각 188,051,200원, 187,600,960원입니다. 최저가 하락 자체를 곧바로 할인으로 보면 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 201,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,614,000원 |
| 1. 임차인 김상호 보증금 (우선변제) | 185,000,000원 | 185,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 12,386,000원 |
신건 201,000,000원 가정에서는 김상호 보증금 185,000,000원이 전액 배당되고 잔여 12,386,000원이 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 보증금 미상 임차인 10명의 권리금액도 확정되지 않은 상태입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 사건상 용도는 다세대이며, 감정평가상 엘이즈지29는 일부 호실이 주거용 오피스텔, 일부가 다세대주택으로 이용되는 건물입니다.
- 입지. 수영초등학교 남측 인근으로 공동주택·단독주택·주거용 오피스텔·근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 양호한 것으로 평가되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 부산도시철도2호선 수영역이 있어 대중교통 여건은 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하1층·지상10층이며 승강기·급배수·위생·소화전·시스템 냉난방설비가 설치되어 있습니다.
- 토지·도로. 제2종일반주거지역이며 서측 약 5M 포장도로에 접합니다. 공시지가는 1,622,000원/㎡, 토지는 평지·자루형입니다.
- 환금성. 엘이즈지29는 14세대 규모이고 2021.12.13 준공입니다. 다세대주택이라는 용도와 소규모 세대수를 감안해 대단지 공동주택보다 매도 환금성은 보수적으로 판단하는 편이 안전합니다.
- 물적 하자. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 미상 임차인 10명 확인. 김미리·서옥애·박재봉·박원미·김벽·김민서·김민선·이호진·이수빈·김진아의 임대차계약, 보증금, 확정일자, 실점유 여부를 확인해야 합니다.
- 김상호 배당·승계 재계산. 신건에서는 인수 0원이지만 1회 유찰 시 27,251,200원, 2회 유찰 시 58,960,960원으로 미배당 인수액이 증가합니다.
- 2022년 근저당 원본 대조. 부산성의신용협동조합 근저당의 말소 표시와 2025.11.19 케이씨유엔피엘대부주식회사로의 권리이전 기재 관계를 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.02.10 민간임대주택등기의 현재 상태와 매각 후 처리관계를 등기원본 및 관련 서류에서 확인해야 합니다.
- 보전처분 확인. 2024.01.23 부산회생법원의 재산보전처분이 기재되어 있으므로 경매절차 진행과 잔존효력을 확인해야 합니다.
- 배당표 보수적 검토. 현재 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
맺으며 — “신건 인수 0원”만 보면 위험하다
이 사건은 김상호 한 명만 놓고 보면 계산이 명확합니다. 보증금 185,000,000원, 신건 매각가 201,000,000원에서는 전액 배당되어 인수 0원입니다. 하지만 전체 현황은 전혀 단순하지 않습니다. 실제 임차인 11명 중 10명의 보증금과 확정일자가 미상이고, 전입일은 모두 현재 산정 말소기준보다 빠릅니다. 따라서 이들은 대항력을 단정할 수는 없지만 대항력 가능·미상으로 보아야 합니다.
게다가 유찰되면 김상호 보증금의 미배당이 커져 1회 유찰 최저가 160,800,000원에 받아도 알려진 권리 기준 실질취득은 188,051,200원, 2회 유찰 최저가 128,640,000원에서도 187,600,960원입니다. 최저가가 내려가도 실질취득액은 거의 188,000,000원 수준에 머무는 구조입니다. 미상 임차인 10명의 보증금까지 확인되기 전에는 싸다거나 가격 메리트가 있다고 판단할 근거가 없습니다. 이 물건의 승부처는 임차인 10명의 실제 보증금과 대항력, 그리고 2022년 근저당의 정확한 말소관계 확인입니다.
