부산지방법원 2025타경5093. 수영구 광안동 ‘엘이즈지29’ 9층 901호 다세대 물건입니다. 이 사건에서 가장 중요한 숫자는 최저매각가 140,700,000원이 아닙니다. 등기된 임차권자 김윤지는 2022년 3월 21일 전입·점유를 시작했고, 2022년 2월 23일 확정일자를 갖춘 보증금 185,000,000원의 임차인입니다. 매각가 140,700,000원을 전제로 한 배당계산에서 집행비용 2,769,800원을 먼저 제외하면 김윤지에게 137,930,200원만 배당되고, 부족분 47,069,800원은 매수인이 인수하는 것으로 계산되어 있습니다.
따라서 이 물건은 “감정가 2.01억이 1회 유찰되어 1.407억까지 내려왔다”는 표면만으로는 가격 메리트를 판단할 수 없습니다. 현재 회차 기준 매수인의 경제적 부담은 140,700,000원 + 47,069,800원 = 187,769,800원입니다. 다음 회차로 내려가도 낙찰가 98,490,000원에 인수액 88,682,820원, 3회 유찰 시에는 낙찰가 68,943,000원에 인수액 117,697,974원으로 바뀌어, 낙찰가 하락분 대부분이 인수액 증가로 상쇄됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5093 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 광안동 702-29 엘이즈지29 9층 901호 |
| 물건종류 | 집합건물(다세대) · 지하 1층, 지상 10층 건물 |
| 소유자 | 주식회사제이엘컴퍼니 |
| 감정가 / 최저가 | 201,000,000원 / 140,700,000원 (1회 유찰, 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 부산성의신용협동조합 / 5,083,269,787원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
제시된 말소기준은 2025.03.25 임의경매개시결정입니다. 김윤지의 임차권등기는 2024.03.26에 접수됐고, 실제 전입·점유는 2022.03.21로 더 빠릅니다. 등기자료에도 이 임차권은 매각으로 소멸하지 않고 매수인에게 인수되는 것으로 정리되어 있습니다. 2022.02.10 설정된 부산성의신용협동조합 근저당권은 채권최고액 5,170,000,000원이며, 등기자료상 이미 말소된 것으로 표시되어 있고, 이후 2025.11.19 케이씨유엔피엘대부주식회사로의 1번 근저당권 이전 등기도 기재되어 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 11명, 그중 10명은 금액 미상
| 임차인 | 전입 / 점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김윤지 | 2022.03.21 | 185,000,000원 | 있음 | 있음 | 미배당분 인수 |
| 김미리 | 2022.05.26 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 김진아 | 2022.06.13 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 김민서 | 2022.07.29 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 김벽 | 2022.08.01 | 미상 | 가능·미상 | 배당요구 2025.04.24 | 확인 필요 |
| 김민선 | 2022.08.05 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 이수빈 | 2023.05.11 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 이호진 | 2023.07.05 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 서옥애 | 2023.07.13 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 박재봉 | 2023.09.15 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 박원미 | 2023.10.27 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
보증기관의 대위·승계 중복신고는 없으므로 위 인원은 실제 임차인 11명으로 봅니다. 이 가운데 김윤지는 보증금·확정일자·전입·임차권등기가 확인되지만, 나머지 10명은 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 이 10명에 대해서는 단순히 “대항력 있음”으로 확정하지 않고 대항력 가능·미상으로 판단해야 하며, 각각의 실제 보증금과 점유관계가 확인되기 전에는 추가 인수위험을 배제할 수 없습니다.
③ 가격 구조 — 실질취득은 약 1.85억대
현재 회차의 배당계산상 실질취득액은 187,769,800원입니다. 이 금액이 보증금 185,000,000원보다 약간 높은 것은 집행비용 2,769,800원이 매각대금에서 선공제되면서 그만큼 임차인 배당액이 줄어들기 때문입니다. 경제적 구조의 본체는 결국 김윤지 보증금 185,000,000원 수준에 묶여 있습니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 김윤지 미배당 인수 | 해석 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 140,700,000원 | 47,069,800원 | 낙찰가 하락분을 인수액이 보충 |
| 2회 유찰 시 | 98,490,000원 | 88,682,820원 | 인수액 급증 |
| 3회 유찰 시 | 68,943,000원 | 117,697,974원 | 낮은 최저가가 곧 저가취득을 뜻하지 않음 |
동일 면적의 검증된 실거래 비교값이 제시되지 않은 사건이므로, 이 물건이 외부 시세보다 싸거나 비싸다고 단정하지 않습니다. 다만 한 가지는 분명합니다. 가격 비교의 기준은 140,700,000원의 최저가가 아니라 약 1.85억대의 실질취득 부담이어야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 140,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,769,800원 |
| 1. 임차인 김윤지 보증금 | 185,000,000원 | 137,930,200원 |
| 김윤지 미배당분 | - | 47,069,800원 인수 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 가정에서는 매각대금 전액이 집행비용과 김윤지 배당에 사용됩니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않았으며, 별도 전입자 10명의 보증금 관계가 확인되면 실제 배당·인수 구조가 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 수영구 광안동 수영초등학교 남측 인근. 공동주택·단독주택·주거용 오피스텔·근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 부산도시철도 2호선 수영역이 있어 대중교통 여건은 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하 1층·지상 10층. 급배수·위생·승강기·소화전·시스템 냉난방설비가 설치되어 있습니다.
- 토지. 2필 일단의 평탄한 자루형 토지, 서측 약 5m 내외 포장도로 접면. 제2종일반주거지역이며 일부 토지는 상대보호구역에 해당합니다.
- 규모. 엘이즈지29는 2021.12.13 사용승인, 14세대 규모로 파악됩니다. 대단지 아파트와 달리 거래표본이 얇을 수 있어 환금성 판단에는 개별 거래 확인이 중요합니다.
- 건축상태. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 김윤지 인수액 재확인. 현재 가정 인수액 47,069,800원이 매각 직전까지 동일한지 배당요구·채권계산서·매각물건명세서를 다시 대조해야 합니다.
- 나머지 10명 임대차 원본 확인. 보증금·확정일자·실제 점유범위가 확인되지 않은 상태이므로 각자의 임대차계약과 전입세대 관계를 확인해야 합니다.
- 낙찰가가 아닌 실질취득으로 계산. 현재 회차는 187,769,800원 수준을 출발점으로 취득세·명도·체납관리비 등 부대비용을 더해 판단해야 합니다.
- 유찰 착시 경계. 2회 유찰 시 인수액 88,682,820원, 3회 유찰 시 117,697,974원으로 증가하므로 최저가 하락폭만 보고 할인율을 계산하면 왜곡됩니다.
- 점유·명도 관계 확인. 여러 전입자가 확인된 만큼 실제 점유자가 누구인지, 호실 전체 또는 일부를 누가 사용 중인지 현장에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구서·임차권등기 내용을 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “1.407억 경매”가 아니라 “약 1.85억대 인수형”
이 사건의 숫자를 하나만 기억한다면 최저가 140,700,000원이 아니라 실질취득 187,769,800원입니다. 김윤지의 보증금 185,000,000원이 선순위 임차권으로 남아 매각대금에서 부족한 부분을 매수인이 떠안는 구조이기 때문에, 유찰이 반복돼도 낙찰가 하락분 대부분이 인수액 증가로 상쇄됩니다.
더 큰 변수는 별도 전입자 10명입니다. 이들의 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 추가 인수위험을 현재 단계에서 닫을 수 없습니다. 따라서 이 물건은 “70%까지 떨어진 다세대”가 아니라 확정 인수액이 존재하고, 추가 임차관계까지 확인해야 하는 고난도 인수형 경매로 보는 것이 정확합니다.
