부산지방법원 2025타경5093. 광안동 엘이즈지29 9층 901호의 다세대주택입니다. 등기상 소유자는 주식회사제이엘컴퍼니이고, 2022.02.10 소유권보존과 함께 민간임대주택등기가 이루어졌습니다. 같은 날 부산성의신용협동조합의 채권최고액 5,170,000,000원 근저당권도 설정됐지만 현재 자료에서는 해당 근저당권이 등기부상 이미 말소된 것으로 표시됩니다. 이에 따라 현재 산출된 말소기준은 2025.03.25 임의경매개시결정입니다.
이 기준을 적용하면 임차 문제가 핵심으로 올라옵니다. 김윤지는 2022.03.21 전입·점유를 시작했고 2022.02.23 확정일자를 갖춘 보증금 185,000,000원의 임차권자입니다. 2024.03.26에는 임차권등기도 이루어졌고 배당요구도 확인됩니다. 현재 201,000,000원 매각가 가정에서는 집행비용 3,614,000원을 제외한 뒤 김윤지 보증금이 전액 배당되므로, 이 확인된 임차권에서 현재 회차의 미배당 인수액은 0원입니다.
하지만 현황조사에는 김윤지 외에 김미리·서옥애·박재봉·박원미·김벽·김민서·김민선·이호진· 이수빈·김진아가 추가로 확인됩니다. 이 10명은 전입일은 확인되지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 대항력 있음이라고 확정할 수 없고, 정확한 표현은 “대항력 가능·미상”입니다. 이들의 보증금이 별도로 존재한다면 현재 배당표에 반영되지 않은 승계 위험이 발생할 수 있으므로 매각물건명세서와 점유관계 확인이 필수입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5093 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 광안동 702-29 엘이즈지29 9층 901호 |
| 도로명 | 부산광역시 수영구 광일로20번길 4 |
| 물건종류 | 집합건물(다세대) · 9층 901호 |
| 소유자 | 주식회사제이엘컴퍼니 |
| 감정가 / 최저가 | 201,000,000원 / 201,000,000원 (신건) |
| 경매개시 채권자 / 청구 | 부산성의신용협동조합 / 5,083,269,787원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 기준권리보다 앞선 임차관계가 핵심
2022.02.10 설정된 부산성의신용협동조합 근저당권은 현재 등기부상 이미 말소된 것으로 표시되고, 현재 산출된 말소기준은 2025.03.25 임의경매개시결정입니다. 김윤지의 전입·점유는 2022.03.21, 다른 10명의 전입도 모두 2022~2023년으로 이 기준일보다 앞섭니다. 다만 김윤지 외 10명은 보증금·확정일자가 확인되지 않으므로 대항력의 성립과 실제 승계금액을 확정할 수 없습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 11명, 보증금 확인은 1명
| 임차인 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김윤지 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.03.21 | 2022.02.23 | 185,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 현재 0원 |
| 김미리 | 2022.05.26 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 위험 미상 |
| 김진아 | 2022.06.13 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 위험 미상 |
| 김민서 | 2022.07.29 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 위험 미상 |
| 김벽 | 2022.08.01 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 · 배당요구 2025.04.24 | 위험 미상 |
| 김민선 | 2022.08.05 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 위험 미상 |
| 이수빈 | 2023.05.11 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 위험 미상 |
| 이호진 | 2023.07.05 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 위험 미상 |
| 서옥애 | 2023.07.13 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 위험 미상 |
| 박재봉 | 2023.09.15 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 위험 미상 |
| 박원미 | 2023.10.27 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 위험 미상 |
보증기관의 대위·승계 신고는 확인되지 않아 중복을 제외할 대상은 없습니다. 따라서 표에 나타난 실제 임차인 수는 11명입니다. 이 가운데 금액이 확인되는 임차인은 김윤지 1명이며, 나머지 10명의 보증금은 확인되지 않습니다.
③ 회차별 실질취득 — 유찰돼도 1.85억 보증금 구조를 함께 봐야 한다
현재 회차는 최저가 201,000,000원이 김윤지의 보증금 185,000,000원보다 높고, 배당표에서도 김윤지에게 185,000,000원이 전액 배당됩니다. 따라서 확인된 임차권 기준 현재 매수인 인수액은 0원, 실질취득은 201,000,000원입니다.
문제는 유찰 이후입니다. 1회 유찰 시 매각가는 160,800,000원으로 내려가지만 확인된 미배당 인수액이 27,251,200원으로 증가해 실질취득은 188,051,200원입니다. 2회 유찰 시 매각가는 128,640,000원이지만 인수액이 58,960,960원으로 늘어 실질취득은 187,600,960원입니다.
| 회차 | 매각가 | 확인 인수액 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 201,000,000원 | 0원 | 201,000,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 160,800,000원 | 27,251,200원 | 188,051,200원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 128,640,000원 | 58,960,960원 | 187,600,960원 |
위 인수액과 실질취득은 확인된 김윤지 보증금 및 제공된 회차별 계산에 따른 값입니다. 보증금이 확인되지 않은 다른 점유자 10명의 잠재 승계액은 포함되지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 201,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.8% 추정) | - | 3,614,000원 |
| 1. 임차인 김윤지 보증금 (우선변제) | 185,000,000원 | 185,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 12,386,000원 |
현재 회차 가정에서는 김윤지 보증금이 전액 배당되고 확인된 미배당액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 다른 점유자들의 미상 보증금도 위 배당표에는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 다세대주택으로 이용되는 집합건물입니다. 엘이즈지29는 2021.12.13 준공됐고 총 14세대로 확인됩니다.
- 입지. 부산광역시 수영구 광안동 수영초등학교 남측 인근으로, 공동주택·단독주택·주거용 오피스텔·근린생활시설 등이 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 부산도시철도 2호선 수영역이 있어 대중교통 사정은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하 1층·지상 10층 건물이며 승강기·급배수·위생·소화전·시스템 냉난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 서측으로 폭 약 5m 내외의 포장도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 일부 토지는 상대보호구역에 해당합니다. 공시지가는 1,622,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 김윤지 배당 재확인. 보증금 185,000,000원, 전입 2022.03.21, 확정일자 2022.02.23, 임차권등기와 배당요구가 확인됩니다. 실제 배당 순위와 전액 배당 가능성을 원본에서 다시 대조해야 합니다.
- 미상 점유자 10명 확인. 보증금·확정일자·실제 점유 여부를 확인하기 전에는 이들을 단순 무권리 점유자로 보지 마십시오.
- 유찰가 착시 금지. 1회 유찰 160,800,000원·2회 유찰 128,640,000원이 되어도 확인된 인수액을 더한 실질취득은 각각 188,051,200원·187,600,960원입니다.
- 가격 비교 보류. 동일 면적의 신뢰할 수 있는 실거래 비교자료가 확인되지 않아 201,000,000원이 시세보다 싸거나 비싸다고 단정할 근거가 없습니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.02.10 민간임대주택등기가 기재되어 있으므로 현재 효력과 매각 이후 처리관계를 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 보전처분 확인. 2024.01.23 부산회생법원의 재산보전처분이 기재되어 있으므로 현재 상태와 매각절차에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·임대차계약 및 배당요구 관련 서류를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “현재 인수 0원”보다 중요한 것은 미상 임차인 10명
이 사건은 숫자 하나만 보면 단순해 보입니다. 신건 최저가 201,000,000원에서 김윤지 보증금 185,000,000원은 전액 배당되고, 제공된 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 실제 권리분석의 핵심은 그 뒤에 있습니다. 김윤지 외 10명의 전입자가 존재하고 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 현재 산출된 말소기준인 2025.03.25보다 모두 앞선 전입이므로 대항력 가능성을 배제할 수 없으며, 그 금액도 확정할 수 없습니다.
또한 유찰 시에는 김윤지의 보증금이 낙찰가보다 커져 미배당 인수가 발생합니다. 1회 유찰 시 최저가가 160,800,000원으로 내려가도 실질취득은 188,051,200원, 2회 유찰 시 최저가 128,640,000원에서도 실질취득은 187,600,960원입니다. 따라서 최저가 하락 폭만 보고 싸다고 판단해서는 안 됩니다. 이 물건은 현재 가격보다 미상 임차관계의 해소 여부가 선행되어야 하는 사건입니다.
