부산지방법원 2025타경5093. 광안동 엘이즈지29 2층 206호로, 감정 이용상태는 주거용 오피스텔입니다. 감정가와 현재 최저매각가는 모두 143,000,000원이고 유찰은 아직 없습니다. 등기에는 2022.02.10. 주식회사제이엘컴퍼니의 소유권보존과 민간임대주택등기, 부산성의신용협동조합의 채권최고액 5,170,000,000원 근저당권이 확인됩니다. 이후 2024.01.23. 재산보전처분, 2024.06.21. 김진아의 임차권등기, 2025.03.25. 임의경매개시결정이 이어졌습니다.
이 사건의 핵심은 단순한 근저당 말소 여부보다 임차관계입니다. 김진아는 2022.05.13. 임대차계약, 2022.05.17. 확정일자, 2022.06.13. 주민등록 및 점유개시, 보증금 125,000,000원이 등기되어 있고 배당요구도 확인됩니다. 반면 나머지 9명은 전입일만 확인되고 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 이 9명은 대항력 가능·미상으로 보수적으로 보아야 하며, 그 보증금 규모를 확인하기 전에는 전체 인수 위험을 계산할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5093 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 광안동 702-29 엘이즈지29 2층 206호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 주거용 오피스텔 |
| 소유자 | 주식회사제이엘컴퍼니 |
| 감정가 / 최저가 | 143,000,000원 / 143,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 부산성의신용협동조합 / 5,083,269,787원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
| 민간임대주택등기 | 2022.02.10. · 2021.11.05. 민간임대주택 등록 |
① 권리 흐름 — 임차관계가 핵심 변수
등기상 2022.02.10. 설정된 부산성의신용협동조합 근저당권은 채권최고액 5,170,000,000원이고, 2025.11.19.에는 1번 근저당권이 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전된 등기가 있습니다. 한편 권리기준 정보는 2025.03.25. 임의경매개시결정을 기준으로 표시하고 있습니다. 근저당권의 이전등기와 임차권·보전처분이 함께 존재하므로 실제 배당순위와 말소·인수 범위는 매각물건명세서와 등기 원본을 반드시 함께 대조해야 합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 10명, 그중 9명 보증금 미상
| 임차인 | 전입 / 점유개시 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김진아 | 2022.06.13 | 125,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 확정일자 2022.05.17 배당요구 2024.06.21 | 현 회차 0원 |
| 김미리 | 2022.05.26 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 김민서 | 2022.07.29 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 김벽 | 2022.08.01 | 미상 | 가능·미상 | 배당요구 2025.04.24 | 미상 |
| 김민선 | 2022.08.05 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 이수빈 | 2023.05.11 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 이호진 | 2023.07.05 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 서옥애 | 2023.07.13 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 박재봉 | 2023.09.15 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 박원미 | 2023.10.27 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
③ 예상배당표 (매각가 143,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,802,000원 |
| 1. 임차인 김진아 보증금 | 125,000,000원 | 125,000,000원 |
| 신청채권자 · 부산성의신용협동조합 | 5,083,269,787원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 15,198,000원 |
현재 회차 배당 추정에서는 집행비용 2,802,000원, 김진아 125,000,000원, 소유자 잔여 15,198,000원으로 143,000,000원이 배분됩니다. 신청채권자에 대한 배당액은 0원으로 계산되어 있으므로 실제 채권 순위와 배당관계는 경매기록에서 반드시 확인해야 합니다. 또한 보증금 미상 임차인 9명의 금액은 별도 확인이 필요합니다.
④ 시세·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
엘이즈지29의 실거래 비교값은 현재 가격 판단에 사용할 수 있는 일치 거래가 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 143,000,000원이 싸다거나 비싸다고 단정하지 않고, 권리상 실질취득액이 먼저 확정되어야 하는 물건으로 보는 것이 맞습니다.
- 용도. 감정 이용상태는 주거용 오피스텔입니다.
- 입지. 수영초등학교 남측 인근이며 공동주택·단독주택·주거용 오피스텔·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 부산도시철도2호선 수영역이 있어 대중교통 여건이 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하1층·지상10층 건물이며 승강기·급배수·위생·소화전·시스템 냉난방설비가 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며 일부 토지는 상대보호구역에 해당합니다. 공시지가는 1,622,000원/㎡입니다.
- 도로. 서측으로 노폭 약 5M 내외 포장도로와 접합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 보증금 미상 9명부터 확인. 김미리·서옥애·박재봉·박원미·김벽·김민서·김민선·이호진·이수빈의 임대차계약과 보증금·확정일자·배당요구 여부를 확인해야 합니다.
- 김진아 배당 확인. 보증금 125,000,000원이 현재 회차에서는 전액 배당되는 것으로 계산되지만 실제 배당표와 매각물건명세서를 대조해야 합니다.
- 말소기준·근저당 이전 확인. 2022.02.10. 근저당권과 2025.11.19. 케이씨유엔피엘대부주식회사로의 권리이전, 2025.03.25. 경매개시결정의 관계를 원본으로 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.02.10. 민간임대주택등기가 있으므로 매각 후 효력과 관련 의무를 확인해야 합니다.
- 보전처분 확인. 2024.01.23. 부산회생법원 재산보전처분의 현재 효력과 경매절차에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 유찰가만 보지 않기. 1회·2회 유찰 시 김진아의 미배당 보증금 인수가 발생하는 시나리오이므로 낙찰가가 내려가도 실질취득액은 같은 폭으로 내려가지 않습니다.
맺으며 — “현재 인수 0원”보다 “미상 9명”이 먼저다
현재 143,000,000원에 매각된다는 가정에서는 김진아의 보증금 125,000,000원이 전액 배당되어 그 임차인에 대한 인수액은 0원입니다. 하지만 그것만으로 이 물건을 인수 0원의 안전형이라 결론내릴 수 없습니다. 현황조사에 확인되는 나머지 9명의 보증금·확정일자가 미상이고, 이들은 대항력 여부 역시 최종 서류 확인이 필요한 상태입니다.
더구나 유찰되면 김진아의 보증금이 낙찰가를 초과하면서 인수액이 발생합니다. 1회 유찰 시 13,001,600원, 2회 유찰 시 35,527,360원의 인수가 계산되어 낙찰가 하락분 상당 부분을 다시 떠안는 구조입니다. 시세 비교값도 확보되지 않은 상태이므로 최저가가 낮아졌다는 이유만으로 가격 메리트를 부여할 수도 없습니다. 이 사건은 가격보다 먼저 임차인 9명의 미상 보증금을 확정해야 하는 고위험 권리분석형입니다. 현 단계에서는 입찰보다 원본 확인이 우선입니다.
