부산지방법원 2025타경5093. 광안동 엘이즈지29 2층 207호로, 감정 이용상태는 주거용 오피스텔입니다. 등기상 소유자는 주식회사제이엘컴퍼니이고, 2022.02.10. 소유권보존과 함께 부산성의신용협동조합 명의 채권최고액 5,170,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권 자체는 등기부상 이미 말소된 상태이며, 이 사건의 계산상 말소기준은 2025.03.25. 임의경매개시결정입니다.
문제는 그 기준일보다 먼저 전입한 사람이 많다는 점입니다. 안길순은 2022.05.20. 주민등록·점유, 2022.05.06. 확정일자, 보증금 125,000,000원이 확인되고 2024.05.31. 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 나머지 10명 역시 전입일은 모두 2022년 또는 2023년이지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 이 10명을 단순히 “대항력 있는 임차인”으로 확정해서도, 반대로 “인수 없음”으로 지워서도 안 됩니다. 정확한 표현은 대항력 가능·미상, 승계 위험 미상입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5093 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 광안동 702-29 엘이즈지29 2층207호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 수영구 광일로20번길 4 |
| 용도 / 이용상태 | 오피스텔 · 주거용 오피스텔 |
| 소유자 | 주식회사제이엘컴퍼니 |
| 감정가 / 최저가 | 143,000,000원 / 143,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 부산성의신용협동조합 / 5,083,269,787원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 들어온 임차관계가 핵심
2024.01.23. 부산회생법원의 재산보전처분이 등기됐고, 2024.05.31. 안길순 명의 주택임차권이 등기됐습니다. 안길순의 임대차계약일은 2022.05.04., 주민등록·점유개시는 2022.05.20., 확정일자는 2022.05.06.이며, 임차보증금은 125,000,000원입니다. 이 임차권은 계산상 말소기준인 2025.03.25.보다 앞서 있어 등기자료에서도 매수인 인수 대상 권리로 분류됩니다. 다만 현재 회차 배당 시나리오에서는 보증금 전액이 배당되므로 미배당 승계액은 0원으로 계산됩니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 11명
| 임차인 | 전입 / 점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 안길순 | 2022.05.20 · 주택 전부 | 125,000,000원 | 有 | 有 | 유찰 시 |
| 김미리 | 2022.05.26 · 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 김진아 | 2022.06.13 · 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 김민서 | 2022.07.29 · 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 김벽 | 2022.08.01 · 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 김민선 | 2022.08.05 · 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 이수빈 | 2023.05.11 · 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 이호진 | 2023.07.05 · 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 서옥애 | 2023.07.13 · 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 박재봉 | 2023.09.15 · 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 박원미 | 2023.10.27 · 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
안길순은 확정일자와 배당요구가 모두 확인되어 우선변제권 행사가 가능한 임차인입니다. 반면 나머지 10명은 전입일만으로 매수인 승계를 확정할 수 없습니다. 특히 보증금이 미상인 상태에서는 경매가가 내려갈수록 얼마가 매수인에게 남는지 계산할 수 없으므로, 현재 배당표의 인수액만으로 입찰 상한을 정하는 것은 위험합니다.
③ 유찰 시나리오 — 최저가가 내려가도 안길순 인수가 늘어난다
| 회차 | 매각가 | 안길순 미배당·인수 | 해석 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 143,000,000원 | 0원 | 125,000,000원 전액 배당 |
| 1회 유찰 · 80% | 114,400,000원 | 13,001,600원 | 최저가 + 인수로 실질취득 판단 |
| 2회 유찰 · 64% | 91,520,000원 | 35,527,360원 | 최저가 하락분 상당 부분이 인수로 전환 |
1회 유찰부터는 최저가가 안길순 보증금 125,000,000원보다 낮아집니다. 이때 가격 판단의 기준은 114,400,000원 또는 91,520,000원이라는 최저가 단독 숫자가 아니라, 각각의 최저가에 13,001,600원 또는 35,527,360원의 인수를 더한 실질취득 구조입니다. 보증금이 낙찰가를 웃도는 대항력 인수형에서는 낙찰가가 낮아질수록 미배당분이 커져 실질취득이 보증금 수준에 가까워지는 특성이 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 143,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,802,000원 |
| 1. 임차인 안길순 보증금 | 125,000,000원 | 125,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 15,198,000원 |
현재 회차 배당 시나리오에서는 안길순 보증금이 전액 배당되어 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 집행비용은 매각가의 2.0% 추정치이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 수영초등학교 남측 인근으로 공동주택·단독주택·주거용 오피스텔 및 각종 근린생활시설이 형성돼 있으며 주위환경은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 부산도시철도2호선 수영역이 있어 대중교통 사정은 양호합니다.
- 이용상태. 엘이즈지29 내 기호 1, 16~54는 주거용 오피스텔, 기호 2~15는 다세대주택으로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하1층·지상10층 건물이며 급배수·위생·승강기·소화전·시스템 냉난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·도로. 인접지와 등고평탄한 2필 일단의 자루형 토지이며 서측으로 노폭 약 5M 내외 포장도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 일부 토지는 상대보호구역에 해당합니다. 공시지가는 1,622,000원/㎡이고 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 없습니다.
- 가격판단. 감정가와 최저가만으로 시세 대비 저렴하다고 평가할 근거는 없습니다. 이 사건은 권리 확정 전 가격 가점을 주기보다 임차관계 확인을 우선하는 편이 안전합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 안길순 잔존보증금. 현 회차는 계산상 인수 0원이지만 1회 유찰 시 13,001,600원, 2회 유찰 시 35,527,360원의 인수가 발생하는 구조를 입찰가와 함께 보세요.
- 미상 임차인 10명 확인. 김미리·서옥애·박재봉·박원미·김벽·김민서·김민선·이호진·이수빈·김진아의 보증금·확정일자·점유 범위를 확인해야 합니다.
- 대항력 단정 금지. 보증금·확정일자 미상 점유자는 대항력 有로 확정하지 말고 대항력 가능·미상으로 관리해야 합니다.
- 김벽 배당요구. 2025.04.24. 배당요구 사실이 있으나 금액과 우선순위 산정에 필요한 정보가 확정되지 않았습니다.
- 민간임대주택 등기. 2022.02.10. 민간임대주택등기가 존재하므로 관련 등기 내용과 현재 효력을 원문에서 대조할 필요가 있습니다.
- 보전처분. 2024.01.23. 부산회생법원의 재산보전처분이 등기된 이력이 있으므로 경매 진행 및 말소 관계를 등기 원문과 매각서류에서 다시 대조하세요.
- 배당표 한계. 현재 계산은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았으므로 실제 배당과 잔여액은 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “현재 인수 0원”보다 먼저 봐야 할 것
이 사건을 단순하게 보면 감정가와 최저가가 143,000,000원인 신건이고, 안길순 보증금 125,000,000원도 현재 회차에서는 전액 배당되므로 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 그것만으로 권리가 깨끗하다고 결론내리기 어렵습니다. 실제 임차인 11명 중 10명의 보증금과 확정일자가 미상이고, 이들의 전입일은 모두 2025.03.25. 말소기준보다 앞섭니다.
또한 유찰이 진행되면 안길순 보증금 미배당분만으로도 1회 유찰 시 13,001,600원, 2회 유찰 시 35,527,360원이 매수인 인수로 바뀝니다. 따라서 114,400,000원이나 91,520,000원이라는 최저가만 보고 “싸졌다”고 판단해서는 안 됩니다. 확인된 임차보증금은 실질취득에 반영하고, 확인되지 않은 10명의 권리는 확정 전까지 별도 위험으로 남겨두는 것. 이 사건 권리분석의 핵심입니다.
