💰 최저 100,100,000원 🏠 실질취득 127,201,400원 🧾 인수 27,101,400원 👥 확인대상 11명
부산지방법원 2025타경5093. 광안동 엘이즈지29 2층 207호 오피스텔입니다. 이 사건은 단순히 “감정가 143,000,000원짜리가 100,100,000원까지 떨어졌다”라고 보면 핵심을 놓칩니다. 등기부상 2022.02.10 설정된 부산성의신용협동조합의 근저당권은 이미 말소된 것으로 표시되어 있고, 데이터상 말소기준권리는 2025.03.25 임의경매개시결정입니다. 그런데 안길순의 임차권은 2024.05.31 등기됐고, 전입은 2022.05.20, 확정일자는 2022.05.06입니다. 즉 이 임차권은 말소기준보다 앞서며 매수인 인수 대상으로 남습니다.
현재 회차 예상배당에서는 안길순의 보증금 125,000,000원 가운데 97,898,600원이 배당되고 27,101,400원이 미배당됩니다. 최저가 100,100,000원에 이 인수액을 더하면 실질취득가는 127,201,400원입니다. 2회 유찰 시에는 126,661,260원, 3회 유찰 시에는 126,282,882원으로 계산돼, 낙찰가 자체는 크게 내려가도 총 부담은 약 1.26억~1.27억원 수준에 머무는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5093 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 광안동 702-29 엘이즈지29 2층207호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 수영구 광일로20번길 4 |
| 용도 | 오피스텔 |
| 이용상태 | 기호(1,16~54): (주거용) 오피스텔 · 기호(2~15): 다세대주택 |
| 소유자 | 주식회사제이엘컴퍼니 |
| 감정가 / 최저가 | 143,000,000원 / 100,100,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 | 부산성의신용협동조합 |
| 청구액 | 5,083,269,787원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권이 남는다
2022.02.10 부산성의신용협동조합 근저당권은 채권최고액 5,170,000,000원으로 설정됐지만 등기부상 이미 말소된 것으로 표시돼 있습니다. 이에 따라 데이터상 말소기준은 2025.03.25 임의경매개시결정입니다. 안길순의 주택임차권은 그보다 앞선 2024.05.31 등기이고, 보증금은 125,000,000원입니다. 매각으로 소멸하지 않고 매수인에게 인수되는 권리로 분류돼 있습니다.
임차인·점유자 확인
| 이름 | 범위 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 권리판정 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 안길순 | 주택 전부 | 2022-05-20 | 2022-05-06 | 125,000,000원 | 대항력 우선변제 | 2024-05-31 |
| 김미리 | 미상 | 2022-05-26 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 |
| 김진아 | 미상 | 2022-06-13 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 |
| 김민서 | 미상 | 2022-07-29 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 |
| 김벽 | 미상 | 2022-08-01 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 2025-04-24 |
| 김민선 | 미상 | 2022-08-05 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 |
| 이수빈 | 미상 | 2023-05-11 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 |
| 이호진 | 미상 | 2023-07-05 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 |
| 서옥애 | 미상 | 2023-07-13 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 |
| 박재봉 | 미상 | 2023-09-15 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 |
| 박원미 | 미상 | 2023-10-27 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 |
확인 대상은 안길순을 포함해 11명입니다. 안길순 외 전입자들은 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 단순히 “대항력 있음”으로 확정할 수 없습니다. 다만 모두 말소기준일인 2025.03.25보다 앞선 전입일이므로 대항력 가능·미상으로 보고, 실제 점유관계와 임대차계약 내용을 원문으로 확인해야 합니다. 보증기관의 대위·승계 신고로 표시된 사람은 없습니다.
② 유찰돼도 실질취득가가 크게 내려가지 않는 구조
| 회차 | 낙찰가 가정 | 안길순 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 100,100,000원 | 27,101,400원 | 127,201,400원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 70,070,000원 | 56,591,260원 | 126,661,260원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 49,049,000원 | 77,233,882원 | 126,282,882원 |
이 표가 이 사건의 핵심입니다. 낙찰가가 100,100,000원에서 70,070,000원, 49,049,000원으로 내려갈수록 안길순의 미배당 보증금은 27,101,400원에서 56,591,260원, 77,233,882원으로 커집니다. 그래서 실질취득가는 127,201,400원 → 126,661,260원 → 126,282,882원으로 거의 고정됩니다. 대항력 인수형에서는 유찰 자체가 곧 총 취득비용 하락을 뜻하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 100,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,201,400원 |
| 1. 임차인 안길순 보증금 · 우선변제 | 125,000,000원 | 97,898,600원 |
| 미배당 · 매수인 인수 | - | 27,101,400원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가 가정에서는 집행비용 2,201,400원과 안길순 우선변제액 97,898,600원으로 매각대금 100,100,000원이 소진됩니다. 안길순 보증금 부족분 27,101,400원은 매수인 인수로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 예상표입니다.
가격 판단 — 실거래 비교보다 권리비용이 먼저다
비교 가능한 실거래 가격이 확인되지 않아 이 물건을 시세보다 싸다거나 비싸다고 단정하지 않습니다. 따라서 감정가 대비 최저가가 70%라는 사실만으로 가격 가점을 줄 수 없습니다. 현재 판단의 기준은 최저매각가가 아니라 인수액을 더한 실질취득가 127,201,400원입니다.
엘이즈지29의 단지 정보는 총 14세대, 사용승인일 2021-12-13이며, 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 1.0회입니다. 다만 실거래 가격 비교가 없는 만큼 실질취득가와 현장 시세를 별도로 대조해야 합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 수영구 광안동 소재 수영초등학교 남측 인근. 공동주택·단독주택·주거용 오피스텔·근린생활시설 등이 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 부산도시철도2호선 수영역이 있어 대중교통 사정은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하1층·지상10층 건물이며 급배수·위생·승강기·소화전·시스템 냉난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 서측으로 노폭 약 5M 내외의 포장도로와 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며 일부 토지는 상대보호구역에 해당합니다. 토지면적은 870.0㎡, 공시지가는 1,622,000원/㎡입니다.
- 공부 대조. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 입찰가보다 실질취득가. 현재 최저가 100,100,000원에 안길순 인수 예상액 27,101,400원을 더한 127,201,400원을 기준으로 자금계획을 세워야 합니다.
- 추가 유찰 착시 주의. 2회 유찰 시 낙찰가 70,070,000원이어도 실질취득가는 126,661,260원, 3회 유찰 시에도 126,282,882원입니다.
- 안길순 임차권 원문 대조. 임차보증금 125,000,000원, 전입 2022-05-20, 확정일자 2022-05-06, 임차권등기 2024-05-31의 실제 배당·인수 조건을 매각물건명세서와 대조해야 합니다.
- 다른 전입자 확인. 안길순 외 전입자들의 보증금·확정일자·점유범위를 확인해 추가 인수 가능성을 제거해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.02.10 민간임대주택등기와 2024.01.23 재산보전처분이 존재하므로 매각 후 말소·승계 관계를 원문 서류에서 확인해야 합니다.
- 근저당권 이력 대조. 2022.02.10 부산성의신용협동조합 근저당권은 등기부상 이미 말소로 표시되지만 2025.11.19 케이씨유엔피엘대부주식회사로의 1번근저당권 이전등기도 존재하므로 최신 등기부 원문을 대조해야 합니다.
맺으며 — “유찰가가 내려가도 총 부담은 거의 그대로”
이 사건의 승부처는 감정가 대비 할인율이 아닙니다. 안길순의 보증금 125,000,000원이 낙찰가보다 크기 때문에, 낙찰가가 내려가면 그만큼 미배당 보증금이 늘어 매수인 인수액이 커집니다. 현재 회차 실질취득가는 127,201,400원, 2회 유찰 시 126,661,260원, 3회 유찰 시 126,282,882원으로 큰 차이가 없습니다.
더 중요한 변수는 안길순 외 전입자들입니다. 이들의 보증금과 확정일자, 실제 점유범위가 확인되지 않은 만큼 지금 단계에서 인수위험을 27,101,400원으로 확정할 수 없습니다. 이 물건은 최저가가 싸 보이는 대항력 인수형에 가깝고, 입찰 전에는 매각물건명세서와 현황조사, 최신 등기부를 대조해 추가 임차관계를 확인하는 것이 핵심입니다.
