부산지방법원 2025타경5093. 광안동 엘이즈지29 6층 603호로, 감정 이용상태는 주거용 오피스텔입니다. 감정가 145,000,000원에서 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 101,500,000원입니다. 그러나 권리분석의 핵심은 30% 내려간 가격이 아니라 다수의 선순위 전입자와 미상 보증금입니다. 자료상 말소기준은 2025년 3월 25일 임의경매개시결정이고, 조사된 임차인들의 전입일은 모두 그보다 앞섭니다.
다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 사람에게 곧바로 “대항력 있음”이라고 단정할 수는 없습니다. 김미리·서옥애·박재봉·박원미·김벽·김민서·김민선·이호진·이수빈·김진아는 대항력 가능성이 있으나 보증금·확정일자·승계액이 미상인 상태입니다. 반면 최성현은 전입·점유개시·확정일자가 모두 2023년 7월 20일이고, 20,000,000원의 주택임차권등기가 확인되며 배당요구도 되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5093 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 광안동 702-29 엘이즈지29 6층 603호 |
| 물건종류 | 집합건물 · 주거용 오피스텔 |
| 소유자 | 주식회사제이엘컴퍼니 |
| 감정가 / 최저가 | 145,000,000원 / 101,500,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 부산성의신용협동조합 / 5,083,269,787원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
| 준공 / 규모 참고 | 2021.12.13 · 엘이즈지29 14세대 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차관계가 핵심
2022.02.10 부산성의신용협동조합의 채권최고액 5,170,000,000원 근저당권은 자료상 등기부상 이미 말소로 표시되어 있습니다. 이후 2025.11.19 케이씨유엔피엘대부주식회사 앞으로 1번 근저당권 이전등기도 기재되어 있습니다. 권리관계의 등기 상태와 경매기록 사이에 확인이 필요한 지점이 있으므로, 입찰 전 최신 등기사항과 매각물건명세서 원문을 대조해야 합니다.
② 임차인 분석 — 실제 조사 인원 11명
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 판단 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김미리 | 2022.05.26 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 김진아 | 2022.06.13 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 김민서 | 2022.07.29 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 김벽 | 2022.08.01 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 배당요구 2025.04.24 | 미상 |
| 김민선 | 2022.08.05 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 이수빈 | 2023.05.11 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 이호진 | 2023.07.05 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 서옥애 | 2023.07.13 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 최성현 | 2023.07.20 | 20,000,000원 | 2023.07.20 | 있음 | 있음 | 배당표상 0원 |
| 박재봉 | 2023.09.15 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 박원미 | 2023.10.27 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
최성현은 건물 전부에 대해 임차보증금 20,000,000원, 임대차계약일·주민등록일·점유개시일·확정일이 모두 2023.07.20으로 확인되고, 2024.08.01 주택임차권등기가 되어 있습니다. 현재 101,500,000원 매각가 가정 배당표에서는 20,000,000원이 전액 배당되어 최성현에 대한 미배당 승계액은 0원으로 계산됩니다.
③ 가격 판단 — 30% 유찰만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 최저가는 감정가 145,000,000원의 70%인 101,500,000원입니다. 다음 시나리오는 71,050,000원(감정가 49%), 그다음은 49,735,000원(감정가 34.3%)으로 제시되어 있습니다. 그러나 비교할 실거래 가격이 확인되지 않으므로, 최저가가 시세보다 싼지 여부 자체를 판단할 근거가 없습니다.
또한 이 사건은 최저가 외에 미상 임차보증금이라는 별도 변수가 있습니다. 대항력이 인정되고 배당으로 소멸되지 않는 보증금이 확인될 경우 그 금액은 매수인의 실질취득비용에 더해질 수 있으므로, 유찰률만 보고 할인폭을 평가하는 방식은 적절하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 101,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,221,000원 |
| 1. 임차인 최성현 보증금 | 20,000,000원 | 20,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 79,279,000원 |
현재 배당표 계산에서는 최성현 보증금 20,000,000원이 전액 배당되고 매수인 인수액은 0원으로 표시됩니다. 다만 신청채권자 청구액 5,083,269,787원에 대한 배당이 이 계산에 반영되어 있지 않고, 당해세·임차인 최우선변제도 미반영되어 있으므로 실제 배당순위와 잔액은 원문 확인이 필요합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 해당 기호는 주거용 오피스텔로 이용 중입니다. 아파트가 아닙니다.
- 입지. 부산광역시 수영구 광안동 수영초등학교 남측 인근으로, 공동주택·단독주택·주거용 오피스텔·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 부산도시철도 2호선 수영역이 있어 대중교통 사정은 양호한 것으로 평가되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하 1층·지상 10층 건물이며, 급배수·위생·승강기·소화전·시스템 냉난방설비가 설치되어 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 평지의 자루형 토지이며 서측 약 5M 내외 포장도로와 접합니다. 공시지가는 1,622,000원/㎡입니다.
- 규제·상태. 일부 토지는 상대보호구역에 저촉되고, 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성 참고. 엘이즈지29는 14세대 규모이고 준공일은 2021.12.13입니다. 제시된 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 1.0회, 낙찰률은 0.0%입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 10명의 보증금 확인이 최우선. 주민등록 전입일만으로 인수액을 확정할 수 없습니다. 보증금·계약관계·점유·확정일자와 배당요구 여부를 원문에서 확인해야 합니다.
- 최성현은 배당 여부 재확인. 현재 배당표상 20,000,000원 전액 배당이지만 실제 배당순위가 달라지면 미배당액이 승계 문제로 이어질 수 있습니다.
- 말소기준 대조. 자료상 말소기준은 2025.03.25 임의경매개시결정입니다. 2022년 근저당의 말소 표시와 2025년 근저당권 이전등기가 함께 존재하므로 최신 등기 원문 확인이 중요합니다.
- 최저가를 실질취득가로 착각하지 않기. 현재 확인 가능한 101,500,000원에 미상 승계액이 더해질 수 있습니다.
- 시세 확인. 실거래 비교자료가 없어 101,500,000원이 시장가격보다 싼지 판단할 수 없습니다. 별도 실거래 원문 확인 전에는 가격 가점을 두기 어렵습니다.
- 배당표 검증. 신청채권자 청구 5,083,269,787원과 현재 배당 계산 사이의 관계, 당해세·최우선변제 여부를 법원 원문에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “70% 최저가”보다 “미상 승계액”이 먼저다
이 물건은 감정가 145,000,000원에서 101,500,000원으로 내려온 1회 유찰 물건이지만, 현재 자료만으로는 이를 싸다고 평가할 수 없습니다. 조사 임차인은 11명이고, 최성현의 20,000,000원 보증금은 현재 배당표상 전액 배당되지만, 나머지 10명의 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 승계액이 열려 있습니다.
따라서 이 사건의 핵심 숫자는 단순 최저가 101,500,000원이 아니라 101,500,000원 + 확인되지 않은 인수 가능액입니다. 실거래 비교자료도 없어 할인 여부를 검증할 수 없는 만큼, 입찰 전에는 임차관계와 최신 등기·매각물건명세서의 원문 대조가 선행되어야 합니다.
