부산지방법원 2025타경5093. 광안동 엘이즈지29 6층 603호, 감정평가상 주거용 오피스텔입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 145,000,000원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 소유자는 주식회사제이엘컴퍼니이고, 2022.02.10 소유권보존과 함께 민간임대주택등기가 이뤄졌습니다. 이후 2024.01.23 재산보전처분, 2025.03.25 부산성의신용협동조합의 임의경매개시결정이 등기됐습니다.
등기부에는 2022.02.10 부산성의신용협동조합의 채권최고액 5,170,000,000원 근저당이 있었고 현재는 이미 말소된 것으로 표시됩니다. 2025.11.19에는 해당 1번 근저당권 이전등기가 케이씨유엔피엘대부주식회사 명의로 기록되어 있습니다. 한편 임차권자 최성현은 보증금 20,000,000원, 임대차계약·전입·점유·확정일자 모두 2023.07.20이며, 주택임차권등기는 2024.08.01 접수됐습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5093 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 광안동 702-29 엘이즈지29 6층603호 |
| 물건종류 | 오피스텔 · 감정평가상 주거용 오피스텔 |
| 소유자 | 주식회사제이엘컴퍼니 |
| 감정가 / 최저가 | 145,000,000원 / 145,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 | 부산성의신용협동조합 |
| 청구금액 | 5,083,269,787원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 임차관계 확인이 최우선
현재 자료에서 말소기준으로 계산된 권리는 2025.03.25 임의경매개시결정입니다. 이 기준으로 보면 현황조사상 전입된 김미리·서옥애·박재봉·박원미·김벽·김민서·김민선·이호진·이수빈·김진아와 임차권등기된 최성현의 전입일은 모두 그보다 앞섭니다. 다만 정확도상 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 10명에 대해서는 대항력 있다고 단정할 수 없고 ‘대항력 가능·미상’으로 처리해야 합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차 관련 11명
| 성명 | 전입 / 점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김미리 | 2022.05.26 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 서옥애 | 2023.07.13 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 박재봉 | 2023.09.15 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 박원미 | 2023.10.27 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 김벽 | 2022.08.01 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 배당요구 2025.04.24 | 미상 |
| 김민서 | 2022.07.29 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 김민선 | 2022.08.05 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 이호진 | 2023.07.05 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 이수빈 | 2023.05.11 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 김진아 | 2022.06.13 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 최성현 | 2023.07.20 / 건물 전부 | 20,000,000원 | 대항력 있음 | 확정일자·배당요구 | 배당표상 잔액 0원 |
최성현은 임대차계약일자·주민등록일자·점유개시일자·확정일자가 모두 2023.07.20이고, 보증금은 20,000,000원입니다. 임차권등기는 2024.08.01 접수됐으며 배당요구도 확인됩니다. 현재 배당표는 이 20,000,000원을 전액 우선변제하는 것으로 계산합니다.
반면 나머지 10명은 전입일 외에 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 이 때문에 이 물건은 ‘최저가 1.45억짜리 신건’이 아니라 ‘실질취득액이 아직 확정되지 않은 물건’으로 보는 것이 정확합니다.
③ 시세 — 실거래 비교 없이 가격 가점 금지
엘이즈지29는 2021.12.13 준공, 총 14세대로 표시되어 있고 비교 대상 면적은 23.34㎡입니다. 그러나 이 물건과 일치하는 실거래 표본이나 최근 12개월 평균·최신 거래금액이 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 145,000,000원이 시세보다 싸거나 비싸다고 단정할 근거가 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 145,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,830,000원 |
| 1. 임차인 최성현 보증금 | 20,000,000원 | 20,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 122,170,000원 |
위 배당표에는 확인된 최성현 보증금 20,000,000원만 반영되어 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 보증금 미상인 다른 임차관계는 금액 산정에 포함되어 있지 않습니다. 따라서 표의 매수인 인수 0원은 전체 임차위험이 0원이라는 뜻이 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 이 건물의 기호 1,16~54는 주거용 오피스텔, 기호 2~15는 다세대주택으로 이용 중이며 본건 용도는 오피스텔입니다.
- 입지. 부산광역시 수영구 광안동 수영초등학교 남측 인근으로, 공동주택·단독주택·주거용 오피스텔·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 부산도시철도2호선 수영역이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하1층·지상10층이며 급배수·위생·승강기·소화전·시스템 냉난방설비가 되어 있습니다.
- 도로. 서측으로 노폭 약 5M 내외 포장도로와 접합니다.
- 토지. 도시지역·제2종일반주거지역이며 공시지가는 1,622,000원/㎡, 토지면적은 870.0㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 10명 임대차계약 확인. 보증금·확정일자·실점유·퇴거 여부를 매각물건명세서와 현황조사 원본으로 대조해야 합니다.
- 최성현 배당·말소 확인. 보증금 20,000,000원 전액배당 가정과 실제 배당요구 효력, 임차권등기 말소 조건을 확인해야 합니다.
- 말소기준 재확인. 2022.02.10 근저당의 말소 기록, 2025.11.19 근저당권 이전 기록과 2025.03.25 경매개시결정의 관계를 등기부 원본으로 대조해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.02.10 민간임대주택등기가 기록되어 있으므로 매각 후 효력과 말소 여부를 확인해야 합니다.
- 가격 판단 유보. 최근 실거래 비교자료가 없으므로 145,000,000원을 시세보다 싸다고 전제하지 마십시오.
- 회차별 숫자 착시 주의. 1회 유찰 시 116,000,000원, 2회 유찰 시 92,800,000원이지만 미상 임차보증금이 존재하면 실질취득비용은 이 금액보다 커질 수 있습니다.
맺으며 — “145,000,000원짜리 물건”으로 보면 안 된다
겉으로는 감정가와 최저가가 모두 145,000,000원인 신건입니다. 하지만 권리분석에서 먼저 봐야 할 숫자는 145,000,000원이 아니라 11명입니다. 최성현의 보증금 20,000,000원은 금액과 확정일자가 확인되고 배당표상 전액 변제되는 구조지만, 다른 10명은 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다.
따라서 현재 자료만으로는 매수인 인수액을 0원으로 확정할 수 없고, 실질취득비용도 산정할 수 없습니다. 실거래 비교자료도 없어 가격 메리트를 평가할 근거가 부족합니다. 임차관계 확정 전 입찰은 가격이 아니라 미확정 채무를 사는 위험이 있습니다. 이 사건의 결론은 단순합니다. 신건 여부보다 임차인 11명의 권리관계를 먼저 닫아야 합니다.
