부산지방법원 2025타경5093. 광안동 엘이즈지29 6층 601호, 감정평가 이용상태상 주거용 오피스텔입니다. 소유자는 주식회사제이엘컴퍼니이고, 등기에는 2022.02.10 소유권보존과 민간임대주택등기, 부산성의신용협동조합의 채권최고액 5,170,000,000원 근저당권이 확인됩니다. 이 근저당권은 현재 등기 내용상 이미 말소로 표시되어 있고, 이 사건에서 산정된 말소기준은 2025.03.25 임의경매개시결정입니다.
그런데 임차관계가 단순하지 않습니다. 현황조사 등에 이름이 확인되는 실제 임차인은 김미리·서옥애·박재봉·박원미·김벽·김민서·김민선·이호진·이수빈·김진아, 총 10명입니다. 이들의 전입일은 모두 2022년 또는 2023년으로, 현재 산정된 말소기준일 2025.03.25보다 앞섭니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 ‘대항력 있음’으로 단정할 수는 없고, 대항력 가능·미상 상태로 보는 것이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5093 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 광안동 702-29 엘이즈지29 6층 601호 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 주거용 오피스텔 |
| 소유자 | 주식회사제이엘컴퍼니 |
| 감정가 / 최저가 | 145,000,000원 / 145,000,000원 (신건) |
| 신청채권액 | 5,083,269,787원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하 1층 / 지상 10층 |
| 단지 | 엘이즈지29 · 14세대 · 2021.12.13 사용승인 |
| 대상면적 | 23.34㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 전입이 핵심
또 하나 확인할 부분이 있습니다. 2022.02.10 부산성의신용협동조합 근저당권은 등기 내용상 이미 말소로 표시되어 있는 반면, 2025.11.19에는 해당 1번 근저당권의 이전으로 케이씨유엔피엘대부주식회사가 기재되어 있습니다. 입찰 판단 전 원본 등기에서 말소·이전의 정확한 순위와 현재 효력을 대조해야 합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 10명, 보증금은 전부 미상
| 임차인 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 김미리 | 2022.05.26 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김진아 | 2022.06.13 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김민서 | 2022.07.29 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김벽 | 2022.08.01 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김민선 | 2022.08.05 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 이수빈 | 2023.05.11 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 이호진 | 2023.07.05 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 서옥애 | 2023.07.13 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 박재봉 | 2023.09.15 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 박원미 | 2023.10.27 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
10명 모두 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 10명으로 집계됩니다. 따라서 서로 중복된 보증금 신고로 보아 합산에서 제외할 대상은 없습니다. 다만 보증금 자체가 확인되지 않기 때문에 현재 단계에서는 합계 보증금도, 매수인 최종 인수액도 산정할 수 없습니다.
③ 가격 판단 — 실거래 비교보다 인수액 확인이 먼저
엘이즈지29의 대상면적은 23.34㎡로 표시되어 있으나 면적 일치 비교표본은 확인되지 않습니다. 동일 면적의 최신 실거래 평균·최신 거래가가 확인되지 않으므로, 감정가 145,000,000원이나 최저가 145,000,000원을 근거로 “시세보다 싸다” 또는 “가격 메리트가 있다”고 평가할 수 없습니다.
무엇보다 이 사건은 가격 비교의 기준 자체가 아직 정해지지 않았습니다. 대항력이 인정되는 임차인의 미배당 보증금이 발생하면 매수인 실질취득가는 낙찰가 + 인수액이 됩니다. 현재 인수액이 미상이므로, 신건 최저가 145,000,000원만 놓고 경제성을 판단하는 것은 위험합니다.
④ 예상배당표 (매각가 145,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,830,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 142,170,000원 |
현재 산정표에서는 집행비용 2,830,000원과 소유자 잔여 142,170,000원만 계산되어 있습니다. 신청채권액 5,083,269,787원과 임차인 보증금의 실제 배당관계가 반영된 최종 배당표로 볼 수 없으므로, 이 표의 매수인 인수액 0원 표시만으로 인수 위험이 없다고 판단해서는 안 됩니다.
⑤ 민간임대주택·등기 특이사항
- 민간임대주택등기. 2022.02.10 민간임대주택등기가 있고, 등기에는 임대사업자가 임대의무기간 동안 계속 임대하며 임대료 증액기준을 준수해야 한다는 내용이 기재되어 있습니다.
- 재산보전처분. 2024.01.23 부산회생법원 재산보전처분이 등기되어 있고 양도·저당권 또는 임차권 설정 등 처분행위 금지 내용이 기재되어 있습니다.
- 경매개시. 2025.03.25 부산성의신용협동조합을 채권자로 한 임의경매개시결정이 등기되었고, 현재 산정상 말소기준으로 잡혀 있습니다.
- 근저당권 이전. 2025.11.19 1번 근저당권 이전으로 케이씨유엔피엘대부주식회사가 등기되어 있습니다. 기존 1번 근저당은 이미 말소 표시가 있어 원본 등기 순위 대조가 필요합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 수영구 광안동 수영초등학교 남측 인근. 공동주택·단독주택·주거용 오피스텔·근린생활시설 등이 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 부산도시철도 2호선 수영역이 있어 대중교통 사정은 양호한 것으로 평가되었습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하 1층·지상 10층, 승강기·급배수·위생·소화전·시스템 냉난방 설비가 확인됩니다.
- 토지. 2필 일단의 자루형 평지, 토지면적 870.0㎡, 제2종일반주거지역이며 공시지가는 1,622,000원/㎡입니다.
- 도로. 서측으로 폭 약 5M 내외 포장도로와 접합니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
- 환금성 점검. 단지 규모는 14세대이며, 대상면적 23.34㎡와 일치하는 실거래 비교표본은 확인되지 않습니다. 매각가 판단은 인수액 확인과 함께 보수적으로 접근해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차인 10명의 보증금 확인. 실질취득가를 결정하는 최우선 항목입니다. 보증금과 미배당 가능액을 확인하기 전에는 인수 0원으로 계산하지 마세요.
- 확정일자·배당요구 확인. 우선변제 여부와 배당 후 잔존보증금 판단에 필요합니다. 김벽은 2025.04.24 배당요구가 확인됩니다.
- 점유 부분 확인. 현재 10명 모두 점유 부분이 미상으로 표시되어 있어 601호와 각 임차인의 실제 점유관계를 원본 현황조사와 매각물건명세서에서 대조해야 합니다.
- 등기 순위 재확인. 2022.02.10 근저당권의 말소 표시와 2025.11.19 근저당권 이전 기재가 함께 존재하므로 원본 등기의 말소·이전 순위를 확인하세요.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.02.10 민간임대주택등기의 현재 상태와 매각 후 처리 관계를 원본 서류에서 확인하세요.
- 가격 판단 보류. 동일 면적 최신 실거래 비교치가 없고 인수액도 미상이므로, 최저가 145,000,000원만 보고 싸다고 판단하지 마세요.
맺으며 — “1.45억”이 아니라 “얼마를 떠안는가”가 먼저다
이 사건은 신건이고 감정가와 최저가가 모두 145,000,000원입니다. 그러나 그 숫자는 현재 매수인의 최종 취득원가가 아닙니다. 실제 임차인 10명의 전입일이 모두 현재 말소기준 2025.03.25보다 앞서고, 보증금·확정일자가 확인되지 않아 대항력과 미배당 보증금의 존재를 확정할 수 없기 때문입니다.
따라서 이 물건은 가격을 먼저 계산할 사건이 아니라 임차인의 보증금과 배당관계를 먼저 확정해야 하는 사건입니다. 실질취득가는 145,000,000원에 그치지 않을 수 있고, 동일 면적 최신 실거래 비교치도 없어 가격 메리트를 부여할 근거가 없습니다. 임차관계 확인 전 입찰가 산정 보류가 핵심 결론입니다.
