부산지방법원 2025타경5093. 부산 수영구 광안동 엘이즈지29 6층 601호 오피스텔입니다. 감정가 145,000,000원에서 한 차례 유찰되어 최저매각가는 101,500,000원으로 조정됐습니다. 숫자만 보면 가격이 크게 낮아졌지만, 이 물건은 할인율보다 권리관계 확인이 먼저입니다.
등기에는 부산성의신용협동조합의 근저당권과 그 이전 기록, 재산보전처분, 민간임대주택등기가 존재합니다. 현황조사 등에는 서로 다른 전입자 10명이 확인됩니다. 임차관계의 구체적인 내용과 보증금이 확정되지 않았으므로 단순히 최저가를 취득비용으로 간주해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5093 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 광안동 702-29 엘이즈지29 6층 601호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 수영구 광일로20번길 4 |
| 물건종류 | 오피스텔 · 주거용 오피스텔 이용 |
| 건물 규모 | 철근콘크리트구조 · 지하 1층 / 지상 10층 중 6층 |
| 소유자 | 주식회사제이엘컴퍼니 (단독소유) |
| 감정가 | 145,000,000원 |
| 최저매각가 | 101,500,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 | 부산성의신용협동조합 |
| 신청채권자 청구액 | 5,083,269,787원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
| 등기 확인 기준 | 2026.08.22 |
① 권리 흐름 — 말소기준부터 재검토
2022년 설정된 부산성의신용협동조합 근저당권의 채권최고액은 5,170,000,000원이며 공동담보목록 제2022-26호가 기재되어 있습니다. 이후 확정채권양도를 원인으로 케이씨유엔피엘대부주식회사에 대한 근저당권 이전등기가 접수됐습니다.
또한 소유자에 대한 재산보전처분과 민간임대주택등기가 있습니다. 이 권리들의 현재 효력 및 매각 후 처리 여부를 단순히 경매개시결정 이후의 소멸 대상으로 묶어 판단할 수 없습니다.
② 임차인 분석 — 전입자 10명, 인수 위험 미확정
현황조사와 관련 문건에서 실제 임차인으로 신고·기재된 인원은 10명입니다. 보증기관 대위·승계에 따른 중복신고자는 확인되지 않습니다. 다만 전입자별 점유 부분과 임대차계약 내용을 확인하지 못했으므로 각 신고자의 독립된 임차권 성립 여부는 검증해야 합니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김미리 | 2022.05.26 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미확정 |
| 서옥애 | 2023.07.13 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미확정 |
| 박재봉 | 2023.09.15 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미확정 |
| 박원미 | 2023.10.27 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미확정 |
| 김벽 | 2022.08.01 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미확정 |
| 김민서 | 2022.07.29 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미확정 |
| 김민선 | 2022.08.05 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미확정 |
| 이호진 | 2023.07.05 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미확정 |
| 이수빈 | 2023.05.11 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미확정 |
| 김진아 | 2022.06.13 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미확정 |
김벽의 배당요구 신청일: 2025.04.24. 다른 임차인들의 배당요구 여부 및 전체 임차인의 확정일자·보증금은 확인이 필요합니다.
③ 실질취득원가 — 최저가만으로 계산 불가
대항력 있는 임차인이 배당받지 못한 보증금을 매수인에게 주장할 수 있는 경우, 매수인의 실제 취득 부담은 낙찰가와 미배당 인수보증금의 합계가 됩니다.
보증금이 낙찰가보다 크고 배당으로 회수되지 않는 인수형에서는 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 증가하여 실질취득원가가 보증금 수준으로 고정될 수 있습니다. 따라서 이런 경우 시세와 비교할 기준은 최저매각가가 아니라 인수액을 포함한 실질취득원가입니다.
임차보증금 인수액: 미확정
실제 취득원가: 낙찰가 + 확정된 인수액 + 부대비용
보증금 자체가 확인되지 않았으므로 매수인 부담을 0원으로 처리하거나 특정 금액으로 추정해서는 안 됩니다.
④ 가격 비교 — 감정가 할인과 시세 할인은 다르다
감정가는 145,000,000원, 현재 최저매각가는 101,500,000원입니다. 이는 감정가의 70%이지만, 감정가 대비 할인율이 곧 실제 시장가격 대비 할인율을 의미하지는 않습니다.
엘이즈지29는 2021.12.13 사용승인된 건물로, 단지 통계상 총 14세대가 확인됩니다. 비교 대상 면적 23.34㎡는 본건과의 면적 일치가 확인되지 않았습니다. 따라서 해당 단지의 통계를 본건 601호의 직접적인 시세로 대체해서는 안 됩니다.
⑤ 예상배당 검토 (매각가 101,500,000원 가정)
현재 계산에는 집행비용과 소유자 잔여금이 표시되어 있지만, 신청채권자의 청구액 및 근저당권 관련 채권의 실제 배당이 반영되지 않았습니다. 아래 금액은 확정 예상배당이 아니라 채권 배당을 재산정해야 하는 잠정 계산입니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 계산 금액 |
|---|---|---|
| 집행비용(추정) | — | 2,221,000원 |
| 신청채권자 · 부산성의신용협동조합 | 5,083,269,787원 | 재산정 필요 |
| 근저당권 관련 채권 | 채권최고액 5,170,000,000원 | 재산정 필요 |
| 임차보증금 관련 배당 | 미상 | 재산정 필요 |
| 집행비용 차감 후 잠정 잔액 | — | 99,279,000원 |
99,279,000원은 집행비용만 차감한 계산상 잔액입니다. 소유자가 실제로 교부받을 금액이 아닙니다. 신청채권자의 청구액과 공동담보 채권의 배당 대상액은 동일한 채권과 중복될 수 있으므로 단순 합산하지 않았습니다. 당해세·최우선변제 및 실제 채권 배당을 반영한 재산정이 필요합니다.
⑥ 유찰 시나리오 — 낮은 가격도 권리위험을 없애지 않는다
| 회차 | 최저매각가 | 감정가 대비 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 | 101,500,000원 | 70% | 미확정 |
| 2회 유찰 시 | 71,050,000원 | 49% | 미확정 |
| 3회 유찰 시 | 49,735,000원 | 34% | 미확정 |
유찰 시 최저매각가는 낮아지지만 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금이 존재하면 매수인 부담이 증가할 수 있습니다. 가격 하락과 실제 취득원가 하락은 별개의 문제입니다.
⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 수영초등학교 남측 인근으로 공동주택, 단독주택, 주거용 오피스텔 및 근린생활시설이 혼재한 지역입니다. 감정평가상 주위환경은 양호한 것으로 기재되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 부산도시철도 2호선 수영역이 소재합니다. 감정평가상 대중교통 사정은 양호합니다.
- 건물. 지하 1층·지상 10층의 철근콘크리트구조 건물입니다. 승강기, 급배수·위생설비, 소화전 및 시스템 냉난방설비가 있습니다.
- 도로. 서측으로 폭 약 5m 내외의 포장도로에 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며, 일부 토지는 상대보호구역에 해당합니다. 토지면적은 870㎡, 공시지가는 1,622,000원/㎡입니다.
- 공부 상태. 감정요항표상 공부와의 차이가 없으며 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다.
- 환금성. 단지 규모는 14세대이며, 본건과 직접 비교 가능한 최근 거래가격은 확인되지 않았습니다. 대단지 아파트 수준의 거래 유동성을 전제하거나 매각 용이성을 단정해서는 안 됩니다.
⑧ 입찰 전 필수 체크리스트
- 말소기준권리 원본 확인. 2022년 근저당권의 말소 여부와 2025년 이전등기의 관계를 등기사항전부증명서 원본으로 확인합니다.
- 임차인 전수 확인. 전입자 10명의 실제 점유, 임대차계약, 보증금, 확정일자 및 배당요구 여부를 확인합니다.
- 실질취득원가 계산. 대항력과 미배당 보증금의 인수 여부를 확정한 뒤 낙찰가에 인수금액을 합산합니다.
- 배당표 재산정. 신청채권자 청구액과 공동담보 채권의 배당 관계, 우선변제권 및 집행비용을 확인합니다.
- 민간임대주택 관련 확인. 임대사업자 등록 및 임대의무기간과 매각 후 처리 관계를 확인합니다.
- 재산보전처분 확인. 보전처분의 현재 효력과 경매 매각에 따른 처리 여부를 확인합니다.
- 실거래 비교. 본건과 면적 및 이용상태가 일치하는 최근 실거래, 최신 거래와 가격 추세를 확인합니다.
- 현장 확인. 실제 점유자, 주거 상태, 미납 관리비 및 인도 가능성을 확인합니다.
- 최신 매각서류 확인. 매각물건명세서, 현황조사서, 등기부 및 기일 변경 여부를 입찰 전에 다시 확인합니다.
맺으며 — “감정가 70% ≠ 실제로 저렴한 물건”
부산 엘이즈지29 601호는 감정가 145,000,000원에서 한 차례 유찰되어 최저매각가가 101,500,000원까지 낮아졌습니다. 그러나 실제 임차인으로 신고·기재된 10명의 보증금과 대항력, 말소기준권리, 채권 배당이 모두 핵심 확인 대상입니다.
특히 2022년 근저당권의 말소·이전 관계를 정리하지 않은 상태에서 경매개시결정일을 기준으로 임차인들의 대항력을 확정하거나, 계산상 소유자 잔여금을 실제 배당액으로 간주하는 것은 위험합니다.
현재 결론은 입찰 판단 보류입니다. 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 인정할 수 없으며, 인수보증금과 실질취득원가를 확정한 뒤 비교 가능한 실거래 시세와 대조해야 합니다. 권리 불확실성이 해소되기 전에는 최저가 하락 자체를 안전마진으로 평가할 수 없습니다.
