부산지방법원 2025타경5093. 광안동 엘이즈지29 4층 406호 오피스텔입니다. 소유자는 주식회사제이엘컴퍼니이고, 등기에는 2022.02.10. 부산성의신용협동조합의 채권최고액 5,170,000,000원 근저당이 확인됩니다. 이후 2024.01.23. 부산회생법원의 재산보전처분, 2025.03.25. 부산성의신용협동조합의 임의경매개시결정, 2025.11.19. 케이씨유엔피엘대부주식회사로의 근저당권 이전이 이어집니다.
문제는 점유관계입니다. 김미리·서옥애·박재봉·박원미·김벽·김민서·김민선·이호진·이수빈·김진아 등 10명이 확인되며, 보증금과 확정일자가 모두 확인되지 않습니다. 이 중 김벽은 2025.04.24. 배당요구가 확인되지만 나머지는 배당요구 여부도 확정되지 않습니다. 보증금 자체를 모르는 상태에서는 낙찰 후 인수액을 계산할 수 없으므로, 최저가 1.45억만 보고 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5093 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 광안동 702-29 엘이즈지29 4층 406호 |
| 도로명 | 부산광역시 수영구 광일로20번길 4 |
| 물건종류 | 오피스텔 |
| 소유자 | 주식회사제이엘컴퍼니 |
| 감정가 / 최저가 | 145,000,000원 / 145,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 5,083,269,787원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하1층, 지상10층 |
| 민간임대주택등기 | 2022.02.10. 등기 · 2021.11.05. 민간임대주택 등록 |
① 권리 흐름 — 기준권리부터 원문 대조가 필요하다
등기상 2022.02.10. 근저당이 존재하는 한편, 기준권리 표기에는 2025.03.25. 임의경매개시결정이 잡혀 있습니다. 또 해당 근저당은 2025.11.19. 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전된 사실도 확인됩니다. 이 세 시점을 단순히 하나의 기준일로 처리하면 점유자들의 대항력 판단이 달라질 수 있습니다. 따라서 말소기준권리와 근저당의 현재 상태를 등기 원본에서 우선 재확인해야 합니다.
② 점유자 10명 — 보증금 미상이라 인수액 계산 불가
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 배당요구 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김미리 | 2022.05.26 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김진아 | 2022.06.13 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김민서 | 2022.07.29 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김벽 | 2022.08.01 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 2025.04.24 | 해당 없음 |
| 김민선 | 2022.08.05 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 이수빈 | 2023.05.11 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 이호진 | 2023.07.05 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 서옥애 | 2023.07.13 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 박재봉 | 2023.09.15 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 박원미 | 2023.10.27 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 | 해당 없음 |
보증기관 대위·승계 신고는 확인되지 않으므로 중복신고를 제외할 이유가 없고, 실제 점유자 수는 10명으로 봅니다. 다만 보증금과 확정일자가 모두 확인되지 않으므로 각 점유자의 대항력과 우선변제권, 낙찰자 인수액은 확정할 수 없습니다. 특히 대항력이 인정되는 점유자의 미배당 보증금이 존재한다면 낙찰자가 이를 인수할 수 있어 실질취득가는 145,000,000원을 넘을 수 있습니다.
③ 시세·환금성 — 비교 실거래 없이 가격 가점 금지
엘이즈지29는 2021.12.13. 준공, 확인된 단지 세대수는 14세대입니다. 현재 본건과 직접 비교해 사용할 수 있는 실거래 금액은 확인되지 않으므로 감정가 145,000,000원을 시세보다 싸다고 평가할 근거가 없습니다. 더욱이 실질 인수액도 확정되지 않아, 가격 판단은 보수적으로 유보하는 편이 맞습니다.
④ 예상배당표 (매각가 145,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,830,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 142,170,000원 |
현재 계산표상 집행비용 2,830,000원과 소유자 잔여 142,170,000원만 반영되어 있습니다. 그러나 등기에는 채권최고액 5,170,000,000원의 근저당이 있고 경매 청구액도 5,083,269,787원입니다. 점유자 보증금·당해세·우선변제관계까지 확정되지 않았으므로 이 배당표만으로 실제 배당과 인수액을 판단하면 안 됩니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 권리위험은 그대로
| 현재 회차 | 145,000,000원 · 감정가 100% · 0회 유찰 |
|---|---|
| 1회 유찰 시 | 116,000,000원 · 감정가 80% |
| 2회 유찰 시 | 92,800,000원 · 감정가 64% |
유찰되면 낙찰가 자체는 145,000,000원 → 116,000,000원 → 92,800,000원으로 내려갑니다. 하지만 점유자 10명의 보증금이 확인되지 않은 상태에서는 낙찰가 하락이 곧 실질취득가 하락을 뜻하지 않습니다. 대항력이 인정되는 점유자의 미배당 보증금을 인수하게 되면 그 금액이 낙찰가에 추가되기 때문입니다.
⑥ 입지·건물 메모 (감정요항 기준)
- 입지. 수영초등학교 남측 인근. 공동주택·단독주택·주거용 오피스텔·근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 양호합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장 및 부산도시철도2호선 수영역이 있어 대중교통 사정은 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하1층·지상10층. 급배수·위생·승강기·소화전·시스템 냉난방설비가 설치되어 있습니다.
- 도로. 서측으로 폭 약 5M 내외 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역이며 일부 토지는 상대보호구역에 해당합니다.
- 토지. 2필 일단의 자루형 평지로 업무시설 및 공동주택 건부지로 이용 중이며 토지면적은 870.0㎡입니다.
- 공시지가. 1,622,000원/㎡.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소기준권리 재확인. 2022.02.10. 근저당과 2025.03.25. 경매개시결정의 관계, 2025.11.19. 근저당권 이전 상태를 등기 원본에서 대조하세요.
- 점유자 10명 전수 확인. 전입세대열람·현황조사·매각물건명세서·임대차계약서를 대조해 실제 점유와 임대차관계를 확인해야 합니다.
- 보증금 확인. 보증금이 미상인 상태에서는 실질취득가를 계산할 수 없습니다. 대항력 인정 여부와 미배당 보증금을 확정하기 전 응찰가를 정하면 안 됩니다.
- 배당요구 확인. 김벽은 2025.04.24. 배당요구가 확인되지만 나머지 점유자는 배당요구 여부를 별도로 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.02.10. 민간임대주택등기가 존재하므로 경매 매각에 따른 효력과 말소 여부를 원문 기준으로 점검하세요.
- 회생보전처분 확인. 2024.01.23. 부산회생법원 재산보전처분과 경매절차의 관계를 확인하세요.
- 시세 확인. 비교 가능한 실거래 금액이 확인되지 않은 상태이므로 인근 동일 규모 오피스텔 실거래를 별도로 대조해야 합니다.
맺으며 — “1.45억”보다 먼저 확인할 것은 보증금이다
이 사건은 신건이고 최저매각가는 145,000,000원입니다. 하지만 권리분석 관점에서 핵심 숫자는 감정가가 아니라 점유자 10명입니다. 보증금과 확정일자가 모두 확인되지 않아 대항력·우선변제·인수액을 확정할 수 없고, 등기상 2022년 근저당과 2025년 경매개시결정의 기준관계도 재확인이 필요합니다.
따라서 현재 단계의 결론은 명확합니다. 권리 미확정, 가격 판단 보류. 유찰로 낙찰가가 116,000,000원이나 92,800,000원까지 낮아지더라도 인수보증금이 생기면 실질취득가는 다시 올라갑니다. 점유자별 임대차관계와 말소기준권리를 확정하기 전에는 “싸다”거나 “안전하다”는 평가를 붙이지 않는 것이 맞습니다.
