부산지방법원 2025타경5093. 부산 수영구 광안동 엘이즈지29 4층 406호로, 감정평가상 기호(1,16~54)는 주거용 오피스텔로 이용 중입니다. 소유자는 주식회사제이엘컴퍼니입니다. 등기상 2022.02.10 부산성의신용협동조합 명의 채권최고액 5,170,000,000원 근저당이 있었으나 등기부상 이미 말소된 것으로 표시돼 있고, 현재 계산된 말소기준은 2025.03.25 임의경매개시결정입니다.
문제는 그보다 앞서 전입한 사람들입니다. 김미리·김민서·김벽·김민선·김진아·이수빈·이호진·서옥애·박재봉·박원미가 모두 2022.05.26부터 2023.10.27 사이에 전입한 것으로 조사됐습니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 이들을 곧바로 확정적인 대항력 임차인으로 단정할 수는 없습니다. 대항력 가능·미상으로 두고 매각물건명세서와 임대차관계 원본에서 보증금, 점유관계, 확정일자, 배당요구 여부를 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5093 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 광안동 702-29 엘이즈지29 4층406호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 수영구 광일로20번길 4 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 감정평가상 주거용 오피스텔 |
| 소유자 | 주식회사제이엘컴퍼니 |
| 감정가 / 최저가 | 145,000,000원 / 101,500,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 5,083,269,787원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 경매개시결정 전 전입자가 핵심
2022.02.10 부산성의신용협동조합 근저당권은 등기부상 이미 말소된 것으로 표시돼 있습니다. 이후 2024.01.23 부산회생법원의 재산보전처분이 등기됐고, 2025.03.25 부산성의신용협동조합의 임의경매개시결정이 현재 계산상 말소기준으로 잡혀 있습니다. 2025.11.19에는 1번 근저당권의 이전등기가 케이씨유엔피엘대부주식회사 앞으로 기록돼 있어, 기존 근저당 말소 표시와 권리이전 등기의 관계는 원등기 원문 대조가 필요합니다.
② 전입자 현황 — 보증금 미상이라 인수액 계산 불가
| 성명 | 전입일 | 점유부분 | 보증금 | 대항력 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김미리 | 2022.05.26 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 |
| 김진아 | 2022.06.13 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 |
| 김민서 | 2022.07.29 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 |
| 김벽 | 2022.08.01 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 2025.04.24 |
| 김민선 | 2022.08.05 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 |
| 이수빈 | 2023.05.11 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 |
| 이호진 | 2023.07.05 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 |
| 서옥애 | 2023.07.13 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 |
| 박재봉 | 2023.09.15 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 |
| 박원미 | 2023.10.27 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 |
김민서는 현황조사와 매각물건명세서에서 확인되고, 김벽은 2025.04.24 배당요구 사실이 확인됩니다. 나머지는 현황조사를 통해 전입 사실이 확인됐습니다. 보증기관 대위·승계로 표시된 사람은 없어 중복신고를 제외한 별도 승계 관계는 확인되지 않습니다.
③ 시세 — 거래가격 비교자료가 확인되지 않는다
엘이즈지29는 2021.12.13 준공, 14세대로 표시돼 있고 비교 대상 면적은 23.34㎡이나 면적 일치 여부는 확인되지 않았습니다. 최근 매각금액과 매각일도 확인되지 않아 감정가 145,000,000원이나 최저가 101,500,000원을 최근 실거래와 직접 비교할 근거가 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 101,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,221,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 99,279,000원 |
현재 배당계산에는 채권자 배당이 0원, 소유자 잔여가 99,279,000원으로 잡혀 있습니다. 청구액은 5,083,269,787원이고 등기상 근저당·권리이전 기록도 존재하므로 실제 배당순위와 채권액은 등기부 및 배당요구 관계를 원문으로 다시 대조해야 합니다. 당해세와 임차인 최우선변제도 반영되지 않았습니다.
⑤ 회차 시나리오
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가정 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 70% | 101,500,000원 | 99,279,000원 |
| 2회 유찰 시 | 49% | 71,050,000원 | 69,371,100원 |
| 3회 유찰 시 | 34% | 49,735,000원 | 48,439,770원 |
매각가 자체는 유찰에 따라 내려가지만, 대항력이 인정되는 임차인의 보증금이 존재하고 배당으로 회수되지 않는다면 그 미배당액은 매수인 부담으로 연결될 수 있습니다. 따라서 유찰 횟수보다 임차관계 확인이 우선입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용. 감정평가상 기호(1,16~54)는 주거용 오피스텔, 기호(2~15)는 다세대주택으로 이용 중입니다.
- 입지. 수영초등학교 남측 인근으로 공동주택·단독주택·주거용 오피스텔·근린생활시설이 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 부산도시철도2호선 수영역이 소재합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하1층·지상10층 건물이며 승강기·급배수·위생·소화전·시스템 냉난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 870.0㎡, 평지의 자루형 토지이며 제2종일반주거지역입니다. 공시지가는 1,622,000원/㎡입니다.
- 도로. 서측으로 노폭 약 5M 내외 포장도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 일부 토지는 상대보호구역에 해당합니다.
- 건축. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 전입자 10명 확인. 각 전입자의 실제 점유 부분, 임대차계약 존재 여부와 보증금을 확인해야 합니다.
- 대항력 확정 금지. 전입일만으로 대항력을 최종 단정하지 말고 보증금·점유·확정일자와 말소기준권리 원문을 함께 대조해야 합니다.
- 김벽 배당요구. 2025.04.24 배당요구가 확인되므로 계약 내용과 배당순위를 별도로 확인해야 합니다.
- 근저당 원문 대조. 2022.02.10 근저당은 이미 말소로 표시되지만 2025.11.19 권리이전 등기도 존재하므로 등기 변동 과정을 원문에서 확인해야 합니다.
- 배당표 재검증. 청구액 5,083,269,787원과 달리 현재 계산상 채권자 배당이 0원으로 잡혀 있으므로 실제 채권관계를 재확인해야 합니다.
- 시세 확인. 최근 실거래 비교값이 확인되지 않으므로 최저가 101,500,000원의 가격 메리트는 별도로 검증해야 합니다.
맺으며 — 가격보다 먼저 ‘보증금’을 확인할 사건
이 물건의 감정가는 145,000,000원이고 현재 최저매각가는 101,500,000원입니다. 그러나 권리분석의 중심은 할인율이 아닙니다. 현황조사상 전입자 10명이 모두 현재 계산된 말소기준일 2025.03.25보다 먼저 전입했고, 이들의 보증금·확정일자·점유부분이 확인되지 않았습니다. 따라서 매수인 인수액과 실질취득가가 미상입니다.
최근 실거래 비교자료도 확인되지 않으므로 “감정가의 70%”라는 사실만으로 싸다고 결론내릴 수도 없습니다. 이 사건은 매각물건명세서와 임대차계약, 전입·점유관계, 등기 원문을 대조해 각 전입자의 대항력과 미배당 보증금부터 확정한 뒤 가격을 판단해야 하는 유형입니다.
