부산지방법원 2025타경5093. 수영구 광안동 ‘엘이즈지29’ 3층 305호 오피스텔입니다. 소유자는 주식회사제이엘컴퍼니이고, 감정가와 현재 최저매각가는 각각 145,000,000원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 등기부에는 2022.02.10 부산성의신용협동조합의 채권최고액 5,170,000,000원 근저당권이 있었으나 해당 권리는 등기부상 이미 말소된 것으로 표시되어 있습니다. 이번 권리분석의 말소기준은 2025.03.25 임의경매개시결정으로 계산되어 있습니다.
문제는 임차인입니다. 등기된 임차권자 성혜원은 2022.06.09 주민등록·점유, 2022.05.20 확정일자, 보증금 125,000,000원으로 확인되고 배당요구도 이루어졌습니다. 현재 145,000,000원 매각 가정에서는 이 보증금이 전액 배당돼 금전상 인수액이 0원입니다. 반면 나머지 임차인 10명은 전입일은 확인되지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아, 이들을 단순히 ‘인수 없음’으로 처리할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5093 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 광안동 702-29 엘이즈지29 3층 305호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 주거용 오피스텔 |
| 소유자 | 주식회사제이엘컴퍼니 |
| 감정가 / 최저가 | 145,000,000원 / 145,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 부산성의신용협동조합 / 5,083,269,787원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
| 민간임대주택등기 | 2022.02.10 등기 · 2021.11.05 민간임대주택 등록 |
① 권리 흐름 — 현재 인수 0원과 ‘권리 불확실성’을 분리해서 봐야 한다
2022.02.10 설정된 부산성의신용협동조합 근저당권은 등기부상 이미 말소된 상태이고, 이번 분석에서 잡힌 말소기준은 2025.03.25 임의경매개시결정입니다. 따라서 2022~2023년에 전입한 조사 임차인들은 모두 이 기준일보다 앞섭니다. 다만 보증금·확정일자가 확인되지 않은 점유자까지 일률적으로 ‘대항력 있음’이라고 단정할 수 없으므로, 이 보고서에서는 대항력 가능·미상으로 구분합니다.
임차인 현황 — 실제 임차인 11명
| 임차인 | 전입·점유 기준일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 판단 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김미리 | 2022.05.26 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 승계 위험 미상 |
| 서옥애 | 2023.07.13 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 승계 위험 미상 |
| 박재봉 | 2023.09.15 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 승계 위험 미상 |
| 박원미 | 2023.10.27 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 승계 위험 미상 |
| 김벽 | 2022.08.01 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 배당요구 2025.04.24 · 그 외 미상 | 승계 위험 미상 |
| 김민서 | 2022.07.29 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 승계 위험 미상 |
| 김민선 | 2022.08.05 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 승계 위험 미상 |
| 이호진 | 2023.07.05 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 승계 위험 미상 |
| 이수빈 | 2023.05.11 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 승계 위험 미상 |
| 김진아 | 2022.06.13 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 승계 위험 미상 |
| 성혜원 | 2022.06.09 확정 2022.05.20 | 125,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 현재 0원 유찰 시 미배당 승계 |
보증기관 대위·승계 신고로 표시된 인원은 없으므로 위 11명은 모두 실제 임차인으로 집계합니다. 성혜원을 제외한 10명은 보증금·확정일자가 확인되지 않아 경제적 승계액을 확정할 수 없습니다.
② 가격 판단 — 최저가보다 ‘실질취득액’이 중요하다
이 물건은 현재 신건으로 최저가가 145,000,000원입니다. 현재 회차에서는 성혜원 보증금 125,000,000원이 전액 우선배당되는 시뮬레이션이므로 확인된 승계액은 0원, 확인된 범위의 실질취득은 145,000,000원입니다.
| 회차 | 매각가 | 확인된 매수인 승계 | 확인분 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 145,000,000원 | 0원 | 145,000,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 116,000,000원 | 11,424,000원 | 127,424,000원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 92,800,000원 | 34,270,400원 | 127,070,400원 |
따라서 116,000,000원이나 92,800,000원이라는 최저가만 보고 ‘싸다’고 평가해서는 안 됩니다. 특히 최근 12개월 평균이나 최신 실거래와 직접 비교할 수 있는 거래 근거가 확인되지 않는 상태이므로, 이 보고서에서는 가격 할인 가점을 부여하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 145,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,830,000원 |
| 1. 임차인 성혜원 보증금 (우선변제) | 125,000,000원 | 125,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 17,170,000원 |
현재 회차 시뮬레이션에서는 성혜원 보증금 125,000,000원이 전액 배당되고, 금액 기준 매수인 승계는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 보증금이 확인되지 않은 다른 임차인들의 실제 권리는 별도 확인이 필요합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 수영구 광안동 소재 수영초등학교 남측 인근으로, 주변은 공동주택·단독주택·주거용 오피스텔·근린생활시설 등이 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 부산도시철도2호선 수영역이 있어 대중교통 사정은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 이용. 감정 이용상태상 해당 건물은 주거용 오피스텔과 다세대주택이 함께 이용되는 건물이며, 사건 물건의 용도는 오피스텔입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하1층·지상10층 건물이며 급배수·위생·승강기·소화전·시스템 냉난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로·토지. 서측 약 5M 내외 포장도로에 접하고, 토지는 인접지와 등고평탄한 2필 일단의 자루형 토지입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 일부 토지는 상대보호구역에 해당합니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 엘이즈지29의 세대수는 14세대, 사용승인일은 2021.12.13입니다. 실거래 가격 비교 근거 없이 신건 최저가만으로 환금성과 가격 메리트를 높게 평가하기는 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차인 10명의 보증금 확인. 김미리·서옥애·박재봉·박원미·김벽·김민서·김민선·이호진·이수빈·김진아의 실제 보증금과 계약관계를 확인해야 합니다.
- 확정일자·점유관계 확인. 보증금과 확정일자가 미상인 점유자는 대항력 유무를 단정하지 말고 실제 점유와 계약 내용을 함께 대조해야 합니다.
- 성혜원 배당 여부 재확인. 현재 회차에서는 보증금 125,000,000원이 전액 배당되는 계산이지만, 실제 배당표와 조세·최우선변제 반영 결과에 따라 미배당액이 달라질 수 있습니다.
- 유찰 시 실질취득 재계산. 1회 유찰 시 승계액 11,424,000원, 2회 유찰 시 34,270,400원으로 계산돼 낙찰가 하락만큼 총 부담이 내려가지 않습니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.02.10 민간임대주택등기가 존재하므로 매각 후 처리와 관련 서류를 원본에서 확인해야 합니다.
- 보전처분 확인. 2024.01.23 부산회생법원의 재산보전처분이 등기돼 있으므로 현재 효력과 매각 후 처리 여부를 원본에서 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 최근 12개월 평균·최신 실거래 근거 없이 145,000,000원을 ‘시세보다 싸다’고 판단하지 말고 별도의 현장 시세 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당 관련 서류를 직접 대조해 임차보증금과 배당요구 여부를 최종 확인해야 합니다.
맺으며 — “현재 인수 0원”만 보고 들어갈 사건이 아니다
현재 신건 145,000,000원 기준으로는 성혜원 보증금 125,000,000원이 전액 배당돼 확인된 금전상 인수는 0원입니다. 하지만 이 사건의 핵심은 그 숫자가 아닙니다. 실제 임차인 11명 중 10명의 보증금과 확정일자가 미상이고, 이들의 전입일은 모두 2025.03.25 말소기준보다 앞섭니다. 따라서 확정되지 않은 승계위험이 크게 남습니다.
또한 유찰이 진행되면 성혜원의 미배당 보증금이 매수인 승계액으로 전환됩니다. 1회 유찰 시 낙찰가 116,000,000원에 승계 11,424,000원을 더한 확인분 실질취득은 127,424,000원, 2회 유찰 시에는 92,800,000원에 34,270,400원을 더해 127,070,400원입니다. 즉 최저가가 내려가도 실질취득액은 같은 속도로 떨어지지 않습니다.
최근 실거래를 기준으로 가격 메리트를 확인할 근거도 확보되지 않은 만큼, 이 사건은 최저가보다 임차인 확인이 먼저인 권리분석형 물건입니다. 현재 확인된 인수액만 보면 단순하지만, 전체 권리는 단순하지 않습니다. 미상 임차보증금이 확정되기 전에는 보수적으로 접근해야 합니다.
