💰 최저가 101,500,000원 🧾 확인 인수 25,721,000원 👥 실제 임차인 11명 ❓ 보증금 미상 10명
부산지방법원 2025타경5093. 수영구 광안동 엘이즈지29 3층305호, 감정평가상 주거용 오피스텔입니다. 이 사건의 핵심은 1회 유찰로 최저가가 감정가의 70%인 101,500,000원까지 내려왔다는 사실이 아니라, 낙찰 후 남을 수 있는 임차보증금입니다. 등기된 임차권자 성혜원은 보증금 125,000,000원, 주민등록일자·점유개시일자 2022.06.09, 확정일자 2022.05.20이며 배당요구도 되어 있습니다. 현재 매각가 101,500,000원을 가정한 배당에서는 99,279,000원이 배당되고 25,721,000원이 부족해 매수인 인수로 계산됩니다.
여기에 현황조사에서 확인된 김미리·서옥애·박재봉·박원미·김벽·김민서·김민선·이호진·이수빈·김진아 등 10명의 전입자가 더 있습니다. 이들의 보증금과 확정일자는 확인되지 않았으므로 단정적으로 “대항력 있음”이라고 결론 내릴 수 없고, 대항력 가능·미상으로 보아야 합니다. 따라서 성혜원의 확인 인수액만을 전체 인수액으로 보는 것도 위험합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5093 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 광안동 702-29 엘이즈지29 3층305호 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 감정평가상 주거용 오피스텔 |
| 소유자 | 주식회사제이엘컴퍼니 |
| 감정가 / 최저가 | 145,000,000원 / 101,500,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 부산성의신용협동조합 / 5,083,269,787원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — ‘최저가’보다 임차관계가 먼저다
권리 흐름에서 특히 봐야 할 것은 임차권입니다. 성혜원은 건물 전부에 대해 보증금 125,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤고, 전입·점유는 2022.06.09, 확정일자는 2022.05.20입니다. 현재 배당 계산에서는 이 보증금 중 25,721,000원이 매수인 인수액으로 남습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 11명, 보증금 미상 10명
| 임차인 | 전입 / 점유 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 / 배당 |
|---|---|---|---|---|---|
| 성혜원 임차권등기 | 2022.06.09 | 125,000,000원 | 2022.05.20 | 대항력 있음 | 우선변제 배당요구 2024.06.14 |
| 김미리 | 2022.05.26 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 |
| 김진아 | 2022.06.13 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 |
| 김민서 | 2022.07.29 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 |
| 김벽 | 2022.08.01 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 배당요구 2025.04.24 |
| 김민선 | 2022.08.05 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 |
| 이수빈 | 2023.05.11 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 |
| 이호진 | 2023.07.05 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 |
| 서옥애 | 2023.07.13 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 |
| 박재봉 | 2023.09.15 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 |
| 박원미 | 2023.10.27 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 |
보증기관 대위·승계 신고자는 없어 실제 임차인은 11명입니다. 이 가운데 금액이 확인되는 사람은 성혜원이며, 나머지 10명은 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 입찰 전에는 이 10명의 실제 임대차계약 존재 여부와 보증금 규모를 반드시 확인해야 총 인수 위험을 계산할 수 있습니다.
③ 실질취득 — 유찰돼도 성혜원 인수분이 늘어난다
성혜원의 보증금은 125,000,000원으로 현재 최저가 101,500,000원보다 큽니다. 이런 대항력 인수형은 낙찰가가 내려갈수록 배당받지 못한 보증금이 늘어나므로, 최저가만 떨어졌다고 실질 부담이 같은 폭으로 줄지 않습니다. 현재 회차에서는 101,500,000원에 낙찰될 경우 확인 인수액 25,721,000원을 합쳐 최소 127,221,000원이 됩니다.
| 회차 | 최저가 | 성혜원 확인 인수 | 낙찰가 + 확인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 101,500,000원 | 25,721,000원 | 127,221,000원 |
| 2회 유찰 시 | 71,050,000원 | 55,628,900원 | 126,678,900원 |
| 3회 유찰 시 | 49,735,000원 | 76,560,230원 | 126,295,230원 |
④ 예상배당표 (매각가 101,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,221,000원 |
| 1. 임차인 성혜원 보증금 | 125,000,000원 | 99,279,000원 |
| 성혜원 미배당 · 매수인 인수 | - | 25,721,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당 가정은 성혜원의 확인 보증금을 기준으로 합니다. 보증금 미상 전입자들의 금액은 확정되지 않아 위 표의 인수액에 포함할 수 없습니다. 당해세·임차인 최우선변제도 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 수영초등학교 남측 인근으로 공동주택·단독주택·주거용 오피스텔·근린생활시설이 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 부산도시철도2호선 수영역이 있어 대중교통 사정이 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하1층·지상10층 건물이며 급배수·위생·승강기·소화전·시스템 냉난방설비가 되어 있습니다.
- 도로. 서측으로 노폭 약 5M 내외의 포장도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 일부 토지는 상대보호구역에 해당합니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 토지. 인접지와 등고평탄한 2필 일단의 자루형 토지로 업무시설 및 공동주택 건부지로 이용 중이며 공시지가는 1,622,000원/㎡입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 성혜원 인수 확인. 현재 배당 가정상 보증금 125,000,000원 중 25,721,000원이 미배당되어 매수인 인수로 계산됩니다.
- 미상 전입자 10명 확인. 보증금·확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상입니다. 계약서와 실제 점유관계를 확인해야 합니다.
- 유찰 착시 경계. 2회 유찰 시 확인 인수는 55,628,900원, 3회 유찰 시 76,560,230원으로 늘어납니다. 최저가 하락을 그대로 할인으로 보면 안 됩니다.
- 시세 확인. 비교 가능한 실거래 금액을 확인한 뒤 최저가가 아니라 낙찰가+인수액을 기준으로 비교해야 합니다.
- 배당 외 항목. 당해세·최우선변제 등 실제 배당에 영향을 줄 항목을 별도로 확인해야 합니다.
- 등기 원본 확인. 2022.02.10 근저당권, 2025.03.25 임의경매개시결정, 2025.11.19 근저당권 이전 등 등기 변동을 최신 원본과 대조해야 합니다.
맺으며 — “유찰 = 할인”이 아닌 사건
이 물건은 감정가 145,000,000원에서 1회 유찰돼 101,500,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 43,500,000원이 내려간 것처럼 보이지만, 성혜원에게 남는 확인 인수액 25,721,000원을 합치면 현재 실질취득 최소액은 127,221,000원입니다. 더 내려가도 성혜원의 미배당 보증금이 커져 2회 유찰 시 126,678,900원, 3회 유찰 시 126,295,230원 수준으로 확인 부담이 이어집니다.
여기에 더 중요한 변수가 있습니다. 실제 임차인 11명 중 10명의 보증금이 미상입니다. 이들의 전입 시점은 확인되지만 보증금·확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 남습니다. 따라서 현재 확인된 25,721,000원만 보고 인수 위험이 끝났다고 볼 수 없습니다. 직접 비교할 실거래 금액도 확인되지 않는 만큼, 이 사건은 최저가의 할인율보다 임차인별 보증금과 실제 인수총액을 먼저 확정해야 하는 물건입니다.
