부산지방법원 2025타경5093. 부산 수영구 광안동 엘이즈지29의 4층 408호입니다. 물건 용도는 오피스텔이며 감정평가상 해당 건물에는 주거용 오피스텔과 다세대주택이 혼재합니다. 감정가는 145,000,000원, 한 차례 유찰된 현재 최저매각가는 101,500,000원입니다. 겉으로 보면 감정가의 70%라는 가격이 먼저 눈에 들어오지만, 이 사건에서 우선 확인해야 할 대상은 임차관계와 등기상 권리의 실제 상태입니다.
등기에는 부산성의신용협동조합의 채권최고액 5,170,000,000원 근저당권과 이후 근저당권 이전 기록이 나타납니다. 신청채권자 측 청구액은 5,083,269,787원입니다. 반면 예상배당 계산에는 채권자 배당이 반영되지 않았습니다. 따라서 예상 잔여금을 곧바로 소유자의 수령액으로 보거나, 매수인의 인수액이 없다고 결론 내려서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5093 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 광안동 702-29 엘이즈지29 4층 408호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 수영구 광일로20번길 4 |
| 물건종류 | 오피스텔 · 감정평가상 주거용 오피스텔 및 다세대주택 혼재 건물 |
| 비교 대상 면적 | 23.34㎡ · 해당 호실 면적 일치 여부 미확인 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 지하 1층, 지상 10층 |
| 소유자 | 주식회사제이엘컴퍼니 |
| 감정가 | 145,000,000원 |
| 최저매각가 | 101,500,000원 · 1회 유찰 · 감정가 70% |
| 신청채권자 | 부산성의신용협동조합 |
| 청구액 | 5,083,269,787원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
| 등기 발급 기준 | 2026.08.22 |
① 권리 흐름 — 말소기준부터 다시 확인해야 한다
근저당권의 실제 말소 시점과 효력, 채권양도에 따른 권리 승계 및 경매신청채권의 현재 관계를 원본 등기부와 사건기록으로 대조해야 합니다. 2025년 경매개시결정이 확정적인 말소기준이라는 전제로 권리분석을 끝낼 수 없습니다.
2022년 근저당권은 채권최고액이 5,170,000,000원이고 공동담보목록 제2022-26호가 기재되어 있습니다. 이는 본 호실만의 확정 채무액을 의미하지 않으며, 다른 공동담보 목적물과의 관계도 확인해야 합니다. 이후 주식회사제이엘컴퍼니에 대한 재산보전처분도 등기되어 있어 소유자 측 권리 상태 역시 별도 확인이 필요합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 10명, 대항력·보증금 미확정
현황조사 및 문건접수에 등장하는 실제 임차인 신고자는 10명입니다. 보증기관의 대위변제나 보증금 승계에 따른 중복신고자는 없습니다. 다만 각 신고자의 점유 부분이 확인되지 않아 이 사건 408호에 누구의 임대차가 대응하는지부터 확인해야 합니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 위험 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김미리 | 2022.05.26 | 미상 | 가능·미상 | 확정일자 미상 | 미확정 |
| 김진아 | 2022.06.13 | 미상 | 가능·미상 | 확정일자 미상 | 미확정 |
| 김민서 | 2022.07.29 | 미상 | 가능·미상 | 확정일자 미상 | 미확정 |
| 김벽 | 2022.08.01 | 미상 | 가능·미상 | 확정일자 미상 | 미확정 2025.04.24 배당요구 |
| 김민선 | 2022.08.05 | 미상 | 가능·미상 | 확정일자 미상 | 미확정 |
| 이수빈 | 2023.05.11 | 미상 | 가능·미상 | 확정일자 미상 | 미확정 |
| 이호진 | 2023.07.05 | 미상 | 가능·미상 | 확정일자 미상 | 미확정 |
| 서옥애 | 2023.07.13 | 미상 | 가능·미상 | 확정일자 미상 | 미확정 |
| 박재봉 | 2023.09.15 | 미상 | 가능·미상 | 확정일자 미상 | 미확정 |
| 박원미 | 2023.10.27 | 미상 | 가능·미상 | 확정일자 미상 | 미확정 |
실제 임차인 신고 10명 · 보증기관 대위신고 0명. 각 신고자의 점유 부분·보증금·확정일자 및 본 호실과의 대응 관계는 미확정입니다.
전입일 외에 실제 점유, 임대차 목적물, 계약 내용과 확정일자가 확인되지 않은 상태이므로 모든 임차인을 일괄적으로 대항력 있는 선순위 임차인이라고 단정할 수 없습니다. 반대로 모두 소멸한다고 판단할 근거도 충분하지 않습니다.
실질취득가 판단: 매수인의 실질취득액은 낙찰가에 실제 인수하는 미배당 보증금 등을 더해 판단해야 합니다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크고 배당 부족분을 매수인이 인수하는 구조라면, 낙찰가가 내려가더라도 인수금이 늘어 실질취득액이 보증금 수준에 머무를 수 있습니다. 이 사건은 보증금이 확인되지 않아 해당 구조의 적용 여부와 총액을 산정할 수 없습니다.
③ 가격 비교 — 감정가 할인과 시세 할인은 다르다
현재 최저매각가는 101,500,000원으로 감정가 145,000,000원의 70%입니다. 하지만 동일 호실과 직접 비교할 수 있는 실거래가격은 확인되지 않았습니다. 참고 면적 23.34㎡ 역시 해당 호실과 일치하지 않는 것으로 표시되어 있어 면적별 시세를 그대로 적용하는 것도 적절하지 않습니다.
| 가격 항목 | 금액 | 판단 |
|---|---|---|
| 감정가 | 145,000,000원 | 감정평가 기준가격 |
| 현재 최저매각가 | 101,500,000원 | 감정가의 70% |
| 동일 면적 실거래 시세 | 미확인 | 가격 메리트 판단 불가 |
| 매수인 인수금 | 미상 | 임차관계 확인 필요 |
| 실질취득액 | 산정 불가 | 낙찰가와 인수금 합산 필요 |
④ 예상배당표 (매각가 101,500,000원 가정)
현재 확인되는 집행비용 추정치는 2,221,000원입니다. 이를 제외한 금액은 99,279,000원이지만, 신청채권과 임차인의 배당관계가 반영되지 않아 채권자별 실제 배당액 및 소유자 잔여금을 산정할 수 없습니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용(추정) | — | 2,221,000원 |
| 신청채권 · 부산성의신용협동조합 | 5,083,269,787원 | 미확정 |
| 근저당권 관련 채권 | 채권최고액 5,170,000,000원 | 미확정 |
| 임차인 배당 | 보증금 미상 | 미확정 |
| 비용 공제 후 배당 미확정 금액 | — | 99,279,000원 |
| 소유자 최종 잔여금 | — | 산정 불가 |
근저당권 채권최고액과 신청채권 청구액은 동일한 채무와 관련될 수 있으므로 단순 합산하지 않았습니다. 공동담보 및 채권이전 관계, 실제 채권액, 임차인 배당과 세금 등을 확인한 뒤 배당액을 계산해야 합니다.
⑤ 회차별 시나리오 — 가격 하락만으로 위험이 해결되지 않는다
| 회차 | 최저가 | 배당 미확정 잔액 | 인수금 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰(70%) | 101,500,000원 | 99,279,000원 | 미상 |
| 2회 유찰 시(49%) | 71,050,000원 | 69,371,100원 | 미상 |
| 3회 유찰 시(34%) | 49,735,000원 | 48,439,770원 | 미상 |
최저매각가는 유찰이 진행될수록 내려가는 구조입니다. 다만 매수인이 인수해야 하는 보증금이 존재한다면 낮아진 낙찰가만큼 총취득비용이 감소하지 않을 수 있습니다. 현재는 보증금 및 대항력 판정이 완료되지 않았으므로 어느 회차에서도 실질취득액을 확정할 수 없습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 수영구 광안동 소재 수영초등학교 남측 인근입니다. 공동주택·단독주택·주거용 오피스텔·근린생활시설이 혼재하는 지역으로 주위환경은 양호하게 평가되었습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장과 부산도시철도 2호선 수영역이 위치합니다. 감정평가상 대중교통 사정은 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하 1층·지상 10층 건물입니다. 급배수·위생·승강기·소화전·시스템 냉난방설비 등이 기재되어 있습니다.
- 토지. 인접지와 등고평탄한 자루형 토지이며, 서측으로 폭 약 5m의 포장도로와 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며, 일부 토지는 상대보호구역에 해당합니다. 공시지가는 1,622,000원/㎡로 기재되어 있습니다.
- 건축물 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다. 다만 이것만으로 내부 상태나 임대차 문제가 해소되는 것은 아닙니다.
- 환금성. 엘이즈지29는 2021.12.13 준공, 확인되는 세대수는 14세대입니다. 경매 표본의 평균 유찰 횟수는 1.0회이나 낙찰 실적과 실거래 비교가격이 확인되지 않아 환금성을 단정하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 전 핵심 체크리스트
- 말소기준 확정. 2022.02.10 근저당권의 실제 말소일과 말소 효력, 2025.11.19 권리이전 등기 및 경매신청채권의 관계를 등기부와 법원 기록으로 대조해야 합니다.
- 408호 임차인 특정. 신고된 10명이 실제로 어느 호실을 점유하는지 확인하고 본 호실의 임차인과 계약관계를 특정해야 합니다.
- 보증금 확인. 임대차계약서와 매각물건명세서에서 보증금·차임·계약기간·확정일자 및 배당요구 내역을 확인해야 합니다.
- 대항력 개별 판단. 전입일만으로 확정하지 말고 점유와 주민등록, 임대차 목적물 및 말소기준권리와의 선후관계를 임차인별로 확인해야 합니다.
- 배당표 재산정. 신청채권 5,083,269,787원, 근저당권의 공동담보·채권이전 관계와 임차인 배당을 반영하여 실제 배당과 인수액을 다시 계산해야 합니다.
- 민간임대주택 등록. 등록 상태와 임대 관련 의무가 경매 이후 어떻게 처리되는지 확인해야 합니다.
- 재산보전처분. 소유자에 대한 보전처분의 현재 상태와 매각에 미치는 영향을 사건기록으로 확인해야 합니다.
- 시세 및 실질취득액. 본 호실과 비교 가능한 거래를 확보한 뒤 최저가가 아니라 실제 인수액을 포함한 취득비용으로 비교해야 합니다.
- 현장·명도. 실제 점유자, 호실 내부 상태, 임대차 목적물의 일치 여부와 명도에 필요한 절차를 확인해야 합니다.
- 관리비·기타 비용. 관리비 체납과 매수인 부담 가능 범위를 관리주체 및 관련 서류로 확인해야 합니다.
맺으며 — “감정가의 70% ≠ 실질취득가의 70%”
부산 엘이즈지29 408호는 한 차례 유찰되어 최저매각가가 101,500,000원까지 내려왔습니다. 그러나 이 금액은 확인된 시세보다 저렴한 가격도, 매수인의 최종 취득비용도 아닙니다.
실제 임차인 신고 10명의 보증금과 권리관계가 확정되지 않았고, 2022년 근저당권의 말소·이전 이력과 말소기준 표시를 대조할 필요가 있습니다. 배당 계산 역시 거액의 신청채권을 반영하지 않아 소유자 잔여금과 매수인 인수액을 신뢰할 수 없습니다.
결론은 가격 판단보다 권리·임차관계 확인이 우선이라는 것입니다. 임차인별 대항력과 배당, 근저당권의 현재 효력, 공동담보 관계 및 실제 실거래가격을 확인한 후에야 실질취득액과 가격 메리트를 판단할 수 있습니다. 현재 최저가만으로 입찰 위험이 낮다고 결론 내리기 어렵습니다.
