부산지방법원 2025타경5093. 부산 수영구 광안동 엘이즈지29 4층 408호 오피스텔입니다. 소유자는 주식회사제이엘컴퍼니이고, 신청채권자는 부산성의신용협동조합, 청구액은 5,083,269,787원입니다. 감정가와 현재 최저매각가는 모두 145,000,000원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다.
표면적인 최저가는 단순하지만 권리관계는 그렇지 않습니다. 현황조사상 김미리·서옥애·박재봉·박원미· 김벽·김민서·김민선·이호진·이수빈·김진아 등 실제 임차인 10명이 확인됩니다. 전입일은 모두 2022.05.26~2023.10.27 사이로, 데이터상 말소기준으로 계산된 2025.03.25 임의경매개시결정보다 앞섭니다. 다만 보증금과 확정일자가 모두 미상인 만큼 대항력이 확정됐다고 단정할 수 없고, 승계 여부와 금액 역시 현재 숫자로 계산할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5093 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 광안동 702-29 엘이즈지29 4층 408호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 수영구 광일로20번길 4 |
| 물건종류 | 오피스텔 |
| 소유자 | 주식회사제이엘컴퍼니 |
| 감정가 / 최저가 | 145,000,000원 / 145,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 부산성의신용협동조합 / 5,083,269,787원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 지하1층, 지상10층 |
① 권리 흐름 — 임차인 확인이 말소 판단보다 먼저다
등기상 2022.02.10 부산성의신용협동조합의 채권최고액 5,170,000,000원 근저당이 설정됐고, 해당 근저당은 현재 자료에서 이미 말소된 권리로 표시됩니다. 이후 2024.01.23 부산회생법원의 재산보전처분, 2025.03.25 부산성의신용협동조합의 임의경매개시결정이 이어졌습니다. 계산상 말소기준은 2025.03.25 경매개시결정으로 잡혀 있습니다.
또한 2025.11.19에는 2022년 근저당의 이전등기로 케이씨유엔피엘대부주식회사가 기재되어 있습니다. 기존 근저당의 말소 표시와 이후 이전등기가 함께 존재하므로 등기 흐름은 원본을 직접 대조할 필요가 있습니다. 특히 민간임대주택등기와 재산보전처분도 함께 존재하므로 각 등기의 현재 효력과 매각 후 처리 여부를 반드시 확인해야 합니다.
② 임차인 — 실제 10명, 보증금은 전원 미상
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김미리 | 2022.05.26 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 서옥애 | 2023.07.13 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 박재봉 | 2023.09.15 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 박원미 | 2023.10.27 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 김벽 | 2022.08.01 | 미상 | 미상 | 2025.04.24 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 김민서 | 2022.07.29 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 김민선 | 2022.08.05 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 이호진 | 2023.07.05 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 이수빈 | 2023.05.11 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 김진아 | 2022.06.13 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
김벽은 2025.04.24 배당요구 사실이 확인되지만 보증금과 확정일자는 여전히 미상입니다. 다른 임차인들의 배당요구 여부 역시 확정할 수 없습니다. 보증기관이나 대위·승계 신고자로 표시된 사람은 없어 현재 확인되는 실제 임차인 수는 10명입니다.
③ 가격 판단 — 시세보다 먼저 ‘인수액’을 확정해야 한다
현재 감정가와 최저가는 동일한 145,000,000원이고 신건입니다. 1회 유찰 시 시나리오의 매각가는 116,000,000원, 2회 유찰 시에는 92,800,000원입니다.
그러나 이 사건은 최저가가 내려간다는 사실만으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다. 임차보증금이 확인되지 않았기 때문입니다. 대항력이 인정되는 임차인의 미배당 보증금이 있다면 낙찰가 외에 그 금액을 추가 부담할 수 있으므로, 가격 비교의 기준은 단순 최저가가 아니라 낙찰가 + 실제 승계액이 되어야 합니다.
④ 배당 계산표 (매각가 145,000,000원 기준 산출값)
| 배당 항목 | 채권액 | 산출액 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,830,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 142,170,000원 |
위 계산에는 신청채권자의 청구액 5,083,269,787원과 임차인 10명의 보증금이 배당항목으로 반영되어 있지 않습니다. 따라서 소유자 잔여 142,170,000원을 실제 예상배당으로 해석하면 안 되며, 임차보증금과 채권관계를 확인한 뒤 다시 계산해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 수영초등학교 남측 인근이며 공동주택·단독주택·주거용 오피스텔·근린생활시설 등이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 부산도시철도2호선 수영역이 있어 대중교통 사정은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하1층·지상10층이며 급배수·위생·승강기·소화전·시스템 냉난방설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 서측으로 폭 약 5M 내외의 포장도로와 접합니다.
- 토지. 도시지역·제2종일반주거지역이며 일부 토지는 상대보호구역에 해당합니다. 공시지가는 1,622,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차보증금부터 확정. 김미리·서옥애·박재봉·박원미·김벽·김민서·김민선·이호진·이수빈·김진아의 실제 보증금과 점유관계를 각각 확인해야 합니다.
- 확정일자·배당요구 확인. 김벽의 2025.04.24 배당요구 외에는 권리순위를 계산할 정보가 충분하지 않습니다.
- 대항력 단정 금지. 전입일은 말소기준 계산일보다 빠르지만 보증금·확정일자·점유범위가 미상이라 현재는 ‘대항력 가능·미상’으로 보는 것이 안전합니다.
- 실질취득가 재계산. 승계할 보증금이 확인되면 낙찰가에 더해 총취득비용을 다시 계산해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.02.10 민간임대주택등기와 2024.01.23 재산보전처분의 현재 효력 및 매각 후 처리 여부를 원본에서 확인해야 합니다.
- 근저당 등기 흐름 대조. 2022.02.10 근저당의 말소 표시와 2025.11.19 근저당권 이전등기가 함께 존재하므로 원등기와 말소·이전 관계를 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “신건 1.45억”보다 먼저 볼 것은 임차인 10명
이 물건은 감정가와 최저가가 모두 145,000,000원인 신건입니다. 하지만 가격이 단순하다고 권리까지 단순한 것은 아닙니다. 현황조사상 실제 임차인이 10명이고 모두 데이터상 말소기준일보다 앞서 전입해 있습니다. 보증금과 확정일자가 미상인 현재 단계에서는 이들을 대항력 있는 임차인으로 확정할 수도, 반대로 인수액 0원으로 처리할 수도 없습니다.
따라서 116,000,000원이나 92,800,000원까지 유찰된다고 해도 그 숫자만으로 ‘싸다’고 평가해서는 안 됩니다. 승계 보증금이 확인되면 낙찰가가 내려가도 실질취득가가 크게 낮아지지 않을 수 있습니다. 이 사건의 결론은 명확합니다. 가격 판단 전에 임차인별 보증금·확정일자·배당요구·점유범위를 먼저 확정해야 하는 고위험 권리분석형 물건입니다.
