부산지방법원 2025타경5093. 부산 수영구 광안동 엘이즈지29 4층 403호로, 감정평가상 해당 구분건물은 주거용 오피스텔입니다. 감정가는 145,000,000원이고 1회 유찰되어 현재 최저매각가는 101,500,000원입니다. 숫자만 보면 가격이 크게 낮아진 것처럼 보이지만, 이 사건의 실제 난도는 임차인과 선순위 권리의 확정 여부에 있습니다.
현황조사에는 김미리·서옥애·박재봉·박원미·김벽·김민서·김민선·이호진·이수빈·김진아가 전입자로 확인됩니다. 이 10명은 모두 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 ‘대항력 있음’으로 단정할 수 없고 ‘대항력 가능·미상’으로 판단해야 합니다. 별도로 권은비는 건물 전부에 대한 임차권등기가 있으며 보증금 5,000,000원, 전입·점유개시 2022.09.14, 확정일자 2024.01.15가 확인됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5093 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 광안동 702-29 엘이즈지29 4층403호 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 주거용 오피스텔 |
| 소유자 | 주식회사제이엘컴퍼니 |
| 감정가 / 최저가 | 145,000,000원 / 101,500,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 | 부산성의신용협동조합 |
| 청구액 | 5,083,269,787원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 임차관계를 먼저 확정해야 한다
2022.02.10 소유권보존과 함께 민간임대주택등기가 이루어졌고, 같은 날 부산성의신용협동조합 명의 채권최고액 5,170,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 해당 근저당권에는 등기부상 이미 말소된 것으로 표시되어 있으나, 2025.11.19 케이씨유엔피엘대부주식회사로의 근저당권 이전등기도 이어져 있어 근저당권의 실제 말소·이전 상태는 원본 등기 순위와 말소사항을 입찰 직전 다시 확인할 필요가 있습니다.
2024.01.23에는 부산회생법원 재산보전처분에 따라 양도·저당권·임차권 설정 등 처분행위 금지가 등기됐고, 다음 날 권은비의 주택임차권이 등기됐습니다. 2025.03.25에는 부산성의신용협동조합의 임의경매개시결정이 등기되어 경매가 진행 중입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차 관련 인원 11명
| 성명 | 전입 / 점유개시 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김미리 | 2022.05.26 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 |
| 김진아 | 2022.06.13 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 |
| 김민서 | 2022.07.29 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 |
| 김벽 | 2022.08.01 | 미상 | 미상 | 2025.04.24 | 대항력 가능·미상 |
| 김민선 | 2022.08.05 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 |
| 권은비 | 2022.09.14 | 5,000,000원 | 2024.01.15 | 2024.01.24 | 우선변제 |
| 이수빈 | 2023.05.11 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 |
| 이호진 | 2023.07.05 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 |
| 서옥애 | 2023.07.13 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 |
| 박재봉 | 2023.09.15 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 |
| 박원미 | 2023.10.27 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 |
권은비의 임차권 범위는 건물 전부이며 주거용 임차권등기로 기록되어 있습니다. 배당 산출에서는 보증금 5,000,000원 전액을 우선변제하는 것으로 계산되어 있어 그 가정만 따르면 권은비에게 남는 미배당 보증금은 없습니다. 다만 다른 10명의 보증금은 확인되지 않으므로 전체 매수인 인수액을 0원으로 확정할 수는 없습니다.
③ 가격 판단 — 70%라는 숫자만으로 메리트를 확정할 수 없다
현재 최저매각가는 101,500,000원으로 감정가 145,000,000원의 70%입니다. 2회 유찰 시 가정가격은 71,050,000원(49%), 3회 유찰 시 가정가격은 49,735,000원(34.3%)입니다. 그러나 엘이즈지29의 동일 면적 실거래 비교자료가 확인되지 않아 현재 최저가가 실제 시세보다 낮은지 높은지 판단할 근거가 없습니다.
따라서 감정가 대비 할인율만으로 ‘싸다’고 평가해서는 안 됩니다. 특히 보증금이 확인되지 않은 임차인에게 실제 인수액이 발생한다면 매수인의 실질취득비용은 낙찰가 + 인수액이 되므로, 입찰 전 반드시 각 임차인의 보증금·확정일자·점유관계·배당요구 여부를 대조해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 101,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,221,000원 |
| 1. 임차인 권은비 보증금 | 5,000,000원 | 5,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 94,279,000원 |
위 산출에서는 권은비 보증금 5,000,000원이 전액 배당되고 매수인 인수액을 0원으로 계산합니다. 다만 신청채권자 청구액 5,083,269,787원에 대한 배당액은 0원으로 표시되어 있으며, 당해세·다른 임차인의 최우선변제 및 미상 보증금도 반영되지 않았으므로 실제 배당순위와 금액은 법원 원본 서류로 재확인해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용. 해당 구분건물은 주거용 오피스텔로 이용 중입니다. 건물은 철근콘크리트구조, 지하1층·지상10층이며 급배수·위생·승강기·소화전·시스템 냉난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 입지. 수영초등학교 남측 인근으로 공동주택·단독주택·주거용 오피스텔·근린생활시설이 혼재하고 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장과 부산도시철도2호선 수영역이 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역의 평지·자루형 토지이며 서측으로 노폭 약 5M 내외의 포장도로와 접합니다. 공시지가는 1,622,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 일부 토지는 상대보호구역에 해당합니다.
- 규모. 엘이즈지29의 확인된 세대수는 14세대이고 사용승인일은 2021.12.13입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 미상 임차인 10명 확인. 보증금·확정일자·점유 범위·배당요구 여부를 매각물건명세서와 현황조사 원본에서 대조해야 합니다.
- 권은비 임차권 확인. 보증금 5,000,000원, 전입·점유 2022.09.14, 확정일자 2024.01.15, 임차권등기 2024.01.24의 배당 및 말소 조건을 확인해야 합니다.
- 근저당 상태 확인. 2022.02.10 부산성의신용협동조합 근저당의 말소 여부와 2025.11.19 케이씨유엔피엘대부주식회사 이전등기의 현재 효력을 원본 등기부에서 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.02.10 민간임대주택등기와 임대의무기간 관련 사항이 매각 후 어떤 상태로 정리되는지 확인해야 합니다.
- 재산보전처분 확인. 2024.01.23 부산회생법원 재산보전처분의 현 상태와 매각에 따른 정리 여부를 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 동일면적 실거래 비교자료가 확인되지 않으므로 감정가 대비 70%라는 할인율만으로 시세 메리트를 판단하지 않아야 합니다.
맺으며 — “70% 할인보다 임차인 확정이 먼저”
이 물건은 감정가 145,000,000원에서 1회 유찰되어 최저매각가가 101,500,000원까지 내려왔습니다. 하지만 현재 확인되는 사실만으로는 101,500,000원이 곧 실질취득가라고 볼 수 없습니다. 권은비의 5,000,000원 보증금은 현재 배당 가정에서 전액 배당되지만, 별도로 전입자가 10명 더 있고 이들의 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다.
따라서 이 사건의 우선순위는 가격 계산이 아니라 미상 임차관계와 등기 순위의 확정입니다. 그 확인이 끝난 뒤에야 낙찰가에 실제 인수액을 더한 실질취득비용을 계산할 수 있습니다. 동일면적 실거래가도 확인되지 않아 현재 단계에서는 ‘싸다’거나 ‘가격 메리트가 크다’고 단정할 근거가 없습니다.
