부산지방법원 2025타경5093. 부산 수영구 광안동 엘이즈지29 4층 403호로, 감정평가상 해당 호실 구간은 주거용 오피스텔로 이용 중입니다. 건물은 철근콘크리트구조 지하 1층·지상 10층이며, 급배수·위생·승강기·소화전·시스템 냉난방설비가 갖춰져 있습니다. 이 사건의 승부처는 신건 가격이 아니라 임차관계 확정입니다. 현황조사와 등기에서 확인되는 실제 임차인·점유자는 총 11명이며, 그중 10명의 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 매수인 실질취득금액을 숫자로 확정할 수 없습니다.
권은비는 2022.09.14 전입·점유, 보증금 5,000,000원, 확정일자 2024.01.15, 임차권등기 2024.01.24가 확인됩니다. 현재 145,000,000원 매각가를 전제로 한 배당에서는 권은비에게 5,000,000원 전액이 배당되어 잔여 인수액을 0원으로 계산합니다. 반면 김미리·서옥애·박재봉·박원미·김벽·김민서·김민선·이호진·이수빈·김진아는 전입일은 확인되지만 보증금과 확정일자가 미상입니다. 따라서 이 10명은 ‘대항력 가능·미상’으로 보아야 하며, ‘인수 0원’으로 단정하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5093 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 광안동 702-29 엘이즈지29 4층403호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 수영구 광일로20번길 4 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 주거용 오피스텔 |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 · 지하1층, 지상10층 |
| 소유자 | 주식회사제이엘컴퍼니 |
| 감정가 / 최저가 | 145,000,000원 / 145,000,000원 (신건) |
| 경매개시 채권자 / 청구 | 부산성의신용협동조합 / 5,083,269,787원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 임차권보다 ‘미상 점유자’가 더 어렵다
권리분석 기준일은 2025.03.25 임의경매개시결정으로 계산되어 있습니다. 2022.02.10 부산성의신용협동조합 근저당권은 채권최고액 5,170,000,000원으로 설정됐으나, 등기 내역에는 해당 근저당권이 이미 말소된 것으로 표시되어 있습니다. 동시에 2025.11.19에는 그 1번 근저당권을 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전한 기록도 존재하므로, 이 부분은 등기 원문에서 현재 효력과 처리관계를 직접 대조해야 합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 11명, 그중 10명은 대항력 가능·미상
| 임차인 | 전입 / 점유 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김미리 | 2022.05.26 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 김진아 | 2022.06.13 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 김민서 | 2022.07.29 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 김벽 | 2022.08.01 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 · 2025.04.24 배당요구 | 미상 |
| 김민선 | 2022.08.05 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 권은비 | 2022.09.14 | 5,000,000원 | 2024.01.15 | 有 | 有 | 배당 후 0원 가정 |
| 이수빈 | 2023.05.11 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 이호진 | 2023.07.05 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 서옥애 | 2023.07.13 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 박재봉 | 2023.09.15 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 박원미 | 2023.10.27 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
권은비는 임차권등기·보증금·전입·점유·확정일자가 확인되고 우선변제권 행사 가능성이 확인됩니다. 현재 145,000,000원 배당가정에서는 보증금 5,000,000원이 전액 배당되어 잔여 인수액이 0원입니다. 나머지 10명은 보증금과 확정일자가 미상이므로 ‘대항력 있음’으로 확정하지 않고 ‘대항력 가능·미상’으로 판단합니다.
③ 가격 판단 — 실거래 비교 없이 ‘싸다’고 볼 수 없다
엘이즈지29는 2021.12.13 사용승인된 14세대 규모로 확인되지만, 이 사건과 직접 비교할 실거래 금액은 확인되지 않습니다. 따라서 감정가와 최저가가 모두 145,000,000원이라는 사실만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 있다고 평가할 수 없습니다.
특히 이 사건은 가격 할인율보다 권리확정이 먼저입니다. 현재 회차는 감정가 100%인 145,000,000원, 1회 유찰 가정은 80%인 116,000,000원, 2회 유찰 가정은 64%인 92,800,000원입니다. 그러나 미상 임차보증금이 실제로 인수되는 구조라면 낙찰가가 내려가더라도 실질취득비용은 그 인수액만큼 올라갑니다. 따라서 낙찰가만 낮아졌다는 이유로 싸졌다고 판단하면 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 145,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,830,000원 |
| 1. 임차인 권은비 보증금 | 5,000,000원 | 5,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 137,170,000원 |
현재 배당가정에서는 집행비용 2,830,000원과 권은비 보증금 5,000,000원이 배당되고, 137,170,000원이 소유자 교부액으로 계산됩니다. 신청채권자의 청구액은 5,083,269,787원이지만 이 배당가정에서는 신청채권자 배당액이 0원으로 계산되어 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 수영구 광안동 소재 수영초등학교 남측 인근. 공동주택·단독주택·주거용 오피스텔·근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 양호합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 부산도시철도 2호선 수영역이 있어 대중교통 사정은 양호합니다.
- 이용상태. 감정평가상 기호 1, 16~54는 주거용 오피스텔, 기호 2~15는 다세대주택으로 이용 중입니다.
- 도로. 서측으로 노폭 약 5M 내외의 포장도로와 접합니다.
- 토지. 도시지역·제2종일반주거지역이며, 일부 토지는 상대보호구역에 해당합니다. 공시지가는 1,622,000원/㎡, 토지면적은 870.0㎡입니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
- 규모. 엘이즈지29는 14세대, 사용승인일은 2021.12.13입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 미상 보증금 10명 확인. 김미리·김진아·김민서·김벽·김민선·이수빈·이호진·서옥애·박재봉·박원미의 임대차계약과 보증금을 확인해야 실질취득가를 계산할 수 있습니다.
- 권은비 배당 확인. 보증금 5,000,000원은 현재 배당가정에서 전액 배당되지만 실제 배당 결과와 잔존 임차권 처리 여부를 확인해야 합니다.
- 근저당권 기록 대조. 2022.02.10 부산성의신용협동조합 근저당권의 말소 표시와 2025.11.19 케이씨유엔피엘대부주식회사 이전 기록을 등기 원문에서 대조해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.02.10 민간임대주택등기의 현재 효력과 경매 후 처리관계를 확인해야 합니다.
- 보전처분 확인. 2024.01.23 부산회생법원 재산보전처분에 따른 처분행위 금지 등기의 현재 처리상태를 확인해야 합니다.
- 가격 판단 보류. 실거래 비교금액이 확인되지 않으므로 감정가 145,000,000원이 시세보다 저렴하다는 전제로 응찰가를 정하면 안 됩니다.
- 매각기일. 매각기일은 2026.08.25입니다.
맺으며 — “낙찰가가 아니라 인수범위를 먼저 확정할 사건”
이 사건은 신건이고 최저매각가는 감정가와 같은 145,000,000원입니다. 그러나 그 숫자만 보고 투자 매력을 평가할 단계가 아닙니다. 실제 임차인·점유자는 11명, 이 가운데 권은비의 보증금 5,000,000원만 금액과 확정일자가 구체적으로 확인되고 현재 배당가정에서는 전액 배당됩니다. 나머지 10명은 보증금과 확정일자가 미상이어서 대항력은 ‘가능·미상’, 인수액도 ‘미상’으로 남습니다.
여기에 동일 물건의 실거래 비교금액도 확인되지 않아, 최저가 145,000,000원을 두고 싸다거나 시세보다 할인됐다고 평가할 근거도 없습니다. 1회 유찰 시 116,000,000원, 2회 유찰 시 92,800,000원으로 내려가더라도 미상 임차보증금이 인수되는 구조라면 실질취득가는 그만큼 올라갑니다. 따라서 이 물건의 순서는 명확합니다. 먼저 10명의 임차보증금과 권리관계를 확정하고, 그다음 실거래 시세를 확인한 뒤에야 입찰가를 계산할 수 있습니다.
