부산지방법원 2025타경5093. 부산 수영구 광안동 엘이즈지29 2층 204호로, 감정평가상 주거용 오피스텔입니다. 소유자는 주식회사제이엘컴퍼니이며, 2022.02.10 소유권보존과 함께 부산성의신용협동조합을 근저당권자로 하는 채권최고액 5,170,000,000원의 공동담보 근저당이 설정됐습니다. 이후 재산보전처분, 임차권등기, 경매개시결정과 근저당권 이전이 이어졌습니다.
가장 중요한 권리는 최민실의 주택임차권입니다. 임대차계약일은 2022.05.11, 확정일자도 2022.05.11, 전입·점유개시는 2022.05.31이며 보증금은 125,000,000원입니다. 현재 신건 매각가 143,000,000원을 전제로 한 예상배당에서는 집행비용 2,802,000원 뒤 최민실에게 보증금 125,000,000원이 전액 배당되고 15,198,000원이 남는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5093 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 광안동 702-29 엘이즈지29 2층 204호 |
| 용도 | 오피스텔 · 감정평가상 주거용 오피스텔 |
| 소유자 | 주식회사제이엘컴퍼니 |
| 감정가 / 최저가 | 143,000,000원 / 143,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 5,083,269,787원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하1층, 지상10층 |
① 권리 흐름 — 근저당·임차권·보전처분이 겹친 구조
등기부에는 2022.02.10 부산성의신용협동조합의 채권최고액 5,170,000,000원 근저당이 확인되고, 해당 근저당은 등기부상 이미 말소된 것으로 표시됩니다. 이후 2025.09.10 확정채권양도를 원인으로 케이씨유엔피엘대부주식회사에 근저당권이 이전됐습니다. 2024.01.23에는 부산회생법원의 재산보전처분, 2025.03.25에는 임의경매개시결정이 등기됐습니다.
② 임차인·점유자 — 11명 확인, 10명은 보증금 미상
| 성명 | 전입 / 점유 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 최민실 | 2022.05.31 · 건물 전부 | 125,000,000원 | 2022.05.11 | 2024.06.07 | 대항력 우선변제 |
| 김미리 | 2022.05.26 · 미상 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·확인필요 |
| 김진아 | 2022.06.13 · 미상 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·확인필요 |
| 김민서 | 2022.07.29 · 미상 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·확인필요 |
| 김벽 | 2022.08.01 · 미상 | 미상 | 미상 | 2025.04.24 | 대항력 가능·확인필요 |
| 김민선 | 2022.08.05 · 미상 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·확인필요 |
| 이수빈 | 2023.05.11 · 미상 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·확인필요 |
| 이호진 | 2023.07.05 · 미상 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·확인필요 |
| 서옥애 | 2023.07.13 · 미상 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·확인필요 |
| 박재봉 | 2023.09.15 · 미상 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·확인필요 |
| 박원미 | 2023.10.27 · 미상 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·확인필요 |
최민실은 보증금·계약일·전입·점유·확정일자가 모두 확인되며 배당요구도 한 상태입니다. 현재 143,000,000원 매각을 가정하면 배당표상 보증금 125,000,000원이 전액 배당됩니다. 반면 나머지 10명은 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 실제 매수인 인수액을 숫자로 확정할 수 없습니다.
③ 회차별 실질 부담 — 1회만 유찰돼도 최민실 미배당 발생
현재 회차에서는 최민실 보증금이 전액 배당되는 계산이지만, 유찰로 매각대금이 내려가면 미배당액이 매수인 부담으로 전환되는 시나리오가 제시돼 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 143,000,000원 | 0원 | 143,000,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 114,400,000원 | 13,001,600원 | 127,401,600원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 91,520,000원 | 35,527,360원 | 127,047,360원 |
④ 예상배당표 (매각가 143,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,802,000원 |
| 1. 임차인 최민실 보증금 | 125,000,000원 | 125,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 15,198,000원 |
현재 회차 계산에서는 최민실 보증금이 전액 배당되고 15,198,000원이 남습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 보증금 미상 점유자의 권리 역시 이 배당표에서 금액으로 확정되지 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 수영초등학교 남측 인근이며 공동주택·단독주택·주거용 오피스텔·근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 부산도시철도 2호선 수영역이 있어 대중교통 사정은 양호합니다.
- 이용. 해당 감정평가 대상 중 기호 1, 16~54는 주거용 오피스텔, 기호 2~15는 다세대주택으로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하1층·지상10층으로 승강기·소화전·시스템 냉난방·급배수 및 위생설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 인접지와 등고평탄한 2필 일단의 자루형 토지이며 업무시설 및 공동주택 건부지로 이용 중입니다.
- 도로. 서측으로 폭 약 5m 내외 포장도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 일부 토지는 상대보호구역에 해당합니다. 공시지가는 1,622,000원/㎡입니다.
- 건축상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최민실 임차권 확인. 보증금 125,000,000원, 계약·확정일자 2022.05.11, 전입·점유 2022.05.31, 배당요구 사실을 원본과 대조하세요.
- 미상 점유자 10명 확인. 각 점유자의 실제 호실 점유 여부, 임대차계약서, 보증금, 확정일자, 배당요구를 확인해야 합니다.
- 말소기준 원본 대조. 2022.02.10 근저당과 점유자 전입일자의 선후관계, 현재 등기상 말소·이전 상태를 등기사항전부증명서와 매각물건명세서에서 다시 확인하세요.
- 유찰가 착시 경계. 1회 유찰 시 114,400,000원, 2회 유찰 시 91,520,000원이지만 인수액을 더한 실질 부담은 각각 127,401,600원·127,047,360원입니다.
- 보전처분 확인. 2024.01.23 재산보전처분의 현재 효력과 매각 후 처리관계를 원본에서 확인하세요.
- 근저당권 이전 확인. 2025.09.10 확정채권양도를 원인으로 한 케이씨유엔피엘대부주식회사로의 이전 상태를 확인하세요.
- 시세 검증. 동일 면적 실거래 비교값이 확인되지 않은 상태이므로 주변 주거용 오피스텔 실거래를 별도로 대조한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.
맺으며 — “신건 인수 0원”만 보고 들어갈 사건이 아니다
현재 143,000,000원에 매각된다는 가정만 놓고 보면 최민실의 보증금 125,000,000원은 전액 배당되고 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 이 사건의 핵심은 그 숫자가 아닙니다. 최민실 외에 보증금이 확인되지 않은 점유자 10명이 있고, 이들의 권리관계가 확정되지 않았습니다.
게다가 1회 유찰부터 최민실 미배당분이 계산상 인수액으로 발생해 최저가 하락 폭만큼 실질 부담이 줄지 않습니다. 동일 면적의 실거래 시세도 확인되지 않아 가격 자체의 매력도를 검증할 자료가 부족합니다. 결론은 권리 확인 전 보류입니다. 매각물건명세서·등기부·현황조사와 각 점유자의 임대차 자료를 대조해 미상 보증금 위험이 제거된 뒤 실질취득액을 계산해야 합니다.
