100,100,000원
부산지방법원 2025타경5093. 부산 수영구 광안동 ‘엘이즈지29’ 2층 204호의 주거용 오피스텔입니다. 감정가 143,000,000원에서 한 차례 유찰되어 현재 최저가는 100,100,000원입니다. 숫자만 보면 42,900,000원이 낮아졌지만, 이 사건은 최저가만으로 취득원가를 판단하면 안 됩니다. 임차권자 최민실의 보증금 125,000,000원이 매각대금보다 크고, 배당 후 부족분이 매수인에게 넘어오는 대항력 인수형 구조이기 때문입니다.
현재 회차에서 집행비용 2,201,400원을 먼저 반영하면 최민실에게 예상되는 배당은 97,898,600원이고, 보증금 중 27,101,400원이 남습니다. 따라서 매수인의 확인 가능한 실질취득액은 100,100,000원 + 27,101,400원 = 127,201,400원입니다. 이후 더 유찰되어 낙찰가가 낮아져도 최민실의 미배당 인수액이 반대로 증가하므로, 총 취득부담은 보증금 수준을 중심으로 크게 내려가지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5093 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 광안동 702-29 엘이즈지29 2층 204호 |
| 도로명 | 부산광역시 수영구 광일로20번길 4 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 주거용 오피스텔 |
| 소유자 | 주식회사제이엘컴퍼니 |
| 감정가 / 최저가 | 143,000,000원 / 100,100,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 부산성의신용협동조합 / 5,083,269,787원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하1층, 지상10층 |
| 준공 | 2021.12.13 |
① 권리 흐름 — 최민실 인수는 확인, 나머지 10명은 미상
등기상 최민실은 임대차계약일 2022.05.11, 확정일자 2022.05.11, 주민등록·점유개시 2022.05.31이고, 보증금은 125,000,000원입니다. 2024.06.07 임차권등기까지 마쳤으며 배당요구도 확인됩니다. 현재 배당 시뮬레이션에서는 97,898,600원을 받고 27,101,400원이 미배당되어 매수인 인수로 계산됩니다.
반면 김미리·서옥애·박재봉·박원미·김벽·김민서·김민선·이호진·이수빈·김진아는 현황조사상 전입일이 확인되지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 이들은 전입일이 모두 2025.03.25보다 앞서 있으나, 보증금·계약관계가 확인되지 않은 상태이므로 ‘대항력 있음’으로 확정할 수 없고 ‘대항력 가능·미상’으로 보는 것이 안전합니다. 최민실의 확인 인수액과 별개로 이 10명의 인수위험을 따로 확인해야 합니다.
② 임차인·전입자 현황
| 성명 | 전입 / 점유 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김미리 | 2022.05.26 · 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 김진아 | 2022.06.13 · 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 김민서 | 2022.07.29 · 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 김벽 | 2022.08.01 · 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 김민선 | 2022.08.05 · 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 이수빈 | 2023.05.11 · 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 이호진 | 2023.07.05 · 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 서옥애 | 2023.07.13 · 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 박재봉 | 2023.09.15 · 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 박원미 | 2023.10.27 · 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 최민실 | 2022.05.31 · 건물 전부 | 125,000,000원 | 2022.05.11 | 대항력 有 | 우선변제 | 27,101,400원 인수 |
보증기관 대위·승계로 중복 신고된 인원은 없습니다. 확인되는 실제 임차인·전입자는 11명이며, 최민실 외 10명은 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 인수 여부와 금액을 확정할 수 없습니다. 김벽은 2025.04.24 배당요구가 확인되지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부를 확정하지 않았습니다.
③ 가격 구조 — 유찰돼도 실질취득은 크게 내려가지 않는다
이 사건은 일반적인 “유찰될수록 싸지는 경매”와 다르게 봐야 합니다. 최민실의 보증금 125,000,000원이 낙찰가보다 크기 때문에, 낙찰가가 내려가면 그만큼 배당받지 못한 보증금이 매수인 인수액으로 이동합니다. 현재 회차는 실질취득 127,201,400원이고, 2회 유찰 시 126,661,260원, 3회 유찰 시 126,282,882원입니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 100,100,000원 | 27,101,400원 | 127,201,400원 |
| 2회 유찰 시 | 70,070,000원 | 56,591,260원 | 126,661,260원 |
| 3회 유찰 시 | 49,049,000원 | 77,233,882원 | 126,282,882원 |
④ 시세 판단 — 최저가가 아니라 실질취득으로 봐야 한다
이 사건은 시세와 비교할 때 100,100,000원의 최저가를 기준으로 보면 안 됩니다. 비교 기준은 현재 확인된 실질취득액 127,201,400원입니다. 다만 엘이즈지29에 대해 비교할 최근 실거래 금액은 확인되지 않아, 이 금액이 실제 시장가격보다 싼지 비싼지를 단정할 수 없습니다.
단지 관련 확인값은 총 14세대, 준공일 2021.12.13, 경매 평균 유찰 1.0회, 경매 낙찰률 0.0으로 나타납니다. 최근 실거래가가 확인되지 않는 상황에서는 감정가 대비 70%라는 할인율만을 근거로 가격 메리트를 부여하는 것은 적절하지 않습니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 100,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,201,400원 |
| 1. 임차인 최민실 보증금 | 125,000,000원 | 97,898,600원 |
| 미배당 · 매수인 인수 | - | 27,101,400원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 매각대금 100,100,000원이 집행비용 2,201,400원과 최민실 배당 97,898,600원으로 모두 소진됩니다. 최민실 보증금 부족분 27,101,400원은 매수인 인수로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 수영초등학교 남측 인근이며, 주변은 공동주택·단독주택·주거용 오피스텔·근린생활시설이 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 부산도시철도 2호선 수영역이 있어 대중교통 여건은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 용도. 감정 이용상태상 주거용 오피스텔이며, 건물은 철근콘크리트구조 지하1층·지상10층입니다.
- 설비. 급배수·위생·승강기·소화전·시스템 냉난방설비가 설치되어 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며, 공시지가는 1,622,000원/㎡입니다. 인접지와 등고평탄한 2필 일단의 자루형 토지입니다.
- 도로. 서측으로 폭 약 5M 내외의 포장도로와 접합니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
- 환금성 참고. 엘이즈지29는 총 14세대이며, 확인된 경매 통계상 평균 유찰 1.0회, 낙찰률 0.0입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 입찰가가 아니라 실질취득으로 계산. 현재 회차 기준 최소 확인 취득부담은 127,201,400원입니다.
- 최민실 인수액 재확인. 보증금 125,000,000원, 예상배당 97,898,600원, 미배당 27,101,400원의 관계를 매각기일 직전 다시 확인해야 합니다.
- 전입자 10명 확인. 김미리·서옥애·박재봉·박원미·김벽·김민서·김민선·이호진·이수빈·김진아의 실제 임대차계약, 보증금, 점유관계를 확인해야 합니다.
- 김벽 배당요구 확인. 2025.04.24 배당요구가 있으나 보증금·확정일자가 확인되지 않아 배당 및 잔존 권리를 별도로 검토해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.02.10 민간임대주택등기가 존재하므로 매각물건명세서 및 관련 등기 원문을 함께 대조해야 합니다.
- 실거래 확인. 최근 비교 실거래가가 확인되지 않으므로 실질취득 127,201,400원을 기준으로 별도 시세조사가 필요합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·배당요구 관련 서류를 매각기일 전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “70% 유찰가”가 핵심이 아니다
이 물건의 표면 가격은 감정가 143,000,000원에서 한 차례 유찰된 100,100,000원입니다. 하지만 최민실의 보증금 125,000,000원이 낙찰가보다 커서 현재 회차에서 27,101,400원을 매수인이 인수하고, 확인된 실질취득은 127,201,400원이 됩니다. 2회·3회 유찰로 낙찰가가 더 낮아져도 인수액이 늘기 때문에 실질취득은 126,661,260원, 126,282,882원으로 큰 폭으로 내려가지 않습니다.
여기에 최민실 외 전입자 10명의 보증금과 계약관계가 확인되지 않았습니다. 이들은 모두 말소기준으로 잡힌 2025.03.25보다 먼저 전입했지만, 보증금·확정일자가 미상인 만큼 대항력 가능·미상으로 남겨 두는 것이 맞습니다. 따라서 이 사건의 승부처는 “얼마나 유찰됐느냐”가 아니라 최민실 인수를 포함한 실질취득액과 나머지 10명의 권리관계를 어디까지 확정할 수 있느냐입니다. 최근 실거래 비교값도 확인되지 않으므로, 최저가 70%만으로 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다.
