부산지방법원 2025타경5093. 부산 수영구 광안동 엘이즈지29 4층 401호, 주거용으로 이용되는 오피스텔입니다. 신건 최저가는 145,000,000원이지만, 권리분석의 핵심은 가격이 아닙니다. 현황조사와 등기에서 확인되는 실제 임차인은 모두 11명이며, 보증기관 대위·승계 신고는 없습니다. 그중 황수현의 보증금 10,000,000원만 확인되고 나머지 10명은 보증금이 미상입니다.
현재 정리된 말소기준은 2025.03.25 임의경매개시결정입니다. 전입자 11명의 전입일은 모두 그보다 앞섭니다. 다만 황수현을 제외한 10명은 보증금과 확정일자가 확인되지 않고 점유 부분도 미상이므로, 단순히 전입일만으로 대항력을 확정해서는 안 됩니다. 이들은 대항력 가능·미상으로 두고 매각물건명세서와 임대차계약서로 보완해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5093 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 광안동 702-29 엘이즈지29 4층 401호 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 주거용 이용 · 철근콘크리트구조 지하1층·지상10층 |
| 소유자 | 주식회사제이엘컴퍼니 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 145,000,000원 / 145,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 부산성의신용협동조합 / 5,083,269,787원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
| 민간임대주택 | 2021.11.05 민간임대주택 등록 · 2022.02.10 등기 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차관계
을구 1번 부산성의신용협동조합 근저당권의 채권최고액은 5,170,000,000원이며, 권리 정리상 등기부에서 이미 말소된 것으로 표시됩니다. 이에 따라 2025.03.25 임의경매개시결정이 말소기준으로 잡혀 있습니다. 다만 2025.11.19에는 같은 1번 근저당권이 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전된 등기가 함께 존재하므로, 원권리의 말소 상태와 이전등기의 효력을 등기 원본에서 반드시 대조해야 합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 11명, 미상 보증금 10건
| 임차인 | 전입일 | 확정일자·배당요구 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김미리 | 2022.05.26 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상·위험 |
| 서옥애 | 2023.07.13 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상·위험 |
| 박재봉 | 2023.09.15 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상·위험 |
| 박원미 | 2023.10.27 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상·위험 |
| 김벽 | 2022.08.01 | 확정일자 미상 · 2025.04.24 배당요구 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상·위험 |
| 김민서 | 2022.07.29 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상·위험 |
| 김민선 | 2022.08.05 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상·위험 |
| 이호진 | 2023.07.05 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상·위험 |
| 이수빈 | 2023.05.11 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상·위험 |
| 김진아 | 2022.06.13 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상·위험 |
| 황수현 주택 전부 | 2022.08.05 | 2022.08.05 확정 · 2024.02.26 배당요구 | 10,000,000원 | 있음 | 있음 | 0원* |
* 황수현은 매각가 145,000,000원 가정에서 보증금 10,000,000원을 전액 배당받는 것으로 계산되어 미배당 인수액이 0원입니다. 실제 배당이 달라지면 미배당 잔액의 승계 여부도 달라질 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 145,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,830,000원 |
| 1. 임차인 황수현 보증금 | 10,000,000원 | 10,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 132,170,000원 |
당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 보증금 미상 전입자 10명의 배당과 인수도 확정되지 않은 상태입니다.
④ 가격·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 가격. 신건 최저가는 145,000,000원입니다. 비교 가능한 실거래 근거 없이 감정가와 최저가만으로 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다.
- 규모. 엘이즈지29는 14세대이며 2021.12.13 사용승인됐습니다. 시세 조회 기준면적 23.34㎡는 대상 면적과의 일치가 확인되지 않아 가격 판단 근거로 사용하기 어렵습니다.
- 입지. 수영초등학교 남측 인근으로 공동주택·단독주택·주거용 오피스텔·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 부산도시철도2호선 수영역이 있어 대중교통 여건은 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하1층·지상10층이며 급배수·위생·승강기·소화전·시스템 냉난방설비가 설치되어 있습니다.
- 토지. 870㎡의 평지·자루형 토지이며 서측 약 5M 포장도로에 접합니다. 제2종일반주거지역이고 공시지가는 1,622,000원/㎡입니다.
- 하자. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 전입자 10명 전수 확인. 각 전입자의 실제 임대차 여부, 점유 부분, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부를 확인해야 합니다.
- 황수현 배당 확인. 보증금 10,000,000원이 실제로 전액 배당되는지 배당순위와 선순위 조세를 대조해야 합니다.
- 말소기준 재검증. 부산성의신용협동조합 근저당권의 기말소 상태와 케이씨유엔피엘대부주식회사 이전등기의 효력을 등기 원본에서 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 임대의무기간과 임대료 증액기준이 기재된 2022.02.10 등기의 매각 후 처리 여부를 확인해야 합니다.
- 재산보전처분 확인. 2024.01.23 부산회생법원 재산보전처분의 현재 상태와 매각에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 실질취득 상한 설정 보류. 미상 보증금과 인수액을 확정하기 전에는 최저가를 기준으로 응찰 상한을 정하지 마세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임대차계약서·배당요구 문건을 직접 확인하세요.
맺으며 — “신건 1.45억”보다 중요한 미상 인수액
이 물건은 신건이고 감정가와 최저가가 모두 145,000,000원이지만, 현재 가격만 보고 입찰할 단계가 아닙니다. 황수현의 보증금 10,000,000원은 전액 배당 가정으로 인수 0원이지만, 그 밖의 실제 임차인 10명은 보증금·확정일자·점유 부분이 미상입니다. 모두 말소기준보다 앞선 전입일을 가지고 있어 대항력 가능·미상 위험을 하나씩 해소해야 합니다.
여기에 민간임대주택등기, 재산보전처분, 1번 근저당권의 기말소 표시와 후행 이전등기까지 함께 확인해야 합니다. 결론은 권리 보류, 가격 판단 보류입니다. 미상 보증금 10건과 근저당권 상태를 확정하기 전에는 실질취득비용도, 안전한 입찰가도 계산할 수 없습니다.
