101,500,000원
부산지방법원 2025타경5093. 수영구 광안동 엘이즈지29 4층 401호로, 감정평가상 주거용 오피스텔입니다. 소유자는 주식회사제이엘컴퍼니이며 2022.02.10 소유권보존과 민간임대주택등기가 함께 이뤄졌습니다. 같은 날 부산성의신용협동조합 명의 채권최고액 5,170,000,000원의 공동담보 근저당권도 설정됐습니다. 이 근저당은 등기 내용상 이미 말소로 표시되어 있으나, 이후 2025.11.19 케이씨유엔피엘대부주식회사로 근저당권이전등기가 기재돼 있어 원본 등기 순위와 현재 효력의 직접 대조가 필요한 구조입니다.
경매개시결정은 2025.03.25 부산성의신용협동조합을 채권자로 등기됐고, 청구액은 5,083,269,787원입니다. 산정된 말소기준일은 2025.03.25로 잡혀 있으며, 그보다 앞서 전입한 인원이 다수 존재합니다. 특히 보증금과 확정일자가 확인되지 않는 사람은 단순히 “대항력 있음”으로 확정할 수 없고, 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5093 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 광안동 702-29 엘이즈지29 4층 401호 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 감정평가상 주거용 오피스텔 |
| 소유자 | 주식회사제이엘컴퍼니 |
| 감정가 / 최저가 | 145,000,000원 / 101,500,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 부산성의신용협동조합 / 5,083,269,787원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 가격보다 임차관계 확인이 먼저
핵심은 임차관계입니다. 조사된 전입·임차인은 모두 11명이며, 이 가운데 황수현은 임차권등기까지 완료했습니다. 황수현의 임대차계약일은 2022.08.04, 전입·확정일자는 2022.08.05, 보증금은 10,000,000원이고 주택 전부에 대한 임차권이 등기돼 있습니다. 배당요구도 확인돼 우선변제권 행사 가능성이 표시돼 있습니다.
② 임차인·전입자 — 실제 확인 대상 11명
| 이름 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김미리 | 2022.05.26 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 |
| 김진아 | 2022.06.13 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 |
| 김민서 | 2022.07.29 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 |
| 김벽 | 2022.08.01 | 미상 | 미상 | 2025.04.24 | 대항력 가능·미상 |
| 김민선 | 2022.08.05 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 |
| 황수현 | 2022.08.05 | 10,000,000원 | 2022.08.05 | 2024.02.26 | 대항력 우선변제 |
| 이수빈 | 2023.05.11 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 |
| 이호진 | 2023.07.05 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 |
| 서옥애 | 2023.07.13 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 |
| 박재봉 | 2023.09.15 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 |
| 박원미 | 2023.10.27 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 |
황수현 외 10명은 보증금 자체가 확인되지 않으므로 낙찰가와 보증금을 비교한 실질취득가 계산을 할 수 없습니다. 만약 이들 중 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금이 존재한다면 그 금액은 매수인 부담으로 이어질 수 있습니다. 따라서 현재 최저가 101,500,000원만 놓고 “감정가보다 30% 싸다”고 평가하는 것은 권리분석상 충분하지 않습니다.
③ 가격 — 감정가 70%지만 시세 판단 자료가 없다
감정가는 145,000,000원, 현재 최저매각가는 101,500,000원으로 감정가의 70%입니다. 2회 유찰 시 시나리오는 71,050,000원, 3회 유찰 시 49,735,000원으로 계산돼 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 101,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,221,000원 |
| 1. 임차인 황수현 보증금 | 10,000,000원 | 10,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 89,279,000원 |
위 계산은 확인된 황수현 보증금 10,000,000원과 집행비용을 기준으로 한 정량표입니다. 보증금 미상 전입자 10명, 당해세·최우선변제 등은 별도로 확정되지 않았습니다. 또한 신청채권자의 청구액 5,083,269,787원은 위 배당 항목에 포함되어 있지 않으므로, 계산상 소유자 잔여 89,279,000원을 실제 잔여액으로 확정해서는 안 됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 엘이즈지29의 기호(1,16~54)는 주거용 오피스텔, 기호(2~15)는 다세대주택으로 이용 중이며 이 사건의 용도는 오피스텔입니다.
- 입지. 수영초등학교 남측 인근으로 공동주택·단독주택·주거용 오피스텔·근린생활시설이 혼재하고 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 부산도시철도 2호선 수영역이 있어 대중교통 여건은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하 1층·지상 10층 건물이며 승강기·급배수·위생·소화전·시스템 냉난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·도로. 870.0㎡의 평탄한 자루형 토지로 서측 약 5M 내외 포장도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 일부 토지는 상대보호구역에 해당합니다. 공시지가는 1,622,000원/㎡입니다.
- 물건 하자. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 단지 규모는 14세대이고 확인된 최근 낙찰금액이 없어, 거래·낙찰 자료만으로 환금성을 높게 평가하기는 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 보증금 미상 10명 확인. 김미리·서옥애·박재봉·박원미·김벽·김민서·김민선·이호진·이수빈·김진아의 실제 점유, 임대차계약, 보증금, 확정일자와 배당요구 여부를 확인해야 합니다.
- 황수현 임차권. 보증금 10,000,000원, 전입·확정일 2022.08.05, 주택 전부 임차권등기 및 배당요구 내용을 매각물건명세서와 대조해야 합니다.
- 근저당 원본 대조. 2022.02.10 부산성의신용협동조합 근저당이 말소로 표시되면서 2025.11.19 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전등기가 함께 나타나는 부분을 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기. 2022.02.10 민간임대주택등기가 존재하므로 매각 후 처리와 관련된 원본 서류를 확인해야 합니다.
- 보전처분. 2024.01.23 부산회생법원의 재산보전처분 등기가 있으므로 현재 효력과 매각에 따른 정리 여부를 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 70%라는 숫자만 보지 말고, 동일·유사 면적의 실제 거래가격을 별도로 확인한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.
맺으며 — “70% 할인”보다 먼저 풀어야 할 10개의 미상 보증금
숫자만 보면 감정가 145,000,000원에서 101,500,000원까지 내려온 1회 유찰 물건입니다. 하지만 이 사건의 승부처는 할인율이 아닙니다. 조사된 전입·임차인 11명 중 황수현의 보증금 10,000,000원만 확정돼 있고, 나머지 10명은 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 이들의 대항력과 미배당 보증금이 확정되지 않는 한 실질취득액 자체를 계산할 수 없습니다.
또한 등기에는 2022년 근저당의 말소 표시와 2025년 근저당권 이전등기가 함께 나타나고, 민간임대주택등기와 재산보전처분도 존재합니다. 따라서 현재 회차의 계산상 인수 0원은 최종 안전판이 아니라 확인 전 숫자로 보는 편이 맞습니다. 이 물건은 가격부터 볼 사건이 아니라, 임차인별 보증금과 등기 효력을 먼저 확정해야 하는 사건입니다.
