부산지방법원 2025타경5093. 부산 수영구 광안동 엘이즈지29 5층 507호로, 감정 이용상태상 주거용 오피스텔입니다. 소유자는 주식회사제이엘컴퍼니이며 부산성의신용협동조합이 2025년 3월 25일 임의경매를 신청했습니다. 청구액은 5,083,269,787원, 현재 최저매각가는 감정가와 같은 145,000,000원입니다.
그러나 등기상 권리보다 먼저 확인해야 할 대상은 임차관계입니다. 현황조사 등에 나타난 실제 임차인은 10명이고, 전입일은 모두 말소기준일인 2025년 3월 25일보다 빠릅니다. 다만 각 임차인의 보증금과 확정일자, 실제 점유 범위가 확인되지 않으므로 전입일만으로 대항력을 확정할 수 없습니다. 이 리포트에서는 모두 대항력 가능·미상, 매수인 승계는 가능성 있음으로 표시합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5093 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 광안동 702-29 엘이즈지29 5층 507호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 수영구 광일로20번길 4 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 주거용 오피스텔 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하1층, 지상10층 · 대상 5층 507호 |
| 소유자 | 주식회사제이엘컴퍼니 |
| 감정가 / 최저가 | 145,000,000원 / 145,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 부산성의신용협동조합 / 5,083,269,787원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 전입 10건
권리분석상 말소기준은 2025.03.25. 임의경매개시결정입니다. 2022.02.10. 설정된 부산성의신용협동조합의 채권최고액 5,170,000,000원 근저당권은 등기 기재상 이미 말소된 것으로 표시되어 있습니다. 반면 2025.11.19. 케이씨유엔피엘대부주식회사로의 근저당권 이전등기도 함께 나타나므로, 입찰 전 최신 등기사항전부증명서에서 근저당권의 실제 순위와 말소 상태를 반드시 다시 대조해야 합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 10명, 보증금 전부 미상
| 임차인 | 전입일 | 보증금 / 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김미리 | 2022.05.26 | 미상 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능 |
| 서옥애 | 2023.07.13 | 미상 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능 |
| 박재봉 | 2023.09.15 | 미상 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능 |
| 박원미 | 2023.10.27 | 미상 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능 |
| 김벽 | 2022.08.01 | 미상 / 미상 | 2025.04.24 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능 |
| 김민서 | 2022.07.29 | 미상 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능 |
| 김민선 | 2022.08.05 | 미상 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능 |
| 이호진 | 2023.07.05 | 미상 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능 |
| 이수빈 | 2023.05.11 | 미상 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능 |
| 김진아 | 2022.06.13 | 미상 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능 |
보증기관의 대위·승계 신고는 없으며 실제 임차인은 10명입니다. 전입일만으로 대항력을 확정할 수 없고, 보증금·확정일자·점유 범위·배당요구 여부를 함께 확인해야 합니다.
③ 가격 비교 — 실거래 근거 없이 ‘싸다’고 할 수 없다
엘이즈지29은 2021.12.13. 준공된 14세대 규모이며, 시세 참고 대상면적은 23.34㎡입니다. 그러나 대상 물건과 면적 일치가 확인되지 않았고 비교 가능한 실거래 금액도 확인되지 않아, 감정가 145,000,000원이 최근 시세보다 낮은지 높은지 판단할 근거가 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 145,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 계산상 배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,830,000원 |
| 신청채권자 · 부산성의신용협동조합 | 5,083,269,787원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 142,170,000원 |
위 계산에는 신청채권자의 청구액이 실제 배당항목으로 배분되지 않았고, 임차인 10명의 보증금과 우선변제액도 확정되지 않았습니다. 따라서 소유자 교부액 142,170,000원과 계산상 인수액 0원은 실제 배당·인수 판단에 사용할 수 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 계산상 미배당 | 계산상 인수 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 145,000,000원 | 0원 | 0원 | 142,170,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 116,000,000원 | 0원 | 0원 | 113,576,000원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 92,800,000원 | 0원 | 0원 | 90,729,600원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 수영초등학교 남측 인근으로 공동주택·단독주택·주거용 오피스텔과 각종 근린생활시설이 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 부산도시철도2호선 수영역이 있어 대중교통 사정은 양호합니다.
- 건물·설비. 지하1층·지상10층 철근콘크리트구조이며 급배수·위생·승강기·소화전·시스템 냉난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 870㎡의 평지·자루형 토지로, 제2종일반주거지역이며 서측 약 5M 포장도로에 접합니다. 공시지가는 1,622,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 일부 토지는 상대보호구역에 저촉됩니다. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 14세대 규모이고 대상 물건과 일치하는 거래금액이 확인되지 않아, 거래 빈도와 적정 매각기간을 단정하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임대차계약 원본. 김미리·서옥애·박재봉·박원미·김벽·김민서·김민선·이호진·이수빈·김진아의 보증금과 계약기간을 확인하세요.
- 점유 호실 확인. 각 임차인의 점유 부분이 미상이므로 507호의 실제 점유자와 전입자 관계를 현장에서 대조하세요.
- 대항력·우선변제. 전입일 외에 실제 인도일, 확정일자, 배당요구 여부를 확인해야 매수인 승계액을 계산할 수 있습니다.
- 김벽 배당요구. 2025.04.24. 배당요구 사실과 보증금·확정일자를 함께 확인해 실제 배당 및 잔존 인수액을 계산하세요.
- 최신 등기 대조. 부산성의신용협동조합 근저당권의 말소 표기와 케이씨유엔피엘대부주식회사로의 이전등기를 최신 등기 원본에서 확인하세요.
- 민간임대·보전처분. 민간임대주택등기와 부산회생법원 재산보전처분의 현재 효력 및 매각 후 정리 여부를 매각물건명세서에서 확인하세요.
- 가격 검증. 대상 오피스텔과 용도·면적이 일치하는 최근 거래를 확보한 뒤 실질취득비용과 비교하세요.
맺으며 — 최저가보다 ‘미상 보증금’이 먼저다
이 사건은 감정가와 최저가가 같은 신건이지만, 현재 단계에서 가격을 논할 수 있는 물건이 아닙니다. 말소기준일보다 먼저 전입한 임차인이 10명이고 보증금·확정일자·점유 범위가 확인되지 않아, 매수인이 떠안을 금액과 실질취득비용을 산정할 수 없기 때문입니다.
배당 계산에는 인수액이 0원으로 표시되어 있으나 이는 미상 임차보증금이 반영된 결론이 아닙니다. 실거래 비교자료도 확보되지 않아 145,000,000원이 시세보다 낮다는 판단 역시 불가능합니다. 임대차관계와 최신 등기 상태가 확인되기 전에는 입찰 보류가 타당합니다. 이 물건의 승부처는 유찰 여부가 아니라 임차인별 보증금과 실제 점유관계를 얼마나 정확히 확정하느냐입니다.
