부산지방법원 2025타경5093. 부산 수영구 광안동 ‘엘이즈지29’ 5층 507호로, 감정평가상 주거용 오피스텔입니다. 감정가는 145,000,000원이고 1회 유찰돼 현재 최저매각가는 101,500,000원입니다. 숫자만 보면 43,500,000원 낮아졌지만, 이번 사건은 최저가 자체보다 임차인 관계를 먼저 봐야 하는 물건입니다.
현황조사 등에 이름이 확인되는 실제 임차인은 김미리·서옥애·박재봉·박원미·김벽·김민서·김민선·이호진·이수빈·김진아 등 10명입니다. 모두 전입일은 확인되지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 보증금 미상의 점유자를 단순히 ‘대항력 있음’으로 확정할 수 없으며, 대항력 가능·미상으로 두고 인수 여부를 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5093 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 광안동 702-29 엘이즈지29 5층 507호 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 감정평가상 주거용 오피스텔 |
| 비교 면적 | 23.34㎡ |
| 소유자 | 주식회사제이엘컴퍼니 |
| 감정가 / 최저가 | 145,000,000원 / 101,500,000원 (1회 유찰·감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 부산성의신용협동조합 / 5,083,269,787원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
| 준공 / 세대수 | 2021.12.13 / 14세대 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차인 확인이 먼저다
자료상 말소기준으로 계산된 권리는 2025.03.25 임의경매개시결정입니다. 그런데 등기에는 2022.02.10 설정된 부산성의신용협동조합 근저당권(채권최고액 5,170,000,000원)이 있고, 이 근저당은 등기상 이미 말소된 것으로 표시되는 한편 2025.11.19 케이씨유엔피엘대부주식회사로의 근저당권 이전도 기재돼 있습니다. 이 부분은 최신 등기 원본에서 말소·이전 관계를 반드시 대조해야 하는 지점입니다.
또한 2022.02.10 민간임대주택등기와 2024.01.23 부산회생법원 재산보전처분이 존재합니다. 특히 임차인들의 전입일은 모두 2022~2023년에 집중되어 있어, 현재 계산된 2025.03.25 기준보다 앞섭니다. 다만 각 임차인의 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 대항력과 우선변제권, 실제 승계액을 확정할 수 없습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 10명, 보증금 전원 미상
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 인수·승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김미리 | 2022.05.26 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
| 서옥애 | 2023.07.13 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
| 박재봉 | 2023.09.15 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
| 박원미 | 2023.10.27 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
| 김벽 | 2022.08.01 | 미상 | 2025.04.24 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
| 김민서 | 2022.07.29 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
| 김민선 | 2022.08.05 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
| 이호진 | 2023.07.05 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
| 이수빈 | 2023.05.11 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
| 김진아 | 2022.06.13 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
보증기관의 대위·승계 신고로 중복된 사람이 없으므로 위 명단은 실제 임차인 10명으로 봅니다. 다만 보증금 액수를 합산할 수 있는 자료가 없고, 확정일자도 확인되지 않아 우선변제 순서와 미배당 보증금은 산출할 수 없습니다. 김벽은 2025.04.24 배당요구 사실이 확인됩니다.
③ 가격 판단 — 30% 할인만으로 ‘싸다’고 할 수 없다
감정가 145,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저가는 101,500,000원, 즉 감정가의 70%입니다. 다음 회차 시나리오는 71,050,000원(49%), 그다음은 49,735,000원(34.3%)으로 제시돼 있습니다.
하지만 이 물건에는 비교 가능한 최근 실거래 가격이 제시되어 있지 않습니다. 따라서 현재 최저가 101,500,000원이 최근 시장가격보다 낮은지 높은지를 확인할 근거가 없으며, 감정가 대비 할인율만 보고 가격 메리트가 있다고 결론 내릴 수 없습니다. 특히 임차보증금 인수액까지 미확정이므로 가격 비교의 기준은 최저가가 아니라 최종적으로 확인되는 실질취득가여야 합니다.
| 단지 | 엘이즈지29 |
|---|---|
| 세대수 / 준공 | 14세대 / 2021.12.13 |
| 비교 면적 | 23.34㎡ |
| 경매 평균 유찰 | 1.0회 |
| 현재 회차 | 101,500,000원 · 감정가 70% |
| 2회 유찰 시 | 71,050,000원 · 감정가 49% |
| 3회 유찰 시 | 49,735,000원 · 감정가 34.3% |
④ 예상배당표 (매각가 101,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,221,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 99,279,000원 |
현재 배당 시뮬레이션은 집행비용 2,221,000원과 소유자 교부 99,279,000원만 반영합니다. 반면 신청채권자의 청구액은 5,083,269,787원이고, 2022.02.10 근저당 채권최고액은 5,170,000,000원이며 공동담보목록 제2022-26호가 기재돼 있습니다. 임차보증금·당해세·최우선변제도 확정되지 않았으므로, 표의 소유자 교부액을 실제 최종 잔여액으로 단정해서는 안 됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 해당 건은 감정평가상 주거용 오피스텔로 이용 중입니다. 건물은 지하 1층·지상 10층 철근콘크리트 구조입니다.
- 입지. 부산광역시 수영구 광안동 수영초등학교 남측 인근으로, 공동주택·단독주택·주거용 오피스텔·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 부산도시철도 2호선 수영역이 위치합니다.
- 설비. 급배수·위생설비, 승강기, 소화전, 시스템 냉난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 870㎡, 평지의 자루형 토지이며 제2종일반주거지역입니다. 서측으로 폭 약 5m 내외 포장도로와 접합니다.
- 규제. 일부 토지는 상대보호구역에 해당합니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
- 환금성 주의. 14세대 규모이며 비교 가능한 최근 실거래 가격이 없어, 현재 최저가의 시장 적정성을 수치로 확인하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 10명의 보증금 확인. 각 임차인의 임대차계약서·보증금·점유 범위·확정일자·배당요구 여부를 대조해야 실질 인수액 계산이 가능합니다.
- 말소기준 원본 대조. 2022.02.10 근저당의 말소 표시와 2025.11.19 근저당권 이전 기재가 함께 나타나므로 최신 등기사항전부증명서를 직접 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.02.10 민간임대주택등기가 존재하므로 매각 시 처리 내용을 매각물건명세서와 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 재산보전처분 확인. 2024.01.23 부산회생법원의 재산보전처분이 기재되어 있습니다. 사건 진행상태와 매각에 미치는 영향을 원본 사건기록으로 대조해야 합니다.
- 공동담보 확인. 근저당 채권최고액 5,170,000,000원에는 공동담보목록 제2022-26호가 연결돼 있으므로 이 호실 단독 채무로 해석하지 말고 공동담보 배분관계를 확인해야 합니다.
- 시세부터 별도 확인. 최근 실거래 비교값이 없으므로 101,500,000원이 싸다는 전제로 응찰가를 정하지 말고, 동일 건물·인근 유사 주거용 오피스텔의 거래를 확인해야 합니다.
맺으며 — 할인율보다 ‘미확정 인수액’이 먼저다
이 물건은 감정가 145,000,000원에서 한 차례 유찰돼 101,500,000원까지 내려왔습니다. 그러나 현재 확인된 사실만으로는 이를 가격 메리트로 평가하기 어렵습니다. 실제 임차인이 10명이고, 전원의 보증금과 확정일자가 확인되지 않기 때문입니다.
따라서 이 사건의 핵심 계산식은 단순한 “감정가 대비 70%”가 아니라 최저가 101,500,000원 + 배당 후 남아 매수인이 승계할 수 있는 임차보증금입니다. 여기에 최근 실거래 비교 근거도 없어 현재 가격이 시장보다 낮다는 판단도 할 수 없습니다. 임차보증금과 말소기준 관계가 확인되기 전까지는 실질취득가 자체가 열려 있는 물건으로 보는 것이 맞습니다.
