부산지방법원 2025타경5093. 부산 수영구 광안동 엘이즈지29 4층 405호로, 감정평가 이용상태는 주거용 오피스텔입니다. 소유자는 주식회사제이엘컴퍼니이고, 소유권보존일은 2022.02.10입니다. 같은 날 민간임대주택등기와 부산성의신용협동조합 명의의 채권최고액 5,170,000,000원 근저당권 설정이 기재됐으며, 이 근저당은 공동담보목록 제2022-26호와 연결돼 있습니다.
이후 2024.01.23 부산회생법원의 재산보전처분이 등기됐고, 2025.03.25 부산성의신용협동조합 신청으로 임의경매개시결정이 들어왔습니다. 말소기준은 이 2025.03.25 경매개시결정으로 계산돼 있습니다. 등기 흐름에는 2022년 근저당이 등기부상 이미 말소된 것으로 표시되는 한편, 2025.09.10 확정채권양도를 원인으로 케이씨유엔피엘대부주식회사에 대한 근저당권 이전이 2025.11.19 접수된 기록도 함께 존재합니다. 따라서 이 연결관계는 최신 등기 원본에서 반드시 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5093 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 광안동 702-29 엘이즈지29 4층 405호 |
| 도로명 | 부산광역시 수영구 광일로20번길 4 |
| 물건종류 | 오피스텔 · 감정 이용상태 주거용 오피스텔 |
| 소유자 | 주식회사제이엘컴퍼니 |
| 감정가 / 최저가 | 145,000,000원 / 145,000,000원 (신건) |
| 신청채권액 | 5,083,269,787원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
| 등기 발급일 | 2026.08.22 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 ‘임차인 전입일’이 먼저다
말소기준으로 계산된 2025.03.25보다 앞서 전입한 사람이 김미리·김진아·김민서·김벽·김민선·이수빈·이호진·서옥애·박재봉·박원미 총 10명입니다. 보증기관의 대위·승계 신고는 없으므로 이 10명은 중복 신고를 제외한 실제 임차인 10명으로 봅니다.
| 임차인 | 전입일 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김미리 | 2022.05.26 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 김진아 | 2022.06.13 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 김민서 | 2022.07.29 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 김벽 | 2022.08.01 | 2025.04.24 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 김민선 | 2022.08.05 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 이수빈 | 2023.05.11 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 이호진 | 2023.07.05 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 서옥애 | 2023.07.13 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 박재봉 | 2023.09.15 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 박원미 | 2023.10.27 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
② 가격 판단 — 실거래 비교보다 인수액 확인이 먼저다
엘이즈지29의 단지 정보는 14세대, 준공일은 2021.12.13입니다. 다만 이번 자료에서는 이 물건과 직접 비교할 수 있는 실거래 금액이 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 또는 최저가 145,000,000원이 최근 시세보다 싸거나 비싸다고 단정하지 않습니다.
더 중요한 점은 가격 비교의 기준 자체입니다. 이 사건은 임차인 10명의 보증금이 미상이라 실질취득가를 아직 산정할 수 없습니다. 임차인 인수액이 확인되기 전에는 최저가 145,000,000원만 시세와 비교해 “저렴하다”거나 “가격 메리트가 있다”고 평가할 근거가 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 145,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,830,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 142,170,000원 |
이 배당 가정에는 당해세와 임차인 최우선변제 등이 반영되지 않았습니다. 특히 실제 임차인 10명의 보증금·확정일자 및 배당관계가 확정되지 않았으므로, 표에 매수인 인수액이 잡혀 있지 않다는 이유만으로 실제 인수액을 0원이라고 해석해서는 안 됩니다.
④ 회차 시나리오 — 낙찰가와 실질취득가는 다를 수 있다
| 회차 | 매각가 | 소유자 잔여 | 임차인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 145,000,000원 | 142,170,000원 | 확정 불가 |
| 1회 유찰 · 80% | 116,000,000원 | 113,576,000원 | 확정 불가 |
| 2회 유찰 · 64% | 92,800,000원 | 90,729,600원 | 확정 불가 |
유찰에 따라 매각가는 145,000,000원 → 116,000,000원 → 92,800,000원으로 내려갑니다. 하지만 임차인의 대항력과 미배당 보증금이 확인되기 전에는 이 숫자를 곧바로 실질취득비용으로 볼 수 없습니다. 이 사건에서는 낙찰가보다 임차인별 보증금 확인이 선행돼야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 해당 건물은 지하 1층·지상 10층 철근콘크리트 구조이며, 일부는 주거용 오피스텔, 일부는 다세대주택으로 이용되고 있습니다. 본건은 주거용 오피스텔입니다.
- 입지. 수영초등학교 남측 인근으로 공동주택·단독주택·주거용 오피스텔·근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 부산도시철도 2호선 수영역이 있어 대중교통 사정은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 도로. 서측으로 노폭 약 5M 내외 포장도로와 접합니다.
- 토지. 도시지역·제2종일반주거지역이며 일부 토지는 상대보호구역에 저촉됩니다. 공시지가는 1,622,000원/㎡, 토지면적은 870.0㎡입니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 급배수·위생·승강기·소화전·시스템 냉난방 설비가 설치돼 있습니다.
- 환금성. 단지 정보는 14세대로 소규모이며, 비교 가능한 실거래 금액이 없어 현재 자료만으로 매각가 대비 시장가격 안전마진을 산정하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 10명 전부 개별 확인. 전입일, 실제 점유, 임대차계약서, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부를 사람별로 맞춰야 합니다.
- 김벽 배당요구 확인. 김벽은 2025.04.24 배당요구 접수 기록이 있으나 확정일자와 보증금이 알려지지 않아 우선변제 여부는 별도 확인이 필요합니다.
- 실질취득가 재산정. 대항력이 인정되는 임차인의 미배당 보증금이 확인되면 낙찰가에 그 인수액을 더해 실질취득비용을 다시 계산해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.02.10 민간임대주택등기가 존재하므로 매각 후 관련 등기의 처리와 임대관계는 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 보전처분 확인. 2024.01.23 양도·저당권·임차권 설정 등 처분행위를 금지하는 부산회생법원 재산보전처분이 등기돼 있습니다.
- 근저당 연결관계 확인. 2022.02.10 부산성의신용협동조합 근저당과 2025.11.19 케이씨유엔피엘대부주식회사 근저당권 이전 기록의 현재 효력을 최신 등기 원본으로 대조해야 합니다.
- 공동담보 배당 확인. 채권최고액 5,170,000,000원의 근저당은 공동담보목록 제2022-26호와 연결돼 있어 이 호실에 귀속되는 실제 배당관계를 별도로 확인해야 합니다.
- 가격 판단 보류. 비교 가능한 실거래 금액과 임차인 인수액이 확정되기 전에는 최저가 145,000,000원만 근거로 가격 메리트를 부여하면 안 됩니다.
맺으며 — 이 사건은 ‘낙찰가’보다 ‘보증금 확인’이 먼저다
겉으로는 감정가와 최저가가 모두 145,000,000원인 신건이지만, 권리분석의 중심은 가격이 아닙니다. 말소기준일 2025.03.25보다 먼저 전입한 실제 임차인 10명이 있고, 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 각 임차인의 대항력·우선변제·미배당 승계액을 확정할 수 없습니다.
따라서 현재 단계의 결론은 명확합니다. 145,000,000원에 취득할 수 있는 물건이라고 단정할 수 없으며, 유찰로 116,000,000원 또는 92,800,000원까지 내려가더라도 그 숫자만 보고 싸다고 평가해서는 안 됩니다. 대항력이 최종 인정되는 임차인의 미배당 보증금이 존재한다면 실질취득비용은 낙찰가보다 커질 수 있고, 경우에 따라 낙찰가 하락분만큼 인수액이 커지는 구조도 가능합니다. 이 물건은 임차인별 계약·보증금·확정일자·배당요구 확인이 끝난 뒤에야 입찰가를 정할 수 있는 고난도 사건입니다.
