부산지방법원 2025타경5093. 수영구 광안동 엘이즈지29 4층 405호 오피스텔입니다. 감정가는 145,000,000원이고 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 101,500,000원, 감정가의 70%입니다. 숫자만 보면 가격이 크게 내려온 것처럼 보이지만, 이 사건은 최저가 자체보다 임차관계 확인이 우선입니다.
현황조사 등에 등장하는 전입 관련인은 김미리·서옥애·박재봉·박원미·김벽·김민서·김민선·이호진· 이수빈·김진아 등 10명입니다. 이들의 전입일은 모두 2025.03.25보다 앞서지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 따라서 전입일만으로 대항력 있다고 단정할 수 없고, 대항력 가능·미상 상태로 보는 것이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5093 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 광안동 702-29 엘이즈지29 4층 405호 |
| 물건종류 | 오피스텔 |
| 소유자 | 주식회사제이엘컴퍼니 |
| 감정가 / 최저가 | 145,000,000원 / 101,500,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 | 부산성의신용협동조합 |
| 청구액 | 5,083,269,787원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 등기보다 먼저 임차관계를 확인
등기에는 2022.02.10 소유권보존과 민간임대주택등기가 있고, 같은 날 부산성의신용협동조합의 채권최고액 5,170,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 해당 근저당권은 등기부상 이미 말소된 것으로 표시되어 있고, 계산상 말소기준은 2025.03.25 임의경매개시결정입니다. 이후 2025.11.19에는 1번 근저당권의 이전 등기가 케이씨유엔피엘대부주식회사 명의로 기재되어 있습니다.
임차인·점유 조사
| 성명 | 전입일 | 보증금 / 확정일자 | 배당요구 | 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 김미리 | 2022.05.26 | 미상 / 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 |
| 김진아 | 2022.06.13 | 미상 / 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 |
| 김민서 | 2022.07.29 | 미상 / 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 |
| 김벽 | 2022.08.01 | 미상 / 미상 | 2025.04.24 | 대항력 가능·미상 |
| 김민선 | 2022.08.05 | 미상 / 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 |
| 이수빈 | 2023.05.11 | 미상 / 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 |
| 이호진 | 2023.07.05 | 미상 / 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 |
| 서옥애 | 2023.07.13 | 미상 / 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 |
| 박재봉 | 2023.09.15 | 미상 / 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 |
| 박원미 | 2023.10.27 | 미상 / 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 |
보증기관 대위·승계 신고로 표시된 사람은 없으므로, 조사상 전입 관련인은 10명 그대로입니다. 김벽은 2025.04.24 배당요구 사실이 확인되지만, 보증금과 확정일자가 미상이라 배당 후 잔존 보증금이나 인수 여부까지 계산할 수는 없습니다. 나머지 사람들도 배당요구 여부와 계약관계를 별도로 확인해야 합니다.
② 가격·시장 확인 — 70%라는 숫자만으로 싸다고 볼 수 없다
감정가 145,000,000원에서 1회 유찰돼 현재 최저가는 101,500,000원입니다. 다음 회차 가정액은 71,050,000원, 그다음은 49,735,000원입니다. 다만 실거래 비교값이 확인되지 않은 상태라 현재 최저가가 실제 시장가격보다 낮은지 판단할 근거가 없습니다.
엘이즈지29는 2021.12.13 준공, 14세대로 표시되어 있습니다. 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 1.0회, 낙찰률은 0.0%입니다. 본건 역시 현재 1회 유찰 상태입니다.
③ 예상배당표 (매각가 101,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,221,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 99,279,000원 |
위 가정에서는 집행비용 2,221,000원과 소유자 잔여 99,279,000원으로 계산되어 있습니다. 그러나 신청채권자 청구액 5,083,269,787원의 배당액은 0원으로 표시되어 있고, 임차인 보증금·우선변제도 확정되지 않았습니다. 따라서 실제 배당과 매수인 인수액은 원본 서류를 대조해 다시 확인해야 합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 수영구 광안동 수영초등학교 남측 인근으로, 공동주택·단독주택·주거용 오피스텔·근린생활시설 등이 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 부산도시철도2호선 수영역이 있어 대중교통 사정은 양호한 것으로 평가되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하1층·지상10층이며 급배수·위생·승강기·소화전·시스템 냉난방설비가 되어 있습니다.
- 도로. 서측으로 노폭 약 5M 내외의 포장도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 일부 토지는 상대보호구역에 해당합니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 토지. 인접지와 등고평탄한 2필 일단의 자루형 토지이며 업무시설 및 공동주택 건부지로 이용 중입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 10명의 임대차계약 확인. 전입일만으로는 부족합니다. 각 사람의 실제 점유 여부, 계약서, 보증금과 임대차 범위를 확인해야 합니다.
- 확정일자·배당요구 확인. 김벽의 2025.04.24 배당요구 외에는 배당요구 여부가 명확하지 않으므로 원본 기록을 대조해야 합니다.
- 인수액부터 계산. 대항력이 인정되는 임차인의 미배당 보증금이 확인되면 최저가에 그 금액을 더해 실질취득가를 계산해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.02.10 민간임대주택등기가 있으므로 매각 후 효력과 임차관계에 미치는 영향을 원본 기준으로 확인해야 합니다.
- 보전처분 확인. 2024.01.23 부산회생법원 재산보전처분으로 양도·저당권·임차권 설정 등 처분행위 금지 내용이 기재되어 있습니다.
- 근저당 변동 확인. 2022.02.10 부산성의신용협동조합 근저당권과 2025.11.19 케이씨유엔피엘대부주식회사로의 근저당권 이전 등기를 함께 대조해야 합니다.
- 배당표 원본 확인. 신청채권자 청구액 5,083,269,787원과 현재 계산된 배당 내역 사이의 관계를 배당요구 종기 및 채권신고 원본으로 확인해야 합니다.
맺으며 — “70%”보다 중요한 것은 인수액이다
이 사건의 최저가는 감정가 145,000,000원에서 한 차례 유찰된 101,500,000원입니다. 그러나 현황조사상 2022~2023년에 전입한 10명이 있고, 이들의 보증금과 확정일자가 미상입니다. 계산상 말소기준인 2025.03.25보다 전입이 빠르기 때문에, 원본 확인 전에는 대항력과 인수 가능성을 닫아둘 수 없습니다.
따라서 현재 단계에서 핵심은 낙찰가가 아니라 “낙찰가 + 실제 인수액”입니다. 임차관계가 확인되기 전에는 실질취득가를 계산할 수 없고, 실거래 비교값도 없어 가격이 싸다고 판단할 근거도 부족합니다. 먼저 10명의 계약·보증금·확정일자·배당요구를 확인한 뒤 가격을 보는 사건입니다.
