부산지방법원 2025타경5093. 부산 수영구 광안동 ‘엘이즈지29’ 6층 604호 오피스텔입니다. 등기상 소유자는 주식회사제이엘컴퍼니이며, 2022.02.10. 소유권보존과 함께 민간임대주택등기가 이뤄졌습니다. 같은 날 부산성의신용협동조합 명의로 채권최고액 5,170,000,000원의 근저당권이 설정됐고 공동담보목록 제2022-26호가 기재돼 있습니다. 해당 근저당권은 등기부상 이미 말소된 것으로 표시되며, 이 사건의 계산상 말소기준은 2025.03.25. 임의경매개시결정입니다.
문제는 그 기준일보다 앞선 점유관계입니다. 강덕구는 2022.05.26. 전입·점유·확정일자를 갖추고 2024.05.31. 보증금 20,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다. 이 임차권은 말소기준보다 앞서므로 배당으로 보증금 전액이 회수되지 않는다면 매수인 인수 문제가 생길 수 있는 권리입니다. 현재 산정표에서는 20,000,000원이 전액 배당돼 강덕구 관련 인수액은 0원으로 계산됩니다.
그러나 강덕구 외에도 김미리·서옥애·박재봉·박원미·김벽·김민서·김민선·이호진·이수빈·김진아의 전입일이 2022년 또는 2023년으로 확인됩니다. 이 10명은 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 ‘대항력 있음’으로 단정할 수 없고, ‘대항력 가능·미상’으로 봐야 합니다. 특히 보증금이 확인되지 않은 이상 낙찰가만으로 실질취득가를 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5093 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 광안동 702-29 엘이즈지29 6층 604호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 수영구 광일로20번길 4 |
| 물건종류 | 오피스텔 · 감정평가 이용상태상 주거용 오피스텔이 포함된 건물 |
| 소유자 | 주식회사제이엘컴퍼니 |
| 감정가 / 최저가 | 145,000,000원 / 145,000,000원 (신건) |
| 신청채권 | 5,083,269,787원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
| 민간임대주택등기 | 2022.02.10. · 민간임대주택 등록 원인 2021.11.05. |
| 보전처분 | 2024.01.23. · 부산회생법원 재산보전처분 |
① 권리 흐름 — 기준일보다 앞선 임차관계가 핵심
② 임차인 분석 — 실제 임차인 11명, 중복 승계신고 없음
보증기관의 대위·승계 신고로 중복된 사람은 없으므로 아래 11명 전부를 실제 임차인·점유관계 확인 대상으로 봐야 합니다. 강덕구를 제외한 10명은 보증금·확정일자가 확인되지 않아 대항력 여부를 확정하지 않습니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 강덕구 | 2022.05.26 | 20,000,000원 | 有 | 행사 가능 | 없음 |
| 김미리 | 2022.05.26 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김진아 | 2022.06.13 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김민서 | 2022.07.29 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김벽 | 2022.08.01 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김민선 | 2022.08.05 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 이수빈 | 2023.05.11 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 이호진 | 2023.07.05 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 서옥애 | 2023.07.13 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 박재봉 | 2023.09.15 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 박원미 | 2023.10.27 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
김벽은 2025.04.24. 배당요구가 확인되고, 강덕구는 2024.05.31. 배당요구 및 임차권등기가 확인됩니다. 나머지 점유자들은 보증금과 우선변제 관련 조건이 확인되지 않습니다. 따라서 이 사건은 임차인 숫자보다 ‘각 보증금이 얼마이고 실제 점유·임대차가 어떤 관계인지’ 확인하는 것이 핵심입니다.
③ 시세 비교 — 실거래 가격 가점은 보류
엘이즈지29는 2021.12.13. 사용승인된 14세대 규모로 확인됩니다. 비교대상 면적은 23.34㎡이지만 본건과의 면적 일치가 확인되지 않았고, 비교에 쓸 실거래 금액도 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 또는 최저가 145,000,000원을 두고 ‘시세보다 싸다’거나 ‘가격 메리트가 있다’고 평가할 근거가 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 145,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,830,000원 |
| 1. 임차인 강덕구 보증금 | 20,000,000원 | 20,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 122,170,000원 |
산정표 기준 강덕구 보증금은 전액 배당되고 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 신청채권 5,083,269,787원에 대해 산정 시나리오상 신청채권자 배당액은 0원으로 표시돼 있고, 미상 보증금 점유자 10명도 위 배당에 반영돼 있지 않습니다. 실제 배당과 인수 판단은 원본 서류 대조가 필요합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 수영초등학교 남측 인근. 공동주택·단독주택·주거용 오피스텔·근린생활시설이 형성돼 있으며 주위환경은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 부산도시철도 2호선 수영역이 있어 대중교통 사정은 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하 1층·지상 10층. 급배수·위생·승강기·소화전·시스템 냉난방설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 870.0㎡, 평지의 자루형 토지이며 서측으로 폭 약 5M 내외 포장도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 일부 토지는 상대보호구역에 해당합니다. 공시지가는 1,622,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가서상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 2021.12.13. 사용승인, 14세대 규모입니다. 실거래 금액 비교 근거가 없어 가격 환금성은 별도로 확인해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 미상 보증금 10명 확인. 김미리·서옥애·박재봉·박원미·김벽·김민서·김민선·이호진·이수빈·김진아의 실제 임대차계약, 보증금, 점유현황을 확인해야 합니다.
- 강덕구 배당 여부 확인. 보증금 20,000,000원이 실제 배당에서 전액 충족되는지 확인해야 합니다. 미배당분이 생기면 인수 문제로 연결될 수 있습니다.
- 신청채권과 배당 산정 대조. 신청채권은 5,083,269,787원인데 현재 산정 시나리오의 신청채권자 배당은 0원입니다. 등기부·채권계산서·배당관계를 원본으로 대조해야 합니다.
- 근저당 변동 확인. 2022.02.10. 부산성의신용협동조합 근저당은 등기부상 이미 말소된 것으로 표시되지만, 2025.11.19. 케이씨유엔피엘대부주식회사로의 근저당권 이전 기록도 존재합니다.
- 민간임대주택·보전처분 확인. 2022.02.10. 민간임대주택등기와 2024.01.23. 부산회생법원의 재산보전처분이 등기돼 있으므로 매각물건명세서와 등기 원본을 함께 확인해야 합니다.
- 가격 판단 유보. 본건과 직접 비교 가능한 실거래 금액이 확인되지 않으므로 145,000,000원이 싸다는 전제에서 입찰가를 정하지 않습니다.
맺으며 — “0원으로 계산됐다”와 “0원만 인수한다”는 다르다
이 사건의 숫자만 보면 신건 145,000,000원, 강덕구 보증금 20,000,000원 전액배당, 매수인 인수 0원이라는 단순한 그림이 나옵니다. 그러나 권리분석의 핵심은 산정표 밖에 있습니다. 말소기준 2025.03.25.보다 빠른 전입을 가진 점유자가 강덕구 외에 10명 더 있고, 이들의 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다.
따라서 현재 단계에서 이 물건을 ‘인수 0원의 안전한 오피스텔’로 평가하는 것은 적절하지 않습니다. 확인된 강덕구 부분만 놓고 보면 0원이지만, 전체 실질취득가는 145,000,000원 + 미상 인수액입니다. 실거래 가격 비교도 확정할 근거가 없어 가격 가점 역시 줄 수 없습니다. 입찰 전 미상 점유자 10명의 임대차관계를 해소하지 못한다면 권리·가격 모두 보수적으로 접근해야 하는 사건입니다.
